【正文】 險。長周期。如果一項房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)到設計和銷售都非常成功，利潤回報能高達幾倍甚至數(shù)十倍以上。這些對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是非常有利的。這與上海人均GDP已超過4000美元的狀況是不相匹配的。市政設施的改善和汽車的普及，給上海消費者購買房地產(chǎn)提出了新的要求和標準，人們挑選住宅的區(qū)域及居住習慣將發(fā)生改變，帶有汽車車庫的住宅及交通方便、居住環(huán)境好的近郊住宅、公寓將成為人們選擇的目標之一，臨近郊區(qū)的房地產(chǎn)前景看好，升值潛力巨大。加入WTO后，這些差別將被完全取消，境外人員購房、租房將實行與我國居民“同房同價”的政策，開放的中國市場將吸引眾多國外企業(yè)的進入，大量的外籍員工將對高檔住宅有更多的要求。90年代房地產(chǎn)的瘋狂擴張，使得供遠大于求，大量的辦公用房空置，“入世”將有效地促進消化空置的辦公和商業(yè)用房。房地產(chǎn)價格中長期向好的收益者，更多的將是房地產(chǎn)開發(fā)成本較低、市場定位準確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。不過，這兩次外資引入的共同點是以東南亞資金為主，受1997年東南亞金融危機影響，這部分資金將逐漸減少；而“入世”則可能徹底改變上海房地產(chǎn)市場的外資結構，歐美大財團資金份額逐漸增加，從而形成上海房地產(chǎn)業(yè)新的支持基礎。公司在人力資源方面下了很大功夫，如對中層干部進行述職考評工作，對職工反映較大的中層干部進行調(diào)整；對中層干部進行各項培訓；招聘學歷較高的新員工；為企業(yè)注入新鮮血液和活力；鼓勵年輕的員工繼續(xù)深造以及各類上崗培訓等等。預算、查勘、設計、施工、建材、電動機械制造等配套成龍，擁有一流施工管理人才和大批能工巧匠、技術力量齊全、施工實力雄厚、施工范圍廣泛。（四）房地產(chǎn)業(yè)務SWOT分析結論根據(jù)上面對宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境以及企業(yè)內(nèi)部條件的分析，可以發(fā)現(xiàn)公司目前面臨的環(huán)境中蘊含著以下這些機會和威脅：機會：——房地產(chǎn)業(yè)作為新興的支柱產(chǎn)業(yè)，在中國，尤其在中國經(jīng)濟最為發(fā)達和活躍的城市——上海，有著巨大的發(fā)展空間。威脅：——國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展首要的難題是資本金嚴重不足，開發(fā)建設資金短缺，銀企關系也由以前計劃條件下的無條件支持，發(fā)生了變化，銀行經(jīng)營準則使得負債率較高的國有房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面面臨著很大的困難，資金已經(jīng)成為國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步發(fā)展的嚴重制約?！镜呢攧諣顩r良好，與銀行等金融機構有著良好的合作關系，從而公司在資產(chǎn)負債、籌融資等方面有一定的能力。企業(yè)劣勢：——公司員工的文化素質普遍較低，這對于公司產(chǎn)品的開發(fā)、設計、銷售、管理等以及公司的創(chuàng)新發(fā)展等方面無疑是嚴峻的挑戰(zhàn)。而在長期內(nèi)，公司應該將房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展成為自己的主營業(yè)務，以房地產(chǎn)業(yè)務為核心來整合其它業(yè)務。 小而分散；216。 工作量不大但工種不少；216。 活好接；216。從長遠看，家居裝飾業(yè)很可能躍居住宅產(chǎn)業(yè)的首要地位；建設部副部長葉如棠認為，從今后的走勢來看，無論從上海、北京、江蘇省都可以看到，大的、高檔的賓館、飯店都已趨于飽和，國家的投資結構也作出了明顯調(diào)整，投資重點已從樓、堂、館、所轉向于基礎設施建設，所以從長遠來看家庭裝飾市場最具前景。數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居榜首；而35－％，位居第二。 住宅建設已經(jīng)成為國家投資的重點，每年都將保持在3億m2的新建住宅量，這是一個很大的規(guī)模。他們每年的投資比以前有很大的增長，同時國家要注意改善教職員工的生活環(huán)境，居住條件，興建教師新村，現(xiàn)在有些開發(fā)商就主要圍繞教育領域開展業(yè)務；216。 上海的住宅面積平均以每年7萬平方米的速度遞增。 據(jù)工商局1999年10月數(shù)據(jù)表明：上海家庭裝飾企業(yè)約16300多家（尚不包括街頭裝潢游擊隊），但具有資質證書的企業(yè)僅有1000家；家庭裝飾市場呈現(xiàn)畸形發(fā)展的態(tài)勢，超過2/3的市場份額為非正規(guī)裝飾團體占據(jù)；這在某種程度上也導致了家庭裝飾市場既是消費熱點，也是投訴焦點；（二）家庭裝飾業(yè)務SWOT分析機遇： 十五期間，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和范圍將以接近10%的年增長率發(fā)展，在此期間，我國將新增住宅57億平方米； 住宅建設將經(jīng)歷從增長為主向數(shù)量與質量并重轉變的發(fā)展新階段，而這將為家庭裝飾市場的發(fā)展注入一股強大的動力； 宏觀經(jīng)濟運行穩(wěn)定，消費者收入將不斷增長，消費能力持續(xù)增強，加之政府提出的消費者將進一步提高對家裝的需求； 專家預測，入世之后，我國經(jīng)濟的發(fā)展速度將會加快近3個百分點，并創(chuàng)造大約一千萬個就業(yè)機會。 毛坯房引退市場，為裝飾企業(yè)家裝市場發(fā)展集團戰(zhàn)略提供了廣闊的進入空間； 因此，總的趨勢是：二十一世紀，我國建筑裝飾行業(yè)將呈現(xiàn)出大發(fā)展、大提高的態(tài)勢，它將成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)的一個增長點。加入WTO后，業(yè)務拓展、資金的獲取將主要取決于企業(yè)的資信度。（三）家庭裝飾業(yè)務分析小結 通過上面對家庭裝飾業(yè)務的SWOT分析，我們認為：企業(yè)的著力點是集團家裝市場。圍繞這個宗旨和發(fā)展思路，公司的業(yè)務市場定位可以是：房地產(chǎn)、建筑裝飾、和家庭裝飾三位一體的業(yè)務定位，三項業(yè)務互為補充，渾然一體。對于上海建筑裝飾集團有限公司而言，公司要在成本方面與現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)商進行競爭的話，顯然沒有優(yōu)勢，因為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上有相當數(shù)量有實力的大的房地產(chǎn)開發(fā)商，這些房地產(chǎn)開發(fā)商由于規(guī)模較大，而且涉足房地產(chǎn)業(yè)務已經(jīng)多年，在建材采購、建筑施工上都擁有較強的成本優(yōu)勢。在具體進入策略上，公司可以考慮將部分業(yè)務外包，或與外部公司結盟。 盡量避免與合作伙伴的業(yè)務沖突；216。途徑：縱向整合，與上、下游企業(yè)結盟；c 產(chǎn)品歧異：以先進設計、優(yōu)質裝潢質量和服務方式制造企業(yè)與眾不同之處，從而也為現(xiàn)存、潛在競爭對手打造市場進入壁壘；d 戰(zhàn)略合作：能否在集團家裝市場立穩(wěn)腳跟，關鍵在于是否能夠真正在相關企業(yè)間建立起切實有效的合作機制。流動負債=247。（2）資產(chǎn)管理效率分析應收賬款周轉率=主營業(yè)務收入247。平均存貨=247。資產(chǎn)總額=247。進一步分析，造成公司資產(chǎn)負債率過高的原因是由于公司的流動負債過大，而流動負債當中， 預收賬款占的比重又比較大。（4）盈利能力分析主營業(yè)務利潤率=主營業(yè)務利潤247。資產(chǎn)凈利率=凈利潤247。=%%的平均凈資產(chǎn)收益率相比，%的凈資產(chǎn)收益率說明了公司凈資產(chǎn)收益狀況良好。 資產(chǎn)總額① ② ③ 主營業(yè)務收入 主營業(yè)務成本+ 其它利潤 所得稅 長期資產(chǎn) + 流動資產(chǎn)① ② ③ 工程結算 + 工程結算 + 管理費用+財務費用 現(xiàn)金及等價物 + 存貨 + 應收賬款 +其它流動資產(chǎn)成本 稅金及附加① ② ③ 注：①②③分別是指：1991992000年的數(shù)據(jù) 上海建筑裝飾（集團）有限公司財務分析圖分析：根據(jù)上面財務分析圖中的凈資產(chǎn)收益率數(shù)據(jù)，我們可以得到公司近三年凈資產(chǎn)收益率的柱狀圖：由上面柱狀圖可以看出：公司近三年來的凈資產(chǎn)收益率平穩(wěn)上升，這反映了公司整體財務狀況是越來越好的。所以，公司整體財務狀況不斷趨好的同時，財務風險不斷減少。進一步分析公司資產(chǎn)周轉率不斷上升的主要原因，我們可以考察主營業(yè)務收入和資產(chǎn)總額這兩個因素。公司２０００年的主營業(yè)務收入比往年有了明顯的增長，其主要原因可能是因為公司在１９９９年中進行了改制。根據(jù)上面分析圖中的數(shù)據(jù)，我們可以看到，公司近三年的其它流動資產(chǎn)處于不斷上升水平，而現(xiàn)金及等價物、存貨和應收賬款三者卻處于波動當中。其中，公司的現(xiàn)金及等價物發(fā)生了非常明顯的減少（幾乎減小到了1999年的三分之一），這是導致2000年流動資產(chǎn)明顯小于1999年的流動資產(chǎn)的最主要原因，這反映了公司目前各項業(yè)務活動產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量較少。2000年，公司經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量分別為：。而在經(jīng)營活動現(xiàn)金流出的各項目當中，“購買商品、接收勞務”項占的比重和增加的數(shù)額最大。另一方面，從前面的財務分析圖中，我們還可發(fā)現(xiàn)，%%。1999年，這四個因素占主營業(yè)務收入的比重分別為：%、%、%、%，2000年，這四項占主營業(yè)務收入的比重分別為：%、%、%、%。而公司管理費用占主營業(yè)務收入的比重呈下降趨勢，這反映了公司改制以后內(nèi)部管理的改善和內(nèi)部管理效率的提高。另一方面，為了保證權益凈利率的增長，公司又不能無休止地減少借款。所以，短期內(nèi)，公司應該堅持減少貸款的“緊縮式”財務策略，削減信貸規(guī)模。在企業(yè)的發(fā)展過程中，公司管理系統(tǒng)經(jīng)過風雨變換的市場競爭環(huán)境的整合和變革，已逐步形成為一個科學規(guī)范、精干高效的管理組織。它有利于加強各部門領導者的責任心，發(fā)揮其積極性和主動性，增強適應能力；同時有利于培養(yǎng)和考察干部，它能使各部門領導者從公司的整體利益出發(fā)來組織本部門的各項管理業(yè)務，使干部的領導素質得到培養(yǎng)和提高，也便于對他們的實際工作業(yè)績進行考核。短期內(nèi)建議公司將管理組織結構改為如下圖所示：中長期組織結構戰(zhàn)略規(guī)劃本著管理組織結構高效精干、適應市場的原則，以及從公司的長遠發(fā)展規(guī)劃出發(fā)，公司管理組織結構在現(xiàn)有基礎上可作出適當?shù)淖兏锖蛣?chuàng)新，其新型的管理組織結構圖如下：三、人力資源戰(zhàn)略（一）公司人力資源現(xiàn)狀公司人員知識結構水平偏低根據(jù)公司提供的員工基本資料，我們可以得出公司的人員知識結構分布狀況，如下圖所示：顯然，公司人員知識結構水平偏低，%，高學歷的如大學和研究生畢業(yè)的員工比重較小。公司對員工培訓態(tài)度較開明，但效果不很理想公司每年平均花費810萬元在于工人培訓，對于項目經(jīng)理的培訓更是舍得花血本。緊缺人才與人員流動方面現(xiàn)在公司的緊缺人才包括：暖通、給排水、建筑、設計等專業(yè)人才，高級會計師、高級工程師、高級經(jīng)濟師有高級職稱的人才外語和談判、招標投標等方面人才為了吸引人才，公司在同濟大學設立了社會獎學金，招收大三年級這些專業(yè)的學生來本公司實習，一方面擴大本公司的影響，另一方面向通過相互了解招聘到合適本公司的人才。公司需要為人力資源結構調(diào)整創(chuàng)造一個大的環(huán)境。三工即優(yōu)秀工人、合格工人、試用員工。公司人力資源部對中層管理人員每月進行考評，考評檔次分表揚與批評，表揚得一分，批評減一分，年底兩者相抵，達到負三分的就要淘汰。淘汰的原則是，充分發(fā)揮每個人的潛在能力，讓每個人每天都能感到來自企業(yè)內(nèi)部和市場的競爭壓力，又能夠將壓力轉換成競爭的動力，這是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的秘訣。公司的薪酬原則是，對內(nèi)具公平性，對外具競爭性。普通工人可以根據(jù)其工種（優(yōu)秀工人、合格工人、試用工人）的不同而制定不同的薪酬標準，差距在300500元之間。合理化建議分為兩種：一是技術工人在長期工作中總結出來的能為工程節(jié)約成本、提高效率的訣竅、技巧等；一是管理人員對現(xiàn)有工作方法、管理程序提出的改進措施。了解員工的各種需求，為員工個人發(fā)展提供機會。公司已經(jīng)清除的認識到了自身人力資源方面的缺陷，特別是人才儲備的不足將阻礙公司對其他領域的拓展和公司規(guī)模的擴大，已經(jīng)決定每年從外招聘至少10名大學生，希望幾年內(nèi)有所