【正文】 造建立環(huán)境品牌，再通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)土地超額價(jià)值。 利用目前城市商業(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)遇，倡導(dǎo)體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)消費(fèi)模 式，引領(lǐng)新區(qū)商業(yè)功能升級(jí)。 ? 目前項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)多為社區(qū)底商，沿街無(wú)序分布，業(yè)態(tài)雜亂，以社區(qū)便利店、五金店等為主體。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤(pán)往往必須自己“營(yíng)造區(qū)域價(jià)值”，需要做邊界界定和區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)。 首先，要體現(xiàn)組團(tuán)價(jià)值，組團(tuán)要有主題，有變化和品種轉(zhuǎn)變，支持不斷提升的價(jià)位。而常規(guī)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更多的是依托城市價(jià)值，展示成熟生活氛圍。 戰(zhàn)略選擇 項(xiàng)目屬性界定 本資料來(lái)自 7 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 基于城市價(jià)值角度而拔高定位。大盤(pán)開(kāi)發(fā)，啟動(dòng)期是關(guān)鍵。滿(mǎn)足了現(xiàn)代人們對(duì)別墅生活的追求。大規(guī)模開(kāi)發(fā)非常有利于企業(yè)在城市里建立企業(yè)品牌。 商業(yè)屬性 本資料來(lái)自 24 地塊商業(yè)價(jià)值分析 地塊價(jià)值分級(jí)： 3214,根據(jù)道路狀 況，各區(qū)塊商業(yè)價(jià)值相差較大。 商業(yè)定位 本資料來(lái)自 32 運(yùn)營(yíng)模式建議 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 統(tǒng)一管理 分散經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一管理 整個(gè)商業(yè)由代表業(yè)主 權(quán)益，受業(yè)主委托的 管理公司統(tǒng)一管理， 以保證正常的運(yùn)作秩 序，以及商業(yè)品牌的 優(yōu)勝劣汰 分散經(jīng)營(yíng)： 為商業(yè)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者 的交易提供場(chǎng)所，管理 者不直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng) 營(yíng)，而是把物業(yè)出租給 各種中小商戶(hù)，由其自 主經(jīng)營(yíng)，可以保證在整 體運(yùn)營(yíng)的前提下，最大 化降低成本及資源投入 本資料來(lái)自 33 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 本資料來(lái)自 34 產(chǎn)品概念 本資料來(lái)自 35 發(fā)展概念 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)市場(chǎng)定位分析 ?2020年，全球管理咨詢(xún)公司麥肯錫發(fā)布權(quán)威研究數(shù)據(jù)顯示，截至 2020年，中國(guó)富裕家庭數(shù)量為 160萬(wàn)（指家庭年收入超過(guò) 25萬(wàn)元的家庭），且未來(lái)五到七年將以每年 %的速度遞增，到 2020年，這個(gè)數(shù)字將達(dá)到 440萬(wàn)。 開(kāi)發(fā)定位設(shè)想 發(fā)展設(shè)想 本資料來(lái)自 50 ? 定位思考出發(fā)點(diǎn)之三：發(fā)展趨勢(shì) 從世界旅游發(fā)展的脈絡(luò)看，旅游模式均有其譜系概念，鄉(xiāng)村休閑旅游興起并發(fā)展于西歐地區(qū)，從其發(fā)展的軌跡看，鄉(xiāng)村旅游經(jīng)歷了“純觀光 — 休閑旅游 — 復(fù)合型旅游”的轉(zhuǎn)變。 組團(tuán)發(fā)展，分區(qū)出售 考慮到項(xiàng)目操作周期較長(zhǎng)，為減輕資金壓力和投資風(fēng)險(xiǎn)，建議 在整體規(guī)劃概念進(jìn)入實(shí)施操作階段的時(shí)候，根據(jù)地塊的空間規(guī) 劃及不同功能組團(tuán)，將土地分成若干性?xún)r(jià)不同的地塊，進(jìn)行拍 賣(mài)或項(xiàng)目建設(shè)招商，尋求合作開(kāi)發(fā)，迅速大規(guī)模啟動(dòng)項(xiàng)目，國(guó) 強(qiáng)集團(tuán)作為核心項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)者及 運(yùn)營(yíng)商，進(jìn)行土地及項(xiàng)目運(yùn) 營(yíng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化的目標(biāo)。 該類(lèi)房產(chǎn)要能充分利用核心資源，將資源利用與生活方式創(chuàng)造、生活環(huán)境營(yíng)造相結(jié)合，體現(xiàn)人與自然的統(tǒng)一，注重環(huán)境的營(yíng)造和居住條件的改善。 ? 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 2%以下 ，商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮其功能的外延，完全依賴(lài)于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常運(yùn)作。 ? 項(xiàng)目位于渤海十七路和黃河四路交匯處以東，緊臨城市廣場(chǎng)，屬新城核心區(qū)域，未來(lái)的行政和商務(wù)中心區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅休^好的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值，具備打造區(qū)域性商業(yè)中心的區(qū)位條件，且目前周邊已有交通局、財(cái)政局、稅務(wù)局、公路局、土地局等眾多行政機(jī)構(gòu)及部分住宅小區(qū)，未來(lái)可為項(xiàng)目提供較強(qiáng)的消費(fèi)支持。對(duì)于大盤(pán)而言，往往需要較常規(guī)高的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，用于強(qiáng)勢(shì)推廣，使特色概念深入人心，建立市場(chǎng)影響力。 第四，對(duì)于新區(qū)大盤(pán)，超值感和面積贈(zèng)送是首期開(kāi)發(fā)重要策略。來(lái)源于前瞻性視野和市場(chǎng)的預(yù)見(jiàn)能力以及物業(yè)類(lèi)型的演變、容積率的提高。 本資料來(lái)自 1 臺(tái)州國(guó)強(qiáng)建設(shè)集團(tuán)仙居旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 深圳市尊地地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 20200331 本資料來(lái)自 2 前言 本次提案我們謹(jǐn)圍繞兩個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題提出觀點(diǎn)和設(shè)想，目的在于以此增進(jìn)雙方進(jìn)一步的了解，促成雙方卓有成效的合作。同時(shí)，組團(tuán)之間應(yīng)差異化處理，一方面有利于社區(qū)建筑的豐富多彩，同時(shí)有利于產(chǎn)品價(jià)值的不斷提升。萬(wàn)科城市花園產(chǎn)品不斷推陳出新。從硬件上看，大盤(pán)往往需要有 12個(gè)“震撼點(diǎn)”，形成強(qiáng)勢(shì)的傳播。 商業(yè)條件 本資料來(lái)自 22 項(xiàng)目商業(yè)屬性界定 屬性 詮釋 區(qū)位 屬性 位于濱州西城新區(qū)行政中心旁 位于城市新區(qū)核心地帶，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿蜕虡I(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值 距城市商業(yè)中心有一定距離 遠(yuǎn)離主要商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)氛圍較差，商圈輻射力差，人氣不足，區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)距項(xiàng)目約 2KM，無(wú)法形成人流的共享 項(xiàng)目 屬性 商業(yè)體量尚待確定 目前尚處于規(guī)劃認(rèn)證階段，商業(yè)體量有待市場(chǎng)調(diào)研后確定 交通方便，且昭示性良好，周邊現(xiàn)在有眾多的行政機(jī)關(guān)及部分住宅小區(qū) 緊臨黃河二路和黃河四路，交通可達(dá)性強(qiáng)，周邊有眾多行政機(jī)關(guān)，但未形成較為濃厚的商務(wù)和辦公氛圍，住宅小區(qū)入住率不高 小結(jié)：項(xiàng)目位于城市新區(qū)，具有較大的發(fā)展空間，但目前片區(qū)尚不成熟，人流不夠，且未形成商業(yè)氛圍，不利于大體量的商業(yè)開(kāi)發(fā)，應(yīng)偏重于社區(qū)商業(yè)，以降低操作風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)體量 本資料來(lái)自 31 商業(yè)體量建議 按現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 202014平米，商業(yè)建筑密度 不大于 25%，居住建筑密度不大于 35% ，綠地率不小于 35%，折合商業(yè) 可開(kāi)發(fā)面積約 7萬(wàn)平米左右，根據(jù)一般社區(qū)商業(yè)的商住配比標(biāo)準(zhǔn)， 66000平米 為商業(yè)開(kāi)發(fā)峰值，由于項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較差，樓盤(pán)入住率 低，有效消費(fèi)人口不足，預(yù)計(jì) 5年內(nèi)難以成熟并形成商圈，因此不宜進(jìn) 行大體量開(kāi)發(fā)，以給后續(xù)的招商和銷(xiāo)售帶來(lái)較大壓力，影響整體的運(yùn)作。 旅游地產(chǎn) 本資料來(lái)自 46 開(kāi)發(fā)資源利用 本資料來(lái)自 47 區(qū)域旅游資源概述 ? 項(xiàng)目位于仙居國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，區(qū)位環(huán)境優(yōu)越，屬三類(lèi)以上旅游資源，具備良好的旅游開(kāi)發(fā)條件； ? 區(qū)域內(nèi)旅游資源以自然景觀為主，文脈較為零散，未形成旅游開(kāi)發(fā)體系，區(qū)域內(nèi)人文旅游線(xiàn)未得到有效開(kāi)發(fā)，造成資源的浪費(fèi)； ? 自然和人文旅游相結(jié)合，產(chǎn)品線(xiàn)廣，但開(kāi)發(fā)深度不夠，尚處于粗放式開(kāi)發(fā)階段，以純觀光為主，配套服務(wù)功能亟待提升； ? 區(qū)域旅游接待能力差，產(chǎn)業(yè)鏈不完整，住宿、餐飲、娛樂(lè)、休閑等衍生服務(wù)未得到深度開(kāi)發(fā)； ? 區(qū)域旅游有品牌，無(wú)