【正文】 營模式的拷貝復制某個商業(yè)房地產項目東灘商業(yè)房地產項目群支持東灘商業(yè)房地產發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)能力應具備的特征尋找商業(yè)房地產領域快速拷貝擴張的內核：核心能力 需求管理能力構筑掃描環(huán)境以拓展空間多贏聯盟以集成資源規(guī)范管理以兌現承諾 產業(yè)運作能力構筑資本和體制 — 資源匯聚平臺組織和機制 — 學習創(chuàng)新平臺制度和流程 — 知識管理平臺當眾多的業(yè)務都委托和外包之后企業(yè)還剩什么？v不同地域商業(yè)圈、機會分析能力v具有普遍化意義的需求把握能力v品牌經營商研究、關系管理能力v信息資料采集、分析、共享能力v商業(yè)房地產的物業(yè)增值管理能力v需求和價值鏈創(chuàng)新能力對內：需求管理能力 對外：產業(yè)運作能力v投資策劃的融資、決策能力v規(guī)劃設計的指導、決策能力v工程建造指導、驗收能力v營銷指導、效果評價能力v商業(yè)管理指導、評價能力v學習和知識經營能力核心能力構成：需求管理能力和產業(yè)運作能力 需求管理能力構筑掃描環(huán)境以拓展空間多贏聯盟以集成資源統(tǒng)一管理以兌現承諾需求資源地域從文化基礎研究、應用研究著手，確定商業(yè)房地產滿足的主導需求類型，準確把握的需求類型數量越多，越有助于戰(zhàn)略空間的擴展！需求從特定區(qū)域和城市商業(yè)政策、商業(yè)業(yè)態(tài)、商圈分布著手，對選定區(qū)域進行深入研究，直至掌握的情況可以幫助公司做決策，這樣的地域數量越多，越有助于戰(zhàn)略空間的拓展！地域從商業(yè)房地產的主要直接客戶（租戶）著手，研究主力品牌運營商，與主力品牌運營商結成聯盟合作關系，這樣的資源掌握越多，越有助于戰(zhàn)略空間的拓展！資源持續(xù)進行有效的環(huán)境掃描，拓展公司的戰(zhàn)略空間利用文化的普遍性、當下的特性，將商業(yè)房地產的需求定位研究植根于文化研究之上，以使需求定位獲得巨大的市場基礎和快速滲透特性發(fā)現需求順應需求引導需求組織文化研究聯盟 組織文化應用研究組織文化和商業(yè)的聯姻需求管理?確定商業(yè)房地產可以滿足的新的有商業(yè)價值需求?確定商業(yè)房地產可以扶植的，可能成為一種文化現象的需求主題?確定商業(yè)房地產可以滿足的一種符合主流文化現象的需求利用合作、聯盟和自主研究，形成消費需求研究方法體系和資料庫，以支持商業(yè)房地產的商業(yè)決策！大力開展基于文化的需求發(fā)現、引導和順應研究根據公司對地域的影響力強弱排序，有計劃地開展各地域商業(yè)房地產的機會研究地域商圈分布、歷史和趨勢商業(yè)房地產的地塊資源地域商業(yè)政策和定位城市消費水平和消費習慣現存商圈定位和功能研究……地域商業(yè)機會研究通過委托大中院校、專門研究機構，與民政、交通等相關部門合作，形成東灘公司地域商業(yè)房地產資料庫和研究方法體系有計劃地開展各地域的商業(yè)機會研究組織內部人員，系統(tǒng)研究作為商業(yè)房地產主力承租戶的大型零售商、品牌經營商以及其他配套或特色經營商，研究形成商業(yè)承租戶資料庫。更重要的，通過了解并確認他們的需求，編撰出版推廣刊物、組織系列推廣活動，維持并促進之間的了解和關系，把死的資料變成活的資源！形成可以共同發(fā)展的聯盟軍團。研究：市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略、合作態(tài)度和政策、特殊要求、附屬品牌、市場布局、品牌號召力和影響力、 ……合作：活動推廣、刊物推廣、承租合作、 ……商業(yè)承租經營研究和合作通過企業(yè)內部的系統(tǒng)研究、信息管理和關系管理，形成商業(yè)承租戶資料庫、資源庫以及信息收集、分析方法體系商業(yè)承租經營者研究和合作圍繞特定需求主題模式研究? 研究不同的商業(yè)承租戶組合對目標市場的沖擊力，以尋求最有效用的組合模式? 研究不同的商業(yè)承租戶組合在一起的利益關系，以發(fā)揮共同促進效用圍繞商業(yè)承租戶的模式研究? 通過創(chuàng)新型的商業(yè)承租戶組合，以尋求新的需求主題通過委托并與專門策劃、研究機構合作，形成不同商業(yè)承租戶組合及對應效用資料和研究方法！商業(yè)承租戶組合的模式研究需求管理是一種綜合性的概念，是一種動態(tài)的管理，是一種深入的方法，是一個雙向的過程商戶消費者制造商圈把握需求 管理需求 ?綜合性： 需求管理綜合消費者、聯盟租戶、產業(yè)的各種需求共同構成商圈需求?動態(tài)： 需求管理隨著構成商圈需求的各種需求的變化而進行內容與形式的調整?深入： 不僅是表面對產業(yè)、聯盟租戶總體的管理，還深入到他們的經營中進行部分共同管理?雙向： 綜合各種需求構成商圈需求同時反饋商圈需求給各構成部分進行管理規(guī)劃設計施工管理市場營銷商業(yè)管理投資策劃把握需求 管理需求 與知名的零售業(yè) IT服務商結盟，合作進行 IT技術應用研究，商業(yè)房地產項目建設統(tǒng)一的 IT應用系統(tǒng)，以提高商業(yè)承租戶的經營效率和效益！與知名的商業(yè)物業(yè)管理公司結盟，合作進行商業(yè)管理服務研究，形成業(yè)務指導手冊，針對明確主題訴求的商業(yè)房地產項目結成伙伴關系，圍繞提升商業(yè)房地產價值目標進行商業(yè)管理運作！IT聯盟和研究? 研究 IT技術在多業(yè)態(tài)商業(yè)中心的應用：物流信息系統(tǒng)、 POS情報系統(tǒng)? 建設統(tǒng)一的 IT應用平臺? 獲取商業(yè)運營狀況數據，用以指導策略調整和下一個項目的投資決策商業(yè)物業(yè)管理研究和委托? 形成商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務手冊，委托商業(yè)物業(yè)管理公司在手冊原則和精神指導下開展物業(yè)管理? 組織案例研究和營銷創(chuàng)新并應用，以改善商業(yè)物業(yè)管理效果統(tǒng)一管理以兌現承諾v不同地域商業(yè)圈、機會分析能力v具有普遍化意義的需求把握能力v品牌經營商研究、關系管理能力v信息資料采集、分析、共享能力v商業(yè)房地產的物業(yè)增值管理能力v需求和價值鏈創(chuàng)新能力對內：需求管理能力 對外：產業(yè)運作能力v投資策劃的融資、決策能力v規(guī)劃設計的指導、決策能力v工程建造控制、指導、驗收能力v營銷指導、效果評價能力v商業(yè)管理指導、評價能力v學習和知識經營能力核心能力構成：需求管理能力和產業(yè)運作能力 產業(yè)運作能力構筑資本和體制 — 資源匯聚平臺組織和機制 — 學習創(chuàng)新平臺制度和流程 — 知識管理平臺一個商業(yè)房地產項目，其直接客戶（承租戶、投資者）數量眾多，且盈利的商業(yè)目標明確，遵循同一個游戲規(guī)則！無論是主力品牌經營商、大型零售商，還是大量的零散商鋪租用者、投資者，乃至銀行，如果能看見或者預見商業(yè)房地產項目是應一個純商業(yè)決策而產生，不附帶承擔政府功能，則更容易溝通和作出判斷，更容易合作和支持！建立產業(yè)運作能力，首先就應該從資本和機制上入手，形成多元股權結構，從而形成一個純商業(yè)的市場化決策環(huán)境！建立多元股權商業(yè)決策環(huán)境匯聚大量商業(yè)化資源需求管理能力以及產業(yè)運作能力最終形成的是一套資料庫、多套方法體系和擁有強大商業(yè)網絡的企業(yè)平臺，這些資源需要專業(yè)人才使用、組合和進一步完善，才能發(fā)揮出巨大的商業(yè)價值！由需求、地域和資源研究獲得的戰(zhàn)略空間以及可拷貝的運營模式使企業(yè)可以裂變式發(fā)展，以幾何級數推出商業(yè)房地產項目，它的前提是：商業(yè)房地產項目的建造和運行過程不僅可以快速培養(yǎng)大量專業(yè)人才，而且還必須能夠留住人才！建立強大的人才隊伍，從而構筑產業(yè)運作能力，應該從資本和機制上入手，在多元股權結構下建立項目股權機制，為留住人才營建一個可能的環(huán)境！知識化經營和裂變式發(fā)展需要大量專業(yè)人才強大的產業(yè)運作能力體現在一個組織的知識資源被有效地收集、整理和共享使用和傳遞，并且可以通過業(yè)務流程的自主運轉獲得自適應更新，具有學習和創(chuàng)新功能！制訂公司知識資源收集、分類、整理和共享級別的制度規(guī)定并貫徹執(zhí)行，以 IT應用系統(tǒng)固化形成資源共享的學習平臺！制訂依托學習平臺和定期學習和測評制度，并將其測評結果與薪資調整相掛鉤，進一步提升學習平臺實際效用！強化員工的行業(yè)相關知識，提升公司員工對產業(yè)的理解能力！制訂制度鼓勵員工在學習基礎進行知識創(chuàng)新，挑戰(zhàn)行業(yè)慣例！將創(chuàng)新的權利和成功的榮耀歸于員工，將創(chuàng)新的成本和失敗的損失歸于公司！建設資源共享的學習平臺和創(chuàng)新機制學習平臺和創(chuàng)新機制是以內部員工為對象，在內部開放的資源！以制度和流程為基礎的知識管理平臺則是整合商業(yè)房地產項目建造過程中所有參與者的工具，體現企業(yè)整合價值鏈的能力水平！是產業(yè)運作能力的一個重要方面！建立跨企業(yè)的知識管理平臺，就是立足于商業(yè)房地產項目發(fā)展的整個價值鏈，將價值鏈的各個環(huán)節(jié)需要管理和控制的輸入和輸出關鍵點進行知識化整理（動態(tài)更新），形成業(yè)務操作手冊，并以流程定制化軟件將其固化，用以指導員工在與各個環(huán)節(jié)的合作者、供應商合作過程中的發(fā)標、驗收工作，最終提高商業(yè)房地產項目建造的效率和效益，以較高的速度、較低的成本完成項目建造！以制度和流程為基礎建立跨企業(yè)知識管理平臺需求管理能力構筑產業(yè)運作能力構筑核心能力構筑掃描環(huán)境以拓展空間多贏聯盟以集成資源統(tǒng)一管理以兌現承諾搭建資源匯聚平臺 建立學習創(chuàng)新平臺 建設知識管理平臺 基于文化的需求研究各地域商業(yè)機會研究著名品牌經營商研究租戶組合的模式研究商業(yè)的運營管理研究多元股權結構的決策靈活的項目股權機制基于資源共享的學習機制基于制度導向的創(chuàng)新機制制度和流程的動態(tài)標準化體系的培訓、執(zhí)行和考核核心能力構筑總結目 錄商業(yè)房地產發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產的意義商業(yè)房地產的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產行業(yè)定位商業(yè)房地產的核心競爭力商業(yè)房地產發(fā)展模式商業(yè)房地產的特點? 風險：由商業(yè)房地產開發(fā)商的投資策劃能力決定，其根本是對市場需求的理解和把握能力；? 資金需求：由商業(yè)模式和合作伙伴決定，一般要求規(guī)模性開發(fā)商有相當的資金實力；? 收益：由投資模式決定，短期收益不高，長期收益穩(wěn)定，收益面較廣，包括商業(yè)物業(yè)的出租、出售，商業(yè)管理和物業(yè)管理服務費用，周邊的土地價格升值，周邊商業(yè)和住宅房產升值；? 收益期：由商業(yè)模式決定，由于擁有物業(yè)，通常收回成本的周期較長，十年至二十年；? 非成熟業(yè)態(tài)? 發(fā)展商中資本攜帶者多? 行業(yè)缺少領導企業(yè)? 政策影響大? 價格變化大? 消費習慣變化快? 同質化速度加快? 市場沒有規(guī)則，變化快投入產出模式商圈建成商圈配套設施建成建立資源平臺與產業(yè)平臺建立基于需求上的管理模式東灘商業(yè)房地產品牌美譽度提升東灘商業(yè)房地產模式推廣商業(yè)房地產?制定商業(yè)房地產項目方案?聚集所需的各類資源?吸引合作伙伴與承租戶?進行符合各方需求的規(guī)劃設計?建成商圈并進行符合需求的管理，做成一個規(guī)范的模板?全國范圍內快速擴張投入產出盈利?通過房產出租獲利?通過房產出售獲利?通過房產轉租獲利?通過對商圈提供管理與服務獲利?帶動周邊地產升值，通過周邊住宅房地產獲利?……投入產出模式成功的商業(yè)房地產發(fā)展必須考慮的三點商業(yè)房地產的發(fā)展需要從市場出發(fā)考慮以下三方面產品和服務客戶關系運營效率和效能?商業(yè)資源的匯聚、整合、利用，包括品牌和資金資源?建立戰(zhàn)略聯盟和多贏的商業(yè)模式?商業(yè)物業(yè)及環(huán)境對特定的消費者和商業(yè)經營者需求的滿足?建立企業(yè)、產品和服務的品牌?商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程中的高效運作?以相對較低的成本快速復制拷貝的能力企業(yè)發(fā)展模式需求管理資源平臺與產業(yè)平臺 規(guī)模擴張經營模式 快速發(fā)展模式需求管理 資源與產業(yè)平臺 規(guī)模擴張?zhí)攸c：聯盟 特點：快速復制需求管理：把握整體商業(yè)需求制造商圈資源與產業(yè)平臺：為建立商圈所需的以著名商業(yè)品牌為主的商業(yè)資源體系；為商業(yè)物業(yè)開發(fā)所需的房地產產業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的產業(yè)體系規(guī)模擴張：在經營模式的基礎上，對需求管理與資源產業(yè)平臺中可以快速復制的成分進行低成本大范圍的復制，達到快速的企業(yè)擴張三維企業(yè)發(fā)展模式企業(yè)發(fā)展模式借鑒? 商業(yè)物業(yè)管理? 中國國貿滿足客戶價值的同時帶來的良好的收益? 商業(yè)房地產運作? 大連萬達通過戰(zhàn)略聯盟拓展企業(yè)的發(fā)展空間和資源? 快速擴張? 中體產業(yè)以連鎖經營的方式實現企業(yè)的低成本擴張和高速成長? 品牌建設? 萬科品牌建設為企業(yè)的發(fā)展形成支撐商業(yè)管理的內容目標 是使商圈和承租戶都取得良好效益。?長期地維持和加強商圈的經濟效益，?維護商圈的建筑物和設備，?同時與有關各方保持良好的關系，?保證商圈有良好的商譽。包括賣場環(huán)境設備的維護、安全保衛(wèi)管理等目的 是為承租戶和顧客提供一個舒適安全的環(huán)境包括對承租戶的教育輔導、幫助承租戶進行經營分析、店鋪調整等目的 是培養(yǎng)能夠提供優(yōu)質服務的店鋪主要是對各承租戶進行營銷支援并舉辦統(tǒng)一的促銷活動目的 是提升商圈對附近居民的吸引力包括收取租金和各項費用，控制開支，協(xié)助有關部門進行效益評估等物業(yè)管理租戶管理營銷管理財務管理集中管理分散經營的承租戶管理目標通過商業(yè)物業(yè)管理滿足需求，實現客戶價值國貿寫字樓 國貿公寓 中國大飯店和國貿飯店 國貿商城 國貿展覽大廳 包括兩幢 38層寫字樓以及國貿西樓和國貿東樓，總出租面積約 ，在京城的甲級寫字樓中占有領先地位。 由南公寓、北公寓組成，共有 448套房間，主要服務于駐京外交官及跨國公司的高級管理人員。國貿世紀公寓由東西兩幢樓組成，共有 420套房間。兩飯店均由國貿中心委托香格里拉酒店管理集團管理。五星級的中國大飯店總建筑面積 11萬平方米，客房 738間。四星級的國貿飯店總建筑面積 ，共有客房552間。服務項目有郵政局