【正文】 面積計算標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依法查處在商品房面積計算、分?jǐn)傊信撟骷俚男袨?。加強對房地產(chǎn)廣告的管理，依法查處發(fā)布虛假和不規(guī)范廣告的行為，重點打擊違法的廣告制作者和廣告媒體。加強售房合同管理，查處樣板房與實際購買房屋功能、面積不符以及合同欺詐等行為。促進山西房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，除大力開發(fā)住宅建設(shè)外，還要同時兼顧旅游、倉儲、物流、商務(wù)等對房地產(chǎn)業(yè)的推動。比如，山西旅游資源豐富，大力發(fā)展旅游業(yè)，需要有相關(guān)的配套設(shè)施。扶持旅游房地產(chǎn)項目的建設(shè)，對推動山西房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展都有積極的作用。（七）充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)作用要實現(xiàn)山西房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，作為行業(yè)協(xié)調(diào)管理組織的行業(yè)協(xié)會，其地位與作用越來越重要，因此，加強行業(yè)協(xié)會的建設(shè)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)作用，已是當(dāng)前的緊迫任務(wù)。深化改革，明確行業(yè)協(xié)會的職能通過推進山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、山西省房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會等行業(yè)協(xié)會建設(shè)，向社會轉(zhuǎn)移有關(guān)房地產(chǎn)工作的社會職能，做到全社會齊抓共管。強化行業(yè)協(xié)會作用，改革必將推動有關(guān)政府部門從大包大攬，做不到也做不好，全能型轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢扌?，把有些工作分解交給協(xié)會去做。政府行政部門轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)行政，從部門性轉(zhuǎn)變?yōu)楣残?，以實現(xiàn)“市場監(jiān)管、社會管理和公共服務(wù)”的改革目標(biāo)。公共行政是國家對公共事務(wù)的組織與管理，包括政府公共行政與非政府公共行政。政府公共行政的權(quán)威直接源于國家權(quán)力，而非政府公共行政的權(quán)威源于社會，盡管這種權(quán)威在市場經(jīng)濟條件下一般須由固定法律認(rèn)可，但其本質(zhì)卻是社會性的。因此，建立公共服務(wù)型政府，必須摒棄公共行政等于政府行政的狹隘觀念，樹立一種更民主、更開放的服務(wù)型的公共行政工作機制觀，加快體制創(chuàng)新和制度創(chuàng)新。行業(yè)協(xié)會作為政府與廣大房地產(chǎn)企業(yè)溝通的橋梁與紐帶，又是社會多元利益的協(xié)調(diào)機構(gòu)，也是實現(xiàn)行業(yè)自律、規(guī)范行業(yè)行為、開展行業(yè)服務(wù)、保障公平競爭的社會組織，其功能是非政府公共行政的重要內(nèi)容。協(xié)會公共行政的權(quán)威，或源自組織成員的集體委托與授權(quán)，或源自法律的授權(quán)，或源自社會公認(rèn)的、與專業(yè)能力相聯(lián)系的公共信任與認(rèn)可，具有較強的公共性。在政府和非政府組織均能履行的許多功能上，依靠社會行政手段也可以達到維護市場秩序的目的，但若依靠行業(yè)協(xié)會實行行業(yè)自律管理，更有利于促進行業(yè)的發(fā)展和收到更好的社會效果。在公共服務(wù)型政府建設(shè)過程中，一定要重視發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，實現(xiàn)合理公權(quán)，把一些權(quán)力下放給社會。目前，部門依然包攬了不少本應(yīng)或可以由行業(yè)協(xié)會行使的職能。行業(yè)協(xié)會公共行政職能到位還有很大的空間，政府下放非政府公共行政職能還有很大的余地，這需要各級政府部門不斷解放思想、大膽創(chuàng)新，還權(quán)給社會，輕裝上陣，建設(shè)好公共服務(wù)型的工作機制。健全行業(yè)協(xié)會的自律機制，強化自律管理和監(jiān)督的有效性，為房地產(chǎn)管理工作轉(zhuǎn)變職能提供支撐。行業(yè)協(xié)會在建立從業(yè)規(guī)范、強化資格管理、開展自律監(jiān)管、維護運行機制、推進行業(yè)制度和服務(wù)創(chuàng)新等方面發(fā)揮著重要作用，行業(yè)協(xié)會自律已成為市場機制作用的重要表現(xiàn)形式。行業(yè)自律與行政監(jiān)管相比有許多優(yōu)勢。比如，行政監(jiān)管大多針對結(jié)果，行業(yè)自律則關(guān)注過程、貼近市場，更具敏感性、針對性、及時性和靈活性，能夠解決正在出現(xiàn)的問題，更有效率。（八）建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)警系統(tǒng)目前，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于賣方市場，購房者對房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況和發(fā)展趨勢不清楚，出現(xiàn)了一些糾紛。因此，相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房住宅價格、個人住房貸款和地區(qū)經(jīng)濟指標(biāo)等數(shù)據(jù)，深入分析市場需求變化的情況，結(jié)合山西房地產(chǎn)市場實際，對各地區(qū)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)信貸的狀況進行綜合評分，根據(jù)評分的結(jié)果確定干預(yù)的時間、方向和力度。三、山西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展向節(jié)約型、集約型轉(zhuǎn)變的對策以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，探索發(fā)展節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材的資源節(jié)約型房地產(chǎn)，同時，實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，發(fā)展集約型房地產(chǎn)業(yè)也是時代發(fā)展的必然趨勢。（一）發(fā)展節(jié)地型、節(jié)能型住宅發(fā)展節(jié)能省地型住宅，是我國政府從宏觀經(jīng)濟和社會發(fā)展的角度出發(fā)向全國建設(shè)系統(tǒng)提出的重大工作任務(wù)?？梢哉f，發(fā)展節(jié)能省地型住宅是目標(biāo)，是戰(zhàn)略層面的問題。推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是住宅生產(chǎn)方式的變革，是實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑和手段，是戰(zhàn)術(shù)層面的問題?！蛾P(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量的若干意見》，已經(jīng)通篇貫穿了節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護的思想，我國現(xiàn)行的住宅性能評價方法，也突出了節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護。目前我國政府最高層領(lǐng)導(dǎo)再次明確提出發(fā)展節(jié)能省地型住宅，是我國政府“發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、建設(shè)節(jié)約型社會”方針在住宅建設(shè)領(lǐng)域的具體運用，也是全面貫徹可持續(xù)發(fā)展原則、落實科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)，將極大地提高全國人民對節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護重要意義的認(rèn)識。因此說，發(fā)展節(jié)能省地型住宅離不開推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化；推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化必將強有力地支持節(jié)能省地型住宅的發(fā)展。發(fā)展節(jié)地型住宅是緩解住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展與土地資源緊缺矛盾的客觀需要，是適應(yīng)住房消費結(jié)構(gòu)的必然要求，是降低住宅成本的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。從長遠(yuǎn)來看，山西房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，必須堅持“以人為本”，從全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展的高度上，實行集約、節(jié)約、高效利用土地的政策，提高土地資源配置效率。全面規(guī)劃，集約開發(fā)。山西土地資源緊缺，而各項建設(shè)用地的需求量很大，特別是出于保護耕地的需要，住宅建設(shè)應(yīng)盡量少占耕地。因此，要合理規(guī)劃居住區(qū)建設(shè)用地，按照城市功能分區(qū)的原則，適度集中，在沿交通線、沿河周圍建設(shè)住宅區(qū)，集約利用土地，以取得規(guī)模效益，從而節(jié)省土地使用量。有條件的地區(qū)，要盡可能利用荒地、劣地、坡地建設(shè)住宅。要實現(xiàn)集約化，又必須由政府部門對住宅功能區(qū)進行全面規(guī)劃。優(yōu)化結(jié)構(gòu)，控制戶型。山西尤其是太原市城鎮(zhèn)土地資源相當(dāng)緊缺，在住房面積結(jié)構(gòu)方面，必須控制戶型，適當(dāng)建一些高檔次的面積較大、品位較高的住宅，以滿足高收入者需要，而大量建設(shè)的應(yīng)是中等檔次、面積適中的中小戶型住宅，充分滿足中低收入者的住房需求，以較好地體現(xiàn)大眾住宅為主。拓展空間，充分利用。鑒于土地資源緊缺的基本省情，能夠用于住宅建設(shè)土地的有限性，因而拓展空間，提高土地的利用率，就成為必然的選擇。發(fā)達國家的住宅十分注意多維空間的利用，一般住宅都有地下室或地下車庫，而我國目前這方面還做得很不夠。充分利用立體空間是今后發(fā)展節(jié)地型住宅的方向。（二）逐步實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化住宅產(chǎn)業(yè)化是指采用工業(yè)化生產(chǎn)的方式生產(chǎn)住宅，以提高勞動生產(chǎn)率，降低成本。住宅產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)是要提高居住區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計水平，改善居住區(qū)的環(huán)境和居住功能，實行綜合開發(fā)、配套建設(shè)的社會化大生產(chǎn)，鼓勵住宅建設(shè)的技術(shù)創(chuàng)新；促進住宅建筑材料、部品的集約化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加強和改善宏觀調(diào)控。住宅產(chǎn)業(yè)化成功的基本標(biāo)志在于用產(chǎn)業(yè)化方式生產(chǎn)出社會認(rèn)可的住宅產(chǎn)品。它與企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)技術(shù)水平、產(chǎn)業(yè)化規(guī)模、勞動力素質(zhì)、產(chǎn)品質(zhì)量、檔次、品種、價格等因素和企業(yè)外部的社會經(jīng)濟環(huán)境、市場需求、社會協(xié)作和政策導(dǎo)向等因素有著密切而復(fù)雜的關(guān)系。山西的住宅產(chǎn)業(yè)化進程目前還處于起步階段，需要向世界發(fā)達國家學(xué)習(xí)規(guī)劃、設(shè)計、節(jié)能、環(huán)保資源利用等先進技術(shù)，加快山西住宅產(chǎn)業(yè)化進程，走科技興業(yè)之路，逐步將住宅產(chǎn)業(yè)建設(shè)成科技先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)。為此，要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟增長方式，促進房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)化。以科技創(chuàng)新為依托，提高勞動者素質(zhì)，增加科技含量，實現(xiàn)集約型、效益型發(fā)展，增強競爭力，發(fā)展部品、部件工廠化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，確保持住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。四、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略（一）品牌戰(zhàn)略隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入品牌時代。品牌作為品質(zhì)與文化附加值的表征，己經(jīng)逐漸被購房者所重視。從行業(yè)領(lǐng)域看，雖然山西房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20年的發(fā)展，目前正處于市場旺盛期，隨著消費心理的成熟、產(chǎn)品同質(zhì)化的加劇以及日趨激烈的市場競爭，促使房地產(chǎn)企業(yè)在謀求生存和發(fā)展的過程中，必須拿起“品牌建設(shè)”的武器。當(dāng)前，山西房地產(chǎn)業(yè)正處于高增長、高需求發(fā)展階段，同時住宅建筑質(zhì)量低、管理落后的矛盾也很突出。品牌是高品位房地產(chǎn)的一種標(biāo)志，是房地產(chǎn)企業(yè)信譽、素質(zhì)、服務(wù)和文化品位的一種標(biāo)志，是企業(yè)對消費者的一種承諾，也是消費者對企業(yè)實施有效監(jiān)督的手段。正是品牌的這種特質(zhì)，廣大消費者才越來越關(guān)注品牌、認(rèn)定品牌，企盼和追求優(yōu)秀品牌。現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)要通過重組，成為一級企業(yè)。要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，激活經(jīng)營機制，壯大企業(yè)規(guī)模，提高競爭能力。房地產(chǎn)建設(shè)是一項系統(tǒng)工程，對優(yōu)質(zhì)品牌的質(zhì)量要求也不同于其他行業(yè)的名牌產(chǎn)品。它要求具有能達到百年大計的全方位的質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，能滿足居民的質(zhì)量綜合需求。首先，規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量要能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，既能滿足當(dāng)前需要，又為未來發(fā)展留有充分余地，一個好的規(guī)劃設(shè)計二三十年甚至近百年也不會過時。第二，工程質(zhì)量包括設(shè)計、建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等全都是高質(zhì)量的。這就要求開發(fā)企業(yè)要選擇優(yōu)秀的設(shè)計部門、施工部門和監(jiān)理部門作為合作伙伴，并要選擇優(yōu)秀的項目經(jīng)理，使工程質(zhì)量能夠得到根本的保證。第三，要創(chuàng)造一個較好的環(huán)境質(zhì)量。在空間、地表、綠化建筑布局等方面適當(dāng)合理，還應(yīng)具備一定的文化品位，創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。第四，配套齊全。交通設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、文化體育設(shè)施以及其他公共設(shè)施基本具備。第五，物業(yè)管理包括生活服務(wù)、家庭服務(wù)、設(shè)施維修、房屋修繕、治安管理、綠化保養(yǎng)等有快捷方便的保證。（二）融資戰(zhàn)略房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),能否獲得足夠的資金支持,盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系,對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可謂舉足輕重。中國人民銀行的《規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，防范住房金融風(fēng)險》（121號文件）關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺后,金融業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的門檻不斷提高,房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力已絕不僅僅局限于產(chǎn)品本身,資本實力成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的決定性力量，因此使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本有效結(jié)合,多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的必經(jīng)之路。當(dāng)前，由于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，絕大部分風(fēng)險由銀行一家承擔(dān)，集聚了金融風(fēng)險，這一問題是社會融資不合理的反應(yīng)。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)銀行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的渠道之一。還可以借鑒境外成功的“產(chǎn)品”有貸款抵押房屋保險、貸款建修房保險、商品房抵押貸款、還款保證保險等，我們應(yīng)認(rèn)真研究，為我所用，通過加大房地產(chǎn)金融創(chuàng)新力度，在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的同時，促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（三）人才戰(zhàn)略人才是知識創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新的主體，是科技進步、社會發(fā)展的源泉，因此人才是當(dāng)今時代最重要的資源和生產(chǎn)要素，對整個國家與企業(yè)的發(fā)展起著決定性的作用。在市場競爭日益加劇的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須加緊人力資源的開發(fā)與人才的培養(yǎng)活動。抓緊制定一系列吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才的政策,形成符合知識經(jīng)濟時代需要的用人機制，特別是要加大對復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度,盡快為企業(yè)培養(yǎng)出一批既有管理經(jīng)驗、組織能力、創(chuàng)新能力,又懂專業(yè)知識、信息技術(shù)、新材料技術(shù)的一流人才。制定人才開發(fā)計劃,加大人力資本投資,大力發(fā)展房地產(chǎn)教育和崗位培訓(xùn),使從業(yè)人員不斷更新知識,掌握新技術(shù)、新工藝、新的管理方法和手段,提高他們的生產(chǎn)和工作效率。要善于使用人才,挖掘潛在人力資源,努力做到人盡其才,充分發(fā)揮其創(chuàng)造力。采取有效的激勵措施,提高每個員工的工作熱情和責(zé)任心。21世紀(jì)是企業(yè)戰(zhàn)略競爭的時代，面對商機無限的良好宏觀經(jīng)濟發(fā)展背景，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊緊抓住這個機遇,根據(jù)企業(yè)自身的特點和實際狀況,制定適合自己的發(fā)展戰(zhàn)略和策略,不斷提升企業(yè)的綜合素質(zhì)、管理水平，在未來激烈的市場競爭中取勝，才能在房地產(chǎn)市場大發(fā)展中擊風(fēng)搏浪,立于不敗之地。35 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