國(guó)強(qiáng)集團(tuán)仙居旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 發(fā)展設(shè)想 開發(fā)概念設(shè)想 本資料來(lái)自 62 ? 四、 28棟別墅是啟動(dòng)本項(xiàng)目的絕佳素材 以選擇性定向營(yíng)銷為手段，將景區(qū)內(nèi)即將建成的 28棟別墅定義為“江南名人墅”或“江南名人行宮”，只出售給符合條件的當(dāng)代江南名人，以此進(jìn)行炒作，提升項(xiàng)目影響力，同時(shí)為今后項(xiàng)目商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)奠定市場(chǎng)基調(diào)。 開發(fā)定位設(shè)想 發(fā)展設(shè)想 本資料來(lái)自 51 ? 定位思考出發(fā)點(diǎn)之三：市場(chǎng)需求 隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市居民生活水平日益提升，隨之而來(lái)的生活壓力與日俱增，在緊張的生活節(jié)奏下，短途旅游成了其放松心情，緩解壓力有效方式，旅游業(yè)也在這種大環(huán)境下風(fēng)生水起，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年，我國(guó)旅游收入 ，同比增長(zhǎng) 9%，占GDP總量 %，旅游逐步成了促進(jìn)內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有效手段。通過(guò)這種方式，使城市郊區(qū)飛地價(jià)格同市區(qū)中心價(jià)格相當(dāng)。 良好的區(qū)域發(fā)展前景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭，帶動(dòng)了濱州財(cái)富階層在投資臵業(yè)方面逐漸形成了鮮明的高端消費(fèi)需求， 滿足和引導(dǎo)高端需求成為項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)機(jī)遇。 商業(yè)定位 本資料來(lái)自 29 商業(yè)布局建議 商業(yè)布局 社區(qū)配套商業(yè) 開放式商業(yè)街區(qū) 集中商業(yè) 根據(jù)項(xiàng)目用地狀況和周邊商業(yè)氛圍，遵 循商業(yè)價(jià)值最大化的開發(fā)原則，建議將 黃河二路和渤海十六路交匯處作為主要 商業(yè)開發(fā)區(qū)域，以一個(gè)集中式商業(yè)加一 個(gè)開放式街區(qū)為主體，帶動(dòng)周邊沿街商 鋪， 形成半圍合式商業(yè)結(jié)構(gòu) 集中商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議為： 綜合超市 + 中高檔餐飲 +主題娛樂(lè) 開放式商業(yè)街： 特色美食 +休閑 中心廣場(chǎng) 本資料來(lái)自 30 社區(qū)商業(yè)和住宅面積配比 ? 外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 8%15%之間 ，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足以支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常運(yùn)作，該類商業(yè)模式對(duì)于周邊商業(yè)環(huán)境的要求較高，需要區(qū)域內(nèi)能夠提供足夠的人流和較好的商業(yè)氛圍。 ? 地塊 3臨黃河二路主干道，人流量較大，且展示性好，商業(yè)價(jià)值最高，可形成開放式商業(yè)街區(qū)。 ? 距項(xiàng)目約 2KM的銀座廣場(chǎng)為區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的唯一大型商業(yè)，體量約 6萬(wàn)平米，已引進(jìn)銀座百貨、超市、肯德基等品牌商業(yè)。例如奧林匹克花園，在南國(guó)奧園取得成功后迅速裂變成 5個(gè)，在廣州、番禺、上海、北京等地開花結(jié)果，每到一地，都是強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，周邊項(xiàng)目招架不及，由于前期品牌樹立穩(wěn)固，后期擴(kuò)張成本逐漸遞減。強(qiáng)勢(shì)的概念有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價(jià)值。 本資料來(lái)自 12 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 大規(guī)模啟勢(shì)，強(qiáng)化昭示性 大規(guī)模項(xiàng)目重在啟勢(shì)，啟動(dòng)區(qū)的規(guī)模一定要夠大，通過(guò)節(jié)點(diǎn)的布臵詮釋生活方式，示范項(xiàng)目定位，資源展示要聚集、聯(lián)系、延伸。 其次，大盤要有產(chǎn)品上的創(chuàng)新，如陽(yáng)光花房、戶內(nèi)花園、坡地建筑等，新產(chǎn)品能吸引更多人氣。資源要在前期展示，但資源最好的產(chǎn)品適宜推后開發(fā)，以博取高價(jià)值。奧林匹克花園“運(yùn)動(dòng)就在家門口”運(yùn)動(dòng)健康的生活主張打動(dòng)了無(wú)數(shù)人的心，成都中海國(guó)際社區(qū)五星級(jí)酒店、涉外醫(yī)院、國(guó)際學(xué)校、國(guó)際網(wǎng)球俱樂(lè)部、高爾夫練習(xí)場(chǎng)的建設(shè)、上海國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街的建設(shè)，上海金地格林世界法式風(fēng)情商業(yè)街的建設(shè)向消費(fèi)者展示了未來(lái)的生活場(chǎng)景，同時(shí)突出了社區(qū)文化特色。而小盤主要瞄準(zhǔn)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，大盤不僅僅是瞄準(zhǔn)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，更重要的是要引導(dǎo)市場(chǎng)需求 , 引導(dǎo)市場(chǎng)是否成功關(guān)鍵在于其核心吸引力。本次溝通中的觀點(diǎn)和設(shè)想也并不代表尊地的最終結(jié)論，但是，我們看好項(xiàng)目的前景，更有信心和能力與與國(guó)強(qiáng)建設(shè)一道尋找項(xiàng)目發(fā)展的最佳解決方案，共同創(chuàng)造一個(gè)美好未來(lái)！ 本資料來(lái)自 3 我們?yōu)榇舜翁岚笖M定的主題詞： “濱州之居 仙居之旅” 本資料來(lái)自 4 溝通提綱 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 產(chǎn)品概念 啟動(dòng)戰(zhàn)略 本提案分別圍繞國(guó)強(qiáng)集團(tuán)山東濱州項(xiàng)目和浙江仙居旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行探討： 濱州項(xiàng)目 開發(fā)資源利用 房地開發(fā)與旅游經(jīng)營(yíng)性開發(fā)選擇 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 仙居項(xiàng)目 第一部分： 第二部分： 本資料來(lái)自 5 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 第一部分 濱州之居 本資料來(lái)自 6 ? 項(xiàng)目地處山東省濱州市濱城區(qū)黃河四路以南，黃河二路以北，渤海十七路以東，渤海十六路以西； ? 項(xiàng)目宗地面積為 273069平方米，凈地面積為 202014平方米，總建筑面積近 40萬(wàn)平米； ? 項(xiàng)目地處濱州城市發(fā)展主要方向上，新老城區(qū)接合部，具老城區(qū)約為 3KM； 因此， 項(xiàng)目屬性界定為 城市新區(qū)大盤 開發(fā)。大盤開發(fā)應(yīng)有始終如一價(jià)值主張，給消費(fèi)者重新定義一種生活方式，演示并傳遞未來(lái)的生活場(chǎng)景，開發(fā)商則是這片生活場(chǎng)景的導(dǎo)演。大盤的開發(fā)節(jié)奏有兩種方式：規(guī)模開發(fā)和小步快跑，規(guī)模開發(fā)往往是對(duì)抗大量同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的手段；小步快跑模式往往用于資金壓力大或市場(chǎng)變化快、銷售壓力大的情況。除了設(shè)臵有設(shè)施完備、師資力量雄厚的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園以及現(xiàn)代化的圖書館、歌劇院、影劇院與社區(qū)專用醫(yī)院外，鳳凰城還首次在小區(qū)內(nèi)興建了占地 8萬(wàn)平方米、總規(guī)模達(dá)到 17萬(wàn)平方米的五星級(jí)酒店； 2萬(wàn)平方米的商業(yè)購(gòu)物中心；開設(shè)有 1000多家極具個(gè)性化的商鋪組成的商業(yè)街和面積達(dá) ；還有康體中心、陽(yáng)光泳池和區(qū)域會(huì)所等，極大提升了產(chǎn)品價(jià)值。退臺(tái)設(shè)計(jì)打破了多層的平板形象和建筑形態(tài)，多層公寓別墅化處理。深圳中信紅樹灣、華喬城－波托菲諾、天津水上運(yùn)動(dòng)世界等成功項(xiàng)目，啟動(dòng)區(qū)規(guī)模都在 8－ 10萬(wàn)方左右，波托菲諾湖邊會(huì)所及商業(yè)街的建設(shè)、天津水上運(yùn)動(dòng)世界城休閑風(fēng)情區(qū)及運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)區(qū)的建設(shè)都對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值起到了很好的昭示作用。 本資料來(lái)自 14 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 注重企業(yè)品牌的社會(huì)營(yíng)銷 于城市新區(qū)大盤開發(fā)而言，企業(yè)品牌的社會(huì)營(yíng)銷非常有效：傳遞開發(fā)理念，給消費(fèi)者信心，同時(shí)建立城市里規(guī)模開發(fā)的話語(yǔ)霸權(quán)及保障體系。 商業(yè)概況 本資料來(lái)自 18 主要商業(yè)項(xiàng)目及體量 商業(yè)基本集中于渤海七路沿線，體量不大，多為裙樓底商 商業(yè)概況 本資料來(lái)自 19 商業(yè)市場(chǎng)主要問(wèn)題 起步晚，發(fā)展層次和水平較低 業(yè)態(tài)混亂，商業(yè)定位雷同，差異性不夠 新老城區(qū)差距明顯，商業(yè)過(guò)度集中，致使城市新區(qū)及邊緣性區(qū)域商業(yè)功能薄弱，氛圍嚴(yán)重不足 商業(yè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念較為滯后，影響了商業(yè)的正常運(yùn)營(yíng) 功能單一，缺乏體驗(yàn)性的消費(fèi)場(chǎng)所，無(wú)法滿足消費(fèi)者多
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1