世聯(lián)_合肥綠色港灣別墅項目一期價格策略報告_89ppt-資料下載頁
2025-02-18 07:18本頁面
【正文】 1382 1023161 1045546 43 F E D C B A5504 6235 5516 5518 5507 5283 4944 1231314 1492839 1191852 1187163 1195639 1138112 1182279 方案 2：聯(lián)排均價 5808價格合成42 D C B A5838 6135 5489 5436 6293 1273560 1329992 1177004 1210152 1377093 報告思路報告思路定 價 背 景 項目概況市場現(xiàn)狀市場比準(zhǔn)均價的確定價格策略及價格表結(jié)構(gòu)生成價格表驗證客戶分析實收價格表確定對外價格表生成推售策略方案 1價格表驗證：雙拼單總價敏感性驗證 雙拼單價敏感點位于 7500，總價敏感性點位于 200萬單價 總價〈 6300 0 0 〈 165萬〈 6500 0 0 〈 170萬〈 6700 0 0 〈 180萬〈 6900 1 3 〈 190萬〈 7100 1 6 〈 200萬7300 5 1 〈 210萬7500 2 1 〈 220萬7700 1 4 〈 230萬7900 0 1 〈 240萬8100 1 0 〈 250萬8300 4 0 〈 260萬8500 1 0 〈 270萬8700 0 0 〈 280萬合計 16 16 合計５０ %單位位于總價敏感點下６８ %單位位于單價敏感點下聯(lián)排單價敏感點位于 6500，總價敏感性點位于 140萬單價 總價〈 5100 2 2 〈 110萬〈 5300 1 1 〈 115萬〈 5500 2 2 〈 120萬5700 3 6 〈 125萬5900 4 1 〈 130萬6100 0 1 〈 135萬6300 3 6 〈 140萬6500 4 3 〈 145萬6700 4 3 〈 150萬6900 3 1 〈 155萬7100 1 0 〈 160萬7300 1 1 〈 165萬7500 1 1 〈 170萬7600 1 2 〈 175萬合計 30 30 合計方案 1價格表驗證：聯(lián)排單總價敏感性驗證63%單位位于單價敏感點下５６ %單位位于總價敏感點下雙拼單價敏感點位于 7500，總價敏感性點位于 200萬方案 2價格表驗證：雙拼單總價敏感性驗證單價 總價〈 6300 0 0 〈 165萬〈 6500 0 0 〈 170萬〈 6700 1 2 〈 180萬〈 6900 1 4 〈 190萬〈 7100 6 4 〈 200萬7300 1 0 〈 210萬7500 1 4 〈 220萬7700 0 2 〈 230萬7900 1 0 〈 240萬8100 4 0 〈 250萬8300 1 0 〈 260萬8500 0 0 〈 270萬8700 0 0 〈 280萬合計 16 16 合計７５ %單位位于總價敏感點下７５ %單位位于單價敏感點下方案 2價格表驗證：聯(lián)排單總價敏感性驗證 聯(lián)排單價敏感點位于 6500，總價敏感性點位于 140萬８６ %單位位于單價敏感點下８３ %單位位于總價敏感點下單價 總價〈 5100 3 3 〈 110萬〈 5300 2 2 〈 115萬〈 5500 3 6 〈 120萬5700 4 1 〈 125萬5900 0 0 〈 130萬6100 3 6 〈 135萬6300 4 3 〈 140萬6500 4 2 〈 145萬6700 3 3 〈 150萬6900 1 0 〈 155萬7100 2 1 〈 160萬7300 0 0 〈 165萬7500 0 3 〈 170萬7600 1 0 〈 175萬合計 30 30 合計綜合多種價格檢驗手段，方案 1在價值挖掘上優(yōu)于方案 2216。豪華雙拼均價： ９６０７元 /㎡216。普通雙拼均價： 7５０９元 /㎡216。聯(lián)排產(chǎn)品均價： ６１１０元 /㎡216。 其中聯(lián)排邊套均價： ６３２５元 /㎡216。 其中聯(lián)排中間套均價： ５９６１元 /㎡價格方案建議建議采用價格方案 1單價、總價分布216。聯(lián)排產(chǎn)品單總價拉開區(qū)間，雙拼產(chǎn)品價格區(qū)間縮小差異216。明星產(chǎn)品樹立價值標(biāo)桿。各產(chǎn)品之間價格來開層次，體現(xiàn)不同產(chǎn)品價值 .３００萬豪華雙拼２１０萬以上雙拼１９０ ~２１０萬雙拼１４０ ~１６０萬聯(lián)排１２０ ~１４０萬聯(lián)排 元一水果墅 380~390平米獨棟別墅 總價 296~304萬 新華學(xué)府春天 230平米疊加樓下 總價 235萬 維也納森林別墅二手 256平米別墅 總價 210萬御景山莊 220平米聯(lián)排，總價 145萬大溪地 260平米疊加別墅，總價 170萬 大溪地 200平米疊加別墅，總價 130萬市場在售產(chǎn)品對比驗證 對比不同的市場細(xì)分，本項目產(chǎn)品線在各總價區(qū)間內(nèi)都處于均質(zhì)競爭或具有一定差異化競爭優(yōu)勢。 一居所豪華雙拼 . 二居所度假型獨棟別墅 一居所雙拼 社區(qū)疊加城市別墅 均質(zhì)競爭，花園面積大 均質(zhì)競爭，贈送面積多 純別墅聯(lián)排 合社區(qū)疊加本項目 vs維也納森林花園 —— 點對點分析 1： 雙拼位置戶型面積 268平方米，贈送地下室 111平米，花園面積 221平米，花園 6070平米，無地下室單價 7165 元 /平米 6944元 /平方米（ 9月成交價）總價 1926495 元 1882023元評價 本項目 12A單位對比無外部資源的城市別墅維也納森林小區(qū) C—29 戶型，價格水平高 200，但附贈送面積明顯多于對比項目，產(chǎn)品優(yōu)勢明顯。12A C—29本項目 vs御景山莊 —— 點對點分析 2 ： 聯(lián)排產(chǎn)品位置戶型面積 239平米 ,花園 212平米 ,地下室 112平米 236平方米，無花園，地下室僅供停車單價 6124 元 /平方米 6500元 /平米總價 1464376 元 1534000元評價 本項目 43A對比風(fēng)景區(qū)別墅御景山莊邊套 2901單位，價格水平有優(yōu)勢，對手無花園，產(chǎn)品附加值較低，客廳采光、主臥面積等舒適度優(yōu)于對手43A29101報告思路報告思路定 價 背 景 項目概況市場現(xiàn)狀市場比準(zhǔn)均價的確定價格策略及價格表結(jié)構(gòu)生成價格表驗證客戶分析實收價格表確定對外價格表生成推售策略雙拼價格表樓號 房號 單價 總價1 1A 9941 1B 9351 2 2B 9534 3 3A 7765 3B 7695 4 4A 7451 4B 7385 5 5A 7427 5B 7188 6 6A 7405 6B 7245 7 7A 7417 7B 7753 8 8A 7394 8B 7620 10 10A 7316 10B 7455 12 12A 7445 12B 8193 聯(lián)排價格表樓號 房號 單價 總價41 41A 5266 1141559 41B 5288 1133976 41C 5476 1219046 41D 6463 1414263 42 42A 6593 1442642 42B 5737 1276999 42C 5792 1242035 42D 6432 1394270 43 43A 5223 1248956 43B 5579 1202322 43C 5808 1260792 43D 5819 1251858 43E 5816 1256802 43F 6524 1562038 44 44A 5113 1108346 44B 5067 1086549 44C 4881 1086538 44D 6032 1319967 樓號 房號 單價 總價47 47A 6855 1495276 47B 6603 1406693 47C 6605 1405080 47D 6497 1445216 47E 6566 1402105 47F 7344 1592023 48 48A 7059 1688025 48B 6603 1422621 48C 6593 1431291 48D 6308 1357224 48E 6306 1362580 48F 6947 1663349 總套數(shù) 銷售預(yù)估 銷售率雙拼 19套 10套 70%聯(lián)排 30套 25套合計 49套 35套銷售預(yù)估根據(jù)客戶認(rèn)籌情況與銷售許可證到位時間最終確定開盤時間，需保障提前一周時間升級算價，引導(dǎo)客戶房號意向1） 3周（升級前終止），獲得認(rèn)籌客戶量和反饋數(shù)據(jù)以支撐價格決策；2）開盤前 7天升級 /算價，確認(rèn)選房順序號并引導(dǎo)客戶，準(zhǔn)確把握開盤成交數(shù)量。時間 安排 啟動眾客會會員辦理 2萬元辦理 VIP卡認(rèn)籌 10萬元鉆石卡升級，同時釋放總價 2%到 +3%的價格箱體，進(jìn)行預(yù)銷控房號引導(dǎo)搖號開盤動作 十一西班牙體驗之旅活動 項目品鑒會 /眾客會成立儀式1） 11月底臨時看房通道到位2） 11月 20日 VIP卡辦理截止3） 12月 7日或 12月 14日電話通知開盤時間與辦法， 10萬元鉆石卡升級，了解參考價格4) 10萬元鉆石卡升級，預(yù)銷控房號引導(dǎo)5) 11月 28日特刊預(yù)告即將開盤， ， ， 3次報廣預(yù)告開盤日期酒店開盤目標(biāo) 完成開業(yè)來客戶梳理，客戶收口 積累認(rèn)籌客戶 120組 實現(xiàn) 80%房源的預(yù)銷控引導(dǎo) 目標(biāo)開盤去化 70％以上附件：開盤前營銷動作鋪排匯報結(jié)束，謝謝聆聽
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