余杭、蕭山、富陽、臨安四地房產(chǎn)之比較分析報(bào)告房市分析-資料下載頁
2025-06-06 19:28本頁面
【導(dǎo)讀】區(qū)的消費(fèi)者所熟悉。這四地都屬于杭州周邊區(qū)域，從大杭州都市圈的角度講，都和主城區(qū)關(guān)。系密切，但它們?cè)谧约旱姆康禺a(chǎn)開發(fā)方面都各有特點(diǎn)。蕭山房產(chǎn)從總體上講有兩個(gè)特點(diǎn)：一是房?jī)r(jià)升得最早，也升得最高。目前在蕭山城區(qū)內(nèi)，南板塊與主城區(qū)板塊相拼接的關(guān)系。許多區(qū)域是漸漸在并入、融入杭州。是被杭州房產(chǎn)同化，而蕭山房產(chǎn)是江南味，是它自身的發(fā)展、成長(zhǎng)所流露出來的。富陽房產(chǎn)是緊跟余杭、蕭山之后，最有條件成為與杭州同城、同市場(chǎng)的區(qū)域房產(chǎn)。景房的價(jià)格也不低，目前已升到每平方米4000多元。臨安等地不具備的。山的高速公路和地鐵線的規(guī)劃，臨安的高檔住宅，如別墅則完全可以納入統(tǒng)一的杭州市場(chǎng),的持續(xù)高速上漲和供應(yīng)格局的郊區(qū)化轉(zhuǎn)移。高位運(yùn)行，到郊區(qū)置業(yè)已經(jīng)成為杭州購(gòu)房者的重要選擇。州主城的特殊地理優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必成為今后杭州樓市的主流供應(yīng)板塊。后形成高峰，占據(jù)杭州房產(chǎn)供應(yīng)的半壁以上江山。的聯(lián)系將日益緊密，并最終成為最為主力的房產(chǎn)供應(yīng)板塊。
【正文】 ——戶型上必須創(chuàng)新，大膽引入國(guó)外居室模式，每一種面積的戶型均不能與現(xiàn)有戶型完全一樣，必須加入新套路。 如果能實(shí)現(xiàn)上述構(gòu)想，就 有可能改變目前還不太熱的青山湖居家理念。 五、什么樣的價(jià)位 根據(jù)調(diào)查：目前臨安別墅市場(chǎng)價(jià)格在 3300元 /㎡左右徘徊，青山湖別墅定價(jià)可參照整個(gè)臨安市場(chǎng)，同時(shí)也應(yīng)注意杭州別墅市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)。杭州別墅市場(chǎng)的供應(yīng)來源主要有之江度假區(qū)、富陽銀湖開發(fā)區(qū)、未來世界周圍和留下一帶，目前杭州市場(chǎng)別墅均價(jià)指數(shù)已達(dá) 5000元 /㎡，未來還有可能走高。從發(fā)展趨勢(shì)上看，我們認(rèn)為臨安別墅尤其是青山湖別墅價(jià)格仍有上揚(yáng)空間，但近二三年內(nèi)增幅不是很大，將呈現(xiàn) “穩(wěn)定、小幅持續(xù) ”的特征。 因此，我們認(rèn)為： 3500元 /㎡的均價(jià)的單價(jià)較為容易被接受，總價(jià)在 160萬左右比較合理。 六、什么樣的配套 調(diào)查中顯示：大環(huán)境 ——選擇次序?yàn)榻煌ā⑨t(yī)療、日常生活服務(wù)； 內(nèi)環(huán)境 ——選擇次序?yàn)榘踩⑿l(wèi)星電視、會(huì)館； 毫無疑問，交通是一個(gè)很重要的瓶頸。國(guó)外購(gòu)買郊區(qū)別墅者選址在行車車程二個(gè)小時(shí)以上者很多，主要原因是交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，平面的、垂直的都非常完善。盡管現(xiàn)在購(gòu)買別墅者必備私家車，但是路況和交通狀況不容忽視，這一點(diǎn)單一開發(fā)商是無能為力的。在高架成為現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上，還要考慮家人的出行方便，屆時(shí)小區(qū)可承諾專線 貴賓巴士，醫(yī)療和日常生活服務(wù)除園區(qū)內(nèi)解決以外，更重要的是要聯(lián)合開發(fā)商向開發(fā)區(qū)提出呼吁。直接影響規(guī)劃設(shè)計(jì)的是別墅區(qū)園內(nèi)配套。我們建議： ——?jiǎng)e墅區(qū)內(nèi)進(jìn)行內(nèi)商業(yè)景觀設(shè)計(jì)，售樓時(shí)可按最需要的商業(yè)門類定向招商，就能解決日常生活購(gòu)物需要； ——配高檔 “智能安保系統(tǒng) ”，人防技防相結(jié)合，全面保證家居安全。 ——配衛(wèi)星電視、高檔會(huì)館、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、管道凈水、醫(yī)療診所、綜合布線等。 ——做貫穿全園的水系景觀。 七、青山湖別墅項(xiàng)目投資概算 青山湖別墅項(xiàng)目在啟動(dòng)以前， 必須進(jìn)行投入產(chǎn)出的分析。投資概算能幫助投資者把握項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上和管理上的整體運(yùn)作水平，評(píng)估出物業(yè)的總體盈利標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值取向，以便調(diào)整和指導(dǎo)物業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)中的運(yùn)籌尺度，為科學(xué)決策提供依據(jù)。 青山湖別墅項(xiàng)目總占地約 1450畝，園內(nèi)植被豐富，湖泊縱橫。 總體量為 1450畝，初步規(guī)劃思路為平均 2畝造 1幢，共 725幢，若容積率為 ，則每幢平均建筑面積為 267 平方。采用 “2+1”方式（地上兩層、地下一層）把車庫、洗衣房放置半地下室不占容積率。這樣每層 ，地下室算 50%，實(shí)際可售面 積為： 方。以平均每平方 3300元計(jì)，為 110萬一幢。按 ，二層建筑，建筑密度為 ，除去道路、公建、公共花園等占地 35%，還有 55%的草坪可售，即每戶 畝（約 1333 平方）中有 734 平方的草坪可售，草坪每平米售 800元，即 58 萬。這樣每幢別墅總售價(jià) 168萬元。 按以上概算， 1450畝地的別墅園總銷售額在 。下面以每畝地價(jià) 20萬元（以目前市場(chǎng)價(jià)推算）進(jìn)行投資概算： （ 1）土地總投資： 145020萬 =29000萬 （ 2）建筑工程投 資： 193430= （ 3）道路、公建、公共花園： 35%1450667150元 /㎡ =5077萬 （ 4）草坪： 55%1450667100元 /㎡ =5319萬 （ 5）水電、管道煤氣預(yù)埋等：約 2500萬 （ 6）配套工程：約 6000萬 （ 7）設(shè)計(jì)費(fèi)（建筑、景觀兩大類）約 1500萬 （ 8）弱電工程費(fèi)：約 1000萬 （ 9）不可預(yù)見費(fèi)：（上述 8項(xiàng)總和的 5%）： 3300萬 （ 10）財(cái)務(wù)費(fèi)用：（按借貸 2個(gè)億， 3年， 6%計(jì)）： 3600萬 （ 11）管理費(fèi)用：（銷售收入 %）： 5481萬 （ 12）營(yíng)銷費(fèi)用：（銷售收入 %）： 1827萬 （ 13）營(yíng)業(yè)稅金及附加：（銷售收入 %）： 6784萬 利潤(rùn)估算： 總投入成本： 總銷售收入： 銷售利潤(rùn)（稅前）約
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