【正文】 、“售后包租”或“分割拆零銷售”等銷售方式。表面上保障其投資收益，事實(shí)上這些均屬于違法銷售行為?！渡唐贩夸N售管理辦法》第11條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。第12條規(guī)定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。返本銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購(gòu)房款的方式銷售商品房的行為。售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。分割拆零銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。異地購(gòu)房人不要片面注重投資收益而忽視開發(fā)商銷售行為的合法性。如果異地購(gòu)房人需要出租房屋，建議委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及經(jīng)紀(jì)人來辦理，并簽署《房屋租賃合同》以明確各方的權(quán)利義務(wù)。以上有些法規(guī)是專門針對(duì)住宅的規(guī)定，旅游房地產(chǎn)會(huì)有所突破，國(guó)家和地方政府相繼出臺(tái)了一系列推動(dòng)旅游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的政策，不僅為旅游業(yè)發(fā)展提供了可持續(xù)性發(fā)展的動(dòng)力保證，而且也為其營(yíng)造了一個(gè)廣闊的發(fā)展平臺(tái)。但在新規(guī)定出臺(tái)前，務(wù)必慎重?！?注意周邊旅游資源豐富，酒店出租率高像金色假日、快樂無窮大等項(xiàng)目，都位于延慶縣。從馬甸橋開車走八達(dá)嶺高速路僅40分鐘即可到達(dá)。另外，延慶縣的旅游業(yè)發(fā)展速度極快，旅游人數(shù)每年成倍增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到周末及重大節(jié)假日，當(dāng)?shù)氐木频昊救渴菨M租。八達(dá)嶺高速三期直達(dá)延慶、歌劇院、旅游學(xué)院、八達(dá)嶺國(guó)際會(huì)展中心、亞洲最大的滑雪場(chǎng)、旅游機(jī)場(chǎng)等。這些都吸引越來越多的游客，尤其是度假型的游客?！?硬件水平高，有會(huì)議、娛樂功能 ■ 物業(yè)管理公司與經(jīng)營(yíng)公司能力要強(qiáng)利用出租與會(huì)所賺取長(zhǎng)期利潤(rùn)。快樂無窮大于2000年10月底開盤，共有880套房。僅僅九個(gè)月的時(shí)間內(nèi)銷售率已達(dá)到90％。開發(fā)商認(rèn)為，房產(chǎn)式假日酒店本身是投資行為，更重要的是后期經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理，使每位業(yè)主在玩的同時(shí)能夠得到投資回報(bào)。該項(xiàng)目聘請(qǐng)了首都賓館、西郊賓館及廣建物業(yè)、新大都飯店四家專業(yè)酒店管理集團(tuán)，將由以上幾家專業(yè)酒店管理集團(tuán)、開發(fā)商及部分業(yè)主共同組建一家新的聯(lián)合酒店管理公司，從而形成酒店管理公司、開發(fā)商及業(yè)主三方合作之勢(shì)，使每位業(yè)主都能公正、公開、平等、利益共享。 ■ 與國(guó)際、國(guó)內(nèi)分時(shí)度假公司聯(lián)手置換或出售空閑租期，提高房屋使用率。旅游業(yè)的發(fā)展在帶來城市繁榮的同時(shí)也帶來酒店業(yè)的發(fā)展，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式假日酒店來說，房產(chǎn)升值是好的開始，酒店經(jīng)營(yíng)管理得好，業(yè)主才能笑到最后。在國(guó)外，濱海旅游房產(chǎn)的價(jià)格之高令人咋舌，悉尼遠(yuǎn)郊的邦代海灘，一棟觀海別墅動(dòng)輒上千萬澳幣；如此看來，中國(guó)的旅游房產(chǎn)盡管在2003年已得到迅猛飆升，在今后仍將擁有升值空間，只是今后的價(jià)格將顯得更理性、更成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境亦是如此。作為細(xì)分了后的旅游房產(chǎn)也會(huì)隨著旅游業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和其它房產(chǎn)細(xì)分項(xiàng)目的形勢(shì)而上下波動(dòng)。但是一點(diǎn)還是比較堅(jiān)定的，作為房產(chǎn)領(lǐng)域里的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，旅游房產(chǎn)在未來幾年中一定會(huì)找到它在一些投資家們心目中正確的投資風(fēng)向坐標(biāo)的。第五章 結(jié)束語 旅游房產(chǎn)發(fā)展之“癢” 我認(rèn)為在熱情高漲過后需要冷靜分析。無疑，旅游房產(chǎn)受制于旅游平臺(tái)，千絲萬縷的依賴使其無法找到一條獨(dú)自坐大的途徑，上升期的勢(shì)態(tài)使各房產(chǎn)商難以深層次探索最佳營(yíng)銷模式，盛世太平，可能使旅游房產(chǎn)在突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)上顯得脆弱；盡管卓越的旅游平臺(tái)上為其提供極大發(fā)展空間，但運(yùn)作機(jī)制的滯后，導(dǎo)致一個(gè)品牌在快速成長(zhǎng)中出現(xiàn)貧血。這些問題主要體現(xiàn)在：① 目前打著“旅游房產(chǎn)”旗號(hào)的項(xiàng)目大都地處城市偏僻的遠(yuǎn)郊或旅游景區(qū)，而這些地區(qū)的居民購(gòu)買力較低，根本不可能消費(fèi)掉這些房地產(chǎn)，這種區(qū)域內(nèi)有效需求不足就構(gòu)成了這部分房地產(chǎn)的市場(chǎng)障礙。 ② 在細(xì)節(jié)操作上，由于缺乏成熟的市場(chǎng)規(guī)范，發(fā)展商的隨意性對(duì)品牌具有極大殺傷力；同時(shí)，旅游房產(chǎn)可觀的利潤(rùn)空間，使房?jī)r(jià)出現(xiàn)極大浮動(dòng)，價(jià)格的曖昧自然要給旅游房產(chǎn)的健康發(fā)展蒙上暗影。更嚴(yán)重的是房地產(chǎn)商在進(jìn)行這類投資行為時(shí)，實(shí)際承擔(dān)了來自政策、環(huán)境、需求等多方面風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)有朝一日這些風(fēng)險(xiǎn)成為事實(shí)后，旅游地產(chǎn)開發(fā)及完成后所需資金高、面積大、范圍廣等特點(diǎn)將使一部分旅游資源陷入困境，這對(duì)于旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將是一次沉重的打擊。③ 競(jìng)爭(zhēng)已日趨激烈，硝煙混戰(zhàn)中，各樓盤無法凝聚區(qū)域品牌的向心力量，一塊鮮明的區(qū)域品牌得不到個(gè)性的彰顯；由于旅游房產(chǎn)的市場(chǎng)細(xì)分不甚明確，往往使定位不同的樓盤廝殺得遍體鱗傷，到頭發(fā)現(xiàn)對(duì)方其實(shí)并非敵人。④ 在旅游房產(chǎn)品牌的推廣和調(diào)控方面，政府扮演的角色也明顯不到位，國(guó)家相關(guān)管理部門對(duì)分時(shí)度假尚未作出明確界定。從而一次次錯(cuò)失推廣地方名牌的絕佳機(jī)會(huì)；地方財(cái)稅過多倚重于地產(chǎn)行業(yè)，使本可打響的旅游房產(chǎn)成了尷尬的“唐僧肉”，在買家和賣家心中都打了折扣。 旅游房產(chǎn)發(fā)展之“亮”隨著我國(guó)旅游業(yè)的快速成長(zhǎng)，造就了旅游業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿ΑＣ鎸?duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)必須找到可以發(fā)展的結(jié)合空間。所以，開發(fā)商必須懂得什幺是旅游資源，并掌握旅游資源，創(chuàng)造商機(jī)。而商品房市場(chǎng)“ 供大于求”的現(xiàn)狀和房企之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要依靠有關(guān)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)，找出新的開發(fā)題材已是刻不容緩的戰(zhàn)略選擇了。我們現(xiàn)在巧妙地把房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)結(jié)合起來，相信能有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的新一輪發(fā)展。面對(duì)廣闊的消費(fèi)市場(chǎng)，作為開發(fā)商必須認(rèn)清形勢(shì)，做好充分的思想準(zhǔn)備，抓住時(shí)機(jī)，謀求新一輪的發(fā)展。旅游業(yè)界人士要盡快更新觀念，不能只依賴政府對(duì)旅游業(yè)的投資，要積極面向市場(chǎng)找投資，打好面向社會(huì)的環(huán)境牌，面向市民的休閑牌。把環(huán)境、旅游作為重要的社會(huì)資源加以利用，改善并使之增值，加強(qiáng)行業(yè)間的溝通，互通信息，通過活而有序的磨合，促進(jìn)發(fā)展。而房地產(chǎn)開發(fā)商要主動(dòng)與旅游界人士廣泛接觸，挖掘市場(chǎng)，積極滲透到旅游業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域找商機(jī)、找項(xiàng)目、找任務(wù)。只有這樣，才有利于房地產(chǎn)與旅游業(yè)結(jié)合，發(fā)揮應(yīng)有的社會(huì)效益，進(jìn)而提高行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，達(dá)到雙贏的目的。畢竟，旅游產(chǎn)業(yè)具備頑強(qiáng)生命力，而旅游房產(chǎn)的發(fā)展才剛起步，這決定其擁有更光明前景。當(dāng)一個(gè)品牌形成區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，處于領(lǐng)導(dǎo)地位的產(chǎn)品總會(huì)煥發(fā)與生俱來的魅力。我們期待，中國(guó)旅游房產(chǎn)以更雍容的自信和理性，從此走上一個(gè)穩(wěn)健的發(fā)展道路。 謝 辭在過去的兩個(gè)多月的畢業(yè)論文設(shè)計(jì)過程中，我得到了商學(xué)院很多教授的指導(dǎo)以及同學(xué)的幫助，在此我要向他們表示衷心的感謝。而特別要感謝的是本文的導(dǎo)師陶田老師。筆者此次有幸得到陶老師的指導(dǎo)，對(duì)筆者論文的完成實(shí)在有莫大的幫助。陶老師是一位認(rèn)真負(fù)責(zé)的導(dǎo)師，而且有多年豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，更值得一提的是，陶老師曾多次發(fā)表著作，實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)豐富。所以，他能將理論與實(shí)際緊密的結(jié)合在一起，他所給出的建議及論文的修改意見真的可以令到筆者豁然開朗，有柳暗花明又一村的感覺。陶老師的指導(dǎo)十分到位，每周都和我們分析論文的進(jìn)度以及最新發(fā)展態(tài)勢(shì)，甚至對(duì)于論文的種種要求（包括論文的格式和內(nèi)容）他都一一耐心講明。陶老師本身工作十分忙碌，作為學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)，自己本身各種會(huì)議繁多，又同時(shí)在指導(dǎo)研究生和夜大的畢業(yè)設(shè)計(jì)，但他還是不辭辛勞的為我們指導(dǎo)，花費(fèi)了大量的心血。甚至他會(huì)在家里為我們發(fā)送電子郵件，我們十分感動(dòng)！最后在論文完成之際，再次向陶老師表達(dá)筆者最誠(chéng)摯的謝意！21 / 21