【正文】 發(fā)展設(shè)想 本資料來自 54 第三圈層，距項(xiàng)目約 500KM 第二圈層，距項(xiàng)目約 300KM 核心圈層，距項(xiàng)目約 150KM 目標(biāo)市場圈層 發(fā)展設(shè)想 本資料來自 55 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 ? 三大核心功能 ? 旅游觀光 ? 教育培訓(xùn) ? 旅游服務(wù) 發(fā)展設(shè)想 本資料來自 56 主題：一主兩次的核心旅游組團(tuán) 一主：桐江書院的人文旅游 兩次：農(nóng)業(yè)休閑觀光旅游 皤灘古鎮(zhèn)復(fù)古商業(yè)街風(fēng)情旅游 ? 旅游觀光 發(fā)展設(shè)想 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 本資料來自 57 ? 教育培訓(xùn) ? 長三角企事業(yè)單位培訓(xùn) ? 浙江省青少年勵(lì)志教育培訓(xùn) ? 臺(tái)州（仙居）國學(xué)禮儀培訓(xùn) 發(fā)展設(shè)想 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 本資料來自 58 ? 旅游服務(wù) ? 住宿餐飲、商務(wù)會(huì)晤、休閑娛樂 ? 仙居特色旅游工藝品 ? 桐江書院相關(guān)旅游紀(jì)念品 發(fā)展設(shè)想 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 本資料來自 59 開發(fā)概念設(shè)想 ? 一、桐江書院旅游產(chǎn)品 點(diǎn) 桐江書院修葺和形象重塑 古代書院生活的情景再現(xiàn) 朱熹講學(xué)舞等民間人文資源挖掘 江浙學(xué)派及朱子文化傳播 再造桐山書院，重現(xiàn)當(dāng)年桐山書院盛況，以現(xiàn)代國學(xué)教育及思想道德教育為主題，邀請國內(nèi)外各學(xué)術(shù)界名人不定期舉辦講學(xué)，以與游客互動(dòng)體驗(yàn)為形式，當(dāng)代桐山書院學(xué)的風(fēng)采。單純的以房地開發(fā)勢必會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較大，開發(fā)贏利能力有限。 本資料來自 25 地塊編號 地塊屬性 商業(yè)評價(jià) 開發(fā)方向 1 位于行政中心區(qū)，臨城 市廣場和市政府等行政 機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目的第二展示 面 周邊較為空曠，人氣不 足，目前商業(yè)價(jià)值一 般，但未來有較大的發(fā) 展空間 社區(qū)配套，小型的社區(qū) 服務(wù)店 2 臨渤海十六路，周邊有 幾個(gè)住宅小區(qū) 地塊被黃河三路分割， 商業(yè)無法形成整體 可設(shè)置為南北組團(tuán)間的 主要入口，臨街底商為 社區(qū)店 3 臨主干道，項(xiàng)目的主要 展示面 地塊主要的人流匯集 區(qū)，展示性好，利于商 業(yè)開發(fā) 開放式商業(yè)街區(qū) +集中 式主力店 4 臨渤海十七路，周邊氛 圍一般 開發(fā)價(jià)值不大 僅適于零散的社區(qū)商店 商業(yè)價(jià)值 地塊商業(yè)價(jià)值分析 本資料來自 26 商業(yè)形態(tài)分析 說明：該表所列數(shù)據(jù)按國際通用標(biāo)準(zhǔn)，為常態(tài)下配套，各地區(qū)按市場情況，可能稍有差別 從項(xiàng)目用地和周邊商業(yè)條件看， 本項(xiàng)目僅適用于社區(qū)型商業(yè) ，以綜合超市為主力店，其它業(yè)態(tài)作為配套，為周邊 23公里范圍內(nèi)的居民提供日常生活消費(fèi)服務(wù)。 ? 濱州商業(yè)正處于新老轉(zhuǎn)型的過渡期，消費(fèi)需求由生活型需求向享受型需求轉(zhuǎn)變，零散式商鋪逐步集中商業(yè)發(fā)展，商業(yè)形態(tài)趨于多元化，專業(yè)市場、商貿(mào)城、購物中心、精品店、專門店等相繼出現(xiàn)，并表現(xiàn)了良好的市場活力。啟動(dòng)區(qū)選擇的原則的一般原則為：規(guī)模取勢、定位示范、品質(zhì)展示、資源利用。 鳳凰城的成功，一部分就歸功于其“新生活型”的配套模式。 本資料來自 8 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 貫穿始終的核心價(jià)值主張 大盤開發(fā)面積大，開發(fā)年限長，因此必須保持可持續(xù)發(fā)展的核心吸引力。大盤開發(fā)存在以下規(guī)律： 1）大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目尤其是郊區(qū)大盤的早期客戶多具有較強(qiáng)的投資意向。 本資料來自 10 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 配套開發(fā)與產(chǎn)品開發(fā)聯(lián)動(dòng)是城市新區(qū)大盤產(chǎn)品價(jià)值提升的主要手段 城市新區(qū)大盤應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是住宅的價(jià)值提升，開發(fā)次序及開發(fā)節(jié)奏的控制。值得注意的是啟動(dòng)期往往要有多種產(chǎn)品組合，以體現(xiàn)生活方式為目標(biāo)，要復(fù)合而不要單一，要關(guān)注規(guī)模的感知價(jià)值。 本資料來自 15 戰(zhàn)略選擇 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略占位選擇 經(jīng)過對項(xiàng)目屬性界定，與城市新區(qū)大盤開發(fā)的規(guī)律的分析，本項(xiàng)目的的開發(fā)戰(zhàn)略占位應(yīng)具有一定的高度，應(yīng)站在城市與區(qū)域發(fā)展的高度、以及項(xiàng)目開發(fā)周期（ 5— 8年）來制定項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略。 ? 地塊 2臨位于渤海十六路，臨近黃河二路，且周邊已有至尊門第等住宅小區(qū)，人氣較旺，有一定的商業(yè)價(jià)值。 本資料來自 36 發(fā)展概念 項(xiàng)目發(fā)展概念 濱州 40萬平米 城市第一居所 宜居大宅 發(fā)展概念： 新城市主義、宜居新主張 形象傳播： 本資料來自 37 發(fā)展概念 產(chǎn)品體系 多層洋房 獨(dú)棟、聯(lián)排 小高、高層豪宅 經(jīng)營性會(huì)所、酒店 外向型社區(qū)特色商業(yè) 本資料來自 38 開發(fā)啟動(dòng)戰(zhàn)略 本資料來自 39 環(huán)境配套先行： 與首期住宅同步建設(shè)以生活配套、商業(yè)配套為主的必要配套物業(yè)； 樣板示范 ： 開盤前完成大型高尚會(huì)所、局部成熟園林、啟動(dòng)區(qū)豪華裝修樣板房的體驗(yàn)示范區(qū)建設(shè)； 產(chǎn)品創(chuàng)新 ： 基于本土生活習(xí)慣的室內(nèi)外空間打造，引入濱水住宅、坡地住宅等產(chǎn)品模式，強(qiáng)化入戶花園、戶內(nèi)花園、超寬景觀窗、挑空露臺(tái)、觀光電梯等產(chǎn)品概念，配置面積贈(zèng)送等產(chǎn)品附加價(jià)值等產(chǎn)品創(chuàng)新手段； 高舉高打： 以市場接受度高的產(chǎn)品先期試探和撬動(dòng)市場，以 差異化、高性價(jià)比的產(chǎn)品策略 快速進(jìn)入目標(biāo)市場，并樹立高端的市場地位，建立項(xiàng)目品質(zhì)、價(jià)格的標(biāo)桿； 強(qiáng)勢推廣： 從項(xiàng)目品牌及生活方式、產(chǎn)品品質(zhì)入手，自上而下，自外而內(nèi)地建立項(xiàng)目的市場絕對話語霸權(quán)。 長三角近年鄉(xiāng)村旅游發(fā)展迅速，以烏鎮(zhèn)、周莊等江南水鄉(xiāng)為代表的鄉(xiāng)村旅游目的地已逐步形成具有區(qū)域特征的休閑旅游景觀帶，吸引國內(nèi)外游客觀光度假。 發(fā)展設(shè)想 開發(fā)概念設(shè)想 本資料來自 61 ? 三、農(nóng)業(yè)觀光休閑旅游帶 面 以大尺度的農(nóng)業(yè)觀景改造項(xiàng)目地塊環(huán) 境，將不利于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊進(jìn)行宜度改 造，變成景區(qū)資源的一部分，用大效果的農(nóng) 業(yè)景觀作為區(qū)域背景，成為都市人們短期休 閑游樂的景點(diǎn)。 本資料來自 43 旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律 ? 從世界主題地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)看，城市郊區(qū)旅游地產(chǎn)開發(fā)一般的規(guī)律是： 以都市休閑旅游為切入點(diǎn)，使項(xiàng)目區(qū)域成為熱點(diǎn)地區(qū)，通過區(qū)域景觀改