【正文】 塊退出市場(chǎng)，新興別墅起步的換代階段；n優(yōu)質(zhì)一居所別墅物業(yè)長(zhǎng)期稀缺，潛在需求被壓抑；n別墅市場(chǎng)自 07年下短期呈現(xiàn)價(jià)格突破走勢(shì)，一二手價(jià)格全面上升，但成交稀少；n項(xiàng)目 2023年主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為東南區(qū)域內(nèi)的玫瑰紳城、碧湖云溪，區(qū)域供應(yīng)潛力在20萬(wàn)方以上。疊加產(chǎn)品為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，但在本區(qū)域價(jià)格空間尚處于低位。雙拼產(chǎn)品尺度舒適，花園大，地下室與露臺(tái)贈(zèng)送面積多，是市場(chǎng)獨(dú)有產(chǎn)品；216。景觀(guān)中心綠地，枝狀景觀(guān)，最大化享受的水景資源216。產(chǎn)品純正西班牙風(fēng)格別墅241戶(hù)豪華雙拼、普通雙拼、聯(lián)排及疊拼別墅216。目 標(biāo)發(fā)展商目標(biāo) —— 在保證開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的前提下盡快提升整盤(pán)價(jià)值速度 價(jià)格 品牌報(bào)告思路報(bào)告思路定 價(jià) 背 景 項(xiàng)目概況市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)的確定價(jià)格策略及價(jià)格表結(jié)構(gòu)生成價(jià)格表驗(yàn)證客戶(hù)分析實(shí)收價(jià)格表確定對(duì)外價(jià)格表生成推售策略216。216。速度目標(biāo)：開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 35套，銷(xiāo)售率達(dá)到 70%（首推 49套）216。合肥綠色港灣一期價(jià)格報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)2023年 11月報(bào)告思路報(bào)告思路定 價(jià) 背 景 項(xiàng)目概況市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)的確定價(jià)格策略及價(jià)格表結(jié)構(gòu)生成價(jià)格表驗(yàn)證客戶(hù)分析實(shí)收價(jià)格表確定對(duì)外價(jià)格表生成推售策略216。我們對(duì)目標(biāo)的量化理解：216。價(jià)格方面：入市價(jià)格突破區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格天花板（雙拼 6500，聯(lián)排 5500） 熱銷(xiāo)形成后盡快推高價(jià)格。品牌目標(biāo)：在沉寂已久的合肥別墅市場(chǎng)形成轟動(dòng)性的歲末熱銷(xiāo)示范效應(yīng)，營(yíng)造口碑傳播。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地 165畝，容積率 ，建面 216。規(guī)劃島狀組團(tuán)規(guī)劃216。配套2023平米風(fēng)情商業(yè)街慶典廣場(chǎng)3000平米主題會(huì)所入口景觀(guān)廣場(chǎng)3000平米眾客會(huì)會(huì)所花徑景觀(guān)道游泳池中心島 景觀(guān)水系一期項(xiàng)目概況產(chǎn) 品 戶(hù) 型 面積區(qū)間 套 數(shù) 套數(shù)比 產(chǎn)品地位雙拼樓王 六室三廳四衛(wèi) 363 2 %明星產(chǎn)品豪華雙拼 別墅 六室三廳四衛(wèi) 306 14 %雙拼別墅 四室三廳四衛(wèi) 251280 54 %聯(lián)排別墅 四室三廳三衛(wèi) 208230 127 % 現(xiàn)金流產(chǎn)品疊加別墅 四室三廳三衛(wèi) 182189 44 % 嬰兒產(chǎn)品合計(jì) 241 100%216。聯(lián)排產(chǎn)品為目前市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 ，但 08年相對(duì)近城主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手玫瑰紳城競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)不明顯 ；216。雙拼明星產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，聯(lián)排產(chǎn)品擔(dān)負(fù)現(xiàn)金流貢獻(xiàn)，疊加產(chǎn)品市場(chǎng)潛力有待培養(yǎng)一期房源盤(pán)點(diǎn)雙拼組團(tuán)聯(lián)排組團(tuán)疊加組團(tuán)報(bào)告思路報(bào)告思路定 價(jià) 背 景 項(xiàng)目概況市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)的確定價(jià)格策略及價(jià)格表結(jié)構(gòu)生成價(jià)格表驗(yàn)證客戶(hù)分析實(shí)收價(jià)格表確定對(duì)外價(jià)格表生成推售策略合肥別墅市場(chǎng)正處于傳統(tǒng)城市別墅板塊退出市場(chǎng)，東南近郊別墅、度假型別墅板塊尚未成型的市場(chǎng)空白期大蜀山傳別墅區(qū)東南近郊別墅市場(chǎng)大勢(shì) 1—— 別墅市場(chǎng)板塊格局經(jīng)開(kāi)區(qū)別墅黃山路城市別墅大溪地新華學(xué)府春天維也納森林花園本案玫瑰紳城碧湖云溪政策緊縮下，合肥別墅市場(chǎng)長(zhǎng)期供應(yīng)稀少，需求被抑制，疊加與洋房等類(lèi)別墅成為主流產(chǎn)品，純別墅社區(qū)必然長(zhǎng)期稀缺市場(chǎng)大勢(shì) 2—— 別墅市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)2023年2023年 2023年一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度新華學(xué)府春天別墅灣疊加 /約 2萬(wàn)方玫瑰紳城聯(lián)排 /5萬(wàn)方一季度 二季度 三季度 四季度碧湖云溪疊加別墅 /10萬(wàn)方綠色港灣一期雙拼，聯(lián)排，疊加別墅 /6萬(wàn)方帝豪星港灣 聯(lián)排 /2萬(wàn)方元一水果墅獨(dú)立 /5萬(wàn)方碧湖云溪?jiǎng)e墅 /5萬(wàn)方阿奎利亞 /金色家園 /5萬(wàn)方大溪地疊加，聯(lián)排 /2萬(wàn)方2023年下價(jià)格呈現(xiàn)短期全面躍升態(tài)勢(shì)，傳統(tǒng)城市別墅現(xiàn)房尾盤(pán)整體沖擊 800010000高價(jià)區(qū)，中檔城市別墅價(jià)格集中 60008000，經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格平臺(tái)接近 5000別墅市場(chǎng)價(jià)格水平傳統(tǒng)城市別墅 經(jīng)濟(jì)型別墅 度假型別墅御景山莊100008000600050004000新華學(xué)府春天維也納森林花園帝豪星港灣大溪地 元一水果墅碧湖云溪（二手）雙拼 聯(lián)排 疊加圖例 獨(dú)棟新加坡花園城（二手）蜀山名筑（二手）維多利亞（二手）高端城市別墅集中于 800010000經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格平臺(tái)接近 5000中檔城市別墅價(jià)格集中 60008000別墅市場(chǎng)去化速度 傳統(tǒng)城市別墅現(xiàn)房尾盤(pán)采取高價(jià)自然去化策略，月均去化 45套；經(jīng)濟(jì)型別墅多小批次滾動(dòng)開(kāi)盤(pán)，批次去化 1020套別墅產(chǎn)品去化速度20151050 維也納森林花園 新華學(xué)府春天 百協(xié)大溪地 帝豪星港灣 元一水果墅項(xiàng)目 規(guī)模 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品類(lèi)型 價(jià)格 銷(xiāo)售狀況新華學(xué)府春天 2萬(wàn)平米 公寓社區(qū)內(nèi)小量高端產(chǎn)品疊加別墅 尾盤(pán)沖價(jià)，疊加樓下10000元 /平米，疊加樓上 6000元 /平米僅剩 6套房源， 1套疊加樓下， 5套疊加樓上維也納森林花園 18萬(wàn)平方米 純別墅高檔社區(qū)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加雙拼 7300元 /平米，疊加樓下 6400元 /平米，疊加樓上 5300元 /平米目前在售為三期，剩最后的 15套疊加別墅御景山莊 純別墅高檔社區(qū)聯(lián)排 6300元 /平米 最后 5套聯(lián)排百協(xié)大溪地 2萬(wàn)平米 公寓社區(qū)內(nèi)小量高端別墅產(chǎn)品疊加別墅 均價(jià) 6500元 /平米 剩余最后 7套疊加樓上帝豪星港灣 公寓社區(qū)內(nèi)小量高端別墅產(chǎn)品聯(lián)排、疊加聯(lián)排 4500~4800元 /平米20套聯(lián)排即將上市元一水果墅 5萬(wàn)平米 純別墅度假社區(qū)獨(dú)棟 7800元 /平米 最后 30套獨(dú)棟別墅上市，目前剩余 5套在售別墅項(xiàng)目掃描項(xiàng)目 規(guī)模 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品類(lèi)型 展示條件 入市時(shí)間 銷(xiāo)售狀況碧湖云溪10萬(wàn) 次高端產(chǎn)品 疊加 成熟社區(qū)內(nèi)的第二期，一期已交房07年下半年 一期售罄，二期未開(kāi)售玫瑰紳城5萬(wàn) 城市型別墅 聯(lián)排、疊加 預(yù)計(jì) 08年準(zhǔn)現(xiàn)房、展示條件充分后上市08年上半年 未開(kāi)售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)主要面對(duì)區(qū)域內(nèi)城市別墅競(jìng)爭(zhēng) ， 2023年?yáng)|南板塊別墅整盤(pán)供應(yīng)潛力 20萬(wàn)平米，直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地段截流優(yōu)勢(shì)明顯。市場(chǎng)結(jié)論n規(guī)劃領(lǐng)先，項(xiàng)目低密度高品質(zhì)純別墅社區(qū)與公園人居大配套規(guī)劃在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)首屈一指；n產(chǎn)品稀缺，雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)早期傳統(tǒng)別墅優(yōu)勢(shì)明顯，并在合肥市場(chǎng)同期沒(méi)有集中供應(yīng)；n區(qū)域陌生，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)區(qū)，文化氛圍與環(huán)境治安差，客戶(hù)區(qū)域價(jià)值認(rèn)同低；n展示滯后，客戶(hù)消費(fèi)信心大打折扣。30歲以上， 50歲以下，事業(yè)穩(wěn)健的中年為主（ 75%）216。以未來(lái)自住，兼顧資產(chǎn)保值增值為主他們?nèi)绾慰创G色港灣216。一居所別墅與經(jīng)濟(jì)型別墅的不同態(tài)度造成消費(fèi)者價(jià)格預(yù)期差異大216?！?你們的配套規(guī)劃很好，但完全不知道能不能實(shí)現(xiàn)，所以買(mǎi)你們的房子我們冒了很大的風(fēng)險(xiǎn) ” ；216?！?我的心理價(jià)位就在 180萬(wàn)吧，超過(guò) 180萬(wàn)我可以在二手市場(chǎng)買(mǎi)到蜀山那邊不錯(cuò)的別墅了 ” ；216。雙拼超過(guò) 7000我肯定不買(mǎi)，我就是做理財(cái)?shù)?，合?500萬(wàn)以上的客戶(hù)我都清楚，就那么些個(gè)人；216?？蛻?hù)分析總結(jié)216。客戶(hù)價(jià)格接受度還存在風(fēng)險(xiǎn)，需采取進(jìn)一步摸排引導(dǎo)動(dòng)作216。 市場(chǎng)比較法216。 專(zhuān)家打分法216。 客戶(hù)分析法2. 建議采用市場(chǎng)比較法和客戶(hù)分析法結(jié)合：216。216。3. 比較樓盤(pán)選擇原則：216。 物業(yè)類(lèi)型相似216。因此，216。鎖定基準(zhǔn)分為 1，綠色港灣每一項(xiàng)評(píng)分均為 1，其他項(xiàng)目與之比較后得分區(qū)間在 ~，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位數(shù)；216?？紤]本項(xiàng)目展示條件與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之間的差異，在市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)中加入展示條件調(diào)整系數(shù)；區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀(guān)綠色私秘性建筑品質(zhì)戶(hù)型設(shè)計(jì)花園面積比例 8% 10% 8% 11% 6% 11% 8% 8% 8% 12% 10% 眾安 3000畝超大盤(pán)規(guī)劃；216。純別墅社區(qū)；216。小鎮(zhèn)中心、星級(jí)酒店配套；劣勢(shì)：216。項(xiàng)目權(quán)重確定項(xiàng) 目 合 計(jì)維也納森林花園 40%蜀山名筑（二手） 20%元一高爾夫 40%鑒于本案入市將面臨全城性競(jìng)爭(zhēng)，而上述三個(gè)項(xiàng)目在客戶(hù)重疊程度、相對(duì)區(qū)域性、外部資源占有層次方面與本案均存在相似性，因此選取其為本案雙拼產(chǎn)品價(jià)格策略比準(zhǔn)項(xiàng)目！項(xiàng)目評(píng)分 維也納森林花園區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀(guān)綠色私秘性建筑品質(zhì)戶(hù)型設(shè)計(jì)花園面積得分比例8% 10% 8% 11% 6% 11% 8% 8% 8% 12% 10% 100%評(píng)分 1 優(yōu)勢(shì) :二環(huán)線(xiàn)區(qū)位優(yōu)勢(shì) ,適宜的城市一居所別墅 。 學(xué)府春天一起形成的大型居住區(qū)，配套相對(duì)完善；劣勢(shì)：戶(hù)型結(jié)構(gòu)合理 ,安排緊湊 。依托大蜀山優(yōu)質(zhì)的外部景觀(guān)資源；216。成熟的現(xiàn)房社區(qū)；劣勢(shì)：216。綠色港灣1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)確定項(xiàng)目名稱(chēng) 成交均價(jià) 折算比例 權(quán)重 展示條件調(diào)整系數(shù) 折算價(jià)格維也納森林花園7300元 /平米 40% 2834元 /平米蜀山名筑（二手）7500元 /平米