【正文】 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位的關(guān)鍵影響因素戰(zhàn)略目標(biāo) 行業(yè)發(fā)展特征企業(yè)內(nèi)部、外部資源產(chǎn)業(yè)核心商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢定位從戰(zhàn)略的角度來講，競爭優(yōu)勢來自兩方面，成本領(lǐng)先和差異化。前者是從融資、土地獲取、開發(fā)和營銷的環(huán)節(jié)降低成本，從而獲得可觀的利潤；差異化則是擁有獨(dú)特的技能和資源從而可以獲得優(yōu)厚收益的能力。因此，如果企業(yè)能夠設(shè)計創(chuàng)造出新的項目理念使得每個平方米的收益提高或者使土地的利用提高就能獲得更高的收益。競爭優(yōu)勢差異化真正成功的競爭不是局限在提升自身的地位，而是沿著使產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。?價值鏈環(huán)節(jié)利潤空間下降?土地獲得?建筑、建材?戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的抄襲模仿?開發(fā)概念?營銷策劃?價值提升最大的環(huán)節(jié)4/5/2023 64上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting東灘商業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位接下來一個關(guān)鍵問題是企業(yè)的運(yùn)營范圍。在任何一個產(chǎn)業(yè)中企業(yè)都必須選擇在哪些領(lǐng)域競爭具有競爭優(yōu)勢。有的企業(yè)競爭范圍很廣，并且盡力涉足不同的項目，有的企業(yè)則選擇某些集中的環(huán)節(jié)，特定的項目、地域、客戶。 在今天的房地產(chǎn)業(yè)中，必須反向思維是否要做大企業(yè)就要加大自身的縱向業(yè)務(wù)。我們認(rèn)為，縱向?qū)I(yè)化才是今天的道路 — FOCUS! 培養(yǎng)一種什么樣的能力能夠使企業(yè)獲得超出平均利潤的收益。是什么使得你能夠造出與眾不同的購物中心。有的企業(yè)用模仿的方式，但是在今天產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)在轉(zhuǎn)變和形成的過程中模仿可能會加速死亡。 商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略定位決定了商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營者與聯(lián)合體內(nèi)各產(chǎn)業(yè)企業(yè)的相對地位，并進(jìn)而決定了運(yùn)營者在多大程度上具有對各產(chǎn)業(yè)資源的整合能力。正是在這種意義下戰(zhàn)略定位才格外關(guān)鍵4/5/2023 65上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting投資策劃環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理216。 在對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性， 尋找多個可供選擇的投資機(jī)會 ，快速判斷其可行性。216。 選擇出可能實現(xiàn)開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出 初步設(shè)計方案 ，探討獲取開發(fā)用地的可行性。216。 進(jìn)行正式 市場研究 ，估算市場吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開發(fā)計劃報送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項目可行性。216。 根據(jù)市場研究中得到的客戶需求特征確定 最終設(shè)計方案 ，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。216。 簽署合同 ，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、保險合同和預(yù)租（售）合同。4/5/2023 66上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting投資策劃環(huán)節(jié)須調(diào)查的內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理與項目投資相關(guān)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境：政策環(huán)境，金融環(huán)境，產(chǎn)業(yè)分布特點，商業(yè)環(huán)境整個城市的人口分布特點，人流流動特點，主要的人流匯聚點和商業(yè)圈特點分析。該區(qū)域不同類型房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀：一定范圍內(nèi)的住宅檔次、數(shù)量，在建住宅類型和數(shù)量，商業(yè)類房地產(chǎn)類型和數(shù)量，酒店類場所檔次和數(shù)量該區(qū)域的文化特點：居住建筑物特點的歷史演變情況，文化特色，居民起居出行習(xí)慣。該區(qū)域的生活方便程度：交通狀況，商業(yè)網(wǎng)點，體育休閑場所分布，醫(yī)療教育設(shè)施，供電供水供氣情況污染狀況：空氣質(zhì)量，水質(zhì)、土質(zhì)環(huán)境，輻射物輻射狀況，其他腐蝕或環(huán)境污染因素?？衫镁坝^情況：不同天際線的主景觀和景觀結(jié)構(gòu)，不同建筑組合的景觀結(jié)構(gòu)，周圍自然或人工的景觀分布。周邊地區(qū)的主要商業(yè)場所，人口分布情況和購買力特點，在建的商業(yè)場館規(guī)模和定位。4/5/2023 67上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理?確定建筑定位和對應(yīng)的檔次，完成項目的建筑設(shè)計并通過主管單位審批，進(jìn)入工程施工階段?需要明確的主要內(nèi)容： 總用地面積，總建筑面積，容積率，建筑檔次類型，新技術(shù)、新材料的使用，建筑總體風(fēng)格，單體建筑的立面風(fēng)格要求，建筑組團(tuán)過渡風(fēng)格，建筑層數(shù)和層高，建筑的單體最小面積，停車位設(shè)計等4/5/2023 68上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting工程管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理q 根據(jù)建筑設(shè)計圖紙，采用招標(biāo)等方式確定項目施工單位。簽訂工程施工合同劃清責(zé)任權(quán)利關(guān)系。q 配置專業(yè)的工程監(jiān)理人員保證工程建筑質(zhì)量，控制工程成本。q 配置項目管理人員保證項目期間問題的迅速解決和工程的按計劃實施，批準(zhǔn)市場推廣和開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實施進(jìn)度管理。4/5/2023 69上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting市場營銷環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理q 營銷階段設(shè)計q 市場宣傳模式q 媒體合作計劃q 品牌定位q 信息獲取和反饋q 競爭者分析具體需要確定q 針對目標(biāo)用戶的整體營銷戰(zhàn)略q 營銷階段的劃分及判斷依據(jù)，對應(yīng)的針對細(xì)分市場的宣傳方式q 媒體的定位分析，媒體的選擇策略q 營銷中的應(yīng)急手段4/5/2023 70上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting商業(yè)管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理q 商鋪管理 ：整體經(jīng)營分析、根據(jù)調(diào)查分析進(jìn)行店鋪分布結(jié)構(gòu)調(diào)整、商鋪轉(zhuǎn)讓管理，教育輔導(dǎo)經(jīng)營者的經(jīng)營理念和商圈整體發(fā)展的意識。q 營銷管理 ：結(jié)合市場銷售時機(jī)變化、競爭對手商業(yè)行動和企業(yè)經(jīng)營需要開展多種形式的宣傳推廣，促進(jìn)商圈的繁榮q 財務(wù)管理 ：整體運(yùn)營的現(xiàn)金流管理，必須的財務(wù)規(guī)章制度建設(shè)q 物業(yè)管理 ：保證基本的環(huán)境、燈光、供水供電、保安等條件。4/5/2023 71上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting商業(yè)房地產(chǎn)成功 的關(guān)鍵商業(yè)房地產(chǎn)商 承租戶、購買者社會需求結(jié)構(gòu)和變化趨勢商圈結(jié)構(gòu)、相互關(guān)系分析通過順應(yīng)、引導(dǎo)、發(fā)現(xiàn)需求來吸引商業(yè)經(jīng)營者和商鋪投資者商業(yè)業(yè)態(tài)分析商戶特點分析商圈具有潛在的盈利性制造人流和消費(fèi)流規(guī)劃、設(shè)計、制造商圈商業(yè)房地產(chǎn)的核心發(fā)現(xiàn)市場需求順應(yīng)市場需求引導(dǎo)市場需求需求管理消費(fèi)者4/5/2023 72上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting把握需求，創(chuàng)造開發(fā)理念：后現(xiàn)代城鄰近北京 CBD商圈地段CBD商圈中的白領(lǐng)階層目標(biāo)人群既重視精神生活也不放棄物質(zhì)享受需求特點引入適合白領(lǐng)需求特點的 “BOBOS”—— 布波族的文化概念把握需求?適合布波文化的美國后街生活風(fēng)格設(shè)計?中檔價格?小戶型定位需求載體案例4/5/2023 73上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting上海市商圈分析 研究消費(fèi)者購物、娛樂、業(yè)務(wù)、生活。 研究對象消費(fèi)出行交通量 研究首先將交通小區(qū)間的消費(fèi)出行流按次數(shù)分組，分別考察各組的空間特征。商圈空間分布及其特征分析其次對各小區(qū)吸引消費(fèi)出行人次總數(shù)、排序、分組、劃分主要商業(yè)吸引區(qū)，并考察各吸引區(qū)吸引范圍，最后根據(jù)以上分析結(jié)論構(gòu)建上海市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)模式。 商業(yè)吸引區(qū)等級序列分布 /商業(yè)設(shè)施在商業(yè)中心區(qū)分布模式 /商業(yè)吸引區(qū)城市空間分布 （ 1）上海商業(yè)空間布局至 1995年止為單中心極化模式，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)具有等級序列明確、空間分布不均和強(qiáng)中心線型結(jié)構(gòu)的特征。并且有多級商業(yè)中心區(qū)聯(lián)片發(fā)展成十字商業(yè)帶的趨勢。（ 2）一級商業(yè)中心（市級商業(yè)中心）南京東路，二級商業(yè)中心（準(zhǔn)市級商業(yè)中心）四川北路，三級商業(yè)中心（次商業(yè)中心）靜安寺、人民廣場、淮海中路，四級商業(yè)中心（區(qū)商業(yè)中心）滬西體育場、國際展覽中心、上海電視臺、豫園、楊浦體育場、虹口體育場、和平公園、徐家匯、五角場構(gòu)成等級結(jié)構(gòu)清晰的四級商業(yè)體系。（ 3）靜安寺、人民廣場、淮海中路三大次中心相互接近，吸引區(qū)的相互交叉重疊嚴(yán)重，獨(dú)立吸引范圍狹小，商圈爭奪競爭劇烈。（ 4）徐家匯地區(qū)有潛力形成準(zhǔn)市級商業(yè)中心。在浦東、彭浦與閘北地區(qū)交界區(qū)域、楊浦地區(qū)有潛力形成次市級商業(yè)中心。（ 5）上海市存在東、西區(qū)社會空間分異，導(dǎo)致商業(yè)購物行為的空間個性特性，對商業(yè)設(shè)施規(guī)模、交通設(shè)施布局產(chǎn)生影響。而且這一社會空間分異有強(qiáng)化趨勢。 分析結(jié)果研究地域設(shè)定為上海市區(qū)及近郊，包括內(nèi)環(huán)線以內(nèi)各區(qū)，及內(nèi)環(huán)線以外基本覆蓋上海大都市的實體范圍。 研究地域設(shè)定4/5/2023 74上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)我國零售業(yè)業(yè)態(tài)百貨商店購物中心專賣店專業(yè)店便利店大型綜合超市超級市場我國零售業(yè)態(tài)購物中心大（外部環(huán)境）多（行業(yè)業(yè)態(tài)）明確（經(jīng)營主題）統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理模式地區(qū)型購物中心社區(qū)型購物中心鄰近型購物中心商業(yè)房地產(chǎn)商必須對所服務(wù)的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)有深入的理解和把握4/5/2023 75上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting連接商業(yè)房地產(chǎn)商、商戶和消費(fèi)者的價值傳輸鏈條商業(yè)房地產(chǎn)商商戶 消費(fèi)者產(chǎn)業(yè)價值客戶價值投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理價值承諾 價值實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺商業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺商業(yè)企業(yè)商業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)4/5/2023 76上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting房地產(chǎn)價值鏈中的關(guān)鍵增值環(huán)節(jié) — 三個策劃一個管理 商業(yè)房地產(chǎn)商只有從滿足客戶價值中獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價值商業(yè)管理投資策劃規(guī)劃設(shè)計市場營銷價值增值的金三角 客戶價值企業(yè)利潤客戶價值利潤實現(xiàn)124/5/2023 77上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting抓住兩端，從 “軟 ”到 “軟 ”的商業(yè)房地產(chǎn)定位商業(yè)房地產(chǎn)本身就是一個寬廣的平臺，東灘公司首先需要在這個大平臺上選擇合適的切入點在價值鏈的五個主要環(huán)節(jié)中，投資策劃不僅僅是操作的開端，更是整體運(yùn)作的最基礎(chǔ)支撐，對其后的多個環(huán)節(jié)起到方向性的指導(dǎo)作用。投資策劃環(huán)節(jié)的關(guān)鍵作用是：基于知識管理形成的決策依據(jù)；基于對需求和市場現(xiàn)狀的深入理解進(jìn)行創(chuàng)新，形成差異化競爭；基于對市場發(fā)展趨勢的分析判斷進(jìn)行商業(yè)物業(yè)開發(fā)對產(chǎn)業(yè)鏈資源進(jìn)行整合。投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理4/5/2023 78上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting形成商圈商業(yè)管理是必須加強(qiáng)控制的另一個環(huán)節(jié)租戶管理商業(yè)物業(yè)管理營銷管理財務(wù)管理物業(yè)管理商戶收益實現(xiàn)客戶價值商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)升值4/5/2023 79上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting選擇以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理的其他意義起步期發(fā)展期成熟期房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)生命期示意圖房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期性需要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流平衡經(jīng)營風(fēng)險商業(yè)物業(yè)資源具有可以使資產(chǎn)更大程度升值的潛力土地的特性決定了房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式?jīng)Q定了企業(yè)不能長久保持較大的資產(chǎn)規(guī)模示意4/5/2023 80上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組