國強集團仙居旅游地產(chǎn)項目發(fā)展戰(zhàn)略報告(編輯修改稿)
2025-07-22 15:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 級： 3214,根據(jù)道路狀 況，各區(qū)塊商業(yè)價值相差較大。 商業(yè)價值 1 2 3 4 ? 地塊特征：地塊呈南北向長方形分布，結(jié)構(gòu)較為方正。 ? 地塊 3臨黃河二路主干道，人流量較大，且展示性好，商業(yè)價值最高，可形成開放式商業(yè)街區(qū)。 ? 地塊 2臨位于渤海十六路，臨近黃河二路，且周邊已有至尊門第等住宅小區(qū)，人氣較旺，有一定的商業(yè)價值。 ? 地塊 1臨近城市廣場和市政府，處于新城的核心地帶，目前較為曠，人氣不足，商業(yè)價值稍差，但未來將有較大的發(fā)展空間。 ? 地塊 4位于渤海十七路，目前周邊尚未開發(fā)，商業(yè)氛圍差，價值最低。 本資料來自 25 地塊編號 地塊屬性 商業(yè)評價 開發(fā)方向 1 位于行政中心區(qū)，臨城 市廣場和市政府等行政 機構(gòu)，項目的第二展示 面 周邊較為空曠，人氣不 足，目前商業(yè)價值一 般，但未來有較大的發(fā) 展空間 社區(qū)配套，小型的社區(qū) 服務(wù)店 2 臨渤海十六路，周邊有 幾個住宅小區(qū) 地塊被黃河三路分割， 商業(yè)無法形成整體 可設(shè)置為南北組團間的 主要入口，臨街底商為 社區(qū)店 3 臨主干道，項目的主要 展示面 地塊主要的人流匯集 區(qū)，展示性好，利于商 業(yè)開發(fā) 開放式商業(yè)街區(qū) +集中 式主力店 4 臨渤海十七路，周邊氛 圍一般 開發(fā)價值不大 僅適于零散的社區(qū)商店 商業(yè)價值 地塊商業(yè)價值分析 本資料來自 26 商業(yè)形態(tài)分析 說明：該表所列數(shù)據(jù)按國際通用標準，為常態(tài)下配套，各地區(qū)按市場情況，可能稍有差別 從項目用地和周邊商業(yè)條件看， 本項目僅適用于社區(qū)型商業(yè) ，以綜合超市為主力店，其它業(yè)態(tài)作為配套，為周邊 23公里范圍內(nèi)的居民提供日常生活消費服務(wù)。 商業(yè)定位 項目商業(yè)類型界定 本資料來自 27 區(qū)域商業(yè)趨勢及項目定位方向 商業(yè)定位 項目定位方向：在 項目周邊 2KM范 圍內(nèi)已有綜合商業(yè)、 、百貨、超市、知 名餐飲、小型商業(yè) 街等商業(yè)模式的情 況下，項目要實現(xiàn) 短平快操作，須避 開現(xiàn)有項目的直接 競爭，以社區(qū)商業(yè) 作為突破口 本資料來自 28 項目發(fā)展方向 ? 尊地觀點： 商業(yè)的定位既要遵循其區(qū)域發(fā)展規(guī)律，更要契合整 體的開發(fā)意圖并避免直接競爭，項目整體商業(yè)規(guī)劃體量較大，依 靠項目本身的社區(qū)居民顯然難以支撐其正常的運作，須考慮其商 業(yè)的外延能力，擴大商業(yè)的輻射范圍，以吸引更多有效消費人群。 因此，本項目不能做為單純的社區(qū)商業(yè)，須以 泛社區(qū)配套商業(yè) 的 形式進行開發(fā)，以保證其正常的商業(yè)運作。 利用目前城市商業(yè)轉(zhuǎn)型的機遇，倡導(dǎo)體驗式商業(yè)街區(qū)消費模 式，引領(lǐng)新區(qū)商業(yè)功能升級。 商業(yè)定位 本資料來自 29 商業(yè)布局建議 商業(yè)布局 社區(qū)配套商業(yè) 開放式商業(yè)街區(qū) 集中商業(yè) 根據(jù)項目用地狀況和周邊商業(yè)氛圍，遵 循商業(yè)價值最大化的開發(fā)原則，建議將 黃河二路和渤海十六路交匯處作為主要 商業(yè)開發(fā)區(qū)域，以一個集中式商業(yè)加一 個開放式街區(qū)為主體，帶動周邊沿街商 鋪， 形成半圍合式商業(yè)結(jié)構(gòu) 集中商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議為： 綜合超市 + 中高檔餐飲 +主題娛樂 開放式商業(yè)街： 特色美食 +休閑 中心廣場 本資料來自 30 社區(qū)商業(yè)和住宅面積配比 ? 外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 8%15%之間 ，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足以支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常運作，該類商業(yè)模式對于周邊商業(yè)環(huán)境的要求較高，需要區(qū)域內(nèi)能夠提供足夠的人流和較好的商業(yè)氛圍。 ? 偏外向型的社區(qū)商業(yè)面積和住宅面積之比在 2%5%之間 ，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，不追求商業(yè)體量，否則市場難以消化。 ? 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 2%以下 ，商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮其功能的外延，完全依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常運作。 商業(yè)體量 本資料來自 31 商業(yè)體量建議 按現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計要求，項目凈用地面積 202014平米，商業(yè)建筑密度 不大于 25%，居住建筑密度不大于 35% ，綠地率不小于 35%，折合商業(yè) 可開發(fā)面積約 7萬平米左右，根據(jù)一般社區(qū)商業(yè)的商住配比標準， 66000平米 為商業(yè)開發(fā)峰值，由于項目周邊商業(yè)氛圍較差，樓盤入住率 低，有效消費人口不足，預(yù)計 5年內(nèi)難以成熟并形成商圈，因此不宜進 行大體量開發(fā)，以給后續(xù)的招商和銷售帶來較大壓力，影響整體的運作。 由于集中式商業(yè)以主力店為主，其消化面積較大，無法進行分割銷 售，僅作為優(yōu)質(zhì)物業(yè)出租，由開發(fā)商持有并收取長期收益，但由于開發(fā)商 為跨地區(qū)開發(fā)，考慮到資金的快速回籠和操作的簡易性，集中商業(yè)不宜過 大，應(yīng)將主要利潤點著眼于開放式街鋪，以主力店為龍頭，提升整體商業(yè) 影響力，從而提高產(chǎn)品附加值，帶動街鋪的銷售，實現(xiàn)利潤的快速回收。 綜合以上考慮，從業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和大型商業(yè)體量要求出發(fā)建議集中商 業(yè)規(guī)劃為 3層，單層 6000平米，共 18000平，地下一層作為停車場，開 放式街區(qū)為 2層風(fēng)情式主題步行街，總面積約 10000平米，沿街底商約 15000平米，總商業(yè)開發(fā)體量約 43000平米。 商業(yè)定位 本資料來自 32 運營模式建議 商業(yè)運營 統(tǒng)一管理 分散經(jīng)營 統(tǒng)一管理 整個商業(yè)由代表業(yè)主 權(quán)益，受業(yè)主委托的 管理公司統(tǒng)一管理， 以保證正常的運作秩 序，以及商業(yè)品牌的 優(yōu)勝劣汰 分散經(jīng)營： 為商業(yè)消費者和經(jīng)營者 的交易提供場所，管理 者不直接進行商業(yè)經(jīng) 營，而是把物業(yè)出租給 各種中小商戶，由其自 主經(jīng)營，可以保證在整 體運營的前提下，最大 化降低成本及資源投入 本資料來自 33 統(tǒng)一運營管理主要內(nèi)容 商業(yè)運營 本資料來自 34 產(chǎn)品概念 本資料來自 35 發(fā)展概念 項目發(fā)展目標市場定位分析 ?2020年，全球管理咨詢公司麥肯錫發(fā)布權(quán)威研究數(shù)據(jù)顯示，截至 2020年，中國富裕家庭數(shù)量為 160萬（指家庭年收入超過 25萬元的家庭），且未來五到七年將以每年 %的速度遞增，
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