【正文】 ，商業(yè)形態(tài)趨于多元化，專業(yè)市場、商貿城、購物中心、精品店、專門店等相繼出現(xiàn)，并表現(xiàn)了良好的市場活力。 ? 距項目約 2KM的銀座廣場為區(qū)域內現(xiàn)有的唯一大型商業(yè)，體量約 6萬平米，已引進銀座百貨、超市、肯德基等品牌商業(yè)。 商業(yè)屬性 本資料來自 23 項目商業(yè)屬性界定 ? 從區(qū)位條件和未來發(fā)展規(guī)劃上看，本項目適合于區(qū)域性商業(yè)中心的開發(fā)方式，以一個綜合性商業(yè)中心為主，沿街規(guī)劃各個輔助性業(yè)態(tài)，為社區(qū)業(yè)主及周邊常住居民提供日常生活消費服務。 ? 地塊 3臨黃河二路主干道，人流量較大，且展示性好，商業(yè)價值最高，可形成開放式商業(yè)街區(qū)。 本資料來自 25 地塊編號 地塊屬性 商業(yè)評價 開發(fā)方向 1 位于行政中心區(qū)，臨城 市廣場和市政府等行政 機構，項目的第二展示 面 周邊較為空曠，人氣不 足，目前商業(yè)價值一 般，但未來有較大的發(fā) 展空間 社區(qū)配套，小型的社區(qū) 服務店 2 臨渤海十六路，周邊有 幾個住宅小區(qū) 地塊被黃河三路分割， 商業(yè)無法形成整體 可設置為南北組團間的 主要入口，臨街底商為 社區(qū)店 3 臨主干道，項目的主要 展示面 地塊主要的人流匯集 區(qū)，展示性好，利于商 業(yè)開發(fā) 開放式商業(yè)街區(qū) +集中 式主力店 4 臨渤海十七路，周邊氛 圍一般 開發(fā)價值不大 僅適于零散的社區(qū)商店 商業(yè)價值 地塊商業(yè)價值分析 本資料來自 26 商業(yè)形態(tài)分析 說明：該表所列數(shù)據(jù)按國際通用標準，為常態(tài)下配套，各地區(qū)按市場情況，可能稍有差別 從項目用地和周邊商業(yè)條件看， 本項目僅適用于社區(qū)型商業(yè) ，以綜合超市為主力店，其它業(yè)態(tài)作為配套，為周邊 23公里范圍內的居民提供日常生活消費服務。 商業(yè)定位 本資料來自 29 商業(yè)布局建議 商業(yè)布局 社區(qū)配套商業(yè) 開放式商業(yè)街區(qū) 集中商業(yè) 根據(jù)項目用地狀況和周邊商業(yè)氛圍，遵 循商業(yè)價值最大化的開發(fā)原則，建議將 黃河二路和渤海十六路交匯處作為主要 商業(yè)開發(fā)區(qū)域，以一個集中式商業(yè)加一 個開放式街區(qū)為主體，帶動周邊沿街商 鋪， 形成半圍合式商業(yè)結構 集中商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議為： 綜合超市 + 中高檔餐飲 +主題娛樂 開放式商業(yè)街： 特色美食 +休閑 中心廣場 本資料來自 30 社區(qū)商業(yè)和住宅面積配比 ? 外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 8%15%之間 ，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足以支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常運作，該類商業(yè)模式對于周邊商業(yè)環(huán)境的要求較高，需要區(qū)域內能夠提供足夠的人流和較好的商業(yè)氛圍。 由于集中式商業(yè)以主力店為主，其消化面積較大，無法進行分割銷 售，僅作為優(yōu)質物業(yè)出租，由開發(fā)商持有并收取長期收益，但由于開發(fā)商 為跨地區(qū)開發(fā)，考慮到資金的快速回籠和操作的簡易性，集中商業(yè)不宜過 大，應將主要利潤點著眼于開放式街鋪，以主力店為龍頭，提升整體商業(yè) 影響力，從而提高產品附加值，帶動街鋪的銷售，實現(xiàn)利潤的快速回收。 良好的區(qū)域發(fā)展前景和產業(yè)發(fā)展勢頭，帶動了濱州財富階層在投資臵業(yè)方面逐漸形成了鮮明的高端消費需求， 滿足和引導高端需求成為項目發(fā)展市場機遇。單純的以房地開發(fā)勢必會風險較大，開發(fā)贏利能力有限。通過這種方式，使城市郊區(qū)飛地價格同市區(qū)中心價格相當。 資源利用 本資料來自 48 開發(fā)定位設想 定位出發(fā)點之一：區(qū)位條件 項目位于仙居國家級風景名勝區(qū)的核心區(qū)域，周邊具有眾多 的自然以及人文景觀，目前均已得到一定程度開發(fā)，但未形成龍 頭產品，旅游驅動力不足，項目的市場化開發(fā)， 應該站在區(qū)域資 源整合的角度進行運作 ，聚零為整，將區(qū)域文脈和周邊資源適度 改造并統(tǒng)一推廣，以形成區(qū)域性旅游標志。 開發(fā)定位設想 發(fā)展設想 本資料來自 51 ? 定位思考出發(fā)點之三：市場需求 隨著國內經濟的快速發(fā)展，城市居民生活水平日益提升，隨之而來的生活壓力與日俱增，在緊張的生活節(jié)奏下，短途旅游成了其放松心情，緩解壓力有效方式，旅游業(yè)也在這種大環(huán)境下風生水起，據(jù)統(tǒng)計， 2020年，我國旅游收入 ，同比增長 9%，占GDP總量 %，旅游逐步成了促進內需，拉動經濟增長的有效手段。 發(fā)展設想 本資料來自 54 第三圈層，距項目約 500KM 第二圈層，距項目約 300KM 核心圈層，距項目約 150KM 目標市場圈層 發(fā)展設想 本資料來自 55 項目開發(fā)設想 ? 三大核心功能 ? 旅游觀光 ? 教育培訓 ? 旅游服務 發(fā)展設想 本資料來自 56 主題：一主兩次的核心旅游組團 一主：桐江書院的人文旅游 兩次：農業(yè)休閑觀光旅游 皤灘古鎮(zhèn)復古商業(yè)街風情旅游 ? 旅游觀光 發(fā)展設想 項目開發(fā)設想 本資料來自 57 ? 教育培訓 ? 長三角企事業(yè)單位培訓 ? 浙江省青少年勵志教育培訓 ? 臺州（仙居）國學禮儀培訓 發(fā)展設想 項目開發(fā)設想 本資料來自 58 ? 旅游服務 ? 住宿餐飲、商務會晤、休閑娛樂 ? 仙居特色旅游工藝品 ? 桐江書院相關旅游紀念品 發(fā)展設想 項目開發(fā)設想 本資料來自 59 開發(fā)概念設想 ? 一、桐江書院旅游產品 點 桐江書院修葺和形象重塑 古代書院生活的情景再現(xiàn) 朱熹講學舞等民間人文資源挖掘 江浙學派及朱子文化傳播 再造桐山書院，重現(xiàn)當年桐山書院盛況，以現(xiàn)代國學教育及思想道德教育為主題，邀請國內外各學術界名人不定期舉辦講學，以與游客互動體驗為形式，當代桐山書院學的風采。 發(fā)展設想 開發(fā)概念設想 本資料來自 62 ? 四、 28棟別墅是啟動本項目的絕佳素材 以選擇性定向營銷為手段，將景區(qū)內即將建成的 28棟別墅定義為“江南名人墅”或“江南名人行宮”，只出售給符合條件的當代江南名人，以此進行炒作，提升項目影響力，同時為今后項目商業(yè)性地產開發(fā)奠定市場基