【正文】 價 5000 戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)等常規(guī)渠道 客戶主要來自于長豐縣，以及廬陽區(qū)和瑤海區(qū)外溢客戶 買房送 20g金條 碧水蘭庭 4800 戶外、短信、網(wǎng)絡(luò) 客戶主要是長豐縣和本地人，有少量廬陽區(qū)和瑤海區(qū)外溢客戶 一次性 9按揭 98折 市場研判 全國現(xiàn)象 競爭分析 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴(yán)格保密的。 主力戶型 主力戶型為 80104㎡ 小兩房、小三房。 市場研判 全國現(xiàn)象 競爭分析 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴(yán)格保密的。 銷量急降 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴(yán)格保密的。利用高品質(zhì)展示提升項(xiàng)目形象，利用產(chǎn)品優(yōu)勢發(fā)力，其他的劣勢，也就不重要了 …… PK m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴(yán)格保密的。 24 恒泰城品 建筑類別 住宅、公寓、商鋪、別墅 項(xiàng)目地址 長豐縣蒙城北路與金寧路交口往東 總占地 11萬㎡ 總建面 25萬㎡ 容積率 綠化率 % 物業(yè)類型 22棟高層， 3000㎡ 影院， 購物中心， 8000㎡ 美食樂園，5000㎡ 品牌店鋪 主力戶型 8 86㎡ 兩房 111㎡ 三房 銷售均價 4900 開盤時間 2023年 推售情況 前期剩余貨量不多，在售的主要 1 20，剩余貨量約 10萬方 競爭策略 恒泰北城成熟大盤，配套齊全，準(zhǔn)現(xiàn)房 北城成熟大盤阿奎利亞項(xiàng)目的四期，屬于長豐房產(chǎn)證，主力戶型為 81126㎡ ，本項(xiàng)目 主要競爭對手 市場研判 全國現(xiàn)象 競爭分析 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴(yán)格保密的。 26 與恒泰城品點(diǎn)對點(diǎn)分析 市場研判 全國現(xiàn)象 競爭分析 點(diǎn)對點(diǎn) 恒泰城品 都匯華郡 地段 本案以北 3公里 蒙城北路與汲橋路交叉口東北角 配套 影院、美食街、購物中心 社區(qū)底商 規(guī)模 25萬方 33萬方 價格 均價 4900元 /㎡ 未定 展示 展示效果較差 暫無展示，發(fā)揮空間大 戶型 戶型設(shè)計(jì)較差 戶型很好 學(xué)區(qū) 屯溪路中小學(xué) 南門小學(xué)、 45中 產(chǎn)證 長豐縣 合肥市 現(xiàn)場展示、合肥產(chǎn)證、學(xué)區(qū)、戶型優(yōu)勢將是 pk恒泰城品的有力武器 PK m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴(yán)格保密的。 28 碧水蘭庭 建筑類別 塔樓、高層、小高層 項(xiàng)目地址 蒙城北路與汲橋路交口東南角 總占地 ㎡ 總建面 21萬㎡ 容積率 綠化率 % 物業(yè)類型 4000㎡ 沿街底商， 15棟高層以及多層項(xiàng)目 主力戶型 89㎡ 一房， 97㎡ 兩房 123124㎡ 三房 銷售均價 4700 開盤時間 已售面積 14萬㎡（含集資房） 待售面積 7萬㎡ 推售情況 在售 1 13號樓，后期加推四棟住宅 競爭策略 低價路線，準(zhǔn)現(xiàn)房以及 45中分校重點(diǎn)學(xué)區(qū) 總建面 21萬方，其中 7棟為集資房性質(zhì)，主力戶型8997平米，均價 4700元 /㎡ 市場研判 全國現(xiàn)象 競爭分析 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴(yán)格保密的。 2023年住宅去化 6萬㎡ 競爭策略 借助力高品牌的優(yōu)勢，推廣的力度較大，多為剛需產(chǎn)品 近百萬方大盤項(xiàng)目，品牌開發(fā)商。 市場研判 全國現(xiàn)象 競爭分析 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴(yán)格保密的。國徽苑、鴻徽苑還有 11130平米左右三室房源在售 競爭策略 超級大盤，品牌開發(fā)商，低價策略，前期良好的客戶積累 520萬方超級大盤，北城片區(qū)價格洼地，品牌開發(fā)商。 31 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 力高共和城 北辰天都 潤地星城 恒盛皇家花園 恒泰城品 碧水蘭庭 住宅余量 20萬方，預(yù)計(jì)明年推售 10萬方；壩上街項(xiàng)目即將啟動，資金壓力大 還剩大約 10萬方貨量，明年年初推出公寓產(chǎn)品 總建面 30萬方，預(yù)計(jì)今年年底首次開盤，明年貨量充足 總建面 86萬方，目前還剩 40萬方，明年預(yù)計(jì)推售 8萬方 還剩 4棟住宅，大約 7萬方，明年 6月份交房 住宅還剩 12萬方左右，明年貨量充足 北城世紀(jì)城 已售 57萬方，預(yù)計(jì)明年銷售 120萬方，貨量充足 都匯華郡 預(yù)計(jì) 5月初首批開盤，貨量充足 2023年北城片區(qū)的推貨量將會非常的密集，全年的供貨量約有 200萬方（約 ）， 市場競爭將會更加的激烈，本項(xiàng)目全年銷售壓力巨大 市場研判 全國現(xiàn)象 競爭分析 本項(xiàng)目 2023年推售時間 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴(yán)格保密的。 3 競爭預(yù)判 —— 市場競爭激烈，價格貼身肉搏。 2023年極有可能將出現(xiàn)低價跑量項(xiàng)目，撬動整個板塊。 世聯(lián)認(rèn)為： 2023年隨著市區(qū)各樓盤迫于資金的壓力，而選擇價格跳水，北城新區(qū)作為合肥樓市價格洼地的效應(yīng)將減弱，板塊內(nèi)樓盤的表現(xiàn)將進(jìn)入個盤時代 市場研判 全國現(xiàn)象 結(jié)論 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴(yán)格保密的。 樓盤名稱 銷售周期 銷售套 數(shù) 銷售均價（元 /㎡ ） 主力戶型 融僑天駿 103 6600 85㎡ 、 101㎡ 萬城華府 108 5100 69㎡ 、 85㎡ 恒大城 281 毛坯 4200 精裝 5200 8794㎡ 吉瑞泰盛 156 5400 50㎡ 公寓 淮礦和平盛世 67 7700 89㎡ 萬科金色名郡 83 8400 89㎡ 、 92㎡ 34 市場研判 全國現(xiàn)象 機(jī)會點(diǎn) 通過 產(chǎn)品發(fā)力 ，極力渲染產(chǎn)品優(yōu)勢，超高性價比戶型 —— 明星樓盤，明星戶型 世聯(lián)監(jiān)測的合肥市近期銷量靠前的項(xiàng)目，存在一個共性，即在淡市中依然存在能穩(wěn)定去化的產(chǎn)品 —— 小戶型 機(jī)會點(diǎn) 2 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴(yán)格保密的。 調(diào)查項(xiàng)目周邊樓盤，了解其項(xiàng)目客戶來源以及構(gòu)成比例 長豐片區(qū)（世紀(jì)城、共和城、星城） 客戶基本上都是來自與長豐本地的客戶，市區(qū)外溢的客戶基本上沒有，畢竟我們的項(xiàng)目比較遠(yuǎn)。比例大概是長豐占 6成，老業(yè)主大概占 4成。 北城世紀(jì)城臵業(yè)顧問：劉宏燕 客戶分析 全國現(xiàn)象 區(qū)域客戶訪談 客戶都來自與長豐縣以及下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占到 8成多。客戶的購買能力也都比較弱， 100㎡ 以上的一些大戶型賣的不是很好。 力高共和城臵業(yè)顧問：李萌 北城世紀(jì)城開盤把長豐縣的客戶搶了不少，現(xiàn)在每周客戶的上門量都少的很，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目的客戶也都是來自與長豐本地，客戶的職業(yè)有農(nóng)民、小個體戶，購買的能力都有限，來看的也都是剛需中小戶型的產(chǎn)品，對品質(zhì)關(guān)注比較少，就看價格。 調(diào)查項(xiàng)目周邊樓盤，了解其項(xiàng)目客戶來源以及構(gòu)成比例 廬陽產(chǎn)業(yè)園（恒盛、碧水蘭庭） 我們項(xiàng)目是屬于合肥的房產(chǎn)證，所以有很多的市區(qū)外溢客戶來我們項(xiàng)目買房，大概占到一半左右；長豐進(jìn)城的客戶也占相當(dāng)大的一部分，也有一小部分是周邊的產(chǎn)業(yè)園的工人?？蛻舻穆殬I(yè)有很多，有普通的上班族、工人，也有一些公務(wù)員。客戶的構(gòu)成比例基本上是長豐進(jìn)城的占到 4成，市里面過來買的也差不多占到 4成，因?yàn)槲覀冃^(qū)是合肥的房產(chǎn)證，但是價格比恒盛皇家花園要便宜不少，有些實(shí)在沒有錢的市里面客戶就來我們項(xiàng)目購買，剩下的基本上都是周邊產(chǎn)業(yè)園的工人了。 碧水蘭庭臵業(yè)顧問：吳靜 客戶分析 全國現(xiàn)象 區(qū)域客戶訪談 本報告是嚴(yán)格保密的。 獲知途徑 —— 客戶獲知途徑以 外展點(diǎn) 、短信居多，另外 老客戶介紹 的也占到一定的分量 。 客戶分析 全國現(xiàn)象 區(qū)域客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 購房目的 —— 客戶購房的目的大部分為自住，基本上都是剛性需求，投資客戶只占到5%。 客戶分析 全國現(xiàn)象 區(qū)域客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶訪談分析：長豐板塊以鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶為主，部分市區(qū)外溢客戶；廬陽產(chǎn)業(yè)園板塊以進(jìn)城和地緣性客戶為主 長豐區(qū)域項(xiàng)目客戶 客戶分析 全國現(xiàn)象 區(qū)域客戶總結(jié) 代表樓盤：恒泰、力高共和城、潤地星城等 代表樓盤有恒盛皇家花園、碧水蘭庭 廬陽產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目客戶 客戶特點(diǎn)： ? 近 8成客戶為長豐本地客戶，另有部分市區(qū)外溢客戶和外地客戶 ? 客戶多為年輕人，購買戶型以 8090平米戶型為主，用于自住 客戶特點(diǎn)： ? 大部分是長豐進(jìn)城客戶，其次是地緣性客戶，有部分老城外溢客戶和外地客戶 ? 客戶多為 2535歲年輕人，購買產(chǎn)品以小戶型住宅為主 本報告是嚴(yán)格保密的。 43 目標(biāo)解讀 遠(yuǎn)期目標(biāo)： ? 打造成為合肥知名樓盤，樹立華昌企業(yè)品牌形象 ? 站穩(wěn)第一梯隊(duì)，穩(wěn)居廬陽產(chǎn)業(yè)園三甲，力爭銷冠 。 目標(biāo)量化 分解一：本案明年 4億的銷售額 ≈ 銷售 900套房，相當(dāng)于半年去化恒盛皇家花園 今年 9個月的銷量。 2023年 10月 28日，加推兩棟住宅 354套房源，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，目前去化僅 42套，近期每月僅去化 20套。 45 對于項(xiàng)目核心目標(biāo)的思考：現(xiàn)實(shí)與希望目標(biāo)的對比推導(dǎo)項(xiàng)目核心問題 R2 我們想要什么？ （基于目標(biāo)的理解） ? 項(xiàng)目的長期目標(biāo)：把項(xiàng)目打造成合肥北城標(biāo)桿項(xiàng)目形象 ? 2023年 3個億目標(biāo) ? 樹立和昌的品牌 ? 明確啟動區(qū)開發(fā)及推售節(jié)奏 S 我們有什么？ （項(xiàng)目現(xiàn)狀分析） ? 目前處于淡市，客戶觀望情緒濃厚 ? 項(xiàng)目具備優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和學(xué)區(qū) ? 項(xiàng)目前期展示區(qū)域僅局限于營銷中心，企業(yè)品牌在當(dāng)?shù)赜绊懥ι形唇? ? 所處板塊銷量嚴(yán)重下滑 目標(biāo)下的核心問題 如何快速建立市場影響力？如何凸顯產(chǎn)品優(yōu)勢 ? 淡市下如何實(shí)現(xiàn)爆破式銷售？ 問題一 問題二 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴(yán)格保密的。 47 策略 一 ：線上樹立大品牌大樓盤形象，線下打造高品質(zhì)景觀及物料展示，建立區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目形象； 策略二 ： 強(qiáng)力表現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢，瞄準(zhǔn)市場空檔進(jìn)行推售，主動尋找競爭藍(lán)海； 策略四 ： 集中推廣火力，短期爆發(fā)，將有限的推廣資源價值最大化； 項(xiàng)目營銷策略導(dǎo)出 策略三 ： 低價入市，快速跑量，引爆市場，后期逐步實(shí)現(xiàn)溢價。 48 ?改變游戲規(guī)則 ?強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) ?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 挑戰(zhàn)者 補(bǔ)缺者 跟隨者 領(lǐng)導(dǎo)者 ?目標(biāo)明確、挖掘客戶 ?瞄準(zhǔn)市場縫隙 ?創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) ?引領(lǐng)價格 ?產(chǎn)品、品牌具有很強(qiáng)競爭力 ?過河拆橋 ?搭便車、借勢 ?以小搏大、殺傷戰(zhàn)術(shù) ?價格戰(zhàn)的制造者 區(qū)域內(nèi)競爭策略 —— 攘外必先安內(nèi) 立足本區(qū)域，拔高項(xiàng)目形象，在規(guī)模和客戶基數(shù)無優(yōu)勢的情況下，強(qiáng)化高品質(zhì)，通過品質(zhì)上的絕對優(yōu)勢和合理的總價配合贏得區(qū)域內(nèi)市場！ 競爭戰(zhàn)略 作為 陌生區(qū)域 的 中等規(guī)模品質(zhì)項(xiàng)目 ，只有先改變區(qū)域內(nèi)的競爭格局，才能在未來具備主動戰(zhàn)略選擇的可能 m 房地產(chǎn)智庫本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目背景 ：項(xiàng)目位于蕪湖城東新區(qū)，面對同區(qū) 15個競爭項(xiàng)目， 140萬方的競爭貨量， 2023年 11月 6日開盤，首批房源三天售罄 萬科城 位臵 鳩江區(qū)中江大道與赤鑄山路交叉口西北角 占地面積 21萬㎡ 總建筑面積 41萬 ㎡ 開發(fā)分期 南島 33萬㎡、北島 18萬㎡ 建筑類別 高層、小高層、花園洋房 戶型 戶型面積在 89197㎡ 之間，主力戶型是89138 ㎡ 價格 均價 6288+13001000元 /㎡ 目前剩余 112平，惠后售價約 6500元 /平； 128平，惠后售價約 6300元 /平 138平，惠后售價約 6800元 /平 精裝標(biāo)準(zhǔn) 1300元 /㎡ 銷售情況 正常情況下每周銷售 5套 案例一：萬科 【 萬科城 】 恒大華府 —— 城東高端精裝修項(xiàng)目 蘇寧城市之光 —— 112萬方皖江首席 CBD城市綜合體 柏莊觀邸 —— 高端產(chǎn)品定位，低價入市銷售 兆通大觀 —— 行政級 〃 蕪湖 CBD首席公園觀邸 熙龍灣 —— 得