旅游地產(chǎn)項目整體運營思考案(文件)
【正文】 入，隨著項目成熟度價值拔升迅速 ?酒店及休閑設(shè)施的持續(xù)經(jīng)營收益 ?土地升值拆賣盈利（一級開發(fā)） 風(fēng) 險 收 益 第二大誤區(qū) ——度假和旅游不分 觀光旅游 休閑度假 VS ?過境旅客，短期旅游 ?缺乏高端休閑配套 ?重點在于風(fēng)景名勝 ?低級散亂的旅游服務(wù)業(yè) ?…… ?大量中長期度假客戶、出現(xiàn)重復(fù)消費 ?高端休閑配套 ?休閑度假形成產(chǎn)業(yè)鏈條 ?…… 低階的市場層級，不具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件 高階的市場層級，具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件 第三大誤區(qū) ——企業(yè)能力支撐不足 房地產(chǎn)開發(fā)銷售 旅游開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā) 酒店運營 特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營 土地控制一級開發(fā) 第四大誤區(qū) ——游戲規(guī)則不明 縱向 競爭層級不明 —— 區(qū)域內(nèi) 區(qū)域外 全國 橫向 競爭關(guān)系不明 —— 競爭？ 競合？ 第五大誤區(qū) ——客戶群體何在 階段客戶 LOW HIGH 資源強度 /開發(fā)深度 客戶廣度 HIGH 初級階段 高級階段 成熟階段 VAULE 本地客戶 區(qū)域客戶 全國乃至全球客戶 CUSTOMER 誰會來買我們的度假物業(yè)？能不能吸引北京甚至海外的客戶？ 第六大誤區(qū) ——客戶需求不明 度假生活 城市生活 “ 靜 ” 生活 “ 玩 ” 生活 “ 懶 ” 生活 “ 慢 ” 生活 “ 鄰里 ” 生活 “ 工作 ” 生活 “ 便利 ” 生活 “ 快捷 ” 生活 VS 度假生活與城市生活的區(qū)別，直接會導(dǎo)致產(chǎn)品層面的差異 青羊湖 的認知 4 觀水青羊湖，問佛密印寺。 山 水 青羊湖 文化 飲食 民俗 物產(chǎn) 青羊湖現(xiàn)狀分析 5 青羊湖 ， ， 1萬畝山林； 資源 、 產(chǎn)品 、 活動 ， 青羊湖缺少什么 ？ 產(chǎn)品 Product 活動 Activity 資源 Resource 旅游地產(chǎn) 旅游地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動力模型 在旅游地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動力模型中，青羊湖項目僅僅具備了資源，但是缺少產(chǎn)品和活動兩個關(guān)鍵的運作部分；想要資源脫胎換骨帶來新生價值，青羊湖項目需要在產(chǎn)品和活動兩個部分下功夫。 人氣不足 ?現(xiàn)場除周末有少量客戶外，平時相對都很少，客戶營銷完全以坐銷為主；直接導(dǎo)致已經(jīng)開發(fā)的酒店短期內(nèi)難以達到收支平衡及盈利； ?在坐銷的同時，應(yīng)該積極拓展?fàn)I銷渠道，走出去宣傳青羊湖，招徠游客； ?或通過與媒體合作在項目現(xiàn)場舉辦征文、攝影、論壇、釣魚等活動擴大青羊湖知名度的同時，增加現(xiàn)場人氣，制造口碑宣傳； ?與周邊景區(qū)沒有形成互動，未對周邊景區(qū)游客進行截流和分流，建議在各個周邊景區(qū)樹立相關(guān)標(biāo)識或廣告。 基礎(chǔ)配套不齊備 ?除了一條進入酒店的車道，景區(qū)林間缺少便道，不利于景區(qū)招商和游玩，光湖面坐船能達到的范圍有限； ?環(huán)湖缺少觀湖便道和釣魚設(shè)施； ?供水面游玩的船只太少，難以承載成批的游客； ?…… 招商條件不成熟 ?基礎(chǔ)設(shè)施不全，規(guī)劃定位不明晰可執(zhí)行性過低； ?推廣包裝未真正啟動，項目缺乏知名度和現(xiàn)場缺乏人氣； ?更缺乏專業(yè)的招商團隊和實惠的招商政策； ?項目內(nèi)可盈利商業(yè)劃分未系統(tǒng)完成，缺乏專業(yè)的定位和組織； ?缺乏招商性活動的策劃和組織，單純靠展會或推介會招商影響有限。 第一階段： 第二階段： 第三階段： 第四階段： 第五階段： 通過活動和產(chǎn)品推廣項目和品牌； 第六階段： 專業(yè)的事情，專業(yè)的人做！ 青羊湖需要專業(yè)的運營機構(gòu)團隊，包括： 規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)、旅游地產(chǎn)招商代理機構(gòu)、廣告推廣機構(gòu)、活動策劃執(zhí)行機構(gòu)、旅游物業(yè)管理機構(gòu)等等。 以青銅文化及大和方古國展覽館給項目樹立一個可以在全國喊得響文化形象； 以真山真水之間生態(tài)的養(yǎng)生文化樹立項目的生活形象； 以游樂休閑文化為項目樹立旅游市場的形象； 以特色的飲食文化豐富項目休閑旅游的內(nèi)涵； 以高檔消費文化提升項目整體的形象高度； 三、以文化包裝項目 建立屬于青羊湖旅游風(fēng)景區(qū)的官方網(wǎng)站，通過網(wǎng)絡(luò)對市場進行項目整體展示和推廣。 假日度假酒店 酒店游艇俱樂部 3 、度假別墅 水上高爾夫俱樂部 …… 六、以高端消費提升項目檔次 青羊湖的推廣執(zhí)行 7 藍海戰(zhàn)略 ， 就是企業(yè)超越傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)競爭 ， 開創(chuàng)全新的市場的企業(yè)戰(zhàn)略 。 青羊湖項目概況 青羊湖項目資源介紹 青羊湖項目文化介紹 青羊湖項目活動介紹 青羊湖項目掠影 青羊湖項目體驗互動 青羊湖旅游信息及預(yù)訂 青羊湖品牌下系列產(chǎn)品介紹 青羊湖招商及品牌加盟信息發(fā)布 四、以網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建宣傳平臺 通過活動將項目特有資源和開發(fā)產(chǎn)品引入市場，聚集市場關(guān)注度和人氣，為項目吸納外來
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