【正文】 租賃合同，租賃合同期內(nèi)流波 ? 公司按照租賃合同的約定向華融租賃公司分期支付租金。 ? 租賃期限：5 年共計 20 期。 ? 租賃擔(dān)保：安徽水利開發(fā)股份有限公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 ? 租賃保證金及服務(wù)費：租賃保證金 455 萬元，租賃服務(wù)費 175 萬元。 ? 租金及支付方式：等額租金后付法，租金每三個月支付一期，按月息 ? ‰計算。 ? 租賃設(shè)備所有權(quán)：在租賃期間設(shè)備所有權(quán)歸華融租賃公司所有；自租賃合同 ? 履行完畢之日起，流波公司按名義貨價支付款項后，租賃設(shè)備所有權(quán)歸還流波公司。 ? 名義貨價： 萬元，如流波公司按時足額支付租金，則名義貨價優(yōu)惠至 1 ? 元。 ? 起租日：華融租賃公司租賃物購置款項支付之日。 ? 1此項交易自流波公司與華融租賃公司簽署協(xié)議之日起生效。 售后回租模式對融資平臺公司的適用性?銀行貸款的額度限制；?國家緊縮信貸政策，準(zhǔn)備金率屢次上調(diào)，貸款難度逐漸加大；?企業(yè)債、票據(jù)的發(fā)行受凈資產(chǎn)額度的限制；?融資平臺公司近期對資金需求較大，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多，變現(xiàn)相對容易；?公司的資產(chǎn)增值可以重新評估，市場價值可以從出售中得以體現(xiàn)。（6）夾層投資融資的定義? 夾層 融資() 是指在風(fēng)險 和回報 方面介于優(yōu) 先債務(wù) 和股本融資 之間 的一種融資形式。? 是一種無擔(dān)保的長 期債務(wù) ，這 種債務(wù) 附帶 有投資 者對 融資 者的權(quán) 益認(rèn)購權(quán) 。? 夾層 融資 的利率水平一般在10% ～15% 之間, 投資 者的目標(biāo) 回報 率是20% ～30% 之間 。從資金費用角度來分析夾層融資成本低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán)的固定利率方式，對股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點。從權(quán)益角度來分析夾層融資權(quán)益低于優(yōu)先債權(quán)，所以對于債權(quán)人來講，體現(xiàn)出股權(quán)的優(yōu)點。夾層融資的特點v 這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元融資結(jié)構(gòu)中增加了一層—夾層融資。v 我國資本市場中出現(xiàn)的可轉(zhuǎn)換公司債券屬于夾層融資范疇。國開金融公司夾層模式? 國開金融公司的夾層 融資 模式：國開金融公司以自有資 金入股融資 方，持有一定比例（不控股）的股權(quán) ，雙方約 定投資 期及回報 率，融資 方承諾 到期回購 國開金融公司持有的股權(quán) 。? 1 、保底收益：雙方約 定的收益率，房地產(chǎn) 行業(yè)約 15 ～20% 。? 2 、投資 期：可長 可短，協(xié) 商確定。? 3 、擔(dān)保：要求融資 方對 其還 本付息義務(wù) 提供一定擔(dān)保。? 4 、退出渠道：融資 方到期回購 國開金融公司持有的股權(quán) 。夾層融資的實例土地作價入股地方政府考慮 開發(fā) 商資 金緊張而實 行的一種為 開發(fā) 商緩 沖的辦 法，等到開發(fā) 商回籠資金時 ，再從政府手里買 回股權(quán) ，從而獲 取土地的全部產(chǎn)權(quán) 。上海國際信托夾層融資案例? 名稱：2023 年“ 麗 水馨庭房產(chǎn) 信托投資計 劃”? 發(fā) 行人：上海國際 信托投資 有限責(zé) 任公司? 規(guī) 模： 億 元? 時間 ：23 個月? 收益率：% 。? 信托方式：信托募集資 金用于受讓 上海陽龍 投資 咨詢 公司持有的上海新弘大置業(yè) 有限公司85% 的股權(quán) ，上海陽龍 到期溢價回購 。? 擔(dān)保：上海沿海集團(tuán)對 股權(quán) 溢價回購 事宜承擔(dān)連帶 擔(dān)保責(zé) 任。(7)民間借貸融資江蘇如皋開發(fā)區(qū)民間借貸案例分析如皋市地處江蘇省中部地區(qū),原先經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱，近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，有“蘇中的昆山”之稱，行政區(qū)域包括沿江開發(fā)開放三大主體功能區(qū)(經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、如城鎮(zhèn)、如皋港區(qū))和17個鎮(zhèn)。2023年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值430億元，%；完成財政、一般預(yù)算收入。江蘇如皋市簡介如皋市開發(fā)區(qū)是一家設(shè)立于1993年的江蘇省級開發(fā)區(qū)，也是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患沂〖夐_發(fā)區(qū)。江蘇省如皋市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會（下稱如皋開發(fā)區(qū)，如皋市開發(fā)區(qū)管委會是如皋市政府派出機構(gòu)）,從2023年到如今,開發(fā)區(qū)已經(jīng)進(jìn)行了四次資金募集。與其他地區(qū)只是在開發(fā)區(qū)內(nèi)部員工融資不同的是，如皋開發(fā)區(qū)的資金募集不局限于開發(fā)區(qū)內(nèi)部，任何人只要有資金都可以參與，這已經(jīng)不同于所謂的內(nèi)部集資的概念了。如皋開發(fā)區(qū)四年四次公眾集資2023年第一次借款為期三年，第一年利息為10%，第二年利息為12%，第三年利息為14%；2023年進(jìn)行了第二次借款，第二次借款的時間長度以及利息與第一次相同。引人關(guān)注的是，2023年第一次借款時，銀行的商業(yè)貸款利息不到5%，開發(fā)區(qū)利息幾乎為同期銀行商貸利息2倍。2023年第三次借款，如皋開發(fā)區(qū)突然間向外界借款一個為期三個月的貸款，利息直接高達(dá)14%。據(jù)悉，當(dāng)時由于利息很高，借款順利完成籌集目標(biāo)。2023年正在進(jìn)行的借款，借期為兩年，利息分別為12%和14%。如皋開發(fā)區(qū)四年四次公眾集資如皋開發(fā)區(qū)管委會四次向公眾集資列表募集時間 借款期限 利息 募集金額 是否到期2023年 3年 第一年10%，第二年12%，第三年14%**是2023年 3年 第一年10%，第二年12%，第三年14%**否2023年 3個月 14% **是2023年 2年 第一年12%，第二年14% 已募集1億多否如皋開發(fā)區(qū)四年四次公眾集資國務(wù)院2023年公布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于依法懲處非法集資有關(guān)問題的通知》明確了非法集資的幾個特征：未經(jīng)監(jiān)管部門批準(zhǔn)，違規(guī)向社會尤其是不特定對象籌集資金；承諾一定期限內(nèi)給予出資人貨幣、實物或股權(quán)等形式的回報。2023年年底，財政部預(yù)算司就下發(fā)文件嚴(yán)禁地方政府非法向公眾集資。該文件指出，當(dāng)前一些基層政府出現(xiàn)了政府融資平臺公司（下稱“平臺公司”）等主體由財政擔(dān)保，向行政事業(yè)單位職工等社會公眾集資，用于開發(fā)區(qū)、工業(yè)園等的拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)象?！稉?dān)保法》第八條亦明確規(guī)定：“國家機關(guān)不得為保證人，但經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國政府或者國際經(jīng)濟組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外。”顯然，如皋開發(fā)區(qū)這種財政擔(dān)保的借款方式缺乏法律依據(jù)，并且由于不通過融資平臺等方式進(jìn)行集資，缺乏有效監(jiān)管。合法合規(guī)性分析非法集資?非法集資案件中，主要的是非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪。根據(jù)相關(guān)司法解釋，如果同時滿足4個條件，會被定性為“非法吸收公眾存款罪”：第一，未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)或者借用合法經(jīng)營的形式吸收資金；第二，通過媒體、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳；第三，承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實物、股權(quán)等方式還本付息或給付回報；第四，向社會不特定對象吸收資金。而對于非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪的最大區(qū)別則在于是否“以非法占有為目的”。開發(fā)區(qū)收入主要包括財政體制結(jié)算收入、上級專項撥款收入、各類補助收入、土地出讓收入、行政事業(yè)性收費收入、返還收入、捐贈捐資收入等。其中，土地出讓收入和稅收收入是大頭，但對于如皋開發(fā)區(qū)而言，土地出讓收入是否能持續(xù)快速增長卻面臨著巨大的挑戰(zhàn)。“嚴(yán)格控制新增債務(wù)，要確立借新債先還老債的觀點，保證資金的循環(huán)運轉(zhuǎn)。編制預(yù)算時，明確新債務(wù)的使用范圍，除預(yù)算或批準(zhǔn)的新建設(shè)項目外，先用于償還、消化老債務(wù)?！比绺挢斦忠黄麨椤督鶆?wù)償還機制強化債務(wù)總量控制》文章提出了控制風(fēng)險的方案。地方政府解決負(fù)債過多的方法并不多，最短期的做法是有資源的地方靠資源，沒資源的地方靠土地，但最終的長期方法是地方培育自己的核心產(chǎn)業(yè)，從而提供源源不斷的稅收。償債能力分析如皋港區(qū)開發(fā)公司——如皋市沿江開發(fā)公司各年債務(wù)控制指標(biāo)表項目2023年 2023年增長率2023年增長率2023年增長率債務(wù)余額 % % %財政收入 % % 10 58% % % 85 %債務(wù)率(%)1068 736 438 349負(fù)債率(%) 41償債能力分析如皋港區(qū)的開發(fā)公司——如皋市沿江開發(fā)公司各年債務(wù)統(tǒng)計表項目2023年底余額 2023年底余額 2023年底余額 2023年11月余額銀行借款34780 34850 76500 68640工程欠款15528 129129 83560 170812拆遷補償欠款14161 925 49000 17020內(nèi)部融資款7436 10284 20761 24100其他借款6000 23533 47735 68227合計77905 198721 277556 348799償債能力分析正如皋官方新聞網(wǎng)站上，一條新聞明確提出，“2023年以來，如皋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高點定位，自我加壓，形成了‘大拆遷、大建設(shè)、大招商、大投入’開發(fā)高潮?！奔Y背后原因集資背后原因由于前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相對薄弱，導(dǎo)致開發(fā)區(qū)、港口開發(fā)區(qū)等地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入巨大。僅僅在如皋一塊面積不大的地區(qū)，就有如皋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、如皋港區(qū)、如城鎮(zhèn)、如皋軟件園等四個開發(fā)主導(dǎo)地區(qū)，顯然，資金需求并非一個地方政府常規(guī)收入能夠覆蓋。從2023到2023年初，五年來。如皋“萬頃良田工程”“萬頃良田建設(shè)工程”，是江蘇省國土資源廳從2023年開始在全省范圍內(nèi)廣泛開展的一項大規(guī)模土地整治工程。通過該項工程，將當(dāng)前零散的農(nóng)民居住點集中起來安排居住，而原來的居住用地則開墾為成片的良田，還有部分土地被用于轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地?！叭f頃良田建設(shè)工程”是以土地開發(fā)整理項目為載體，以實施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策為抓手，通過對田、水、路、林、村進(jìn)行綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，將農(nóng)村居民遷移到城鎮(zhèn)，騰出土地建設(shè)大面積、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，實現(xiàn)居住集中、耕地連片。該工程有效新增了耕地面積，緩解了用地矛盾，為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化提供了基礎(chǔ)平臺，也為工業(yè)化城市化拓展了用地空間。如皋有關(guān)方面的數(shù)據(jù)顯示，從2023年開始，該市展開了“萬頃良田建設(shè)工程”試點，累計整村搬遷農(nóng)民5638多戶，整理土地33870畝，復(fù)墾5713畝，為城市和項目建設(shè)騰出建設(shè)用地指標(biāo)4725畝。如皋“萬頃良田工程”截至2023年2月，江蘇全省共批復(fù)47個“萬頃良田建設(shè)工程”試點項目，涉及土地，；通過此項工程，江蘇全省還可盤活建設(shè)。據(jù)測算，搬遷一個4000人的村，平均能夠掛鉤置換出700畝的用地指標(biāo)，相當(dāng)于一個縣1到2年的指令性建設(shè)用地計劃總量，這顯然能夠初步保障經(jīng)濟增長的用地。盤活的10萬頃土地可以直接用于城鎮(zhèn)建設(shè)用途，而能夠為地方政府越來越野心勃勃的新城規(guī)劃提供土地，因此這也得到了地方的支持。無錫的建設(shè)用地占無錫市的總面積接近30%，這個比例是聯(lián)合國研究機構(gòu)的一個警戒線，當(dāng)一個地方建設(shè)用地超過30%，這個地方的生態(tài)將會受到一定的影響，而通過萬頃良田，經(jīng)過統(tǒng)籌手段可以不增加占比，卻擴大了建設(shè)用地的面積。增加耕地數(shù)量，提高耕地質(zhì) 量拓展建設(shè) 用地空間實現(xiàn)勞動 力資 源集聚進(jìn) 一步挖掘和激發(fā) 市場消費 需求“萬頃良田建設(shè)工程”的四大效應(yīng)如皋“萬頃良田工程”按照國務(wù)院要求，實施土地整治后，整理出的土地首先要復(fù)耕為耕地，新增建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先用于新農(nóng)村建設(shè)，經(jīng)批準(zhǔn)少量新增建設(shè)用地指標(biāo)可調(diào)整用于城鎮(zhèn)建設(shè)，但其土地收益必須全部返還農(nóng)村。在蘇北，依靠農(nóng)業(yè)的人數(shù)仍然較多，且農(nóng)民將土地看成是自己保障的最后一塊根據(jù)地，所以拆遷等工作就較難。在建設(shè)萬頃良田工程的同時，要防止村民淪為弱勢群體。蘇州東渚、通安等地區(qū)已經(jīng)推行一種股份合作的方式來幫助當(dāng)?shù)乇徊疬w戶致富。具體路徑為：被拆遷戶將自己的安置房子按照2500元每平方米入股，依托蘇州西部生態(tài)城，合作社每年實現(xiàn)保底分紅，年收益率不低于8%。這也意味著一個20萬的拆遷安置房，一旦入股的話。這不失為一種有效地保障村民經(jīng)濟權(quán)益的手段。而對于地方政府而言，在發(fā)展地方經(jīng)濟和尊重村民土地財產(chǎn)權(quán)及收益之間如何尋找平衡，成為解決如皋試點困境的關(guān)鍵。2023年2月，江蘇省有關(guān)方面宣布，“確保項目區(qū)農(nóng)民生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障，身份變換得實惠”。房地產(chǎn)投資信托基金〓房地產(chǎn)信托投資基金（ ） 誕生于20世紀(jì)60年代的美國，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險的同時通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益；是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風(fēng)險和收益介于股票和債券之間；通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實時交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為小份額的可實時交易的份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。? （8）（房地產(chǎn)投資信托）115u以資產(chǎn)為支持的類債務(wù)融資：銀行間產(chǎn)品本質(zhì)為基于企業(yè)信用和資產(chǎn)信用的類債權(quán)融資產(chǎn)品，理論上其利率應(yīng)低于資產(chǎn)持有人發(fā)行的普通公司債券；u可保留對基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)和管理權(quán)：在銀行間存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人可以服務(wù)性機構(gòu)的身份