【正文】 造建立環(huán)境品牌，再通過地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)土地超額價值。 利用目前城市商業(yè)轉(zhuǎn)型的機遇，倡導(dǎo)體驗式商業(yè)街區(qū)消費模 式，引領(lǐng)新區(qū)商業(yè)功能升級。 ? 目前項目所在區(qū)域商業(yè)多為社區(qū)底商，沿街無序分布，業(yè)態(tài)雜亂，以社區(qū)便利店、五金店等為主體。如果缺乏區(qū)域價值，大盤往往必須自己“營造區(qū)域價值”，需要做邊界界定和區(qū)域營銷。 首先，要體現(xiàn)組團(tuán)價值，組團(tuán)要有主題，有變化和品種轉(zhuǎn)變，支持不斷提升的價位。而常規(guī)項目的開發(fā)更多的是依托城市價值，展示成熟生活氛圍。 戰(zhàn)略選擇 項目屬性界定 本資料來自 7 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 基于城市價值角度而拔高定位。大盤開發(fā)，啟動期是關(guān)鍵。滿足了現(xiàn)代人們對別墅生活的追求。大規(guī)模開發(fā)非常有利于企業(yè)在城市里建立企業(yè)品牌。 商業(yè)屬性 本資料來自 24 地塊商業(yè)價值分析 地塊價值分級： 3214,根據(jù)道路狀 況，各區(qū)塊商業(yè)價值相差較大。 商業(yè)定位 本資料來自 32 運營模式建議 商業(yè)運營 統(tǒng)一管理 分散經(jīng)營 統(tǒng)一管理 整個商業(yè)由代表業(yè)主 權(quán)益，受業(yè)主委托的 管理公司統(tǒng)一管理， 以保證正常的運作秩 序，以及商業(yè)品牌的 優(yōu)勝劣汰 分散經(jīng)營： 為商業(yè)消費者和經(jīng)營者 的交易提供場所，管理 者不直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng) 營，而是把物業(yè)出租給 各種中小商戶，由其自 主經(jīng)營，可以保證在整 體運營的前提下，最大 化降低成本及資源投入 本資料來自 33 統(tǒng)一運營管理主要內(nèi)容 商業(yè)運營 本資料來自 34 產(chǎn)品概念 本資料來自 35 發(fā)展概念 項目發(fā)展目標(biāo)市場定位分析 ?2020年，全球管理咨詢公司麥肯錫發(fā)布權(quán)威研究數(shù)據(jù)顯示，截至 2020年，中國富裕家庭數(shù)量為 160萬（指家庭年收入超過 25萬元的家庭），且未來五到七年將以每年 %的速度遞增，到 2020年，這個數(shù)字將達(dá)到 440萬。 開發(fā)定位設(shè)想 發(fā)展設(shè)想 本資料來自 50 ? 定位思考出發(fā)點之三：發(fā)展趨勢 從世界旅游發(fā)展的脈絡(luò)看，旅游模式均有其譜系概念，鄉(xiāng)村休閑旅游興起并發(fā)展于西歐地區(qū)，從其發(fā)展的軌跡看，鄉(xiāng)村旅游經(jīng)歷了“純觀光 — 休閑旅游 — 復(fù)合型旅游”的轉(zhuǎn)變。 組團(tuán)發(fā)展，分區(qū)出售 考慮到項目操作周期較長，為減輕資金壓力和投資風(fēng)險，建議 在整體規(guī)劃概念進(jìn)入實施操作階段的時候，根據(jù)地塊的空間規(guī) 劃及不同功能組團(tuán)，將土地分成若干性價不同的地塊，進(jìn)行拍 賣或項目建設(shè)招商，尋求合作開發(fā)，迅速大規(guī)模啟動項目，國 強集團(tuán)作為核心項目投資開發(fā)者及 運營商，進(jìn)行土地及項目運 營，實現(xiàn)項目效益最大化的目標(biāo)。 該類房產(chǎn)要能充分利用核心資源，將資源利用與生活方式創(chuàng)造、生活環(huán)境營造相結(jié)合，體現(xiàn)人與自然的統(tǒng)一，注重環(huán)境的營造和居住條件的改善。 ? 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 2%以下 ，商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮其功能的外延，完全依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常運作。 ? 項目位于渤海十七路和黃河四路交匯處以東，緊臨城市廣場，屬新城核心區(qū)域，未來的行政和商務(wù)中心區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，有較好的商業(yè)開發(fā)價值，具備打造區(qū)域性商業(yè)中心的區(qū)位條件，且目前周邊已有交通局、財政局、稅務(wù)局、公路局、土地局等眾多行政機構(gòu)及部分住宅小區(qū)，未來可為項目提供較強的消費支持。對于大盤而言，往往需要較常規(guī)高的營銷費用，用于強勢推廣，使特色概念深入人心，建立市場影響力。 第四，對于新區(qū)大盤，超值感和面積贈送是首期開發(fā)重要策略。來源于前瞻性視野和市場的預(yù)見能力以及物業(yè)類型的演變、容積率的提高。 本資料來自 1 臺州國強建設(shè)集團(tuán)仙居旅游地產(chǎn)項目發(fā)展戰(zhàn)略報告 深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司 20200331 本資料來自 2 前言 本次提案我們謹(jǐn)圍繞兩個項目發(fā)展的幾個關(guān)鍵問題提出觀點和設(shè)想，目的在于以此增進(jìn)雙方進(jìn)一步的了解，促成雙方卓有成效的合作。同時，組團(tuán)之間應(yīng)差異化處理，一方面有利于社區(qū)建筑的豐富多彩，同時有利于產(chǎn)品價值的不斷提升。萬科城市花園產(chǎn)品不斷推陳出新。從硬件上看，大盤往往需要有 12個“震撼點”，形成強勢的傳播。 商業(yè)條件 本資料來自 22 項目商業(yè)屬性界定 屬性 詮釋 區(qū)位 屬性 位于濱州西城新區(qū)行政中心旁 位于城市新區(qū)核心地帶，具有較強的發(fā)展?jié)摿蜕虡I(yè)開發(fā)價值 距城市商業(yè)中心有一定距離 遠(yuǎn)離主要商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)氛圍較差，商圈輻射力差，人氣不足，區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)時代廣場距項目約 2KM，無法形成人流的共享 項目 屬性 商業(yè)體量尚待確定 目前尚處于規(guī)劃認(rèn)證階段，商業(yè)體量有待市場調(diào)研后確定 交通方便，且昭示性良好，周邊現(xiàn)在有眾多的行政機關(guān)及部分住宅小區(qū) 緊臨黃河二路和黃河四路，交通可達(dá)性強，周邊有眾多行政機關(guān)，但未形成較為濃厚的商務(wù)和辦公氛圍，住宅小區(qū)入住率不高 小結(jié)：項目位于城市新區(qū)，具有較大的發(fā)展空間，但目前片區(qū)尚不成熟，人流不夠，且未形成商業(yè)氛圍，不利于大體量的商業(yè)開發(fā)，應(yīng)偏重于社區(qū)商業(yè)，以降低操作風(fēng)險。 商業(yè)體量 本資料來自 31 商業(yè)體量建議 按現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計要求，項目凈用地面積 202014平米，商業(yè)建筑密度 不大于 25%，居住建筑密度不大于 35% ，綠地率不小于 35%，折合商業(yè) 可開發(fā)面積約 7萬平米左右，根據(jù)一般社區(qū)商業(yè)的商住配比標(biāo)準(zhǔn)， 66000平米 為商業(yè)開發(fā)峰值，由于項目周邊商業(yè)氛圍較差，樓盤入住率 低，有效消費人口不足，預(yù)計 5年內(nèi)難以成熟并形成商圈，因此不宜進(jìn) 行大體量開發(fā)，以給后續(xù)的招商和銷售帶來較大壓力，影響整體的運作。 旅游地產(chǎn) 本資料來自 46 開發(fā)資源利用 本資料來自 47 區(qū)域旅游資源概述 ? 項目位于仙居國家級風(fēng)景名勝區(qū)，區(qū)位環(huán)境優(yōu)越，屬三類以上旅游資源，具備良好的旅游開發(fā)條件； ? 區(qū)域內(nèi)旅游資源以自然景觀為主，文脈較為零散，未形成旅游開發(fā)體系，區(qū)域內(nèi)人文旅游線未得到有效開發(fā)，造成資源的浪費； ? 自然和人文旅游相結(jié)合，產(chǎn)品線廣，但開發(fā)深度不夠，尚處于粗放式開發(fā)階段，以純觀光為主，配套服務(wù)功能亟待提升； ? 區(qū)域旅游接待能力差，產(chǎn)業(yè)鏈不完整，住宿、餐飲、娛樂、休閑等衍生服務(wù)未得到深度開發(fā)； ? 區(qū)域旅游有品牌，無