【正文】 裝修形式推出市場。 項(xiàng)目客群：省內(nèi)以大連、鞍山、沈陽客戶為主。 省外以黑龍江、吉林客戶為主。,鲅魚圈房地產(chǎn)市場 小結(jié),◆ “城市南移”將使新城區(qū)成為未來鲅魚圈的開發(fā)熱點(diǎn)；,◆ 旅游業(yè)、休閑度假產(chǎn)業(yè)、濱海工業(yè)區(qū)成為區(qū)域的名片， 同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)的強(qiáng)勢發(fā)展；,◆ 優(yōu)美的環(huán)境、輕松的生活氛圍以及優(yōu)惠的落戶政策 是對(duì)外地購房者最大的吸引點(diǎn)；,◆ 可滿足居住、度假、休閑等不同購房目的的需求；,◆ 不斷完善的區(qū)域生活配套將成為房地產(chǎn)發(fā)展的一大助力；,◆ 本地消費(fèi)市場能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于外地消費(fèi)者的消費(fèi)能力；,◆ 由于近幾年的土地放量增大，使得該區(qū)域成為開發(fā)熱點(diǎn)， 今后兩年區(qū)域市場競爭將呈現(xiàn)白熱化；,◆ 非本地開發(fā)商的進(jìn)駐將促使鲅魚圈房地產(chǎn)市場進(jìn)行一次 變革，樓盤正處在提升品質(zhì)的啟動(dòng)階段,PART.4 營銷策略,營銷策略—目標(biāo),我們的目標(biāo),營銷策略—形象導(dǎo)入,網(wǎng)絡(luò)、戶外、DM直投、短信、廣播、主題活動(dòng)為項(xiàng)目主要廣告推廣途徑,上線攻略,下線攻略,★ 網(wǎng)絡(luò)廣告 ★ 戶外廣告 ★ DM直投 ★ 廣播 ★ 短信 ★看房班車,售樓處包裝 現(xiàn)場指引,★網(wǎng)絡(luò)廣告 ★ 戶外 ★ DM直投 ★ 廣播 ★ 主題活動(dòng) ★看房班車,集中排號(hào) 價(jià)格拉升,促銷優(yōu)惠 客戶拓展,★網(wǎng)絡(luò)廣告 ★ 戶外 ★ DM直投 ★ 廣播 ★ 主題活動(dòng) ★看房班車,形象導(dǎo)入—媒介炒作,聯(lián)合搜房、焦點(diǎn)、新浪三大房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，在首頁發(fā)布項(xiàng)目廣告及文字鏈并制作項(xiàng)目主題網(wǎng)站，豐富項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)宣傳途徑。 再此基礎(chǔ)上，通過百度貼吧，新浪博客等新型網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，增加項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)宣傳力度。,網(wǎng)站首頁,項(xiàng)目詳情頁,項(xiàng)目主題網(wǎng)站,媒介炒作—網(wǎng)絡(luò)廣告,媒介炒作—紙媒,在適宜的、有影響力的報(bào)紙、雜志上刊登軟文、硬廣擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。,根據(jù)目標(biāo)客群分布特點(diǎn)，進(jìn)入東三省及內(nèi)蒙古等臨近地區(qū)重點(diǎn)城市設(shè)立分銷處，同時(shí)在當(dāng)?shù)馗鞔笊虉觥懽謽?、企業(yè)、進(jìn)行項(xiàng)目宣傳巡展，加深客戶對(duì)項(xiàng)目的了解和認(rèn)識(shí)。,媒介炒作—項(xiàng)目巡展,哈爾濱,鄂爾多斯,長春,沈陽,北京,把設(shè)計(jì)精良的項(xiàng)目資料，通過直郵的方式傳遞到客群手中，并通過會(huì)員卡、積分等優(yōu)惠活動(dòng)吸引客戶到訪售樓處。,媒介炒作—資料直郵,形象導(dǎo)入—前期蓄客,預(yù)熱后利用各種銷售促進(jìn)活動(dòng)，如項(xiàng)目認(rèn)購VIP卡的辦理、品牌延伸的VIP會(huì)員俱樂部的建立等主題活動(dòng)增加蓄客量，篩選準(zhǔn)客戶。,小結(jié),通過前期的預(yù)熱，高調(diào)制造市場聲音，將項(xiàng)目的整體形象儲(chǔ)持續(xù)拔高，為銷售環(huán)節(jié)中的市場認(rèn)知度、客戶到訪量打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。,營銷策略—強(qiáng)勢營銷,體驗(yàn)式營銷樣板體驗(yàn),樣板體驗(yàn)—用直覺感知項(xiàng)目的品質(zhì)與宜居的生活氛圍。,售樓處裝修風(fēng)格,通過精細(xì)考究的售樓設(shè)計(jì)，運(yùn)用石材、具有現(xiàn)代感飾燈、沙發(fā)等高級(jí)材質(zhì)，營造售樓處現(xiàn)代時(shí)尚、高品質(zhì)的環(huán)境。,營造現(xiàn)代感品質(zhì)感的氛圍,氣息烘托,重要的銷售節(jié)點(diǎn)可點(diǎn)香薰蠟烘托氛圍，香味可以彌漫整個(gè)空間；還可以做現(xiàn)磨現(xiàn)煮的咖啡，同樣會(huì)有很好的效果； 平時(shí)情況下房間內(nèi)主要用香薰和鮮花。,營造溫馨、舒適的交談氛圍,背景音樂,平常的工作日放舒緩的輕音樂或爵士樂；周末以及重要的銷售節(jié)點(diǎn)放快旋律的音樂烘托賣場氛圍；節(jié)日放應(yīng)景音樂。 還可以定期設(shè)置一些音樂人現(xiàn)場演奏，鋼琴、薩克斯、小提琴等符合項(xiàng)目高端調(diào)性的樂器演奏。,活躍現(xiàn)場氣氛烘托節(jié)日氛圍,飲品小食,吧臺(tái)備有現(xiàn)磨的咖啡，香味會(huì)彌漫整個(gè)賣場，同時(shí)準(zhǔn)備綠茶、紅茶、菊花茶等茶類飲品，適合不同客戶的品味喜好； 還可預(yù)備一些小點(diǎn)心、水果和蛋糕等可口小食搭配飲品； 吧員的服務(wù)一定要熱情，主動(dòng)詢問客戶需要什么飲品，主動(dòng)加水。,放松客戶心情拉近彼此關(guān)系,物業(yè)服務(wù),對(duì)物業(yè)人員的要求不是機(jī)械化得完成自己的動(dòng)作，而是像對(duì)待家人一樣，時(shí)刻微笑著去關(guān)懷每一個(gè)到訪的客戶，讓他們從內(nèi)心感到被關(guān)懷的溫暖。,注重客戶感受,銷售員氣質(zhì),整潔大方的職業(yè)化著裝。 標(biāo)準(zhǔn)化的接待流程。 熱情周到的服務(wù)態(tài)度。,以置業(yè)顧問的高姿態(tài)服務(wù)于客戶,強(qiáng)勢營銷—媒體炒作,繼形象導(dǎo)入期的市場預(yù)熱之后，結(jié)合樣板展示區(qū)的開放，再次加大媒體炒作力度，利用事件營銷等形式為強(qiáng)銷期的高效成交推波助瀾。,SP活動(dòng)—開盤儀式,做好前期客戶積累工作，強(qiáng)勢爆破式開盤，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開盤即熱銷的火爆銷售態(tài)勢，為后期項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定銷售奠定良好基礎(chǔ)。,小結(jié),通過前期形象導(dǎo)入與強(qiáng)銷期的樣板體驗(yàn)、媒體炒作、SP活動(dòng)等手段的應(yīng)用，令項(xiàng)目在初次入市就實(shí)現(xiàn)良好的銷售結(jié)果提供有利條件，并為后期工作的開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。,營銷策略—持續(xù)滲透,持續(xù)滲透—媒體炒作,將項(xiàng)目入市后造成的影響繼續(xù)擴(kuò)大，通過媒體將項(xiàng)目開盤信息、活動(dòng)、銷售業(yè)績及時(shí)報(bào)道，逐漸樹立企業(yè)形象。,持續(xù)滲透—后續(xù)服務(wù),通過后期的業(yè)主回饋活動(dòng)保養(yǎng)成交客戶，提高再成交和轉(zhuǎn)介紹的機(jī)會(huì)。同時(shí)通過對(duì)業(yè)主的關(guān)懷、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，形成良好口碑傳播，提升品牌形象。,入住儀式,業(yè)主回饋,物業(yè)服務(wù),持續(xù)滲透—品牌形象,強(qiáng)銷期的連續(xù)熱銷，后期客戶保養(yǎng)，以及持續(xù)的公關(guān)活動(dòng)與媒體炒作。逐漸樹立起項(xiàng)目的品牌形象，提高企業(yè)知名度。為今后的項(xiàng)目運(yùn)營打造更高的平臺(tái)。,PART.5 形象樹立及包裝,上 觀 案名釋義： 上：位置在高處，與“下”相對(duì)。 等級(jí)和質(zhì)量高的：上等、上策。上乘（佛教用語，一般借指文學(xué)藝術(shù)的高妙境界或上品）。 觀：觀瞻。古代天子、諸侯宮門外張示法令的地方。同“闕” 出游于觀之上?！抖Y記禮運(yùn)》 上觀，其強(qiáng)大的城市掌控力，必將成為遼南城市發(fā)展的引擎，未來城市化進(jìn)程的一面旗幟，其顯赫的交通與地段，決定著其未來的區(qū)域價(jià)值。,1.形象樹立—案名,我們期冀，通過本案區(qū)域城市化進(jìn)程的新篇章。 通過本案的成功運(yùn)作，創(chuàng)立一個(gè)區(qū)域的標(biāo)桿， 并產(chǎn)生不可替代的影響力。,solgan： 非居高無以觀天下 眼界決定一切！ 一座建筑，一種性格， 擁有雄渾生命力的建筑，當(dāng)領(lǐng)袖現(xiàn)代而傳承后世。 不顯而自赫，息心峰境，傲瞰眾生蕓蕓,2.包裝,PART.6 營銷組織與執(zhí)行,執(zhí)行團(tuán)隊(duì)架構(gòu),銷售執(zhí)行,銷售總監(jiān),銷售經(jīng)理,銷售經(jīng)理,銷售經(jīng)理,銷售經(jīng)理,銷售主任30,,直銷人員60,策劃總監(jiān),專案經(jīng)理,營銷中心,,,平面設(shè)計(jì),文案經(jīng)理,,創(chuàng)意總監(jiān),銷售秘書4,銷售組織,實(shí)現(xiàn)銷售速度與銷售價(jià)格的完美平衡 在市場波動(dòng)前抵達(dá)項(xiàng)目銷售安全點(diǎn) 達(dá)到項(xiàng)目利潤最大化目標(biāo),創(chuàng)造“不可能”,團(tuán)隊(duì)銷售能力,我們的客戶到訪量是競爭項(xiàng)目的300%！,我們讓客戶從購買80㎡變?yōu)橘徺I 180㎡！,我們80%的成交客戶為第1次到訪即成交！,我們80%的成交客戶3天之內(nèi)完成簽約！,我們的銷售人員比競爭項(xiàng)目每月多工作3000小時(shí)！,“五大高效”執(zhí)行體系 完成銷售的一次次奇跡！,高效決策力,高效執(zhí)行力,高效到訪力,高效成交力,高效回款力,掌握宏觀及微觀市場監(jiān)控，以最真實(shí)的市場數(shù)據(jù)為項(xiàng)目銷控策略提供參考。,依托市場模塊信息支持,提供迅速、正確的決策依據(jù),高效決策力,高效執(zhí)行力,高效到訪力,高效成交力,全程服務(wù) 全程營銷,營銷團(tuán)隊(duì)架構(gòu)完整，全面服務(wù)項(xiàng)目運(yùn)作，最大化壓縮執(zhí)行環(huán)節(jié)及操作時(shí)間 提高項(xiàng)目整體執(zhí)行效率，降低甲方運(yùn)營成本,高效回款力,高效決策力,高效執(zhí)行力,高效到訪力,高效成交力,Dm精準(zhǔn)直投戰(zhàn)術(shù),保證客戶到訪量是其他項(xiàng)目的300%,高效回款力,高效決策力,高效執(zhí)行力,高效到訪力,高效成交力,案場強(qiáng)銷模式,拉伸客戶需求，變購買80m2為180m2 80%成交客戶為第1次到訪 比其它項(xiàng)目銷售人員每月多工作3000小時(shí),高效回款力,高效決策力,高效執(zhí)行力,高效到訪力,高效成交力,通過銷售人員實(shí)施的緊逼式簽約管理體系，全面的對(duì)客戶形成壓迫感，達(dá)成 80%成交客戶3天之內(nèi)完成簽約。,緊逼式簽約管理體系,高效回款力,我們可以做到,100%銷售率 平衡的銷控策略 極致親密的客戶關(guān)系 成本可控，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)降低,操盤案例,中國士人養(yǎng)生別墅 湯HOUSE,湯house地處京城著名的奧北溫榆河別墅區(qū)，周邊20多家高端別墅，擁有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境與成熟的高尚別墅區(qū)氛圍。140272聯(lián)排/疊拼TOWNHOUSE獨(dú)家贈(zèng)送花園、車庫、半地下室、閣樓、私家湯池。現(xiàn)代中式建筑、江南水鄉(xiāng)派園林，更有小湯山千年龍脈溫泉直接入戶，打造僅屬于您的養(yǎng)生別墅生活。,空港 大生活城 馨港幸福城,馨港莊園近60萬平米大盤，地處朝陽區(qū)、首都空港新城、順義區(qū)、通州區(qū)交匯處，位于首都國際機(jī)場東南側(cè)，李天路與順通路的交匯處，毗鄰首都國際空港與現(xiàn)代汽車城。順通路、李天路、六環(huán)路路路相連，相通成網(wǎng)，交通條件十分優(yōu)越。2008年奧運(yùn)會(huì)的舉辦，機(jī)場的東擴(kuò)，蓬勃發(fā)展的順義區(qū)造就了本項(xiàng)目的無限升值空間。是居住、投資、置業(yè)的最佳選擇，其發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?END THANKS!,演講完畢，謝謝觀看！,