【正文】 24 地塊商業(yè)價(jià)值分析 地塊價(jià)值分級(jí)： 3214,根據(jù)道路狀 況，各區(qū)塊商業(yè)價(jià)值相差較大。 商業(yè)概況 本資料來(lái)自 20 片區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ? 項(xiàng)目位于城市新區(qū)，周邊有市政府等眾多企事業(yè)單位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為火熱，但由于新區(qū)開(kāi)發(fā)尚處于起步階段，區(qū)域入住率較低，商業(yè)環(huán)境差，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布零散，未形成商圈消費(fèi)氛圍。大規(guī)模開(kāi)發(fā)非常有利于企業(yè)在城市里建立企業(yè)品牌。 本資料來(lái)自 13 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)是大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的基本格調(diào) 大盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)不是個(gè)別樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，而是區(qū)域價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)。滿(mǎn)足了現(xiàn)代人們對(duì)別墅生活的追求。 本資料來(lái)自 11 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 以超越市場(chǎng)水平的產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)新區(qū)大盤(pán)整體價(jià)值 從規(guī)劃角度而言，充分利用功能資源和容積率資源，解決不同物業(yè)類(lèi)型間的兼容性及互動(dòng)關(guān)系；不同物業(yè)類(lèi)型與資源及配套的匹配關(guān)系；從產(chǎn)品角度而言，往往要有革命性的整體提升，要有轉(zhuǎn)換價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) —— 比如從產(chǎn)品到環(huán)境，從環(huán)境到社區(qū)、從社區(qū)到生活體驗(yàn)，從生活體驗(yàn)到形成區(qū)域價(jià)值等。大盤(pán)開(kāi)發(fā)，啟動(dòng)期是關(guān)鍵。同時(shí)，大盤(pán)的資源需要人文化，人文產(chǎn)生更高附加值和歸屬感；大盤(pán)持續(xù)的賣(mài)點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化。 戰(zhàn)略選擇 項(xiàng)目屬性界定 本資料來(lái)自 7 戰(zhàn)略選擇 城市新區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的規(guī)律 基于城市價(jià)值角度而拔高定位。 大盤(pán)關(guān)注的是城市層面的機(jī)會(huì)，如人口轉(zhuǎn)移、城市某類(lèi)供應(yīng)短缺等。而常規(guī)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更多的是依托城市價(jià)值，展示成熟生活氛圍。啟動(dòng)期是項(xiàng)目立勢(shì)、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段。 首先，要體現(xiàn)組團(tuán)價(jià)值，組團(tuán)要有主題，有變化和品種轉(zhuǎn)變，支持不斷提升的價(jià)位。在豐富產(chǎn)品的同時(shí)，提升了產(chǎn)品價(jià)值。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤(pán)往往必須自己“營(yíng)造區(qū)域價(jià)值”，需要做邊界界定和區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)。企業(yè)建立品牌兩種主要途徑： 建標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立行業(yè)的一些新標(biāo)準(zhǔn)； 建立對(duì)一種開(kāi)發(fā)模式的話(huà)語(yǔ)霸權(quán)。 ? 目前項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)多為社區(qū)底商，沿街無(wú)序分布，業(yè)態(tài)雜亂，以社區(qū)便利店、五金店等為主體。 商業(yè)價(jià)值 1 2 3 4 ? 地塊特征：地塊呈南北向長(zhǎng)方形分布，結(jié)構(gòu)較為方正。 利用目前城市商業(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)遇，倡導(dǎo)體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)消費(fèi)模 式，引領(lǐng)新區(qū)商業(yè)功能升級(jí)。同年，財(cái)政部發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)，我國(guó)的收入分配差距已經(jīng)達(dá)到“高度不平等”狀態(tài)， 10%的富裕家庭占城市居民全部財(cái)產(chǎn)的 45%； ?“黃河三角洲”發(fā)展上升為國(guó)家級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略，濱州人口與地域均占“黃河三角洲”三分之一； ?以濱化等特色 化工 產(chǎn)業(yè)成為濱州產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭，帶來(lái)了潛在產(chǎn)業(yè)消費(fèi)人口。 本資料來(lái)自 43 旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)律 ? 從世界主題地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)看，城市郊區(qū)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般的規(guī)律是： 以都市休閑旅游為切入點(diǎn)，使項(xiàng)目區(qū)域成為熱點(diǎn)地區(qū)，通過(guò)區(qū)域景觀改造建立環(huán)境品牌，再通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)土地超額價(jià)值。 仙居旅游起步較晚，目前尚處于利用自然資源靠天吃飯的旅游觀光階段，未經(jīng)深度開(kāi)發(fā)，休閑和娛樂(lè)功能未得到有效開(kāi)發(fā)和重視，旅游內(nèi)核單薄、缺乏特色，而未來(lái)隨著政府對(duì)于旅游業(yè)的高度重視和深入開(kāi)發(fā)，復(fù)合型旅游目的地將是發(fā)展的重點(diǎn)，項(xiàng)目定位應(yīng)具有較強(qiáng)的前瞻性，以引領(lǐng)市場(chǎng)需求，形成自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大輻射面，爭(zhēng)取更大范圍內(nèi)的有效客源。 發(fā)展設(shè)想 開(kāi)發(fā)概念設(shè)想 本資料來(lái)自 61 ? 三、農(nóng)業(yè)觀光休閑旅游帶 面 以大尺度的農(nóng)業(yè)觀景改造項(xiàng)目地塊環(huán) 境，將不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地塊進(jìn)行宜度改 造，變成景區(qū)資源的一部分，用大效果的農(nóng) 業(yè)景觀作為區(qū)域背景，成為都市人們短期休 閑游樂(lè)的景點(diǎn)。 發(fā)展設(shè)想 開(kāi)發(fā)概念設(shè)想 本資料來(lái)自 63 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 本資料來(lái)自 64 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略建議 整體規(guī)劃，分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 由于項(xiàng)目體量過(guò)大，總體開(kāi)發(fā)將面臨較大的資金壓力，建議在 路網(wǎng)和公共性旅游資源及配套初步完善的情況下，先期啟動(dòng)商 業(yè)部分招商及并對(duì)較為成熟地塊，易操作的地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，快 速回籠資金，投入下期開(kāi)發(fā)。 長(zhǎng)三角近年鄉(xiāng)村旅游發(fā)展迅速，以烏鎮(zhèn)、周莊等江南水鄉(xiāng)為代表的鄉(xiāng)村旅游目的地已逐步形成具有區(qū)域特征的休閑旅游景觀帶，吸引國(guó)內(nèi)外游客觀光度假。 旅游地產(chǎn) 本資料來(lái)自 44 旅游地產(chǎn)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)途徑 ? 賣(mài)景 ? 賣(mài)地 ? 賣(mài)房 旅游地產(chǎn) 本資料來(lái)自 45 適宜的城郊旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 ? 旅游度假 +經(jīng)營(yíng)型物業(yè) +投資型物業(yè) 以核心旅游資源為依托，如自然景觀、溫泉、海濱、避暑環(huán)境等，以第二居所和異地度假為主要需求，形成經(jīng)營(yíng)型物業(yè)（如酒店、商業(yè)中心等）和投資型物業(yè)（如公寓、別墅、休閑社區(qū)等）開(kāi)發(fā)，以達(dá)到成旅游和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的雙重利潤(rùn)。 本資料來(lái)自 36 發(fā)展概念 項(xiàng)目發(fā)展概念 濱州 40萬(wàn)平米 城市第一居所 宜居大宅 發(fā)展概念： 新城市主義、宜居新主張 形象傳播： 本資料來(lái)自 37 發(fā)展概念 產(chǎn)品體系 多層洋房 獨(dú)棟、聯(lián)排 小高、高層豪宅 經(jīng)營(yíng)性會(huì)所、酒店 外向型社區(qū)特色商業(yè) 本資料來(lái)自 38 開(kāi)發(fā)啟動(dòng)戰(zhàn)略 本資料來(lái)自 39 環(huán)境配套先行： 與首期住宅同步建設(shè)以生活配套、商業(yè)配套為主的必要配套物業(yè)； 樣板示范 ： 開(kāi)盤(pán)前完成大型高尚會(huì)所、局部成熟園林、啟動(dòng)區(qū)豪華裝修樣板房的體驗(yàn)示范區(qū)建設(shè)； 產(chǎn)品創(chuàng)新 ： 基于本土生活習(xí)慣的室內(nèi)外空間打造，引入濱水住宅、坡地住宅等產(chǎn)品模式，強(qiáng)化入戶(hù)花園、戶(hù)內(nèi)花園、超寬景觀窗、挑空露臺(tái)、觀光電梯等產(chǎn)品概念，配置面積贈(zèng)送等產(chǎn)品附加價(jià)值等產(chǎn)品創(chuàng)新手段； 高舉高打： 以市場(chǎng)接受度高的產(chǎn)品先期試探和撬動(dòng)市場(chǎng)，以 差異化、高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品策略 快速進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)，并樹(shù)立高端的市場(chǎng)地位，建立項(xiàng)目品質(zhì)、價(jià)格的標(biāo)桿； 強(qiáng)勢(shì)推廣： 從項(xiàng)目品牌及生活方式、產(chǎn)品品質(zhì)入手，自上而下，自外而內(nèi)地建立項(xiàng)目的市場(chǎng)絕對(duì)話(huà)語(yǔ)霸權(quán)。 ? 偏外向型的社區(qū)商業(yè)面積和住宅面積之比在 2%5%之間 ，這一類(lèi)別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴(lài)于本社區(qū)居民的需求，不追求商業(yè)體量，否則市場(chǎng)難以消化。 ? 地塊 2臨位于渤海十六路，臨近黃河二路，且周邊已有至尊門(mén)第等住宅小區(qū)，人氣較旺，有一定的商業(yè)價(jià)值。 商業(yè)概況 本資料來(lái)自 21 商業(yè)開(kāi)發(fā)條件