【正文】 本資料來自 12 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應遵循的規(guī)律 大規(guī)模啟勢，強化昭示性 大規(guī)模項目重在啟勢，啟動區(qū)的規(guī)模一定要夠大，通過節(jié)點的布臵詮釋生活方式，示范項目定位，資源展示要聚集、聯(lián)系、延伸。值得注意的是啟動期往往要有多種產品組合，以體現(xiàn)生活方式為目標，要復合而不要單一，要關注規(guī)模的感知價值。 啟動區(qū)要有標桿物業(yè)，關注細節(jié)，展示項目品質和“超值感”，通過強強聯(lián)手及商業(yè)聯(lián)盟給消費者信心。同時，啟動區(qū)要利用部分核心資源集中展示。啟動區(qū)選擇的原則的一般原則為：規(guī)模取勢、定位示范、品質展示、資源利用。深圳中信紅樹灣、華喬城－波托菲諾、天津水上運動世界等成功項目，啟動區(qū)規(guī)模都在 8－ 10萬方左右，波托菲諾湖邊會所及商業(yè)街的建設、天津水上運動世界城休閑風情區(qū)及運動體驗區(qū)的建設都對項目的價值起到了很好的昭示作用。 本資料來自 13 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應遵循的規(guī)律 強勢營銷是大盤營銷的基本格調 大盤的競爭不是個別樓盤的競爭，而是區(qū)域價值的競爭。如果缺乏區(qū)域價值，大盤往往必須自己“營造區(qū)域價值”，需要做邊界界定和區(qū)域營銷。強勢的概念有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價值。成功大盤營銷往往是“本地營銷游戲規(guī)則的重新制定者”。對于大盤而言，往往需要較常規(guī)高的營銷費用，用于強勢推廣，使特色概念深入人心，建立市場影響力。從硬件上看，大盤往往需要有 12個“震撼點”，形成強勢的傳播。如創(chuàng)新產品樣板段、極盡風情的配套商業(yè)等。 本資料來自 14 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應遵循的規(guī)律 注重企業(yè)品牌的社會營銷 于城市新區(qū)大盤開發(fā)而言，企業(yè)品牌的社會營銷非常有效：傳遞開發(fā)理念，給消費者信心，同時建立城市里規(guī)模開發(fā)的話語霸權及保障體系。大規(guī)模開發(fā)非常有利于企業(yè)在城市里建立企業(yè)品牌。企業(yè)建立品牌兩種主要途徑： 建標準，樹立行業(yè)的一些新標準； 建立對一種開發(fā)模式的話語霸權。例如奧林匹克花園，在南國奧園取得成功后迅速裂變成 5個，在廣州、番禺、上海、北京等地開花結果，每到一地，都是強勢進入當?shù)厥袌?，周邊項目招架不及，由于前期品牌樹立穩(wěn)固，后期擴張成本逐漸遞減。 本資料來自 15 戰(zhàn)略選擇 項目開發(fā)戰(zhàn)略占位選擇 經過對項目屬性界定，與城市新區(qū)大盤開發(fā)的規(guī)律的分析，本項目的的開發(fā)戰(zhàn)略占位應具有一定的高度，應站在城市與區(qū)域發(fā)展的高度、以及項目開發(fā)周期（ 5— 8年）來制定項目開發(fā)戰(zhàn)略。 引領 濱州房地產市場發(fā)展，打造具有新城市主義 標桿性 項目 戰(zhàn)略占位： 本資料來自 16 項目商業(yè)發(fā)展 本資料來自 17 商業(yè)發(fā)展概述 ? 濱州屬于房地產三線城市，商業(yè)體系以沿街店鋪為主要形式，商品服務層次和水平較為低下，商業(yè)消費以購物為主，缺乏綜合性服務項目，新型商業(yè)業(yè)態(tài)已開始出現(xiàn)但未形成主流。 ? 商業(yè)集中程度較高，傳統(tǒng)商業(yè)基本上集中于老城區(qū)的渤海七路及黃河四路之間，大量商業(yè)體的扎堆，促成該區(qū)域商業(yè)的繁榮，目前也成為濱州最為發(fā)達的商業(yè)中心區(qū)。 ? 濱州商業(yè)正處于新老轉型的過渡期，消費需求由生活型需求向享受型需求轉變，零散式商鋪逐步集中商業(yè)發(fā)展，商業(yè)形態(tài)趨于多元化，專業(yè)市場、商貿城、購物中心、精品店、專門店等相繼出現(xiàn)，并表現(xiàn)了良好的市場活力。 商業(yè)概況 本資料來自 18 主要商業(yè)項目及體量 商業(yè)基本集中于渤海七路沿線，體量不大，多為裙樓底商 商業(yè)概況 本資料來自 19 商業(yè)市場主要問題 起步晚，發(fā)展層次和水平較低 業(yè)態(tài)混亂，商業(yè)定位雷同，差異性不夠 新老城區(qū)差距明顯，商業(yè)過度集中，致使城市新區(qū)及邊緣性區(qū)域商業(yè)功能薄弱，氛圍嚴重不足 商業(yè)規(guī)劃和設計理念較為滯后，影響了商業(yè)的正常運營 功能單一，缺乏體驗性的消費場所，無法滿足消費者多方面消費需求。 商業(yè)概況 本資料來自 20 片區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況 ? 項目位于城市新區(qū)，周邊有市政府等眾多企事業(yè)單位，房地產開發(fā)較為火熱，但由于新區(qū)開發(fā)尚處于起步階段，區(qū)域入住率較低，商業(yè)環(huán)境差，周邊商業(yè)網點分布零散，未形成商圈消費氛圍。 ? 目前項目所在區(qū)域商業(yè)多為社區(qū)底商，沿街無序分布，業(yè)態(tài)雜亂，以社區(qū)便利店、五金店等為主體。 ? 距項目約 2KM的銀座廣場為區(qū)域內現(xiàn)有的唯一大型商業(yè)，體量約 6萬平米，已引進銀座百貨、超市、肯德基等品牌商業(yè)。 商業(yè)概況 本資料來自 21 商業(yè)開發(fā)條件 ? 按濱州市政規(guī)劃，西城新區(qū)未來將形成以渤海十七路和黃河四路為中心，沿街向周邊延伸發(fā)展的商業(yè)格局，形成突出以現(xiàn)代商業(yè)氛圍和時代氣息為特點的新型商業(yè)中心，同時也是市級商業(yè)副中心。 ? 項目位于渤海十七路和黃河四路交匯處以東，緊臨城市廣場，屬新城核心區(qū)域，未來的行政和商務中心區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，有較好的商業(yè)開發(fā)價值，具備打造區(qū)域性商業(yè)中心的區(qū)位條件，且目前周邊已有交通局、財政局、稅務局、公路局、土地局等眾多行政機構及部分住宅小區(qū)，未來可為項目提供較強的消費支持。 商業(yè)條件 本資料來自 22 項目商業(yè)屬性界定 屬性 詮釋 區(qū)位 屬性 位于濱州西城新區(qū)行政中心旁 位于城市新區(qū)核心地帶，具有較強的發(fā)展?jié)摿蜕虡I(yè)開發(fā)價值 距城市商業(yè)中心有一定距離 遠離主要商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)氛圍較差，商圈輻射力差，人氣不足，區(qū)域內主要商業(yè)時代廣場距項目約 2KM，無法形成人流的共享 項目 屬性 商業(yè)體量尚待確定 目前尚處于規(guī)劃認證階段，商業(yè)體量有待市場調研后確定 交通方便，且昭示性良好，周邊現(xiàn)在有眾多的行政機關及部分住宅小區(qū) 緊臨黃河二路和黃河四路，交通可達性強，周邊有眾多行政機關，但未形成較為濃厚的商務和辦公氛圍，住宅小區(qū)入住率不高 小結：項目位于城市新區(qū)，具有較大的發(fā)展空間，但目前片區(qū)尚不成熟，人流不夠，且未形成商業(yè)氛圍，不利于大體量的商業(yè)開發(fā)，應偏重于社區(qū)商業(yè)，以降低操作風險。 商業(yè)屬性 本資料來自 23 項目商業(yè)屬性界定 ? 從區(qū)位條件和未來發(fā)展規(guī)劃上看，本項目適合于區(qū)域性商業(yè)中心的開發(fā)方式，以一個綜合性商業(yè)中心為主，沿街規(guī)劃各個輔助性業(yè)態(tài)，為社區(qū)業(yè)主及周邊常住居民提供日常生活消費服務。 ? 考慮到商業(yè)作為地塊整體開發(fā)的輔助性產品，須采用短平快的操作，因此，體量應控制在合理的范圍內，以實現(xiàn)少量持有，快速變現(xiàn)的開發(fā)目標。 商業(yè)屬性 本資料來自 24 地塊商業(yè)價值分析 地塊價值分