【正文】 樣板示范 ： 開盤前完成大型高尚會所、局部成熟園林、啟動區(qū)豪華裝修樣板房的體驗示范區(qū)建設； 產(chǎn)品創(chuàng)新 ： 基于本土生活習慣的室內外空間打造，引入濱水住宅、坡地住宅等產(chǎn)品模式，強化入戶花園、戶內花園、超寬景觀窗、挑空露臺、觀光電梯等產(chǎn)品概念，配置面積贈送等產(chǎn)品附加價值等產(chǎn)品創(chuàng)新手段； 高舉高打： 以市場接受度高的產(chǎn)品先期試探和撬動市場，以 差異化、高性價比的產(chǎn)品策略 快速進入目標市場，并樹立高端的市場地位，建立項目品質、價格的標桿； 強勢推廣： 從項目品牌及生活方式、產(chǎn)品品質入手，自上而下，自外而內地建立項目的市場絕對話語霸權。同年，財政部發(fā)布調查數(shù)據(jù)，我國的收入分配差距已經(jīng)達到“高度不平等”狀態(tài)， 10%的富裕家庭占城市居民全部財產(chǎn)的 45%； ?“黃河三角洲”發(fā)展上升為國家級發(fā)展戰(zhàn)略，濱州人口與地域均占“黃河三角洲”三分之一； ?以濱化等特色 化工 產(chǎn)業(yè)成為濱州產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭，帶來了潛在產(chǎn)業(yè)消費人口。 綜合以上考慮，從業(yè)態(tài)的適應性和大型商業(yè)體量要求出發(fā)建議集中商 業(yè)規(guī)劃為 3層，單層 6000平米，共 18000平，地下一層作為停車場，開 放式街區(qū)為 2層風情式主題步行街，總面積約 10000平米，沿街底商約 15000平米，總商業(yè)開發(fā)體量約 43000平米。 商業(yè)體量 本資料來自 31 商業(yè)體量建議 按現(xiàn)有規(guī)劃設計要求，項目凈用地面積 202014平米，商業(yè)建筑密度 不大于 25%，居住建筑密度不大于 35% ，綠地率不小于 35%，折合商業(yè) 可開發(fā)面積約 7萬平米左右，根據(jù)一般社區(qū)商業(yè)的商住配比標準， 66000平米 為商業(yè)開發(fā)峰值，由于項目周邊商業(yè)氛圍較差，樓盤入住率 低，有效消費人口不足，預計 5年內難以成熟并形成商圈，因此不宜進 行大體量開發(fā)，以給后續(xù)的招商和銷售帶來較大壓力，影響整體的運作。 ? 偏外向型的社區(qū)商業(yè)面積和住宅面積之比在 2%5%之間 ，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，不追求商業(yè)體量，否則市場難以消化。 利用目前城市商業(yè)轉型的機遇，倡導體驗式商業(yè)街區(qū)消費模 式，引領新區(qū)商業(yè)功能升級。 商業(yè)定位 項目商業(yè)類型界定 本資料來自 27 區(qū)域商業(yè)趨勢及項目定位方向 商業(yè)定位 項目定位方向：在 項目周邊 2KM范 圍內已有綜合商業(yè)、 、百貨、超市、知 名餐飲、小型商業(yè) 街等商業(yè)模式的情 況下，項目要實現(xiàn) 短平快操作，須避 開現(xiàn)有項目的直接 競爭，以社區(qū)商業(yè) 作為突破口 本資料來自 28 項目發(fā)展方向 ? 尊地觀點： 商業(yè)的定位既要遵循其區(qū)域發(fā)展規(guī)律，更要契合整 體的開發(fā)意圖并避免直接競爭，項目整體商業(yè)規(guī)劃體量較大，依 靠項目本身的社區(qū)居民顯然難以支撐其正常的運作，須考慮其商 業(yè)的外延能力，擴大商業(yè)的輻射范圍，以吸引更多有效消費人群。 ? 地塊 4位于渤海十七路，目前周邊尚未開發(fā)，商業(yè)氛圍差，價值最低。 ? 地塊 2臨位于渤海十六路，臨近黃河二路，且周邊已有至尊門第等住宅小區(qū)，人氣較旺，有一定的商業(yè)價值。 商業(yè)價值 1 2 3 4 ? 地塊特征：地塊呈南北向長方形分布，結構較為方正。 ? 考慮到商業(yè)作為地塊整體開發(fā)的輔助性產(chǎn)品，須采用短平快的操作，因此，體量應控制在合理的范圍內，以實現(xiàn)少量持有，快速變現(xiàn)的開發(fā)目標。 商業(yè)條件 本資料來自 22 項目商業(yè)屬性界定 屬性 詮釋 區(qū)位 屬性 位于濱州西城新區(qū)行政中心旁 位于城市新區(qū)核心地帶，具有較強的發(fā)展?jié)摿蜕虡I(yè)開發(fā)價值 距城市商業(yè)中心有一定距離 遠離主要商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)氛圍較差，商圈輻射力差，人氣不足，區(qū)域內主要商業(yè)時代廣場距項目約 2KM，無法形成人流的共享 項目 屬性 商業(yè)體量尚待確定 目前尚處于規(guī)劃認證階段，商業(yè)體量有待市場調研后確定 交通方便，且昭示性良好，周邊現(xiàn)在有眾多的行政機關及部分住宅小區(qū) 緊臨黃河二路和黃河四路，交通可達性強，周邊有眾多行政機關，但未形成較為濃厚的商務和辦公氛圍，住宅小區(qū)入住率不高 小結：項目位于城市新區(qū)，具有較大的發(fā)展空間，但目前片區(qū)尚不成熟，人流不夠，且未形成商業(yè)氛圍，不利于大體量的商業(yè)開發(fā)，應偏重于社區(qū)商業(yè)，以降低操作風險。 商業(yè)概況 本資料來自 21 商業(yè)開發(fā)條件 ? 按濱州市政規(guī)劃，西城新區(qū)未來將形成以渤海十七路和黃河四路為中心，沿街向周邊延伸發(fā)展的商業(yè)格局，形成突出以現(xiàn)代商業(yè)氛圍和時代氣息為特點的新型商業(yè)中心，同時也是市級商業(yè)副中心。 ? 目前項目所在區(qū)域商業(yè)多為社區(qū)底商，沿街無序分布，業(yè)態(tài)雜亂，以社區(qū)便利店、五金店等為主體。 商業(yè)概況 本資料來自 18 主要商業(yè)項目及體量 商業(yè)基本集中于渤海七路沿線，體量不大，多為裙樓底商 商業(yè)概況 本資料來自 19 商業(yè)市場主要問題 起步晚，發(fā)展層次和水平較低 業(yè)態(tài)混亂，商業(yè)定位雷同，差異性不夠 新老城區(qū)差距明顯，商業(yè)過度集中，致使城市新區(qū)及邊緣性區(qū)域商業(yè)功能薄弱，氛圍嚴重不足 商業(yè)規(guī)劃和設計理念較為滯后，影響了商業(yè)的正常運營 功能單一，缺乏體驗性的消費場所，無法滿足消費者多方面消費需求。 ? 商業(yè)集中程度較高，傳統(tǒng)商業(yè)基本上集中于老城區(qū)的渤海七路及黃河四路之間，大量商業(yè)體的扎堆，促成該區(qū)域商業(yè)的繁榮，目前也成為濱州最為發(fā)達的商業(yè)中心區(qū)。 本資料來自 15 戰(zhàn)略選擇 項目開發(fā)戰(zhàn)略占位選擇 經(jīng)過對項目屬性界定，與城市新區(qū)大盤開發(fā)的規(guī)律的分析，本項目的的開發(fā)戰(zhàn)略占位應具有一定的高度，應站在城市與區(qū)域發(fā)展的高度、以及項目開發(fā)周期（ 5— 8年）來制定項目開發(fā)戰(zhàn)略。企業(yè)建立品牌兩種主要途徑： 建標準，樹立行業(yè)的一些新標準； 建立對一種開發(fā)模式的話語霸權。 本資料來自 14 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤開發(fā)應遵循的規(guī)律 注重企業(yè)品牌的社會營銷 于城市新區(qū)大盤開發(fā)而言，企業(yè)品牌的社會營銷非常有效：傳遞開發(fā)理念，給消費者信心，同時建立城市里規(guī)模開發(fā)的話語霸權及保障體系。從硬件上看，大盤往往需要有 12個“震撼點”，形成強勢的傳播。成功大盤營銷往往是“本地營銷游戲規(guī)則的重新制定者”。如果缺乏區(qū)域價值，大盤往往必須自己“營造區(qū)域價值”，需要做邊界界定和區(qū)域營銷。深圳中信紅樹灣、華喬城－波托菲諾、天津水上運動世界等成功項目，啟動區(qū)規(guī)模都在 8－ 10萬方左右，波托菲諾湖邊會所及商業(yè)街的