國強集團仙居旅游地產(chǎn)項目發(fā)展戰(zhàn)略報告-資料下載頁
2025-06-07 15:33本頁面
【導讀】因尚未對濱州、仙居兩項目及其開發(fā)環(huán)境進行深度而系統(tǒng)。本次溝通中的觀點和設想也并不代表尊地的最終結論，但。找項目發(fā)展的最佳解決方案，共同創(chuàng)造一個美好未來！項目地處山東省濱州市濱城區(qū)黃河四路以南，黃河二路。以北，渤海十七路以東，渤海十六路以西；項目宗地面積為273069平方米，凈地面積為202014平。方米，總建筑面積近40萬平米；項目地處濱州城市發(fā)展主要方向上，新老城區(qū)接合部，具老城區(qū)約為3KM；大盤關注的是城市層面的機會，如人口轉移、城市某類供應短缺等。求,引導市場是否成功關鍵在于其核心吸引力。1）大規(guī)模開發(fā)項目尤其是郊區(qū)大盤的早期客戶多具有較強的投資意向。盤開發(fā)，首期一定要預留價值和投資空間以及可見的價值附送；傳遞未來的生活場景，開發(fā)商則是這片生活場景的導演。同時，組團之間應差異化處理，一方面有利于社區(qū)建。規(guī)模的感知價值。
【正文】 從世界旅游發(fā)展的脈絡看，旅游模式均有其譜系概念，鄉(xiāng)村休閑旅游興起并發(fā)展于西歐地區(qū)，從其發(fā)展的軌跡看，鄉(xiāng)村旅游經(jīng)歷了“純觀光 — 休閑旅游 — 復合型旅游”的轉變。 仙居旅游起步較晚，目前尚處于利用自然資源靠天吃飯的旅游觀光階段，未經(jīng)深度開發(fā)，休閑和娛樂功能未得到有效開發(fā)和重視，旅游內(nèi)核單薄、缺乏特色，而未來隨著政府對于旅游業(yè)的高度重視和深入開發(fā)，復合型旅游目的地將是發(fā)展的重點，項目定位應具有較強的前瞻性，以引領市場需求，形成自身的競爭優(yōu)勢，擴大輻射面，爭取更大范圍內(nèi)的有效客源。 開發(fā)定位設想 發(fā)展設想 本資料來自 51 ? 定位思考出發(fā)點之三：市場需求 隨著國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市居民生活水平日益提升，隨之而來的生活壓力與日俱增，在緊張的生活節(jié)奏下，短途旅游成了其放松心情，緩解壓力有效方式，旅游業(yè)也在這種大環(huán)境下風生水起，據(jù)統(tǒng)計， 2020年，我國旅游收入 ，同比增長 9%，占GDP總量 %，旅游逐步成了促進內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長的有效手段。 長三角近年鄉(xiāng)村旅游發(fā)展迅速，以烏鎮(zhèn)、周莊等江南水鄉(xiāng)為代表的鄉(xiāng)村旅游目的地已逐步形成具有區(qū)域特征的休閑旅游景觀帶，吸引國內(nèi)外游客觀光度假。 仙居旅游資源豐富，加之政府重點引導，未來旅游產(chǎn)業(yè)將迎來新的發(fā)展機遇，市場容量和需求將得到有效擴充，發(fā)展空間巨大，因此，項目的定位應充分考慮到未來的發(fā)展態(tài)勢和消費需求多樣性。 發(fā)展設想 開發(fā)定位設想 本資料來自 52 ? 基于以上四點分析，我們認為，本項目應具有提升仙居旅游發(fā)展的戰(zhàn)略考量項目的發(fā)展，提出項目定位初步可以考慮為： 仙居旅游核心特色旅游組團 仙居旅游綜合服務中心 長三角歷史人文教育培訓基地 長三角青少年勵志教育基地 中國農(nóng)業(yè)休閑及觀光旅游示范基地 發(fā)展設想 開發(fā)定位設想 本資料來自 53 目標市場定位 ? 根據(jù)區(qū)位特點及旅游學規(guī)律，本案目標人群范圍按三個圈層進行分類（各圈層分別以本案為中心，分 150KM、 300KM，500KM延伸）； ? 本項目目標人群以長三角一帶休閑游客為主； ? 三個圈層內(nèi)游客組成為：臺州本地市民、溫州杭州等周邊城市民，長三角地區(qū)部分自駕游客；其它客源還包括集團游客，會務游客和背包游客等； ? 現(xiàn)代交通系統(tǒng)的發(fā)展將為本項目帶來更多的目標客戶群體； ? 本項目核心范圍目標人群有約 30005000萬人口。 發(fā)展設想 本資料來自 54 第三圈層，距項目約 500KM 第二圈層，距項目約 300KM 核心圈層，距項目約 150KM 目標市場圈層 發(fā)展設想 本資料來自 55 項目開發(fā)設想 ? 三大核心功能 ? 旅游觀光 ? 教育培訓 ? 旅游服務 發(fā)展設想 本資料來自 56 主題：一主兩次的核心旅游組團 一主：桐江書院的人文旅游 兩次：農(nóng)業(yè)休閑觀光旅游 皤灘古鎮(zhèn)復古商業(yè)街風情旅游 ? 旅游觀光 發(fā)展設想 項目開發(fā)設想 本資料來自 57 ? 教育培訓 ? 長三角企事業(yè)單位培訓 ? 浙江省青少年勵志教育培訓 ? 臺州（仙居）國學禮儀培訓 發(fā)展設想 項目開發(fā)設想 本資料來自 58 ? 旅游服務 ? 住宿餐飲、商務會晤、休閑娛樂 ? 仙居特色旅游工藝品 ? 桐江書院相關旅游紀念品 發(fā)展設想 項目開發(fā)設想 本資料來自 59 開發(fā)概念設想 ? 一、桐江書院旅游產(chǎn)品 點 桐江書院修葺和形象重塑 古代書院生活的情景再現(xiàn) 朱熹講學舞等民間人文資源挖掘 江浙學派及朱子文化傳播 再造桐山書院，重現(xiàn)當年桐山書院盛況，以現(xiàn)代國學教育及思想道德教育為主題，邀請國內(nèi)外各學術界名人不定期舉辦講學，以與游客互動體驗為形式，當代桐山書院學的風采。 發(fā)展設想 本資料來自 60 ? 二、皤灘古鎮(zhèn)復古風情旅游街 線 沿地塊內(nèi)永安溪 再造皤灘古鎮(zhèn) ， 復興當年 皤灘 古鎮(zhèn)百年老字號，結合現(xiàn)代休 閑商業(yè)中餐飲、休閑、娛樂、購物等旅游服 務功能，為游客提供具有特色的旅游商業(yè)服 務。 再造皤灘古鎮(zhèn) 既可實現(xiàn)項目旅游配套， 豐富景區(qū)特色，同時也作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)， 為項目實現(xiàn)變現(xiàn)目標。 發(fā)展設想 開發(fā)概念設想 本資料來自 61 ? 三、農(nóng)業(yè)觀光休閑旅游帶 面 以大尺度的農(nóng)業(yè)觀景改造項目地塊環(huán) 境，將不利于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊進行宜度改 造，變成景區(qū)資源的一部分，用大效果的農(nóng) 業(yè)景觀作為區(qū)域背景，成為都市人們短期休 閑游樂的景點。 發(fā)展設想 開發(fā)概念設想 本資料來自 62 ? 四、 28棟別墅是啟動本項目的絕佳素材 以選擇性定向營銷為手段，將景區(qū)內(nèi)即將建成的 28棟別墅定義為“江南名人墅”或“江南名人行宮”，只出售給符合條件的當代江南名人，以此進行炒作，提升項目影響力，同時為今后項目商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)奠定市場基調(diào)。 發(fā)展設想 開發(fā)概念設想 本資料來自 63 運營戰(zhàn)略 本資料來自 64 運營戰(zhàn)略建議 整體規(guī)劃，分期滾動開發(fā) 由于項目體量過大，總體開發(fā)將面臨較大的資金壓力，建議在 路網(wǎng)和公共性旅游資源及配套初步完善的情況下，先期啟動商 業(yè)部分招商及并對較為成熟地塊，易操作的地塊進行開發(fā)，快 速回籠資金，投入下期開發(fā)。 組團發(fā)展，分區(qū)出售 考慮到項目操作周期較長，為減輕資金壓力和投資風險，建議 在整體規(guī)劃概念進入實施操作階段的時候，根據(jù)地塊的空間規(guī) 劃及不同功能組團，將土地分成若干性價不同的地塊，進行拍 賣或項目建設招商，尋求合作開發(fā)，迅速大規(guī)模啟動項目，國 強集團作為核心項目投資開發(fā)者及 運營商，進行土地及項目運 營，實現(xiàn)項目效益最大化的目標。 運營戰(zhàn)略 本資料來自 65
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