國(guó)強(qiáng)集團(tuán)仙居旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-06-07 15:33本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】因尚未對(duì)濱州、仙居兩項(xiàng)目及其開發(fā)環(huán)境進(jìn)行深度而系統(tǒng)。本次溝通中的觀點(diǎn)和設(shè)想也并不代表尊地的最終結(jié)論，但。找項(xiàng)目發(fā)展的最佳解決方案，共同創(chuàng)造一個(gè)美好未來(lái)！項(xiàng)目地處山東省濱州市濱城區(qū)黃河四路以南，黃河二路。以北，渤海十七路以東，渤海十六路以西；項(xiàng)目宗地面積為273069平方米，凈地面積為202014平。方米，總建筑面積近40萬(wàn)平米；項(xiàng)目地處濱州城市發(fā)展主要方向上，新老城區(qū)接合部，具老城區(qū)約為3KM；大盤關(guān)注的是城市層面的機(jī)會(huì)，如人口轉(zhuǎn)移、城市某類供應(yīng)短缺等。求,引導(dǎo)市場(chǎng)是否成功關(guān)鍵在于其核心吸引力。1）大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目尤其是郊區(qū)大盤的早期客戶多具有較強(qiáng)的投資意向。盤開發(fā)，首期一定要預(yù)留價(jià)值和投資空間以及可見的價(jià)值附送；傳遞未來(lái)的生活場(chǎng)景，開發(fā)商則是這片生活場(chǎng)景的導(dǎo)演。同時(shí)，組團(tuán)之間應(yīng)差異化處理，一方面有利于社區(qū)建。規(guī)模的感知價(jià)值。
【正文】 從世界旅游發(fā)展的脈絡(luò)看，旅游模式均有其譜系概念，鄉(xiāng)村休閑旅游興起并發(fā)展于西歐地區(qū)，從其發(fā)展的軌跡看，鄉(xiāng)村旅游經(jīng)歷了“純觀光 — 休閑旅游 — 復(fù)合型旅游”的轉(zhuǎn)變。 仙居旅游起步較晚，目前尚處于利用自然資源靠天吃飯的旅游觀光階段，未經(jīng)深度開發(fā)，休閑和娛樂功能未得到有效開發(fā)和重視，旅游內(nèi)核單薄、缺乏特色，而未來(lái)隨著政府對(duì)于旅游業(yè)的高度重視和深入開發(fā)，復(fù)合型旅游目的地將是發(fā)展的重點(diǎn)，項(xiàng)目定位應(yīng)具有較強(qiáng)的前瞻性，以引領(lǐng)市場(chǎng)需求，形成自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大輻射面，爭(zhēng)取更大范圍內(nèi)的有效客源。 開發(fā)定位設(shè)想 發(fā)展設(shè)想 本資料來(lái)自 51 ? 定位思考出發(fā)點(diǎn)之三：市場(chǎng)需求 隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市居民生活水平日益提升，隨之而來(lái)的生活壓力與日俱增，在緊張的生活節(jié)奏下，短途旅游成了其放松心情，緩解壓力有效方式，旅游業(yè)也在這種大環(huán)境下風(fēng)生水起，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年，我國(guó)旅游收入 ，同比增長(zhǎng) 9%，占GDP總量 %，旅游逐步成了促進(jìn)內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有效手段。 長(zhǎng)三角近年鄉(xiāng)村旅游發(fā)展迅速，以烏鎮(zhèn)、周莊等江南水鄉(xiāng)為代表的鄉(xiāng)村旅游目的地已逐步形成具有區(qū)域特征的休閑旅游景觀帶，吸引國(guó)內(nèi)外游客觀光度假。 仙居旅游資源豐富，加之政府重點(diǎn)引導(dǎo)，未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，市場(chǎng)容量和需求將得到有效擴(kuò)充，發(fā)展空間巨大，因此，項(xiàng)目的定位應(yīng)充分考慮到未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)和消費(fèi)需求多樣性。 發(fā)展設(shè)想 開發(fā)定位設(shè)想 本資料來(lái)自 52 ? 基于以上四點(diǎn)分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)具有提升仙居旅游發(fā)展的戰(zhàn)略考量項(xiàng)目的發(fā)展，提出項(xiàng)目定位初步可以考慮為： 仙居旅游核心特色旅游組團(tuán) 仙居旅游綜合服務(wù)中心 長(zhǎng)三角歷史人文教育培訓(xùn)基地 長(zhǎng)三角青少年勵(lì)志教育基地 中國(guó)農(nóng)業(yè)休閑及觀光旅游示范基地 發(fā)展設(shè)想 開發(fā)定位設(shè)想 本資料來(lái)自 53 目標(biāo)市場(chǎng)定位 ? 根據(jù)區(qū)位特點(diǎn)及旅游學(xué)規(guī)律，本案目標(biāo)人群范圍按三個(gè)圈層進(jìn)行分類（各圈層分別以本案為中心，分 150KM、 300KM，500KM延伸）； ? 本項(xiàng)目目標(biāo)人群以長(zhǎng)三角一帶休閑游客為主； ? 三個(gè)圈層內(nèi)游客組成為：臺(tái)州本地市民、溫州杭州等周邊城市民，長(zhǎng)三角地區(qū)部分自駕游客；其它客源還包括集團(tuán)游客，會(huì)務(wù)游客和背包游客等； ? 現(xiàn)代交通系統(tǒng)的發(fā)展將為本項(xiàng)目帶來(lái)更多的目標(biāo)客戶群體； ? 本項(xiàng)目核心范圍目標(biāo)人群有約 30005000萬(wàn)人口。 發(fā)展設(shè)想 本資料來(lái)自 54 第三圈層，距項(xiàng)目約 500KM 第二圈層，距項(xiàng)目約 300KM 核心圈層，距項(xiàng)目約 150KM 目標(biāo)市場(chǎng)圈層 發(fā)展設(shè)想 本資料來(lái)自 55 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 ? 三大核心功能 ? 旅游觀光 ? 教育培訓(xùn) ? 旅游服務(wù) 發(fā)展設(shè)想 本資料來(lái)自 56 主題：一主兩次的核心旅游組團(tuán) 一主：桐江書院的人文旅游 兩次：農(nóng)業(yè)休閑觀光旅游 皤灘古鎮(zhèn)復(fù)古商業(yè)街風(fēng)情旅游 ? 旅游觀光 發(fā)展設(shè)想 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 本資料來(lái)自 57 ? 教育培訓(xùn) ? 長(zhǎng)三角企事業(yè)單位培訓(xùn) ? 浙江省青少年勵(lì)志教育培訓(xùn) ? 臺(tái)州（仙居）國(guó)學(xué)禮儀培訓(xùn) 發(fā)展設(shè)想 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 本資料來(lái)自 58 ? 旅游服務(wù) ? 住宿餐飲、商務(wù)會(huì)晤、休閑娛樂 ? 仙居特色旅游工藝品 ? 桐江書院相關(guān)旅游紀(jì)念品 發(fā)展設(shè)想 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 本資料來(lái)自 59 開發(fā)概念設(shè)想 ? 一、桐江書院旅游產(chǎn)品 點(diǎn) 桐江書院修葺和形象重塑 古代書院生活的情景再現(xiàn) 朱熹講學(xué)舞等民間人文資源挖掘 江浙學(xué)派及朱子文化傳播 再造桐山書院，重現(xiàn)當(dāng)年桐山書院盛況，以現(xiàn)代國(guó)學(xué)教育及思想道德教育為主題，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外各學(xué)術(shù)界名人不定期舉辦講學(xué)，以與游客互動(dòng)體驗(yàn)為形式，當(dāng)代桐山書院學(xué)的風(fēng)采。 發(fā)展設(shè)想 本資料來(lái)自 60 ? 二、皤灘古鎮(zhèn)復(fù)古風(fēng)情旅游街 線 沿地塊內(nèi)永安溪 再造皤灘古鎮(zhèn) ， 復(fù)興當(dāng)年 皤灘 古鎮(zhèn)百年老字號(hào)，結(jié)合現(xiàn)代休 閑商業(yè)中餐飲、休閑、娛樂、購(gòu)物等旅游服 務(wù)功能，為游客提供具有特色的旅游商業(yè)服 務(wù)。 再造皤灘古鎮(zhèn) 既可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目旅游配套， 豐富景區(qū)特色，同時(shí)也作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)， 為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)目標(biāo)。 發(fā)展設(shè)想 開發(fā)概念設(shè)想 本資料來(lái)自 61 ? 三、農(nóng)業(yè)觀光休閑旅游帶 面 以大尺度的農(nóng)業(yè)觀景改造項(xiàng)目地塊環(huán) 境，將不利于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊進(jìn)行宜度改 造，變成景區(qū)資源的一部分，用大效果的農(nóng) 業(yè)景觀作為區(qū)域背景，成為都市人們短期休 閑游樂的景點(diǎn)。 發(fā)展設(shè)想 開發(fā)概念設(shè)想 本資料來(lái)自 62 ? 四、 28棟別墅是啟動(dòng)本項(xiàng)目的絕佳素材 以選擇性定向營(yíng)銷為手段，將景區(qū)內(nèi)即將建成的 28棟別墅定義為“江南名人墅”或“江南名人行宮”，只出售給符合條件的當(dāng)代江南名人，以此進(jìn)行炒作，提升項(xiàng)目影響力，同時(shí)為今后項(xiàng)目商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)奠定市場(chǎng)基調(diào)。 發(fā)展設(shè)想 開發(fā)概念設(shè)想 本資料來(lái)自 63 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 本資料來(lái)自 64 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略建議 整體規(guī)劃，分期滾動(dòng)開發(fā) 由于項(xiàng)目體量過大，總體開發(fā)將面臨較大的資金壓力，建議在 路網(wǎng)和公共性旅游資源及配套初步完善的情況下，先期啟動(dòng)商 業(yè)部分招商及并對(duì)較為成熟地塊，易操作的地塊進(jìn)行開發(fā)，快 速回籠資金，投入下期開發(fā)。 組團(tuán)發(fā)展，分區(qū)出售 考慮到項(xiàng)目操作周期較長(zhǎng)，為減輕資金壓力和投資風(fēng)險(xiǎn)，建議 在整體規(guī)劃概念進(jìn)入實(shí)施操作階段的時(shí)候，根據(jù)地塊的空間規(guī) 劃及不同功能組團(tuán)，將土地分成若干性價(jià)不同的地塊，進(jìn)行拍 賣或項(xiàng)目建設(shè)招商，尋求合作開發(fā)，迅速大規(guī)模啟動(dòng)項(xiàng)目，國(guó) 強(qiáng)集團(tuán)作為核心項(xiàng)目投資開發(fā)者及 運(yùn)營(yíng)商，進(jìn)行土地及項(xiàng)目運(yùn) 營(yíng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化的目標(biāo)。 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 本資料來(lái)自 65
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