【導讀】都能“居者有其屋”。從供應方面調(diào)整房地產(chǎn)市場，不再任憑發(fā)展商為?建房，謀取高額利潤，而是。者合理消費，使中低收入者和最低收入者都能?府不再可能為了局部或眼前利益而實施逆向調(diào)節(jié)，?就是最好的說明。受到抑制，部分買。家暫時退至租賃市場或撤離市場以?銷售周期明顯拉長。與此同時，由于賣方市場，尤其是三級市場的供應方對?利潤空間的心理預期還較高，加之全額征收營業(yè)稅的規(guī)定、政策天平的傾斜等，都使到目前的房價不存在下降的可能。后，市場明顯出現(xiàn)觀望，根據(jù)國土局數(shù)據(jù)，市場可售套數(shù)在新政公布。的第二周達至高點后回落。，目前市場上的供應量已回復至新政前的。分析各區(qū)供應量特點，自4月底央行調(diào)高貸款利率、實施?后，市場成交應聲下滑,在新政后的第二周，成。了將近五成,成交面積下降六成有多。來到新政后的第4周，全市新增供應的銷售率僅為44%，細觀各區(qū)的情況，

　　

【正文】 ％）的客戶對這個市場還是充滿信心的，尤其是投資客， 82%的比例看好該部分物業(yè)未來的發(fā)展。 下跌 平穩(wěn) 上漲 不確定二級市場誠意客戶 二級市場豪宅客戶 二級市場成交客戶 三級市場業(yè)主 綜合 不同類型客戶對1 4 4 平米以上物業(yè)價格走勢的看法（％）50 市場消費信心之面積需求（新政前） 從數(shù)據(jù)可以看出，新政前客戶整體對 90平米以下小戶型的需求比例僅為 ％，與新政規(guī)定的 70％有一定的差距。對 90144平米的需求為 50%,其中 90－ 120平米的需求達到了 ％。 意向客戶新政出臺前預購物業(yè)面積（％）1 2 1 －1 4 4 平米9 0 －1 2 0 平米9 0 平米以下 3 7 . 01 4 4 平米以上51 市場消費信心之面積需求（新政后） 新政后，客戶對物業(yè)面積的需求變化不大，每個面積段都有 9成以上的客戶堅持自己新政前選擇。但值得我們注意的是，在原先選擇 90144這一面積區(qū)間的客戶中，有 ％的可能會轉(zhuǎn)向選擇 90平米以下的小戶型，這一定程度上與目前市場的供應結(jié)構(gòu)有關(guān)系。 新政前新政后 90 平米以下 90 － 144 平米 144 平米以上 90 平米以下 90 － 144 平米 144 平米以上新政前后客戶購房面積變化 （％）52 市場消費信心之面積需求（新政后） 對于新政后仍堅持選擇 90平米以上大戶型的客戶，面對未來大戶型供應量的減少，仍有 %的客戶表示不會考慮二手物業(yè)，究其原因，主要是因為目前大戶型的二手房價已經(jīng)較高，且目前二級市場上大戶型的供應還比較充足。 意向客戶對二手大戶型物業(yè)的接受度（％）不確定 不會 會 意向客戶不轉(zhuǎn)投二手物業(yè)的原因（％） 一手房價可以接受其他大戶型供應充足，沒必要買二手物業(yè)二手物業(yè)價格偏高53 意向客戶對小戶型打通成大戶型的接受度（％）看了才知道不會考慮會考慮 豪宅客戶對小戶型打通成大戶型的接受度（％）會考慮 不會考慮看了才知道市場消費信心之變通戶型接受度（新政后） 二級市場意向客戶對由多套小戶型打通之后的大戶型接受率不高，僅為 ％，且有超過一半的客戶明確表示了不會考慮購買。 這個數(shù)據(jù)明顯不同于我們的預期，究其原因有可能是受實用性所影響，今后如何解決客戶對變通戶型的疑慮和排斥是關(guān)鍵。 其中豪宅客戶對由多套小戶型打通之后的大戶型接受率相對較高，明確表示不會考慮的客戶也只占到了 ％。但絕大多數(shù)（ ％）的豪宅客戶依然存有疑慮。 54 市場消費信心之多套物業(yè)提高首付接受度（新政后） 在接受了變通戶型的客戶中，對于銀行對購買多套物業(yè)者提高首付比例，仍然表示還會購買的占 ％，表示可能或肯定不會考慮的客戶占到了 ％。至于對變通戶型接受率較高的豪宅客戶也不例外，可能或肯定不會考慮的客戶也接近 6成。 綜合以上兩點可以看出，由多套小戶型打通的大戶型，并沒有我們想象當中的那么受客戶接受。再加上政府對變通戶型的進一步打擊，客戶的接受率可能不會超過 10％。這樣一來，我們面對小戶型占市場主流的規(guī)定，就不能那么樂觀了。如何設(shè)計比較合理的變通戶型，如何消除客戶對變通戶型的顧慮，將是我們的當務之急。 意向客戶對銀行提高多次置業(yè)門檻的接受度（％）肯定不會考慮17%可能不會考慮50%還會考慮33%豪宅客戶對銀行提高多次置業(yè)門檻的接受度（％）還會考慮 4 2 . 9可能不會考慮肯定不會考慮55 市場消費信心之入市時機（意向客戶） 二級市場意向客戶入市的時間基本都在 1年以內(nèi)，其中 6－ 12個月的占 ％。這說明客戶心理的新政過渡期，大約就在 1年左右。 而豪宅客戶基本選擇在 1－ 6個月以內(nèi)入市（ ％），他們的觀望期相對較短，也不會有超過 2年的長期等待。 意向客戶新政后的入市時間（％）3 －6 個月 2 7 . 61 －3 個月 2 0 . 71 個月以內(nèi) 3 . 46 －1 2 個月2 年以后 2 . 51 －2 年 1 6 . 7豪宅客戶新政后的入市時間（％）1 －2 年 1 1 . 52 年以后 0 . 06 －1 2 個月1 個月以內(nèi) 0 . 01 －3 個月 3 0 . 83 －6 個月 3 4 . 656 投資客新政后再次入市的時間（％）3－6個月 1－3個月 1個月以內(nèi) 6－12個月 2年以后 1－2年 投資客新政后是否再次置業(yè)/投資（％）會 不會 不確定 市場消費信心之入市時機（投資客） —— 投資客 不過，決定再次入市的業(yè)主們，選擇的入市時間相對稍晚一些，有 ％的業(yè)主懸在在 1－ 2年以后再次入市。信心歸信心，面對投資風險，業(yè)主們也采取了相對保守的觀望態(tài)度。 很明顯，雖然新政想借打擊投資者達到抑制房價過快增長的目的，但投資客對市場仍看好，高達 ％的投資客表示新政過后還會繼續(xù)投資房地產(chǎn)市場；明確表示不會再投資房地產(chǎn)市場的只有 ％。 57 投資客新政后再次置業(yè)/投資的物業(yè)類型（％） 商業(yè)物業(yè)寫字樓9 0 平米以下住宅豪宅/ 別墅9 0 －1 4 4 平米住宅市場消費信心之入市選擇（投資客） 對于投資客而言，其再次入市選擇的物業(yè)類型主要還是住宅物業(yè)， 90144平米的大戶型住宅物業(yè)及豪宅 /別墅物業(yè)仍為入市首選 ,其各自的比例分別為 35%和 30%.為主。 58 167。 59 后市發(fā)展需注意的幾個問題 新政后的市場觀望期或會超過 3個月，現(xiàn)時市場銷售周期已明顯拉長，新開售物業(yè)的銷售周期基本已回復至上一輪宏觀調(diào)前的水平 ,過往的開盤即售罄的 ? 搶房潮 ? 短期內(nèi)也不會再復現(xiàn)。 ? 90平米以下的供應占 70%”的政策確實對市場起到一定的作用，部分因受目前供應結(jié)構(gòu)影響而選擇 90144平米，尤其是 90120平米的客戶在新政后有可能轉(zhuǎn)向 90平米以下的物業(yè)市場。在目前市場大戶型供應比較充足的情況下， 90144平米的大戶型在一定程度上或?qū)⒊霈F(xiàn)滯銷的現(xiàn)象。 對于未來 90平米以下小戶型、 90144平米大戶型，及 144平米以上非普通住宅的房價走勢 ,在明確表示意見消費者中，其態(tài)度大致可分別歸結(jié)為悲觀、穩(wěn)定、以及相對樂觀 ,但對后市表示不明確的消費者還是占了大多數(shù) ,而這部分極易受到市場所左右。而目前雖然房價尚算穩(wěn)定，但如果成交量萎靡現(xiàn)象持續(xù)，后市下跌的可能性極大。尤其是這次調(diào)控的主要打擊對象是投資客和投機者，而目前個別區(qū)域由于前期過度炒作，泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，豪宅市場投資客集中，極易受到?jīng)_擊。 至于想在未來小戶型的海量中突破的變通戶型做法，即由多套小戶型打通成大戶型，并沒有我們想象當中的那么受客戶接受。而且現(xiàn)時政府也擬出臺相關(guān)政策來限制變通戶型 ? 這種上有政策、下有對策 ? 的解決方式，故而發(fā)展商想未來的發(fā)展中有所突破，還需費思量。 60 后市發(fā)展需注意的幾個問題 此次調(diào)控并非中央的終極調(diào)控，對于調(diào)控不到位的部分及調(diào)控成效不顯著，或地方政府執(zhí)行不堅決的地區(qū)和城市，不排除有進一步行動的可能。 首先豪宅具有一定的價格指向與標桿作用，其價格將對整個市場價格產(chǎn)生重大影響，顯而易見，政府并不愿看到豪宅價格帶動普通商品住宅價格快速上漲，而從細則來看，政策天平明顯傾向于高端物業(yè)，若然未來高端物業(yè)市場借機而 ? 逆市而行 ? ，恐怕還有更嚴厲的政策出臺。 其次，由于房地產(chǎn)行業(yè)對銀行系統(tǒng)的依賴過重，加之根據(jù)中國政府與 WTO簽署的協(xié)議，中國人民幣業(yè)務將在 2020年底向全球銀行全面開放，中央政府極有可能會采取更深一步的金融政策。 61 THE END