【正文】 且客戶群要復(fù)合而非單一，訴求的主流客戶要對其它客戶群具有影響力和關(guān)聯(lián)性； 因此，城市新近郊大盤的開發(fā)其整體定位必須與城市關(guān)聯(lián)，必須站在城市層面、面對未來、基于區(qū)域發(fā)展趨勢來定位，并且從城市價值角度出發(fā)而拔高定位。 戰(zhàn)略選擇 項目屬性界定 本資料來自 7 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 基于城市價值角度而拔高定位。 本資料來自 1 臺州國強建設(shè)集團仙居旅游地產(chǎn)項目發(fā)展戰(zhàn)略報告 深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司 20200331 本資料來自 2 前言 本次提案我們謹(jǐn)圍繞兩個項目發(fā)展的幾個關(guān)鍵問題提出觀點和設(shè)想，目的在于以此增進雙方進一步的了解，促成雙方卓有成效的合作。 大盤關(guān)注的是城市層面的機會，如人口轉(zhuǎn)移、城市某類供應(yīng)短缺等。深圳四季花城、華僑城、星河灣等成功大盤項目定位都立足于城市層面，致力于打造城市新的一極。而常規(guī)項目的開發(fā)更多的是依托城市價值，展示成熟生活氛圍。同時，組團之間應(yīng)差異化處理，一方面有利于社區(qū)建筑的豐富多彩，同時有利于產(chǎn)品價值的不斷提升。啟動期是項目立勢、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段。在定位階段弄清楚配套的分級、價值點以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系，解決配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模，也就是開發(fā)策略的問題，在某種程度決定著項目的成敗。 首先，要體現(xiàn)組團價值，組團要有主題，有變化和品種轉(zhuǎn)變，支持不斷提升的價位。萬科城市花園產(chǎn)品不斷推陳出新。在豐富產(chǎn)品的同時，提升了產(chǎn)品價值。同時，啟動區(qū)要利用部分核心資源集中展示。如果缺乏區(qū)域價值，大盤往往必須自己“營造區(qū)域價值”，需要做邊界界定和區(qū)域營銷。從硬件上看，大盤往往需要有 12個“震撼點”，形成強勢的傳播。企業(yè)建立品牌兩種主要途徑： 建標(biāo)準(zhǔn)，樹立行業(yè)的一些新標(biāo)準(zhǔn)； 建立對一種開發(fā)模式的話語霸權(quán)。 ? 商業(yè)集中程度較高，傳統(tǒng)商業(yè)基本上集中于老城區(qū)的渤海七路及黃河四路之間，大量商業(yè)體的扎堆，促成該區(qū)域商業(yè)的繁榮，目前也成為濱州最為發(fā)達的商業(yè)中心區(qū)。 ? 目前項目所在區(qū)域商業(yè)多為社區(qū)底商，沿街無序分布，業(yè)態(tài)雜亂，以社區(qū)便利店、五金店等為主體。 商業(yè)條件 本資料來自 22 項目商業(yè)屬性界定 屬性 詮釋 區(qū)位 屬性 位于濱州西城新區(qū)行政中心旁 位于城市新區(qū)核心地帶，具有較強的發(fā)展?jié)摿蜕虡I(yè)開發(fā)價值 距城市商業(yè)中心有一定距離 遠離主要商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)氛圍較差，商圈輻射力差，人氣不足，區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)時代廣場距項目約 2KM，無法形成人流的共享 項目 屬性 商業(yè)體量尚待確定 目前尚處于規(guī)劃認(rèn)證階段，商業(yè)體量有待市場調(diào)研后確定 交通方便，且昭示性良好，周邊現(xiàn)在有眾多的行政機關(guān)及部分住宅小區(qū) 緊臨黃河二路和黃河四路，交通可達性強，周邊有眾多行政機關(guān)，但未形成較為濃厚的商務(wù)和辦公氛圍，住宅小區(qū)入住率不高 小結(jié)：項目位于城市新區(qū)，具有較大的發(fā)展空間，但目前片區(qū)尚不成熟，人流不夠，且未形成商業(yè)氛圍，不利于大體量的商業(yè)開發(fā)，應(yīng)偏重于社區(qū)商業(yè)，以降低操作風(fēng)險。 商業(yè)價值 1 2 3 4 ? 地塊特征：地塊呈南北向長方形分布，結(jié)構(gòu)較為方正。 ? 地塊 4位于渤海十七路，目前周邊尚未開發(fā)，商業(yè)氛圍差，價值最低。 利用目前城市商業(yè)轉(zhuǎn)型的機遇，倡導(dǎo)體驗式商業(yè)街區(qū)消費模 式，引領(lǐng)新區(qū)商業(yè)功能升級。 商業(yè)體量 本資料來自 31 商業(yè)體量建議 按現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計要求，項目凈用地面積 202014平米，商業(yè)建筑密度 不大于 25%，居住建筑密度不大于 35% ，綠地率不小于 35%，折合商業(yè) 可開發(fā)面積約 7萬平米左右，根據(jù)一般社區(qū)商業(yè)的商住配比標(biāo)準(zhǔn)， 66000平米 為商業(yè)開發(fā)峰值，由于項目周邊商業(yè)氛圍較差，樓盤入住率 低，有效消費人口不足，預(yù)計 5年內(nèi)難以成熟并形成商圈，因此不宜進 行大體量開發(fā)，以給后續(xù)的招商和銷售帶來較大壓力，影響整體的運作。同年，財政部發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)，我國的收入分配差距已經(jīng)達到“高度不平等”狀態(tài)， 10%的富裕家庭占城市居民全部財產(chǎn)的 45%； ?“黃河三角洲”發(fā)展上升為國家級發(fā)展戰(zhàn)略，濱州人口與地域均占“黃河三角洲”三分之一； ?以濱化等特色 化工 產(chǎn)業(yè)成為濱州產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭，帶來了潛在產(chǎn)業(yè)消費人口。 啟動戰(zhàn)略 啟動區(qū)策略建議 會所 （銷售中心） 啟動區(qū) 沿線展示效果處理 本資料來自 41 房地開發(fā)與旅游經(jīng)營開發(fā)選擇 第二部分 仙居之旅 本資料來自 42 以旅游經(jīng)營性開發(fā)帶動房地產(chǎn)開發(fā) 開發(fā)模式 ?仙居作為臺州市一個行政區(qū)，房地發(fā)展處于發(fā)展的初級階段， 屬于房地產(chǎn)發(fā)展水平的三、四城市， 且市場承接量相對有限。 本資料來自 43 旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律 ? 從世界主題地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗看，城市郊區(qū)旅游地產(chǎn)開發(fā)一般的規(guī)律是： 以都市休閑旅游為切入點，使項目區(qū)域成為熱點地區(qū)，通過區(qū)域景觀改造建立環(huán)境品牌，再通過地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)土地超額價值。 旅游地產(chǎn) 本資料來自 46 開發(fā)資源利用 本資料來自 47 區(qū)域旅游資源概述 ? 項目位于仙居國家級風(fēng)景名勝區(qū)，區(qū)位環(huán)境優(yōu)越，屬三類以上旅游資源，具備良好的旅游開發(fā)條件； ? 區(qū)域內(nèi)旅游資源以自然景觀為主，文脈較為零散，未形成旅游開發(fā)體系，區(qū)域內(nèi)人文旅游線未得到有效開發(fā)，造成資源的浪費； ? 自然和人文旅游相結(jié)合，產(chǎn)品線廣，但開發(fā)深度不夠，尚處于粗放式開發(fā)階段，以純觀光為主，配套服務(wù)功能亟待提升； ? 區(qū)域旅游接待能力差，產(chǎn)業(yè)鏈不完整，住宿、餐飲、娛樂、休閑等衍生服務(wù)未得到深度開發(fā)； ? 區(qū)域旅游有品牌，無品質(zhì)，缺乏完善的游客服務(wù)體系，旅游可重復(fù)性較低。 仙居旅游起步較晚，目前尚處于利用自然資源靠天吃飯的旅游觀光階段，未經(jīng)深度開發(fā)，休閑和娛樂功能未得到有效開發(fā)和重視，旅游內(nèi)核單薄、缺乏特色，而未來隨著政府對于旅游業(yè)的高度重視和深入開發(fā)，復(fù)合型旅游目的地將是發(fā)展的重點，項目定位應(yīng)具有較強的前瞻性，以引領(lǐng)市場需求，形成自身的競爭優(yōu)勢，擴大輻射面，爭取更大范圍內(nèi)的有效客源。 發(fā)展設(shè)想 開發(fā)定位設(shè)想 本資料來自 52 ? 基于以上四點分析，我們認(rèn)為，本項目應(yīng)具有提升仙居旅游發(fā)展的戰(zhàn)略考量項目的發(fā)展，提出項目定位初步可以考慮為： 仙居旅游核心特色旅游組團 仙居旅游綜合服務(wù)中心 長三角歷史人文教育培訓(xùn)基地