【正文】 長三角青少年勵志教育基地 中國農(nóng)業(yè)休閑及觀光旅游示范基地 發(fā)展設(shè)想 開發(fā)定位設(shè)想 本資料來自 53 目標(biāo)市場定位 ? 根據(jù)區(qū)位特點(diǎn)及旅游學(xué)規(guī)律，本案目標(biāo)人群范圍按三個圈層進(jìn)行分類（各圈層分別以本案為中心，分 150KM、 300KM，500KM延伸）； ? 本項(xiàng)目目標(biāo)人群以長三角一帶休閑游客為主； ? 三個圈層內(nèi)游客組成為：臺州本地市民、溫州杭州等周邊城市民，長三角地區(qū)部分自駕游客；其它客源還包括集團(tuán)游客，會務(wù)游客和背包游客等； ? 現(xiàn)代交通系統(tǒng)的發(fā)展將為本項(xiàng)目帶來更多的目標(biāo)客戶群體； ? 本項(xiàng)目核心范圍目標(biāo)人群有約 30005000萬人口。 發(fā)展設(shè)想 開發(fā)概念設(shè)想 本資料來自 61 ? 三、農(nóng)業(yè)觀光休閑旅游帶 面 以大尺度的農(nóng)業(yè)觀景改造項(xiàng)目地塊環(huán) 境，將不利于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊進(jìn)行宜度改 造，變成景區(qū)資源的一部分，用大效果的農(nóng) 業(yè)景觀作為區(qū)域背景，成為都市人們短期休 閑游樂的景點(diǎn)。 運(yùn)營戰(zhàn)略 本資料來自 65 。 發(fā)展設(shè)想 開發(fā)概念設(shè)想 本資料來自 63 運(yùn)營戰(zhàn)略 本資料來自 64 運(yùn)營戰(zhàn)略建議 整體規(guī)劃，分期滾動開發(fā) 由于項(xiàng)目體量過大，總體開發(fā)將面臨較大的資金壓力，建議在 路網(wǎng)和公共性旅游資源及配套初步完善的情況下，先期啟動商 業(yè)部分招商及并對較為成熟地塊，易操作的地塊進(jìn)行開發(fā)，快 速回籠資金，投入下期開發(fā)。 發(fā)展設(shè)想 本資料來自 60 ? 二、皤灘古鎮(zhèn)復(fù)古風(fēng)情旅游街 線 沿地塊內(nèi)永安溪 再造皤灘古鎮(zhèn) ， 復(fù)興當(dāng)年 皤灘 古鎮(zhèn)百年老字號，結(jié)合現(xiàn)代休 閑商業(yè)中餐飲、休閑、娛樂、購物等旅游服 務(wù)功能，為游客提供具有特色的旅游商業(yè)服 務(wù)。 長三角近年鄉(xiāng)村旅游發(fā)展迅速，以烏鎮(zhèn)、周莊等江南水鄉(xiāng)為代表的鄉(xiāng)村旅游目的地已逐步形成具有區(qū)域特征的休閑旅游景觀帶，吸引國內(nèi)外游客觀光度假。 發(fā)展設(shè)想 本資料來自 49 定位思考出發(fā)點(diǎn)之二：資源條件 項(xiàng)目瀕臨神仙居核心景區(qū)，地塊范圍內(nèi)可利用資源主要有桐江書院、永溪漂流等，考慮項(xiàng)目定位時，須從自身資源條件出發(fā)，適度利用周邊文脈，如皤灘古鎮(zhèn)仿古風(fēng)情街等，進(jìn)行深度開發(fā)，以形成區(qū)別于周邊旅游景點(diǎn)的特色化旅游資源。 旅游地產(chǎn) 本資料來自 44 旅游地產(chǎn)利潤實(shí)現(xiàn)途徑 ? 賣景 ? 賣地 ? 賣房 旅游地產(chǎn) 本資料來自 45 適宜的城郊旅游地產(chǎn)開發(fā)模式 ? 旅游度假 +經(jīng)營型物業(yè) +投資型物業(yè) 以核心旅游資源為依托，如自然景觀、溫泉、海濱、避暑環(huán)境等，以第二居所和異地度假為主要需求，形成經(jīng)營型物業(yè)（如酒店、商業(yè)中心等）和投資型物業(yè)（如公寓、別墅、休閑社區(qū)等）開發(fā)，以達(dá)到成旅游和房地產(chǎn)開發(fā)的雙重利潤。以何種模式與引擎帶動地產(chǎn)的開發(fā)成為四線城市房地開發(fā)中有效規(guī)避開發(fā)風(fēng)險和提高項(xiàng)目開發(fā)贏利能力的關(guān)鍵所在； ?仙居自然山水、歷史人文旅游資源具有特色，神仙居、景星巖、 皤灘古鎮(zhèn)、桐山書院等旅游景點(diǎn)以及油菜花節(jié)、向日葵花節(jié)等成為浙江、上海等長三角周邊城市旅游消費(fèi)人口，短期或節(jié)假日休閑旅游的理想旅游目的地； ?目前仙居旅游發(fā)展水平較為粗放，旅游資源缺乏深度開發(fā)，旅游還處于 “ 白天觀光晚上睡覺 ” 的初級階段，缺乏留住游客帶動旅游消費(fèi)的旅游服務(wù)功能配套，旅游接待服務(wù)能力與水平急待提升。 本資料來自 36 發(fā)展概念 項(xiàng)目發(fā)展概念 濱州 40萬平米 城市第一居所 宜居大宅 發(fā)展概念： 新城市主義、宜居新主張 形象傳播： 本資料來自 37 發(fā)展概念 產(chǎn)品體系 多層洋房 獨(dú)棟、聯(lián)排 小高、高層豪宅 經(jīng)營性會所、酒店 外向型社區(qū)特色商業(yè) 本資料來自 38 開發(fā)啟動戰(zhàn)略 本資料來自 39 環(huán)境配套先行： 與首期住宅同步建設(shè)以生活配套、商業(yè)配套為主的必要配套物業(yè)； 樣板示范 ： 開盤前完成大型高尚會所、局部成熟園林、啟動區(qū)豪華裝修樣板房的體驗(yàn)示范區(qū)建設(shè)； 產(chǎn)品創(chuàng)新 ： 基于本土生活習(xí)慣的室內(nèi)外空間打造，引入濱水住宅、坡地住宅等產(chǎn)品模式，強(qiáng)化入戶花園、戶內(nèi)花園、超寬景觀窗、挑空露臺、觀光電梯等產(chǎn)品概念，配置面積贈送等產(chǎn)品附加價值等產(chǎn)品創(chuàng)新手段； 高舉高打： 以市場接受度高的產(chǎn)品先期試探和撬動市場，以 差異化、高性價比的產(chǎn)品策略 快速進(jìn)入目標(biāo)市場，并樹立高端的市場地位，建立項(xiàng)目品質(zhì)、價格的標(biāo)桿； 強(qiáng)勢推廣： 從項(xiàng)目品牌及生活方式、產(chǎn)品品質(zhì)入手，自上而下，自外而內(nèi)地建立項(xiàng)目的市場絕對話語霸權(quán)。 綜合以上考慮，從業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和大型商業(yè)體量要求出發(fā)建議集中商 業(yè)規(guī)劃為 3層，單層 6000平米，共 18000平，地下一層作為停車場，開 放式街區(qū)為 2層風(fēng)情式主題步行街，總面積約 10000平米，沿街底商約 15000平米，總商業(yè)開發(fā)體量約 43000平米。 ? 偏外向型的社區(qū)商業(yè)面積和住宅面積之比在 2%5%之間 ，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，不追求商業(yè)體量，否則市場難以消化。 商業(yè)定位 項(xiàng)目商業(yè)類型界定 本資料來自 27 區(qū)域商業(yè)趨勢及項(xiàng)目定位方向 商業(yè)定位 項(xiàng)目定位方向：在 項(xiàng)目周邊 2KM范 圍內(nèi)已有綜合商業(yè)、 、百貨、超市、知 名餐飲、小型商業(yè) 街等商業(yè)模式的情 況下，項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn) 短平快操作，須避 開現(xiàn)有項(xiàng)目的直接 競爭，以社區(qū)商業(yè) 作為突破口 本資料來自 28 項(xiàng)目發(fā)展方向 ? 尊地觀點(diǎn)： 商業(yè)的定位既要遵循其區(qū)域發(fā)展規(guī)律，更要契合整 體的開發(fā)意圖并避免直接競爭，項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃體量較大，依 靠項(xiàng)目本身的社區(qū)居民顯然難以支撐其正常的運(yùn)作，須考慮其商 業(yè)的外延能力，擴(kuò)大商業(yè)的輻射范圍，以吸引更多有效消費(fèi)人群。 ? 地塊 2臨位于渤海十六路，臨近黃河二路，且周邊已有至尊門第等住宅小區(qū)，人氣較旺，有一定的商業(yè)價值。 ? 考慮到商業(yè)作為地塊整體開發(fā)的輔助性產(chǎn)品，須采用短平快的操作，因此，體量應(yīng)控制在合理的范圍內(nèi)，以實(shí)現(xiàn)少量持有，快速變現(xiàn)的開發(fā)目標(biāo)。 商業(yè)概況 本資料來自 21 商業(yè)開發(fā)條件 ? 按濱