國(guó)強(qiáng)集團(tuán)仙居旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告(編輯修改稿)
2024-07-22 15:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 級(jí)： 3214,根據(jù)道路狀 況，各區(qū)塊商業(yè)價(jià)值相差較大。 商業(yè)價(jià)值 1 2 3 4 ? 地塊特征：地塊呈南北向長(zhǎng)方形分布，結(jié)構(gòu)較為方正。 ? 地塊 3臨黃河二路主干道，人流量較大，且展示性好，商業(yè)價(jià)值最高，可形成開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)。 ? 地塊 2臨位于渤海十六路，臨近黃河二路，且周邊已有至尊門(mén)第等住宅小區(qū)，人氣較旺，有一定的商業(yè)價(jià)值。 ? 地塊 1臨近城市廣場(chǎng)和市政府，處于新城的核心地帶，目前較為曠，人氣不足，商業(yè)價(jià)值稍差，但未來(lái)將有較大的發(fā)展空間。 ? 地塊 4位于渤海十七路，目前周邊尚未開(kāi)發(fā)，商業(yè)氛圍差，價(jià)值最低。 本資料來(lái)自 25 地塊編號(hào) 地塊屬性 商業(yè)評(píng)價(jià) 開(kāi)發(fā)方向 1 位于行政中心區(qū)，臨城 市廣場(chǎng)和市政府等行政 機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目的第二展示 面 周邊較為空曠，人氣不 足，目前商業(yè)價(jià)值一 般，但未來(lái)有較大的發(fā) 展空間 社區(qū)配套，小型的社區(qū) 服務(wù)店 2 臨渤海十六路，周邊有 幾個(gè)住宅小區(qū) 地塊被黃河三路分割， 商業(yè)無(wú)法形成整體 可設(shè)置為南北組團(tuán)間的 主要入口，臨街底商為 社區(qū)店 3 臨主干道，項(xiàng)目的主要 展示面 地塊主要的人流匯集 區(qū)，展示性好，利于商 業(yè)開(kāi)發(fā) 開(kāi)放式商業(yè)街區(qū) +集中 式主力店 4 臨渤海十七路，周邊氛 圍一般 開(kāi)發(fā)價(jià)值不大 僅適于零散的社區(qū)商店 商業(yè)價(jià)值 地塊商業(yè)價(jià)值分析 本資料來(lái)自 26 商業(yè)形態(tài)分析 說(shuō)明：該表所列數(shù)據(jù)按國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)，為常態(tài)下配套，各地區(qū)按市場(chǎng)情況，可能稍有差別 從項(xiàng)目用地和周邊商業(yè)條件看， 本項(xiàng)目?jī)H適用于社區(qū)型商業(yè) ，以綜合超市為主力店，其它業(yè)態(tài)作為配套，為周邊 23公里范圍內(nèi)的居民提供日常生活消費(fèi)服務(wù)。 商業(yè)定位 項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)型界定 本資料來(lái)自 27 區(qū)域商業(yè)趨勢(shì)及項(xiàng)目定位方向 商業(yè)定位 項(xiàng)目定位方向：在 項(xiàng)目周邊 2KM范 圍內(nèi)已有綜合商業(yè)、 、百貨、超市、知 名餐飲、小型商業(yè) 街等商業(yè)模式的情 況下，項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn) 短平快操作，須避 開(kāi)現(xiàn)有項(xiàng)目的直接 競(jìng)爭(zhēng)，以社區(qū)商業(yè) 作為突破口 本資料來(lái)自 28 項(xiàng)目發(fā)展方向 ? 尊地觀(guān)點(diǎn)： 商業(yè)的定位既要遵循其區(qū)域發(fā)展規(guī)律，更要契合整 體的開(kāi)發(fā)意圖并避免直接競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃體量較大，依 靠項(xiàng)目本身的社區(qū)居民顯然難以支撐其正常的運(yùn)作，須考慮其商 業(yè)的外延能力，擴(kuò)大商業(yè)的輻射范圍，以吸引更多有效消費(fèi)人群。 因此，本項(xiàng)目不能做為單純的社區(qū)商業(yè)，須以 泛社區(qū)配套商業(yè) 的 形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以保證其正常的商業(yè)運(yùn)作。 利用目前城市商業(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)遇，倡導(dǎo)體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)消費(fèi)模 式，引領(lǐng)新區(qū)商業(yè)功能升級(jí)。 商業(yè)定位 本資料來(lái)自 29 商業(yè)布局建議 商業(yè)布局 社區(qū)配套商業(yè) 開(kāi)放式商業(yè)街區(qū) 集中商業(yè) 根據(jù)項(xiàng)目用地狀況和周邊商業(yè)氛圍，遵 循商業(yè)價(jià)值最大化的開(kāi)發(fā)原則，建議將 黃河二路和渤海十六路交匯處作為主要 商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域，以一個(gè)集中式商業(yè)加一 個(gè)開(kāi)放式街區(qū)為主體，帶動(dòng)周邊沿街商 鋪， 形成半圍合式商業(yè)結(jié)構(gòu) 集中商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議為： 綜合超市 + 中高檔餐飲 +主題娛樂(lè) 開(kāi)放式商業(yè)街： 特色美食 +休閑 中心廣場(chǎng) 本資料來(lái)自 30 社區(qū)商業(yè)和住宅面積配比 ? 外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 8%15%之間 ，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足以支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常運(yùn)作，該類(lèi)商業(yè)模式對(duì)于周邊商業(yè)環(huán)境的要求較高，需要區(qū)域內(nèi)能夠提供足夠的人流和較好的商業(yè)氛圍。 ? 偏外向型的社區(qū)商業(yè)面積和住宅面積之比在 2%5%之間 ，這一類(lèi)別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴(lài)于本社區(qū)居民的需求，不追求商業(yè)體量，否則市場(chǎng)難以消化。 ? 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 2%以下 ，商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮其功能的外延，完全依賴(lài)于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常運(yùn)作。 商業(yè)體量 本資料來(lái)自 31 商業(yè)體量建議 按現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 202014平米，商業(yè)建筑密度 不大于 25%，居住建筑密度不大于 35% ，綠地率不小于 35%，折合商業(yè) 可開(kāi)發(fā)面積約 7萬(wàn)平米左右，根據(jù)一般社區(qū)商業(yè)的商住配比標(biāo)準(zhǔn)， 66000平米 為商業(yè)開(kāi)發(fā)峰值，由于項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較差，樓盤(pán)入住率 低，有效消費(fèi)人口不足，預(yù)計(jì) 5年內(nèi)難以成熟并形成商圈，因此不宜進(jìn) 行大體量開(kāi)發(fā)，以給后續(xù)的招商和銷(xiāo)售帶來(lái)較大壓力，影響整體的運(yùn)作。 由于集中式商業(yè)以主力店為主，其消化面積較大，無(wú)法進(jìn)行分割銷(xiāo) 售，僅作為優(yōu)質(zhì)物業(yè)出租，由開(kāi)發(fā)商持有并收取長(zhǎng)期收益，但由于開(kāi)發(fā)商 為跨地區(qū)開(kāi)發(fā)，考慮到資金的快速回籠和操作的簡(jiǎn)易性，集中商業(yè)不宜過(guò) 大，應(yīng)將主要利潤(rùn)點(diǎn)著眼于開(kāi)放式街鋪，以主力店為龍頭，提升整體商業(yè) 影響力，從而提高產(chǎn)品附加值，帶動(dòng)街鋪的銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的快速回收。 綜合以上考慮，從業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和大型商業(yè)體量要求出發(fā)建議集中商 業(yè)規(guī)劃為 3層，單層 6000平米，共 18000平，地下一層作為停車(chē)場(chǎng)，開(kāi) 放式街區(qū)為 2層風(fēng)情式主題步行街，總面積約 10000平米，沿街底商約 15000平米，總商業(yè)開(kāi)發(fā)體量約 43000平米。 商業(yè)定位 本資料來(lái)自 32 運(yùn)營(yíng)模式建議 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 統(tǒng)一管理 分散經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一管理 整個(gè)商業(yè)由代表業(yè)主 權(quán)益，受業(yè)主委托的 管理公司統(tǒng)一管理， 以保證正常的運(yùn)作秩 序，以及商業(yè)品牌的 優(yōu)勝劣汰 分散經(jīng)營(yíng)： 為商業(yè)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者 的交易提供場(chǎng)所，管理 者不直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng) 營(yíng)，而是把物業(yè)出租給 各種中小商戶(hù)，由其自 主經(jīng)營(yíng)，可以保證在整 體運(yùn)營(yíng)的前提下，最大 化降低成本及資源投入 本資料來(lái)自 33 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 本資料來(lái)自 34 產(chǎn)品概念 本資料來(lái)自 35 發(fā)展概念 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)市場(chǎng)定位分析 ?2020年，全球管理咨詢(xún)公司麥肯錫發(fā)布權(quán)威研究數(shù)據(jù)顯示，截至 2020年，中國(guó)富裕家庭數(shù)量為 160萬(wàn)（指家庭年收入超過(guò) 25萬(wàn)元的家庭），且未來(lái)五到七年將以每年 %的速度遞增，
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