【導(dǎo)讀】 廣州TUT本日公司各地工作站銷售工作手冊...................................................................................3 銷售管理系統(tǒng).................................................................................................................................3 一、售樓部規(guī)范工作制度...........................................................................................................3 二、售樓人員的行為準(zhǔn)則........

　　

【正文】 樓盤有什么有利的因素和不利的因素？ 答：有利：無污染；屬新區(qū)，易整體規(guī)劃；未來升值空間較大；未來交通情況較好。 不利：目前配套不完善，交通不便；文脈不佳。 二、樓盤狀況 1本樓盤的發(fā)展商是誰？由哪幾家共同投資？ 答：開發(fā)商：南京河西房地 產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司。 1本樓盤是由誰設(shè)計的？承建商是誰？ 答：設(shè)計單位：由中國建筑設(shè)計研究院和南京建筑設(shè)計研究院共同設(shè)計。 承建商 ：江蘇省邗建集團有限公司南京分公司（一級）； 高郵市第二建筑工程公司（二級）； 儀征市建筑安裝工程公司（二級）。 1本樓盤是由誰進行物業(yè)管理的？承銷商是誰？ 答：物管顧問：新加坡怡安物業(yè)（上海）管理有限公司； 全程策劃營銷：廣州 TUT本日市場策略設(shè)計有限公司； 南京方迪房地產(chǎn)有限公司 。 1本基地的土地總面積為多少平方米？總建筑面積為多少平方米？容積率、覆蓋率分別是多少？ 答：小區(qū)占地 ，建筑總面積 ，容積率 ，綠化率 55％。 1內(nèi)銷房、外銷房、還是橋匯房？ 答：是涉外銷售心。 1國有土地使用證？使用年限？起始年月？ 答：國有土地使用證年限是 70年，即 － 。 1房屋所有權(quán)？ 答：有。 1建設(shè)用地規(guī)劃許可證？建筑工程規(guī)劃許可證？商品房預(yù)售許可證？ 答：有。 1本基地的規(guī)劃情形如何？住 宅，辦公，商住，別墅?? 答：小區(qū)規(guī)劃建設(shè) 20幢，其中 17 幢多層， 3幢小高層。其功能為住宅。 本基地各棟建筑物的面積、層數(shù)、高度、正面寬度及深度，相互間距是多少？ 答：每幢均為 7層，樓高一般都在 21米，樓間距為 1： 。 2本建筑在造型、設(shè)計上的突出之處是什么？ 答：建筑立面設(shè)計為現(xiàn)代歐式風(fēng)格，主要通過外立面構(gòu)筑物、法式陽臺及飄窗體現(xiàn)建筑外立面通過紅、黃、藍三種本色與灰色相搭配，形成每幢樓的個性化色彩，使業(yè)主所屬物業(yè)有認知感和歸屬感。 2何時開工、完工及工作天數(shù)？現(xiàn)在進度如何？ 答：交房時間： 1－ 3幢在 20xx年 8月 28日； 5幢在 20xx年 10月 28日； 6－ 8幢在 20xx年 12月 28日。 當(dāng)前進度： 13幢年底結(jié)構(gòu)封頂 2依規(guī)劃類別不同分別有多少戶？現(xiàn)在進度如何？總戶數(shù)如何？ 答：總戶數(shù)為 1000戶，其中一期推出 321戶，二期正在規(guī)劃設(shè)計中。 2每一個樓面有幾戶人家？ 答：不同樓棟戶數(shù)不一樣。（標(biāo)準(zhǔn)層大多為八戶，其余為六戶與十戶）。 2不同層次不同單元的朝向景觀、日照情況如何？ 答：全部戶型均為南北朝向 ，通風(fēng)采光良好，一梯兩戶，景觀均好。 2樓盤有多少種格局？分別有多少戶？ 答：小區(qū)戶型多達 35種。擁有平層、錯層、躍層及兩代居。 2樓盤有多少種面積？分別有多少戶？ 答：面積在 87． 98— 278．９７Ｍ ２ 都有。 2每套單元的客廳、餐廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、存儲間、陽臺??凈面面積分別是多少？ 答：根據(jù)每個客戶具體選定的房型，可從圖紙上算。 2得房率為多少？ 答：約 90%。 建筑物的結(jié)構(gòu)如何？ 答：全現(xiàn)澆鋼筋混凝土異形柱框架結(jié)構(gòu)。 3地下室的高度、每層的高度及室 內(nèi)凈高各為多少？ 答：地下室層高 2． 5 米；房屋層高 2． 9 米，樓板厚度 12— 15CM。 3公共設(shè)施有幼兒園、保健中心、老年活動中心、糧油站、儲蓄、郵電、商業(yè)中心、配電房、煤氣調(diào)壓站、公廁、垃圾站。 3有無公共設(shè)施？如何規(guī)劃？如何使用？ 答：中庭面積接近 1萬平方米。 3中庭面積、基地零星空白面積及其美化情形如何？ 答：中庭面積接近 1萬平方米。 3公共面積和公共設(shè)施的使用權(quán)、所有權(quán)問題？ 答：公共面積 8公共配套設(shè)施的所有權(quán)屬：公共走廊、樓梯。 3公攤面積主要包含哪些地方？如何計算 ？ 答：計算以樓棟為單元，按面積比例分?jǐn)偂? 3社區(qū)配套設(shè)施是否和大樓一起竣工、一交付使用？ 答：查原答客問附 1。 3車位：停車場設(shè)置在什么地方？地上車位、地下車位、露天車位分別有多少個？一共有多少個？車位的面積有多少？長多少？寬多少？回車道有多少？車位是租或售？價格如何？ 答：自行車位采用配售的方式；機動車位為露天停車場，采用租用方式，租金為：月租 120元 /月，二期有地下車庫，但銷售方式未定。 3建材設(shè)備及其品牌：門窗、地面、內(nèi)墻、浴廁、廚房、屋頂、前后陽臺；外立面、大堂、地坪、電梯 、電梯間、電梯箱、樓梯間；照明、防火防盜設(shè)備、煤氣設(shè)備、給排水設(shè)備、電視、電話暗管，室內(nèi)電器設(shè)備、其他附屬設(shè)備?? 答：品牌待定。 3室內(nèi)裝修究竟到什么程度？可否自己裝修？ 答：交房為毛坯房，自己裝修。 房屋設(shè)計是不可以變更？有什么限制和手續(xù)？ 答：可以變更，內(nèi)墻可以任意隔，但不能破壞外墻承重結(jié)構(gòu)及立面構(gòu)架。 4房屋交付使用后，水、電、煤、電話、電視接線等能否同時到位？ 答：可以同時到位。 4房屋購買后是否有保修期？ 答：有保修期。 4保修期內(nèi)外，房屋維修應(yīng)該如何分別處理？ 答：保修期內(nèi)如出現(xiàn)問題按“八項承諾”處理；保修期以外則由物管公司維修，但要 另行收費。 4業(yè)主委員會何時成立？業(yè)主的意見如何為業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司所接受？ 答：入住率達 50％時成立小區(qū)業(yè)主管理委員會。 4這個產(chǎn)品的特點如何？ 答：列入“國家康居示范工程”；綠化率達 55％；建筑單體設(shè)計個性化；采用異形框架柱結(jié)構(gòu)，有利于家居布置；保留中庭“原生態(tài)”樹木；低容積率 ；人車分流，車位率達 51％；參加“‘放心房’承諾”活動；采用 ALC新型墻體材料；廣泛采用建筑節(jié)能新技術(shù)。 三、 價格情況 4 本樓盤的價格如何？起售單價是多少？最高單價是多少？棟與棟之間的差價是多少？平面之間的差價是多少？樓層之間的差價是多少？最小總價是多少？最高總價是多少？ 答：起售價： 2888元 /M2； 最高價： /M2； 起售價（最低價）： /M2； 最小總價： 元； 最高總價： 元（不含半地下自行車庫）。 棟與棟之間、平面之間的差價在 100元以內(nèi)，就整幢樓而言， 4層的價格比其它樓 層高 100元左右， 5層的價格相同， 1層的價格最低， 6層介于 2層之間。 4現(xiàn)房的租金是多少？因此計算投資回報率是多少？ 答：、小區(qū)現(xiàn)在全是期房。 4付款方式有幾種？每一種付款方式的折扣為多少？ 答：有 3種付款方式。一次性付款打 97折；銀行按揭打 99折；建筑分期沒有折扣。 4借款銀行名稱？貸款額度？貸款年限？貸款利率？ 答：中國銀行和建設(shè)銀行商業(yè)性貸款。最高可貸 80%，公積金貸款最高可貸 70％，最長年限為 30年，商業(yè)性貸款年利率 5 年以下為 %， 5 年以上為 %；公積金貸款年利率 5 年以下為%， 5年以上為 4. 59%。 50、發(fā)展商有無自行提 供貸款？貸款額度？貸款年限？貸款利率？ 答：沒有。 5貸款利率是否會隨利率調(diào)整而調(diào)整？ 答：會。每年 1月 1日調(diào)整 1次。 5 10貸款 10萬元，期限 10年，每月應(yīng)付款為多少？ 答：商業(yè)性貸款： /月；公積金貸款： /月。 5可否用人民幣以外的其他幣種來付款？如何計算？ 答：可以，按當(dāng)日國家公布牌價。 5付款的匯款到發(fā)展商什么開戶行？哪個帳號？ 答：開戶行：中行南分；賬號： 044260116210809301。 5結(jié)算方式有什么限制？ 答：一 次性付款在 1個月之內(nèi)付清 95%，最后交房時付 5%；銀行按揭付首期，余額每月還；建筑分期是首付清 30%，建完二層付 40%，結(jié)構(gòu)封頂付 25%，交房時付 5%。 5成交以后，稅費有哪幾種？額度有多少？由誰負擔(dān)？ 答：稅費明細： A 契稅 2%(辦理鑒證時收 ) B 維修基金 2% C 交易服務(wù)費 3? D 綜合服務(wù)費 3? (B、 C、 D均為入住時收 )。 5物業(yè)管理費具體為多少？主要包括哪幾項服務(wù)項目？ 答：暫定為 0． 8 元，但最后以物價局核定為準(zhǔn)。服務(wù)項目主要包括物業(yè)建設(shè)中的前期跟蹤；物業(yè)驗收及 檔案管理；業(yè)主入住管理；警衛(wèi)與安全保衛(wèi)工作；道路交通及公共部位的清潔工作及大樓外觀整潔的保持；公共綠化管理工作；設(shè)備的正常維修及檢修；會所的管理及服務(wù)。 5交屋時，煤氣、電話、電視天線、物業(yè)維修等是否還另行收費？費用多少？ 答：交房時代收費用大概在 5000 元左右。包括管道煤氣費 3250 元、電表押金 350 元、水表押金150元、裝修垃圾費 200元、裝璜保證金 1000（向施工單位收?。?。 5這樣的價格似乎貴了一點？ 答：其實“月安花園”目前的房價是偏低的，完全物超所值，當(dāng)前是極好的購買時機。 因為，樓盤地處河西開發(fā)區(qū)核心地段，目前又正值開發(fā)初期，所以極具升值潛力；項目列入“國家康居示范工程”，廣泛采用新材料、新技術(shù)、新工藝，為產(chǎn)品質(zhì)量和內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化打下了堅實基礎(chǔ)；小區(qū)景觀規(guī)劃一流和物業(yè)管理高水準(zhǔn)是物業(yè)增值保值的重要前提；項目施工管理嚴(yán)密，確保產(chǎn)品質(zhì)量上乘。 四、政策法規(guī) 60、買受人在身份上有什么限定？ 答：沒有限定。 6簽訂預(yù)售合同或出售合同需要哪些證件？ 答：身份證。 6預(yù)售合同登記需要哪些證件？ 答：本人到場需帶身份證原件，如不能到場，需出示委托書和身份證復(fù)印件。 6委托他人簽訂合同需要準(zhǔn)備哪些證件？ 答：買方身份證復(fù)印件，代理人身份證原件、授權(quán)委托書。 6在預(yù)售期間，戶名可否作內(nèi)部交換？有什么條件？ 答：在鑒證前無條件變更。 6產(chǎn)權(quán)登記后，戶名可否作變換？有什么條件和稅費？ 答：可以，但需繳納房款的 6?的手續(xù)費。 6房屋貸款人在身份上有什么限定？ 答：有合法的居民身份，年齡在 18歲以上法定退休年齡以下。 6貸款程序如何？需要哪些證件？產(chǎn)生哪些費用？ 答：需提供證件有：貸款申請表、商品房買契約原件及復(fù)印件二份、首付款收據(jù)復(fù)印件叁份、借款 人身份證復(fù)印件伍份、配偶身份證復(fù)印件一份、借款人及配偶戶口簿復(fù)印件一份、借款人及配偶月收入原件、結(jié)婚證復(fù)印證一份。費用有：抵押貸款公證費、抵押（住房）登記費、抵押住房保險費、律師代理服務(wù)費。 6預(yù)售合同或出售合同是否需要公證？ 答：不需要。 6公證程度如何？需要哪些證件？產(chǎn)生哪些費用？ 交房時水、電、氣、電話及有線電視布線到戶，繳費既通。