【正文】 物 。 換言之 ，指一專有部分與另一專有部分須在建筑構(gòu)造上能客觀地區(qū)分其范圍 。 ? 。 于區(qū)分所有人間 ， 尤其是有關(guān)建筑物之維持 、 管理關(guān)系上 ， 專有部分應(yīng)僅包含壁 、 柱 、 地板及天花板等境界部分表層所粉刷之部分 ， 但在外部關(guān)系 ，尤其是對(duì)第三人 (如買賣 、 保險(xiǎn)或稅金等 )關(guān)系上 ， 專有部分的范圍則包含壁 、 柱 、 地板及天花板等境界部分厚度之中心線 。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。 ? 6. 維護(hù)住宅環(huán)境的衛(wèi)生和安寧，以及住宅所在地的善良風(fēng)俗習(xí)慣。 共有設(shè)施應(yīng)包括 :上下水管道 、 落水管 、 水箱 、 加壓水泵 、 電梯 、 電視天線 、 供電線路 、 照明 、 鍋爐 、冷暖氣線路 、 天然氣 (或煤氣 )線路 、 網(wǎng)線 、 電話線 、 避雷裝置 、 消防設(shè)施 、 共有設(shè)施使用的房屋(如電表間 、 水泵間 、 電話分線間 、 電梯機(jī)房等 )和垃圾收集設(shè)施 、 郵政信箱等 。 共有基地即屬于住宅小區(qū)全體業(yè)主共有的小區(qū)配套設(shè)施的用地 。 區(qū)分所有權(quán)制度中的共有所有權(quán)與一般共有所有權(quán) ， ， 區(qū)分共有所有人身份具有復(fù)合性 。 而一般共有權(quán)則僅可分為按份共有 (分別共有 )與共同共有 (公同共有 )二種 。 ， 應(yīng)按照具體的使用情況確定 ， 對(duì)不能按照一定份額來確定使用范圍 、 不能將哪一部分確定為他人使用的應(yīng)確定為共同共有 ， 反之則為按份共有 。 ? 2. 綠地 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。 ? 。根據(jù)《 物權(quán)法 》 第 74條的規(guī)定，地面車庫(kù)屬于業(yè)主共有。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 28 共有所有權(quán) 的客體 ? 從目前多數(shù)地方商品房銷售的實(shí)際做法看 ， 對(duì)車位 、 車庫(kù)的歸屬使用 ， 有的是業(yè)主購(gòu)買的 ， 有的是開發(fā)商附贈(zèng)的 ， 有的是業(yè)主承租的 ， 一般都有約定 。 ? 2. 收取共有部分所生孳息的權(quán)利 ? 3. 修繕改良權(quán) ? 修繕改良權(quán)，是指各共有權(quán)人基于居住或其他用途的需要，擁有對(duì)共用部分作必要的修繕改良的權(quán)利。1989年，許新及其家人為騰出一間房屋在一樓開個(gè)便民商店，把廚房挪到已封好的陽(yáng)臺(tái)上。王謙家的水排不出去，將地板泡壞，廣告招牌也影響休息。成員權(quán)是對(duì)全體區(qū)分所有人的共同事務(wù)所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù) ， 它不僅僅是單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系 ，其中有很大部分是管理關(guān)系 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 36 建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán)的內(nèi)容 ? （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 ? 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 37 ? 案例 ? 2000年 6月，某小區(qū)首屆物業(yè)管理委員會(huì)經(jīng)批準(zhǔn)成立，按其章程規(guī)定，管委會(huì)委員由該小區(qū)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期 3年，可連選連任 。區(qū)國(guó)土房管局收到材料后未辦理備案手續(xù)，也未出具書面文件明確說明理由。 ? 經(jīng)理人世界 2020/6/18 38 ? 案例 ? 因不滿物業(yè)服務(wù)，北京市昌平區(qū)王府家庭農(nóng)場(chǎng)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)（以下稱王府家庭農(nóng)場(chǎng)業(yè)委會(huì)）在未解除原物業(yè)合同的情況下聘用新物業(yè)公司進(jìn)駐，并雇保安接替原物業(yè)。并以此請(qǐng)求法院駁回佳順物業(yè)的起訴。“如果進(jìn)行罰款，最后只能由全體業(yè)主承擔(dān)，而這是不可能執(zhí)行的。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 39 ? 案例 ? 褚某有面積為 110平方米的三室一廳商品房一套。雙方協(xié)商不成，周某向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決訟爭(zhēng)房產(chǎn)歸自己所有。 ? 經(jīng)理人世界 2020/6/18 41 業(yè)主大會(huì)的含義及性質(zhì) ? 業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主聯(lián)合組成的 、 管理其共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)的自治性組織 。 ? （ 四 ） 業(yè)主大會(huì)具有公益性 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 43 業(yè)主大會(huì)的性質(zhì) ? 業(yè)主大會(huì)顯然不是自然人， 業(yè)主大會(huì)是作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的自然人或法人組成的團(tuán)體。有自己的組織規(guī)則 :管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 。因而，有必要通過業(yè)主委員會(huì)管理全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 46 ? 第一，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，所謂執(zhí)行機(jī)構(gòu)就是指具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定并受業(yè)主大會(huì)的特別授權(quán)來從事各項(xiàng)活動(dòng)，業(yè)主委員會(huì)本身不能獨(dú)立于業(yè)主大會(huì)而存在。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 48 業(yè)主會(huì)議或者業(yè)主委員會(huì)的決定的效力 ? 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 這八種見解可進(jìn)一步概括為三種：即契約說、協(xié)約說和自治規(guī)則說。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 54 管理規(guī)約的生效 ? （ 二 ） 經(jīng)業(yè)主決議的管理規(guī)約的通過生效 ? 管理規(guī)約的通過是采取 “ — 致決 ” 還是 “ 多數(shù)決 ” ? 管理規(guī)約是全體業(yè)主關(guān)于業(yè)主自治的協(xié)約和規(guī)則 ，因此從理論上講 ， 管理規(guī)約的通過應(yīng)采取 “ 一致決 ” 的形式 。 ? 對(duì)人的效力上 ， 管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力 ， 管理規(guī)約不但對(duì)業(yè)主有約束力 ，而且對(duì)業(yè)主之繼受人 （ 包括概括繼受人與特定繼受人 ） 也同樣有約束力 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 55 管理規(guī)約的內(nèi)容 ? 一般而言 ， 管理規(guī)約的主要內(nèi)容可以分為四類：一是業(yè)主基礎(chǔ)法律關(guān)系的事項(xiàng) ， 二是關(guān)于業(yè)主間共同事務(wù)的事項(xiàng)；三是調(diào)節(jié)有關(guān)業(yè)主間利害關(guān)系的事項(xiàng)；四是對(duì)違反義務(wù)者予以處置的事項(xiàng) 。 在房屋交付使用后 ， 物管企業(yè)作為臨時(shí)管理規(guī)約的執(zhí)行人 ， 即可以根據(jù)管理規(guī)約的內(nèi)容對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理 。這種規(guī)定對(duì)于維護(hù)小區(qū)居民之間的和睦，創(chuàng)建和諧社區(qū)，都具有十分重要的意義。 ? 第一，必須要經(jīng)過嚴(yán)格的程序作出此種決定。業(yè)主委員會(huì)必須向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，并接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。根據(jù)我國(guó)法律對(duì)業(yè)主大會(huì)的規(guī)定， 業(yè)主大會(huì)應(yīng)該定性為非法人團(tuán)體。 業(yè)主大會(huì)也不是 《 社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例 》 規(guī)定范圍內(nèi)的社會(huì)團(tuán)體。有學(xué)者認(rèn)為，非法人團(tuán)體是由多數(shù)人組成的人合組織體，有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和組織規(guī)則，有進(jìn)行業(yè)務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所，具有自己的目的，有可以獨(dú)立支配的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)。 ? （ 二 ） 業(yè)主大會(huì)具有民主性 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 40 業(yè)主的含義 ? 業(yè)主 ， 即物業(yè)的主人 ， 在一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人 。 2002年 6月 20日，周某看房后表示同意以 購(gòu)買褚某的房產(chǎn)，并當(dāng)場(chǎng)支付了 3000元的定金。他說，除非業(yè)主大會(huì)同意，這還要有個(gè)前提－－業(yè)主大會(huì)掌握著理應(yīng)屬于它的財(cái)產(chǎn)。法院一審判處王府家庭農(nóng)場(chǎng)業(yè)委會(huì)和新物業(yè)公司連帶賠償佳順物業(yè)損失 7881元。今年 1月 8日，因認(rèn)為佳順物業(yè)服務(wù)有問題，業(yè)主委員會(huì)帶領(lǐng)自行聘用的 30名保安員和新聘物業(yè)人員進(jìn)入小區(qū)，向佳順物業(yè)宣布更換物業(yè)，并派新保安進(jìn)駐原保安宿舍。但管委會(huì)請(qǐng)求法院徑行判決區(qū)國(guó)土房管局對(duì)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)的決議予以備案沒有依據(jù)，應(yīng)予駁回。同月，管委會(huì)公告了第二屆管委會(huì)委員候選人名單 (13名候選人 )。例如，公共財(cái)產(chǎn)的修繕、維護(hù)、處分、公共停車場(chǎng)的使用等。 三者共同構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)的完整內(nèi)容 。 (一 )專有使用權(quán)的 客體 （ 1） 建筑物的共用部分 （ 2） 與某些區(qū)分所有人專有部分連在一起的共有部分 （ 3） 建筑物的公共設(shè)施 。王謙提醒許新，但許新不以為然。 ? 3. 維護(hù)和保存共有部分的義務(wù)。由于財(cái)產(chǎn)歸屬利用的多元化 ， 通過私法自治 ， 才能夠很好的協(xié)調(diào)各方利益 ， 實(shí)現(xiàn)各種利益歸屬的最大化； 第二 ，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求 。 其理由是既然業(yè)主對(duì)于所購(gòu)房屋擁有專有所有權(quán) ， 也就對(duì)車庫(kù)擁有共有部分持分權(quán) ， 而不需要另行支付購(gòu)買或使用小區(qū)車庫(kù)的費(fèi)用了 。例如，是否將外墻面用于廣告，這由全體共同決定，利用外墻面所獲得的收入也歸全體業(yè)主共有。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 25 共有所有權(quán) 的客體 ? 。 在同一建筑物內(nèi)各業(yè)主所擁有的獨(dú)立單元面積是不一樣的 ， 有的業(yè)主還可能擁有兩個(gè)或兩個(gè)以上的獨(dú)立單元 ， 如果按共同共有對(duì)共有部分平等地享有所有權(quán) ， 會(huì)導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 22 共有所有權(quán) 的 性質(zhì) ， 臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒 。 經(jīng)理人世界 2020/6/18 21 共有所有權(quán) (2) ， 區(qū)分共有所有權(quán)的權(quán)利義務(wù)較為廣泛 。 而一般的共有所有權(quán)人 ， 其身份則是單一的 ， 即他只能是共有所有權(quán)人 。 （ 1） 共有配套設(shè)施 。 共有部分應(yīng)包括 :住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位 (包括基礎(chǔ) 、內(nèi)外承重墻體 、 柱 、 梁 、 樓板 、 屋頂