余杭、蕭山、富陽、臨安四地房產之比較分析報告房市分析-資料下載頁
2025-06-06 19:28本頁面
【導讀】區(qū)的消費者所熟悉。這四地都屬于杭州周邊區(qū)域，從大杭州都市圈的角度講，都和主城區(qū)關。系密切，但它們在自己的房地產開發(fā)方面都各有特點。蕭山房產從總體上講有兩個特點：一是房價升得最早，也升得最高。目前在蕭山城區(qū)內，南板塊與主城區(qū)板塊相拼接的關系。許多區(qū)域是漸漸在并入、融入杭州。是被杭州房產同化，而蕭山房產是江南味，是它自身的發(fā)展、成長所流露出來的。富陽房產是緊跟余杭、蕭山之后，最有條件成為與杭州同城、同市場的區(qū)域房產。景房的價格也不低，目前已升到每平方米4000多元。臨安等地不具備的。山的高速公路和地鐵線的規(guī)劃，臨安的高檔住宅，如別墅則完全可以納入統(tǒng)一的杭州市場,的持續(xù)高速上漲和供應格局的郊區(qū)化轉移。高位運行，到郊區(qū)置業(yè)已經成為杭州購房者的重要選擇。州主城的特殊地理優(yōu)勢，勢必成為今后杭州樓市的主流供應板塊。后形成高峰，占據杭州房產供應的半壁以上江山。的聯(lián)系將日益緊密，并最終成為最為主力的房產供應板塊。
【正文】 ——戶型上必須創(chuàng)新，大膽引入國外居室模式，每一種面積的戶型均不能與現(xiàn)有戶型完全一樣，必須加入新套路。 如果能實現(xiàn)上述構想，就 有可能改變目前還不太熱的青山湖居家理念。 五、什么樣的價位 根據調查：目前臨安別墅市場價格在 3300元 /㎡左右徘徊，青山湖別墅定價可參照整個臨安市場，同時也應注意杭州別墅市場價格的走勢。杭州別墅市場的供應來源主要有之江度假區(qū)、富陽銀湖開發(fā)區(qū)、未來世界周圍和留下一帶，目前杭州市場別墅均價指數(shù)已達 5000元 /㎡，未來還有可能走高。從發(fā)展趨勢上看，我們認為臨安別墅尤其是青山湖別墅價格仍有上揚空間，但近二三年內增幅不是很大，將呈現(xiàn) “穩(wěn)定、小幅持續(xù) ”的特征。 因此，我們認為： 3500元 /㎡的均價的單價較為容易被接受，總價在 160萬左右比較合理。 六、什么樣的配套 調查中顯示：大環(huán)境 ——選擇次序為交通、醫(yī)療、日常生活服務； 內環(huán)境 ——選擇次序為安全、衛(wèi)星電視、會館； 毫無疑問，交通是一個很重要的瓶頸。國外購買郊區(qū)別墅者選址在行車車程二個小時以上者很多，主要原因是交通網絡發(fā)達，平面的、垂直的都非常完善。盡管現(xiàn)在購買別墅者必備私家車，但是路況和交通狀況不容忽視，這一點單一開發(fā)商是無能為力的。在高架成為現(xiàn)實的基礎上，還要考慮家人的出行方便，屆時小區(qū)可承諾專線 貴賓巴士，醫(yī)療和日常生活服務除園區(qū)內解決以外，更重要的是要聯(lián)合開發(fā)商向開發(fā)區(qū)提出呼吁。直接影響規(guī)劃設計的是別墅區(qū)園內配套。我們建議： ——別墅區(qū)內進行內商業(yè)景觀設計，售樓時可按最需要的商業(yè)門類定向招商，就能解決日常生活購物需要； ——配高檔 “智能安保系統(tǒng) ”，人防技防相結合，全面保證家居安全。 ——配衛(wèi)星電視、高檔會館、游泳池、網球場、管道凈水、醫(yī)療診所、綜合布線等。 ——做貫穿全園的水系景觀。 七、青山湖別墅項目投資概算 青山湖別墅項目在啟動以前， 必須進行投入產出的分析。投資概算能幫助投資者把握項目在經濟上和管理上的整體運作水平，評估出物業(yè)的總體盈利標準和價值取向，以便調整和指導物業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)中的運籌尺度，為科學決策提供依據。 青山湖別墅項目總占地約 1450畝，園內植被豐富，湖泊縱橫。 總體量為 1450畝，初步規(guī)劃思路為平均 2畝造 1幢，共 725幢，若容積率為 ，則每幢平均建筑面積為 267 平方。采用 “2+1”方式（地上兩層、地下一層）把車庫、洗衣房放置半地下室不占容積率。這樣每層 ，地下室算 50%，實際可售面 積為： 方。以平均每平方 3300元計，為 110萬一幢。按 ，二層建筑，建筑密度為 ，除去道路、公建、公共花園等占地 35%，還有 55%的草坪可售，即每戶 畝（約 1333 平方）中有 734 平方的草坪可售，草坪每平米售 800元，即 58 萬。這樣每幢別墅總售價 168萬元。 按以上概算， 1450畝地的別墅園總銷售額在 。下面以每畝地價 20萬元（以目前市場價推算）進行投資概算： （ 1）土地總投資： 145020萬 =29000萬 （ 2）建筑工程投 資： 193430= （ 3）道路、公建、公共花園： 35%1450667150元 /㎡ =5077萬 （ 4）草坪： 55%1450667100元 /㎡ =5319萬 （ 5）水電、管道煤氣預埋等：約 2500萬 （ 6）配套工程：約 6000萬 （ 7）設計費（建筑、景觀兩大類）約 1500萬 （ 8）弱電工程費：約 1000萬 （ 9）不可預見費：（上述 8項總和的 5%）： 3300萬 （ 10）財務費用：（按借貸 2個億， 3年， 6%計）： 3600萬 （ 11）管理費用：（銷售收入 %）： 5481萬 （ 12）營銷費用：（銷售收入 %）： 1827萬 （ 13）營業(yè)稅金及附加：（銷售收入 %）： 6784萬 利潤估算： 總投入成本： 總銷售收入： 銷售利潤（稅前）約
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