和黃地產(chǎn)員工培訓(xùn)教案地產(chǎn)培訓(xùn)-資料下載頁
2025-06-06 15:27本頁面
【導(dǎo)讀】努力提高消費(fèi)者生活的品質(zhì)。同時在行業(yè)中創(chuàng)造一流的品牌。我們的產(chǎn)品無論是從設(shè)計到建造都稟承以人為本的原則。隨意信步店堂猶如漫步盧浮。的人生品質(zhì)和溫馨的環(huán)境將會使你的生活更添色彩。顧客在購買商品時，心理的變化將導(dǎo)致對商品的最終購買與否起決定性作用。售服務(wù)中應(yīng)密切注意顧客的心理變化，以此作出正確的反應(yīng)。顧客如果想買一件商品，他一定會先“注視”這件商品。去判斷這件商品，而且還會加上客觀的條件，去做合理的評價。此件商品的欲望，繼而會從各個不同的角度去觀察它，然后再聯(lián)想起自己使用這種商品時的樣子。這個“聯(lián)想”階段十分重要，因為它直接關(guān)系顧客是否要購買這件商品。當(dāng)場付清款.這種購買行動,對銷售人員來說,叫做“成交”,也就是雙方交易完畢一種表示。一種是購買后所產(chǎn)生的滿足感，包括滿足于買到了稱心的商品滿足于銷售。戀愛中的人、夫妻之間親密區(qū)最近，而在擁擠的電車上，人們盡量擴(kuò)大親密區(qū)。
【正文】 多消費(fèi)者愿意到較偏遠(yuǎn)地方購物，以達(dá)到減低尋找成本及購買落空風(fēng)險。 大型購物廣場 ——Anchor Tenant (主要租客 )： 通常為知名度高之商鋪，它的存在吸引人流并能帶旺整個商場，對整個商場 起到穩(wěn)定作用。 ——Tenant Mix （商戶組合） 將商場有計劃地劃分給不同類型之商家，成功商戶組合能達(dá)到上述商業(yè)混合之經(jīng)濟(jì)效果。 ——低輻射商品因其同類性較強(qiáng)，需盡量控制數(shù)量，避免直接價格競爭。 ——高輻射商品因比較購物而帶旺整個商場，可盡量增加。 ——除選擇不同類型商家，將不同商家安排于什么地方亦相當(dāng)重要，需考慮 其對人流影響及其可承擔(dān)租金。 ——其他影響商場經(jīng)營因素包括交通、位置、商場外觀、商場裝修、租戶空置 ，停車設(shè)施等等。 第五節(jié)、流通業(yè)眼中的 地產(chǎn) 賣場要開到有顧客的地方去。在國外有 這樣的大型流通企業(yè)，他們以 “把車拴在頂梁柱上 ”為家訓(xùn)進(jìn)行經(jīng)營。其寓意是好比將賣場安放在可移動的車上，開到有顧客的地方去，同時也表示了，好賣場應(yīng)該設(shè)在顧客有需求的地方。 從這一點看，其流通業(yè)的 “撤退戰(zhàn)略 ”，即撤退業(yè)態(tài)已經(jīng)陳腐了的賣場，適應(yīng)區(qū)位優(yōu)勢的變化，進(jìn)行新的地區(qū)位置創(chuàng)造的重要性被放大了。 流通業(yè)需要租賃合同 如視土地為資產(chǎn)，從金融機(jī)構(gòu)借款時能以其為抵押，具有信用度的優(yōu)點。 但從另一方面看，在所擁有的土地上建賣場，若顧客不到店里來，即區(qū)位優(yōu)勢低下時，則難以撤 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 6 頁 銷賣場。這樣流通企業(yè)的機(jī)動性被剝奪，會因此而陷入困 境。 因此，跨國流通企業(yè)在制訂土地使用政策時，除非認(rèn)為大型客運(yùn)站這樣的區(qū)位環(huán)境，其區(qū)位優(yōu)勢在相當(dāng)長的時期內(nèi)不會下滑，否則，都采用的是租賃方式建立賣場。 輕裝上陣，安全性經(jīng)營 之所以流通業(yè)有必要提倡輕裝上陣、安全性經(jīng)營。具體地說，它意味著不必投入過多的固定資產(chǎn)、建設(shè)費(fèi)來營運(yùn)賣場。同時也降低了日后的營運(yùn)負(fù)擔(dān)。 所以在國際上采取租借方式來開賣場的企業(yè)越來越多，由于租借期大多為 10 年以上的很多，因此，企業(yè)至少要確立 20 年內(nèi)的有效的業(yè)態(tài)來經(jīng)營，并根據(jù)這一區(qū)域的需要決定是否開設(shè)分店。 不過，最近流通業(yè)在簽訂租賃合同時又 出現(xiàn)了這樣一種傾向，即在賣場出現(xiàn)虧損時能在短時間內(nèi)予以撤出的合同條款有所增加。這對商業(yè)地產(chǎn)營運(yùn)商來說無疑是又一個難解的方程式。 從 “資產(chǎn) ”到 “資源 ” 盡管沒有顧客來，依然在原有地理位置經(jīng)營賣場，那會怎么樣呢？ 此時，變成虧損店是明擺的事。 在我們身邊，部分持續(xù)衰退著的賣場就屬這樣的例子。區(qū)位優(yōu)勢發(fā)生了變化，但賣場因無法移動而不得不照常經(jīng)營。 沒有顧客來，就必須自己移動到有顧客的地方去。 但是，僅將土地視作資產(chǎn)，賣場就無法自由移動。另外，徹底擁有土地，就不能開發(fā)新的業(yè)態(tài)，就不能適應(yīng)消費(fèi)者，生活者的變化。 今后 的零售商業(yè)增長要素可以說是，使賣場移動的機(jī)動力和新業(yè)態(tài)的開發(fā)力增強(qiáng)。這就會是在很長的一個時期內(nèi)流通業(yè)所追求的目標(biāo)。 因此，對于必須要有機(jī)動能力的流通業(yè)而言，土地不是 “資產(chǎn) ”，必須視其為 “資源 ”。
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