【正文】 營模式的拷貝復(fù)制某個商業(yè)房地產(chǎn)項目東灘商業(yè)房地產(chǎn)項目群支持東灘商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)能力應(yīng)具備的特征尋找商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域快速拷貝擴張的內(nèi)核：核心能力 需求管理能力構(gòu)筑掃描環(huán)境以拓展空間多贏聯(lián)盟以集成資源規(guī)范管理以兌現(xiàn)承諾 產(chǎn)業(yè)運作能力構(gòu)筑資本和體制 — 資源匯聚平臺組織和機制 — 學(xué)習(xí)創(chuàng)新平臺制度和流程 — 知識管理平臺當(dāng)眾多的業(yè)務(wù)都委托和外包之后企業(yè)還剩什么？v不同地域商業(yè)圈、機會分析能力v具有普遍化意義的需求把握能力v品牌經(jīng)營商研究、關(guān)系管理能力v信息資料采集、分析、共享能力v商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)增值管理能力v需求和價值鏈創(chuàng)新能力對內(nèi)：需求管理能力 對外：產(chǎn)業(yè)運作能力v投資策劃的融資、決策能力v規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)、決策能力v工程建造指導(dǎo)、驗收能力v營銷指導(dǎo)、效果評價能力v商業(yè)管理指導(dǎo)、評價能力v學(xué)習(xí)和知識經(jīng)營能力核心能力構(gòu)成：需求管理能力和產(chǎn)業(yè)運作能力 需求管理能力構(gòu)筑掃描環(huán)境以拓展空間多贏聯(lián)盟以集成資源統(tǒng)一管理以兌現(xiàn)承諾需求資源地域從文化基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究著手，確定商業(yè)房地產(chǎn)滿足的主導(dǎo)需求類型，準(zhǔn)確把握的需求類型數(shù)量越多，越有助于戰(zhàn)略空間的擴展！需求從特定區(qū)域和城市商業(yè)政策、商業(yè)業(yè)態(tài)、商圈分布著手，對選定區(qū)域進行深入研究，直至掌握的情況可以幫助公司做決策，這樣的地域數(shù)量越多，越有助于戰(zhàn)略空間的拓展！地域從商業(yè)房地產(chǎn)的主要直接客戶（租戶）著手，研究主力品牌運營商，與主力品牌運營商結(jié)成聯(lián)盟合作關(guān)系，這樣的資源掌握越多，越有助于戰(zhàn)略空間的拓展！資源持續(xù)進行有效的環(huán)境掃描，拓展公司的戰(zhàn)略空間利用文化的普遍性、當(dāng)下的特性，將商業(yè)房地產(chǎn)的需求定位研究植根于文化研究之上，以使需求定位獲得巨大的市場基礎(chǔ)和快速滲透特性發(fā)現(xiàn)需求順應(yīng)需求引導(dǎo)需求組織文化研究聯(lián)盟 組織文化應(yīng)用研究組織文化和商業(yè)的聯(lián)姻需求管理?確定商業(yè)房地產(chǎn)可以滿足的新的有商業(yè)價值需求?確定商業(yè)房地產(chǎn)可以扶植的，可能成為一種文化現(xiàn)象的需求主題?確定商業(yè)房地產(chǎn)可以滿足的一種符合主流文化現(xiàn)象的需求利用合作、聯(lián)盟和自主研究，形成消費需求研究方法體系和資料庫，以支持商業(yè)房地產(chǎn)的商業(yè)決策！大力開展基于文化的需求發(fā)現(xiàn)、引導(dǎo)和順應(yīng)研究根據(jù)公司對地域的影響力強弱排序，有計劃地開展各地域商業(yè)房地產(chǎn)的機會研究地域商圈分布、歷史和趨勢商業(yè)房地產(chǎn)的地塊資源地域商業(yè)政策和定位城市消費水平和消費習(xí)慣現(xiàn)存商圈定位和功能研究……地域商業(yè)機會研究通過委托大中院校、專門研究機構(gòu)，與民政、交通等相關(guān)部門合作，形成東灘公司地域商業(yè)房地產(chǎn)資料庫和研究方法體系有計劃地開展各地域的商業(yè)機會研究組織內(nèi)部人員，系統(tǒng)研究作為商業(yè)房地產(chǎn)主力承租戶的大型零售商、品牌經(jīng)營商以及其他配套或特色經(jīng)營商，研究形成商業(yè)承租戶資料庫。更重要的，通過了解并確認他們的需求，編撰出版推廣刊物、組織系列推廣活動，維持并促進之間的了解和關(guān)系，把死的資料變成活的資源！形成可以共同發(fā)展的聯(lián)盟軍團。研究：市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略、合作態(tài)度和政策、特殊要求、附屬品牌、市場布局、品牌號召力和影響力、 ……合作：活動推廣、刊物推廣、承租合作、 ……商業(yè)承租經(jīng)營研究和合作通過企業(yè)內(nèi)部的系統(tǒng)研究、信息管理和關(guān)系管理，形成商業(yè)承租戶資料庫、資源庫以及信息收集、分析方法體系商業(yè)承租經(jīng)營者研究和合作圍繞特定需求主題模式研究? 研究不同的商業(yè)承租戶組合對目標(biāo)市場的沖擊力，以尋求最有效用的組合模式? 研究不同的商業(yè)承租戶組合在一起的利益關(guān)系，以發(fā)揮共同促進效用圍繞商業(yè)承租戶的模式研究? 通過創(chuàng)新型的商業(yè)承租戶組合，以尋求新的需求主題通過委托并與專門策劃、研究機構(gòu)合作，形成不同商業(yè)承租戶組合及對應(yīng)效用資料和研究方法！商業(yè)承租戶組合的模式研究需求管理是一種綜合性的概念，是一種動態(tài)的管理，是一種深入的方法，是一個雙向的過程商戶消費者制造商圈把握需求 管理需求 ?綜合性： 需求管理綜合消費者、聯(lián)盟租戶、產(chǎn)業(yè)的各種需求共同構(gòu)成商圈需求?動態(tài)： 需求管理隨著構(gòu)成商圈需求的各種需求的變化而進行內(nèi)容與形式的調(diào)整?深入： 不僅是表面對產(chǎn)業(yè)、聯(lián)盟租戶總體的管理，還深入到他們的經(jīng)營中進行部分共同管理?雙向： 綜合各種需求構(gòu)成商圈需求同時反饋商圈需求給各構(gòu)成部分進行管理規(guī)劃設(shè)計施工管理市場營銷商業(yè)管理投資策劃把握需求 管理需求 與知名的零售業(yè) IT服務(wù)商結(jié)盟，合作進行 IT技術(shù)應(yīng)用研究，商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)統(tǒng)一的 IT應(yīng)用系統(tǒng)，以提高商業(yè)承租戶的經(jīng)營效率和效益！與知名的商業(yè)物業(yè)管理公司結(jié)盟，合作進行商業(yè)管理服務(wù)研究，形成業(yè)務(wù)指導(dǎo)手冊，針對明確主題訴求的商業(yè)房地產(chǎn)項目結(jié)成伙伴關(guān)系，圍繞提升商業(yè)房地產(chǎn)價值目標(biāo)進行商業(yè)管理運作！IT聯(lián)盟和研究? 研究 IT技術(shù)在多業(yè)態(tài)商業(yè)中心的應(yīng)用：物流信息系統(tǒng)、 POS情報系統(tǒng)? 建設(shè)統(tǒng)一的 IT應(yīng)用平臺? 獲取商業(yè)運營狀況數(shù)據(jù)，用以指導(dǎo)策略調(diào)整和下一個項目的投資決策商業(yè)物業(yè)管理研究和委托? 形成商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)手冊，委托商業(yè)物業(yè)管理公司在手冊原則和精神指導(dǎo)下開展物業(yè)管理? 組織案例研究和營銷創(chuàng)新并應(yīng)用，以改善商業(yè)物業(yè)管理效果統(tǒng)一管理以兌現(xiàn)承諾v不同地域商業(yè)圈、機會分析能力v具有普遍化意義的需求把握能力v品牌經(jīng)營商研究、關(guān)系管理能力v信息資料采集、分析、共享能力v商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)增值管理能力v需求和價值鏈創(chuàng)新能力對內(nèi)：需求管理能力 對外：產(chǎn)業(yè)運作能力v投資策劃的融資、決策能力v規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)、決策能力v工程建造控制、指導(dǎo)、驗收能力v營銷指導(dǎo)、效果評價能力v商業(yè)管理指導(dǎo)、評價能力v學(xué)習(xí)和知識經(jīng)營能力核心能力構(gòu)成：需求管理能力和產(chǎn)業(yè)運作能力 產(chǎn)業(yè)運作能力構(gòu)筑資本和體制 — 資源匯聚平臺組織和機制 — 學(xué)習(xí)創(chuàng)新平臺制度和流程 — 知識管理平臺一個商業(yè)房地產(chǎn)項目，其直接客戶（承租戶、投資者）數(shù)量眾多，且盈利的商業(yè)目標(biāo)明確，遵循同一個游戲規(guī)則！無論是主力品牌經(jīng)營商、大型零售商，還是大量的零散商鋪租用者、投資者，乃至銀行，如果能看見或者預(yù)見商業(yè)房地產(chǎn)項目是應(yīng)一個純商業(yè)決策而產(chǎn)生，不附帶承擔(dān)政府功能，則更容易溝通和作出判斷，更容易合作和支持！建立產(chǎn)業(yè)運作能力，首先就應(yīng)該從資本和機制上入手，形成多元股權(quán)結(jié)構(gòu)，從而形成一個純商業(yè)的市場化決策環(huán)境！建立多元股權(quán)商業(yè)決策環(huán)境匯聚大量商業(yè)化資源需求管理能力以及產(chǎn)業(yè)運作能力最終形成的是一套資料庫、多套方法體系和擁有強大商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)平臺，這些資源需要專業(yè)人才使用、組合和進一步完善，才能發(fā)揮出巨大的商業(yè)價值！由需求、地域和資源研究獲得的戰(zhàn)略空間以及可拷貝的運營模式使企業(yè)可以裂變式發(fā)展，以幾何級數(shù)推出商業(yè)房地產(chǎn)項目，它的前提是：商業(yè)房地產(chǎn)項目的建造和運行過程不僅可以快速培養(yǎng)大量專業(yè)人才，而且還必須能夠留住人才！建立強大的人才隊伍，從而構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)運作能力，應(yīng)該從資本和機制上入手，在多元股權(quán)結(jié)構(gòu)下建立項目股權(quán)機制，為留住人才營建一個可能的環(huán)境！知識化經(jīng)營和裂變式發(fā)展需要大量專業(yè)人才強大的產(chǎn)業(yè)運作能力體現(xiàn)在一個組織的知識資源被有效地收集、整理和共享使用和傳遞，并且可以通過業(yè)務(wù)流程的自主運轉(zhuǎn)獲得自適應(yīng)更新，具有學(xué)習(xí)和創(chuàng)新功能！制訂公司知識資源收集、分類、整理和共享級別的制度規(guī)定并貫徹執(zhí)行，以 IT應(yīng)用系統(tǒng)固化形成資源共享的學(xué)習(xí)平臺！制訂依托學(xué)習(xí)平臺和定期學(xué)習(xí)和測評制度，并將其測評結(jié)果與薪資調(diào)整相掛鉤，進一步提升學(xué)習(xí)平臺實際效用！強化員工的行業(yè)相關(guān)知識，提升公司員工對產(chǎn)業(yè)的理解能力！制訂制度鼓勵員工在學(xué)習(xí)基礎(chǔ)進行知識創(chuàng)新，挑戰(zhàn)行業(yè)慣例！將創(chuàng)新的權(quán)利和成功的榮耀歸于員工，將創(chuàng)新的成本和失敗的損失歸于公司！建設(shè)資源共享的學(xué)習(xí)平臺和創(chuàng)新機制學(xué)習(xí)平臺和創(chuàng)新機制是以內(nèi)部員工為對象，在內(nèi)部開放的資源！以制度和流程為基礎(chǔ)的知識管理平臺則是整合商業(yè)房地產(chǎn)項目建造過程中所有參與者的工具，體現(xiàn)企業(yè)整合價值鏈的能力水平！是產(chǎn)業(yè)運作能力的一個重要方面！建立跨企業(yè)的知識管理平臺，就是立足于商業(yè)房地產(chǎn)項目發(fā)展的整個價值鏈，將價值鏈的各個環(huán)節(jié)需要管理和控制的輸入和輸出關(guān)鍵點進行知識化整理（動態(tài)更新），形成業(yè)務(wù)操作手冊，并以流程定制化軟件將其固化，用以指導(dǎo)員工在與各個環(huán)節(jié)的合作者、供應(yīng)商合作過程中的發(fā)標(biāo)、驗收工作，最終提高商業(yè)房地產(chǎn)項目建造的效率和效益，以較高的速度、較低的成本完成項目建造！以制度和流程為基礎(chǔ)建立跨企業(yè)知識管理平臺需求管理能力構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)運作能力構(gòu)筑核心能力構(gòu)筑掃描環(huán)境以拓展空間多贏聯(lián)盟以集成資源統(tǒng)一管理以兌現(xiàn)承諾搭建資源匯聚平臺 建立學(xué)習(xí)創(chuàng)新平臺 建設(shè)知識管理平臺 基于文化的需求研究各地域商業(yè)機會研究著名品牌經(jīng)營商研究租戶組合的模式研究商業(yè)的運營管理研究多元股權(quán)結(jié)構(gòu)的決策靈活的項目股權(quán)機制基于資源共享的學(xué)習(xí)機制基于制度導(dǎo)向的創(chuàng)新機制制度和流程的動態(tài)標(biāo)準(zhǔn)化體系的培訓(xùn)、執(zhí)行和考核核心能力構(gòu)筑總結(jié)目 錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式商業(yè)房地產(chǎn)的特點? 風(fēng)險：由商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資策劃能力決定，其根本是對市場需求的理解和把握能力；? 資金需求：由商業(yè)模式和合作伙伴決定，一般要求規(guī)模性開發(fā)商有相當(dāng)?shù)馁Y金實力；? 收益：由投資模式?jīng)Q定，短期收益不高，長期收益穩(wěn)定，收益面較廣，包括商業(yè)物業(yè)的出租、出售，商業(yè)管理和物業(yè)管理服務(wù)費用，周邊的土地價格升值，周邊商業(yè)和住宅房產(chǎn)升值；? 收益期：由商業(yè)模式?jīng)Q定，由于擁有物業(yè)，通常收回成本的周期較長，十年至二十年；? 非成熟業(yè)態(tài)? 發(fā)展商中資本攜帶者多? 行業(yè)缺少領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)? 政策影響大? 價格變化大? 消費習(xí)慣變化快? 同質(zhì)化速度加快? 市場沒有規(guī)則，變化快投入產(chǎn)出模式商圈建成商圈配套設(shè)施建成建立資源平臺與產(chǎn)業(yè)平臺建立基于需求上的管理模式東灘商業(yè)房地產(chǎn)品牌美譽度提升東灘商業(yè)房地產(chǎn)模式推廣商業(yè)房地產(chǎn)?制定商業(yè)房地產(chǎn)項目方案?聚集所需的各類資源?吸引合作伙伴與承租戶?進行符合各方需求的規(guī)劃設(shè)計?建成商圈并進行符合需求的管理，做成一個規(guī)范的模板?全國范圍內(nèi)快速擴張投入產(chǎn)出盈利?通過房產(chǎn)出租獲利?通過房產(chǎn)出售獲利?通過房產(chǎn)轉(zhuǎn)租獲利?通過對商圈提供管理與服務(wù)獲利?帶動周邊地產(chǎn)升值，通過周邊住宅房地產(chǎn)獲利?……投入產(chǎn)出模式成功的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展必須考慮的三點商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展需要從市場出發(fā)考慮以下三方面產(chǎn)品和服務(wù)客戶關(guān)系運營效率和效能?商業(yè)資源的匯聚、整合、利用，包括品牌和資金資源?建立戰(zhàn)略聯(lián)盟和多贏的商業(yè)模式?商業(yè)物業(yè)及環(huán)境對特定的消費者和商業(yè)經(jīng)營者需求的滿足?建立企業(yè)、產(chǎn)品和服務(wù)的品牌?商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程中的高效運作?以相對較低的成本快速復(fù)制拷貝的能力企業(yè)發(fā)展模式需求管理資源平臺與產(chǎn)業(yè)平臺 規(guī)模擴張經(jīng)營模式 快速發(fā)展模式需求管理 資源與產(chǎn)業(yè)平臺 規(guī)模擴張?zhí)攸c：聯(lián)盟 特點：快速復(fù)制需求管理：把握整體商業(yè)需求制造商圈資源與產(chǎn)業(yè)平臺：為建立商圈所需的以著名商業(yè)品牌為主的商業(yè)資源體系；為商業(yè)物業(yè)開發(fā)所需的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)體系規(guī)模擴張：在經(jīng)營模式的基礎(chǔ)上，對需求管理與資源產(chǎn)業(yè)平臺中可以快速復(fù)制的成分進行低成本大范圍的復(fù)制，達到快速的企業(yè)擴張三維企業(yè)發(fā)展模式企業(yè)發(fā)展模式借鑒? 商業(yè)物業(yè)管理? 中國國貿(mào)滿足客戶價值的同時帶來的良好的收益? 商業(yè)房地產(chǎn)運作? 大連萬達通過戰(zhàn)略聯(lián)盟拓展企業(yè)的發(fā)展空間和資源? 快速擴張? 中體產(chǎn)業(yè)以連鎖經(jīng)營的方式實現(xiàn)企業(yè)的低成本擴張和高速成長? 品牌建設(shè)? 萬科品牌建設(shè)為企業(yè)的發(fā)展形成支撐商業(yè)管理的內(nèi)容目標(biāo) 是使商圈和承租戶都取得良好效益。?長期地維持和加強商圈的經(jīng)濟效益，?維護商圈的建筑物和設(shè)備，?同時與有關(guān)各方保持良好的關(guān)系，?保證商圈有良好的商譽。包括賣場環(huán)境設(shè)備的維護、安全保衛(wèi)管理等目的 是為承租戶和顧客提供一個舒適安全的環(huán)境包括對承租戶的教育輔導(dǎo)、幫助承租戶進行經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整等目的 是培養(yǎng)能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的店鋪主要是對各承租戶進行營銷支援并舉辦統(tǒng)一的促銷活動目的 是提升商圈對附近居民的吸引力包括收取租金和各項費用，控制開支，協(xié)助有關(guān)部門進行效益評估等物業(yè)管理租戶管理營銷管理財務(wù)管理集中管理分散經(jīng)營的承租戶管理目標(biāo)通過商業(yè)物業(yè)管理滿足需求，實現(xiàn)客戶價值國貿(mào)寫字樓 國貿(mào)公寓 中國大飯店和國貿(mào)飯店 國貿(mào)商城 國貿(mào)展覽大廳 包括兩幢 38層寫字樓以及國貿(mào)西樓和國貿(mào)東樓，總出租面積約 ，在京城的甲級寫字樓中占有領(lǐng)先地位。 由南公寓、北公寓組成，共有 448套房間，主要服務(wù)于駐京外交官及跨國公司的高級管理人員。國貿(mào)世紀(jì)公寓由東西兩幢樓組成，共有 420套房間。兩飯店均由國貿(mào)中心委托香格里拉酒店管理集團管理。五星級的中國大飯店總建筑面積 11萬平方米，客房 738間。四星級的國貿(mào)飯店總建筑面積 ，共有客房552間。服務(wù)項目有郵政局