【正文】 州市政規(guī)劃，西城新區(qū)未來將形成以渤海十七路和黃河四路為中心，沿街向周邊延伸發(fā)展的商業(yè)格局，形成突出以現(xiàn)代商業(yè)氛圍和時代氣息為特點的新型商業(yè)中心，同時也是市級商業(yè)副中心。 商業(yè)概況 本資料來自 18 主要商業(yè)項目及體量 商業(yè)基本集中于渤海七路沿線，體量不大，多為裙樓底商 商業(yè)概況 本資料來自 19 商業(yè)市場主要問題 起步晚，發(fā)展層次和水平較低 業(yè)態(tài)混亂，商業(yè)定位雷同，差異性不夠 新老城區(qū)差距明顯，商業(yè)過度集中，致使城市新區(qū)及邊緣性區(qū)域商業(yè)功能薄弱，氛圍嚴(yán)重不足 商業(yè)規(guī)劃和設(shè)計理念較為滯后，影響了商業(yè)的正常運營 功能單一，缺乏體驗性的消費場所，無法滿足消費者多方面消費需求。 本資料來自 15 戰(zhàn)略選擇 項目開發(fā)戰(zhàn)略占位選擇 經(jīng)過對項目屬性界定，與城市新區(qū)大盤開發(fā)的規(guī)律的分析，本項目的的開發(fā)戰(zhàn)略占位應(yīng)具有一定的高度，應(yīng)站在城市與區(qū)域發(fā)展的高度、以及項目開發(fā)周期（ 5— 8年）來制定項目開發(fā)戰(zhàn)略。 本資料來自 14 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 注重企業(yè)品牌的社會營銷 于城市新區(qū)大盤開發(fā)而言，企業(yè)品牌的社會營銷非常有效：傳遞開發(fā)理念，給消費者信心，同時建立城市里規(guī)模開發(fā)的話語霸權(quán)及保障體系。成功大盤營銷往往是“本地營銷游戲規(guī)則的重新制定者”。深圳中信紅樹灣、華喬城－波托菲諾、天津水上運動世界等成功項目，啟動區(qū)規(guī)模都在 8－ 10萬方左右，波托菲諾湖邊會所及商業(yè)街的建設(shè)、天津水上運動世界城休閑風(fēng)情區(qū)及運動體驗區(qū)的建設(shè)都對項目的價值起到了很好的昭示作用。值得注意的是啟動期往往要有多種產(chǎn)品組合，以體現(xiàn)生活方式為目標(biāo)，要復(fù)合而不要單一，要關(guān)注規(guī)模的感知價值。退臺設(shè)計打破了多層的平板形象和建筑形態(tài)，多層公寓別墅化處理。 第三，大盤應(yīng)有豐富的產(chǎn)品線，在滿足主流客戶需求的基礎(chǔ)上，盡量擴(kuò)大客戶層面；同時作為價值示范，物業(yè)類型中要有價值標(biāo)桿。除了設(shè)臵有設(shè)施完備、師資力量雄厚的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園以及現(xiàn)代化的圖書館、歌劇院、影劇院與社區(qū)專用醫(yī)院外，鳳凰城還首次在小區(qū)內(nèi)興建了占地 8萬平方米、總規(guī)模達(dá)到 17萬平方米的五星級酒店； 2萬平方米的商業(yè)購物中心；開設(shè)有 1000多家極具個性化的商鋪組成的商業(yè)街和面積達(dá) ；還有康體中心、陽光泳池和區(qū)域會所等，極大提升了產(chǎn)品價值。 本資料來自 10 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 配套開發(fā)與產(chǎn)品開發(fā)聯(lián)動是城市新區(qū)大盤產(chǎn)品價值提升的主要手段 城市新區(qū)大盤應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是住宅的價值提升，開發(fā)次序及開發(fā)節(jié)奏的控制。大盤的開發(fā)節(jié)奏有兩種方式：規(guī)模開發(fā)和小步快跑，規(guī)模開發(fā)往往是對抗大量同質(zhì)化競爭的手段；小步快跑模式往往用于資金壓力大或市場變化快、銷售壓力大的情況。 本資料來自 9 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 控制開發(fā)節(jié)奏是大盤開發(fā)利潤的關(guān)鍵 與常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的主要利潤來源于競爭優(yōu)勢不同，城市新區(qū)大盤的開發(fā)利潤來源于開發(fā)節(jié)奏。大盤開發(fā)應(yīng)有始終如一價值主張，給消費者重新定義一種生活方式，演示并傳遞未來的生活場景，開發(fā)商則是這片生活場景的導(dǎo)演。大盤開發(fā)存在以下規(guī)律： 1）大規(guī)模開發(fā)項目尤其是郊區(qū)大盤的早期客戶多具有較強(qiáng)的投資意向。本次溝通中的觀點和設(shè)想也并不代表尊地的最終結(jié)論，但是，我們看好項目的前景，更有信心和能力與與國強(qiáng)建設(shè)一道尋找項目發(fā)展的最佳解決方案，共同創(chuàng)造一個美好未來！ 本資料來自 3 我們?yōu)榇舜翁岚笖M定的主題詞： “濱州之居 仙居之旅” 本資料來自 4 溝通提綱 項目商業(yè)發(fā)展 項目開發(fā)戰(zhàn)略 產(chǎn)品概念 啟動戰(zhàn)略 本提案分別圍繞國強(qiáng)集團(tuán)山東濱州項目和浙江仙居旅游地產(chǎn)項目進(jìn)行探討： 濱州項目 開發(fā)資源利用 房地開發(fā)與旅游經(jīng)營性開發(fā)選擇 運營戰(zhàn)略 仙居項目 第一部分： 第二部分： 本資料來自 5 項目開發(fā)戰(zhàn)略 第一部分 濱州之居 本資料來自 6 ? 項目地處山東省濱州市濱城區(qū)黃河四路以南，黃河二路以北，渤海十七路以東，渤海十六路以西； ? 項目宗地面積為 273069平方米，凈地面積為 202014平方米，總建筑面積近 40萬平米； ? 項目地處濱州城市發(fā)展主要方向上，新老城區(qū)接合部，具老城區(qū)約為 3KM； 因此， 項目屬性界定為 城市新區(qū)大盤 開發(fā)。因尚未對濱州、仙居兩項目及其開發(fā)環(huán)境進(jìn)行深度而系統(tǒng)的調(diào)查研究，短時間內(nèi)，我們還不足以呈現(xiàn)一個項目發(fā)展的全面思路。而小盤主要瞄準(zhǔn)市場的空白點，大盤不僅僅是瞄準(zhǔn)市場的空白點，更重要的是要引導(dǎo)市場需求 , 引導(dǎo)市場是否成功關(guān)鍵在于其核心吸引力。 本資料來自 8 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 貫穿始終的核心價值主張 大盤開發(fā)面積大，開發(fā)年限長，因此必須保持可持續(xù)發(fā)展的核心吸引力。奧林匹克花園“運動就在家門口”運動健康的生活主張打動了無數(shù)人的心，成都中海國際社區(qū)五星級酒店、涉外醫(yī)院、國際學(xué)校、國際網(wǎng)球俱樂部、高爾夫練習(xí)場的建設(shè)、上海國際風(fēng)情商業(yè)街的建設(shè)，上海金地格林世界法式風(fēng)情商業(yè)街的建設(shè)向消費者展示了未來的生活場景，同時突出了社區(qū)文化特色。 與小盤一次開發(fā)不同，大盤開發(fā)主要采用滾動開發(fā)、拉開住宅檔次擴(kuò)大客戶群的需求層面及逐步走高端路線的動態(tài)的操作手法。資源要在前期展示，但資源最好的產(chǎn)品適宜推后開發(fā)，以博取高價值。 鳳凰城的成功，一部分就歸功于其“新生活型”的配套模式。 其次，大盤要有產(chǎn)品上的創(chuàng)新，如陽光花房、戶內(nèi)花園、坡地建筑等，新產(chǎn)品能吸引更多人氣。與一期相比，二期北面和南面的“憑欄苑”和“貴馨苑”設(shè)計為“情景花園洋房”。 本資料來自 12 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 大規(guī)模啟勢，強(qiáng)化昭示性 大規(guī)模項目重在啟勢，啟動區(qū)的規(guī)模一定要夠大，通過節(jié)點的布臵詮釋生活方式，示范項目定位，資源展示要聚集、聯(lián)系、延伸。啟動區(qū)選擇的原則的一般原則為：規(guī)模取勢、定位示范、品質(zhì)展示、資源利用。強(qiáng)勢的概念有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價值。如創(chuàng)新產(chǎn)品樣板段、極盡風(fēng)情的配套商業(yè)等。例如奧林匹克花園，在南國奧園取得成功后迅速裂變成 5個，在廣州、番禺、上海、北京等地開花結(jié)果，每到一地，都是強(qiáng)勢進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌觯苓呿椖空屑懿患?，由于前期品牌樹立穩(wěn)固，后期擴(kuò)張成本逐漸遞減。 ? 濱州商業(yè)正處于新老轉(zhuǎn)型的過渡期，消費需求由生活型需求向享受型需求轉(zhuǎn)變，零散式商鋪逐步集中商業(yè)發(fā)展