【正文】 房地產(chǎn) E網(wǎng) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容 投資策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程管理 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 商業(yè)管理 ? 營(yíng)銷(xiāo)階段設(shè)計(jì) ? 市場(chǎng)宣傳模式 ? 媒體合作計(jì)劃 ? 品牌定位 ? 信息獲取和反饋 ? 競(jìng)爭(zhēng)者分析 具體需要確定 ? 針對(duì)目標(biāo)用戶的整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 ? 營(yíng)銷(xiāo)階段的劃分及判斷依據(jù)，對(duì)應(yīng)的針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的宣傳方式 ? 媒體的定位分析，媒體的選擇策略 ? 營(yíng)銷(xiāo)中的應(yīng)急手段 房地產(chǎn) E網(wǎng) 商業(yè)管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容 投資策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程管理 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 商業(yè)管理 ? 商鋪管理 ：整體經(jīng)營(yíng)分析、根據(jù)調(diào)查分析進(jìn)行店鋪分布結(jié)構(gòu)調(diào)整、商鋪轉(zhuǎn)讓管理，教育輔導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)理念和商圈整體發(fā)展的意識(shí)。 ? 營(yíng)銷(xiāo)管理 ：結(jié)合市場(chǎng)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)行動(dòng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要開(kāi)展多種形式的宣傳推廣，促進(jìn)商圈的繁榮 ? 財(cái)務(wù)管理 ：整體運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流管理，必須的財(cái)務(wù)規(guī)章制度建設(shè) ? 物業(yè)管理 ：保證基本的環(huán)境、燈光、供水供電、保安等條件。 房地產(chǎn) E網(wǎng) 商業(yè)房地產(chǎn)成功的關(guān)鍵 商業(yè)房地產(chǎn)商 承租戶、購(gòu)買(mǎi)者 社會(huì)需求結(jié)構(gòu) 和變化趨勢(shì) 商圈結(jié)構(gòu)、 相互關(guān)系分析 通過(guò)順應(yīng)、引導(dǎo)、發(fā)現(xiàn)需求來(lái)吸引商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和商鋪投資者 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 商戶特點(diǎn)分析 商圈具有潛在的盈利性 制造人流和消費(fèi)流 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造商圈 商業(yè)房地產(chǎn)的核心 發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求 順應(yīng)市場(chǎng)需求 引導(dǎo)市場(chǎng)需求 需求管理 消費(fèi)者 房地產(chǎn) E網(wǎng) 把握需求，創(chuàng)造開(kāi)發(fā)理念：后現(xiàn)代城 鄰近北京 CBD商圈 地段 CBD商圈中的白領(lǐng)階層 目標(biāo)人群 既重視精神生活也不放棄物質(zhì)享受 需求特點(diǎn) 引入適合白領(lǐng)需求特點(diǎn)的 “ BOBOS” ——布波族的文化概念 把握需求 ?適合布波文化的美國(guó)后街生活風(fēng)格設(shè)計(jì) ?中檔價(jià)格 ?小戶型定位 需求載體 案例 房地產(chǎn) E網(wǎng) 上海市商圈分析 研究消費(fèi)者購(gòu)物 、 娛樂(lè) 、 業(yè)務(wù) 、 生活 。 研究對(duì)象 消費(fèi)出行交通量 研究首先將交通小區(qū)間的消費(fèi)出行流按次數(shù)分組，分別考察各組的空間特征。 商圈空間分布及其特征分析 其次對(duì)各小區(qū)吸引消費(fèi)出行人次總數(shù)、排序、分組、劃分主要商業(yè)吸引區(qū)，并考察各吸引區(qū)吸引范圍，最后根據(jù)以上分析結(jié)論構(gòu)建上海市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)模式。 商業(yè)吸引區(qū)等級(jí)序列分布 / 商業(yè)設(shè)施在商業(yè)中心區(qū)分布模式 / 商業(yè)吸引區(qū)城市空間分布 （ 1） 上海商業(yè)空間布局至 1995年止為單中心極化模式 ， 商業(yè)空間結(jié)構(gòu)具有等級(jí)序列明確 、 空間分布不均和強(qiáng)中心線型結(jié)構(gòu)的特征 。 并且有多級(jí)商業(yè)中心區(qū)聯(lián)片發(fā)展成十字商業(yè)帶的趨勢(shì) 。 （ 2） 一級(jí)商業(yè)中心 （ 市級(jí)商業(yè)中心 ） 南京東路 ， 二級(jí)商業(yè)中心 （ 準(zhǔn)市級(jí)商業(yè)中心 ） 四川北路， 三級(jí)商業(yè)中心 （ 次商業(yè)中心 ） 靜安寺 、 人民廣場(chǎng) 、 淮海中路 ， 四級(jí)商業(yè)中心 （ 區(qū)商業(yè)中心 ） 滬西體育場(chǎng) 、 國(guó)際展覽中心 、 上海電視臺(tái) 、 豫園 、 楊浦體育場(chǎng) 、 虹口體育場(chǎng) 、 和平公園 、 徐家匯 、五角場(chǎng)構(gòu)成等級(jí)結(jié)構(gòu)清晰的四級(jí)商業(yè)體系 。 （ 3） 靜安寺 、 人民廣場(chǎng) 、 淮海中路三大次中心相互接近 ， 吸引區(qū)的相互交叉重疊嚴(yán)重 ， 獨(dú)立吸引范圍狹小 ， 商圈爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)劇烈 。 （ 4） 徐家匯地區(qū)有潛力形成準(zhǔn)市級(jí)商業(yè)中心 。 在浦東 、 彭浦與閘北地區(qū)交界區(qū)域 、 楊浦地區(qū)有潛力形成次市級(jí)商業(yè)中心 。 （ 5）上海市存在東、西區(qū)社會(huì)空間分異，導(dǎo)致商業(yè)購(gòu)物行為的空間個(gè)性特性，對(duì)商業(yè)設(shè)施規(guī)模、交通設(shè)施布局產(chǎn)生影響。而且這一社會(huì)空間分異有強(qiáng)化趨勢(shì)。 分析結(jié)果 研究地域設(shè)定為上海市區(qū)及近郊 ， 包括內(nèi)環(huán)線以內(nèi)各區(qū) ， 及內(nèi)環(huán)線以外基本覆蓋上海大都市的實(shí)體范圍 。 研究地域設(shè)定 房地產(chǎn) E網(wǎng) 商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài) 我國(guó)零售業(yè)業(yè)態(tài) 百貨 商店 購(gòu)物 中心 專賣(mài)店 專業(yè)店 便利店 大型綜合超市 超級(jí) 市場(chǎng) 我國(guó)零售業(yè)態(tài) 購(gòu)物中心 大（外部環(huán)境） 多（行業(yè)業(yè)態(tài)） 明確（經(jīng)營(yíng)主題） 統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的管理模式 地區(qū)型購(gòu)物中心 社區(qū)型購(gòu)物中心 鄰近型購(gòu)物中心 商業(yè)房地產(chǎn)商必須對(duì)所服務(wù)的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)有深入的理解和把握 房地產(chǎn) E網(wǎng) 連接商業(yè)房地產(chǎn)商、商戶和消費(fèi)者的價(jià)值傳輸鏈條 商業(yè)房地產(chǎn)商 商戶 消費(fèi)者 產(chǎn)業(yè)價(jià)值 客戶價(jià)值 投資策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程管理 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 商業(yè)管理 價(jià)值承諾 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái) 商業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺(tái) 房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)平臺(tái) 商業(yè)企業(yè) 商業(yè)企業(yè)房地產(chǎn) 企業(yè) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 房地產(chǎn)價(jià)值鏈中的關(guān)鍵增值環(huán)節(jié) — 三個(gè)策劃一個(gè)管理 商業(yè)房地產(chǎn)商只有從滿足客戶價(jià)值中獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值 商業(yè)管理 投資策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 價(jià)值增值的金三角 客戶價(jià)值 企業(yè)利潤(rùn) 客戶價(jià)值 利潤(rùn)實(shí)現(xiàn) 1 2 房地產(chǎn) E網(wǎng) 抓住兩端，從“軟”到“軟”的商業(yè)房地產(chǎn)定位 商業(yè)房地產(chǎn)本身就是一個(gè)寬廣的平臺(tái)，東灘公司首先需要在這個(gè)大平臺(tái)上選擇合適的切入點(diǎn) 在價(jià)值鏈的五個(gè)主要環(huán)節(jié)中，投資策劃不僅僅是操作的開(kāi)端，更是整體運(yùn)作的最基礎(chǔ)支撐，對(duì)其后的多個(gè)環(huán)節(jié)起到方向性的指導(dǎo)作用。 投資策劃環(huán)節(jié)的關(guān)鍵作用是：基于知識(shí)管理形成的決策依據(jù)；基于對(duì)需求和市場(chǎng)現(xiàn)狀的深入理解進(jìn)行創(chuàng)新，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)；基于對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的分析判斷進(jìn)行商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈資源進(jìn)行整合。 投資策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程管理 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 商業(yè)管理 房地產(chǎn) E網(wǎng) 形成商圈 商業(yè)管理是必須加強(qiáng)控制的另一個(gè)環(huán)節(jié) 租戶管理 商 業(yè) 物 業(yè) 管 理 營(yíng)銷(xiāo)管理 財(cái)務(wù)管理 物業(yè)管理 商戶收益 實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展 房地產(chǎn)升值 房地產(chǎn) E網(wǎng) 選擇以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理的其他意義 起步期 發(fā)展期 成熟期 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)生命期示意圖 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期性需要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流平衡經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)物業(yè)資源具有可以使資產(chǎn)更大程度升值的潛力 土地的特性決定了房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期 房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)模式?jīng)Q定了企業(yè)不能長(zhǎng)久保持較大的資產(chǎn)規(guī)模 示意 房地產(chǎn) E網(wǎng) 物業(yè)投資的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 物業(yè)投資的劣勢(shì) ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資數(shù)額巨大，對(duì)企業(yè)的融投資能力有較大的要求 ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資的回收期長(zhǎng)，回收期一般少則十年八年，長(zhǎng)則三五十年，一般類型企業(yè)很難承受 ? 物業(yè)投資者需要較強(qiáng)的專門(mén)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，投資決策的風(fēng)險(xiǎn)很大 物業(yè)投資的優(yōu)勢(shì) ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資可以為投資者提供較為穩(wěn)定和可觀的收益 ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資具有一定的安全性和保值增值性。 ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資能抵消通貨膨脹的影響，至少它的貶值程度要低于別的資產(chǎn)形態(tài) ? 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 ? 提高物業(yè)投資者的資金信用等級(jí) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 2021年度新鴻基業(yè)績(jī)分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%銷(xiāo)售額 利潤(rùn)其 他 業(yè) 務(wù)酒 店 經(jīng) 營(yíng)物 業(yè) 管 理租 金 收 入物 業(yè) 銷(xiāo) 售177億港元 舉例 香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開(kāi)發(fā)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 舉例：香港新鴻基集團(tuán) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略定位 東灘公司的戰(zhàn)略目標(biāo)注定了其商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的定位絕不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 產(chǎn)業(yè)資源集成商 商業(yè)需求服務(wù)商 以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的綜合平臺(tái) 資源整合能力 需求管理能力 房地產(chǎn) E網(wǎng) 目 錄 ?商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述 ?進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義 ?商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo) ?商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位 ?商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式 ?能孕育大量商機(jī)、科學(xué)的決策 ?吸引大批（知名）商業(yè)經(jīng)營(yíng)者 ?高效益的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè) ?支持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式的拷貝復(fù)制 地域需求資源地域需求資源某個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 東灘商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目群 支持東灘商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)能力應(yīng)具備的特征 尋找商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域快速拷貝擴(kuò)張的內(nèi)核：核心能力 房地產(chǎn) E網(wǎng) ? 需求管理能力構(gòu)筑 ?掃描環(huán)境以拓展空間 ?多贏聯(lián)盟以集成資源 ?規(guī)范管理以兌現(xiàn)承諾 ? 產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力構(gòu)筑 ?資本和體制 —資源匯聚平臺(tái) ?組織和機(jī)制 —學(xué)習(xí)創(chuàng)新平臺(tái) ?制度和流程 —知識(shí)管理平臺(tái) 當(dāng)眾多的業(yè)務(wù)都委托和外包之后企業(yè)還剩什么？ 房地產(chǎn) E網(wǎng) ?不同地域商業(yè)圈、機(jī)會(huì)分析能力 ?具有普遍化意義的需求把握能力 ?品牌經(jīng)營(yíng)商研究、關(guān)系管理能力 ?信息資料采集、分析、共享能力 ?商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)增值管理能力 ?需求和價(jià)值鏈創(chuàng)新能力 對(duì)內(nèi)：需求管理能力 對(duì)外：產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力 ?投資策劃的融資、決策能力 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)、決策能力 ?工程建造指導(dǎo)、驗(yàn)收能力 ?營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)、效果評(píng)價(jià)能力 ?商業(yè)管理指導(dǎo)、評(píng)價(jià)能力 ?學(xué)習(xí)和知識(shí)經(jīng)營(yíng)能力 核心能力構(gòu)成：需求管理能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力 ? 需求管理能力構(gòu)筑 ?掃描環(huán)境以拓展空間 ?多贏聯(lián)盟以集成資源 ?統(tǒng)一管理以兌現(xiàn)承諾 房地產(chǎn) E網(wǎng) 需求資源地域需 求 資源 從文化基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究著手，確定商業(yè)房地產(chǎn)滿足的主導(dǎo)需求類型，準(zhǔn)確把握的需求類型數(shù)量越多，越有助于戰(zhàn)略空間的擴(kuò)展！ 需 求 從特定區(qū)域和城市商業(yè)政策、商業(yè)業(yè)態(tài)、商圈分布著手，對(duì)選定區(qū)域進(jìn)行深入研究，直至掌握的情況可以幫助公司做決策，這樣的地域數(shù)量越多，越有助于戰(zhàn)略空間的拓展！ 地 域 從商業(yè)房地產(chǎn)的主要直接客戶（租戶）著手，研究主力品牌運(yùn)營(yíng)商，與主力品牌運(yùn)營(yíng)商結(jié)成聯(lián)盟合作關(guān)系，這樣的資源掌握越多，越有助于戰(zhàn)略空間的拓展！ 資 源 持續(xù)進(jìn)行有效的環(huán)境掃描，拓展公司的戰(zhàn)略空間 房地產(chǎn) E網(wǎng) 利用文化的普遍性、當(dāng)下的特性，將商業(yè)房地產(chǎn)的需求定位研究植根于文化研究之上，以使需求定位獲得巨大的市場(chǎng)基礎(chǔ)和快速滲透特性 發(fā)現(xiàn)需求 順應(yīng)需求 引導(dǎo)需求 組織文化研究聯(lián)盟 組織文化應(yīng)用研究 組織文化和商業(yè)的聯(lián)姻 需 求 管 理 ?確定商業(yè)房地產(chǎn)可以滿足的新的有商業(yè)價(jià)值需求 ?確定商業(yè)房地產(chǎn)可以扶植的，可能成為一種文化現(xiàn)象的需求主題 ?確定商業(yè)房地產(chǎn)可以滿足的一種符合主流文化現(xiàn)象的需求 利用合作、聯(lián)盟和自主研究，形成消費(fèi)需求研究方法體系和資料庫(kù)，以支持商業(yè)房地產(chǎn)的商業(yè)決策！ 大力開(kāi)展基于文化的需求發(fā)現(xiàn)、引導(dǎo)和順應(yīng)研究 房地產(chǎn) E網(wǎng) 根據(jù)公司對(duì)地域的影響力強(qiáng)弱排序，有計(jì)劃地開(kāi)展各地域商業(yè)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)研究 地域商圈分布、歷史和趨勢(shì) 商業(yè)房地產(chǎn)的地塊資源 地域商業(yè)政策和定位 城市消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣 現(xiàn)存商圈定位和功能研究 …… 地域商業(yè)機(jī)會(huì)研究 通過(guò)委托大中院校、專門(mén)研究機(jī)構(gòu)，與民政、交通等相關(guān)部門(mén)合作，形成東灘公司地域商業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)和研究方法體系 有計(jì)劃地開(kāi)展各地域的商業(yè)機(jī)會(huì)研究 房地產(chǎn) E網(wǎng) 組織內(nèi)部人員，系統(tǒng)研究作為商業(yè)房地產(chǎn)主力承租戶的大型零售商、品牌經(jīng)營(yíng)商以及其他配套或特色經(jīng)營(yíng)商，研究形成商業(yè)承租戶資料庫(kù)。更重要的，通過(guò)了解并確認(rèn)他們的需求，編撰出版推廣刊物、組織系列推廣活動(dòng)，維持并促進(jìn)之間的了解和關(guān)系，把死的資料變成活的資源！形成可以共同發(fā)展的聯(lián)盟軍團(tuán)。 研究：市場(chǎng)定位、發(fā)展戰(zhàn)略、合作態(tài)度和政策、特殊要求、附屬品牌、市場(chǎng)布局、品牌號(hào)召力和影響力、 …… 合作：活動(dòng)推廣、刊物推廣、承租合作、 …… 商業(yè)承租經(jīng)營(yíng)研究和合作 通過(guò)企業(yè)內(nèi)部的系統(tǒng)研究、信息管理和關(guān)系管理，形成商業(yè)承租戶資料庫(kù)、資源庫(kù)以及信息收集、分析方法體系 商業(yè)承租經(jīng)營(yíng)者研究和合作 房地產(chǎn) E網(wǎng) 圍繞特定需求主題模式研究 ? 研究不同的商業(yè)承租戶組合對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的沖擊力，以尋求最有效用的組合模式 ? 研究不同的商業(yè)承租戶組合在一起的利益關(guān)系，以發(fā)揮共同促進(jìn)效用 圍繞商業(yè)承租戶的模式研究 ? 通過(guò)創(chuàng)新型的商業(yè)承租戶組合，以尋求新的需求主題 通過(guò)委托并與專門(mén)