【導(dǎo)讀】某地產(chǎn)代理公司銷售工作手冊(cè)

　　

【正文】 南京方迪房地產(chǎn)有限公司。 1本基地的土地總面積為多少平方米？總建筑面積為多少平方米？容積率、覆蓋率分別是多少？ 答：小區(qū)占地 公頃，建筑總面積 萬平方米，容積率 ，綠化率 55％。 1內(nèi)銷房、外銷房、還是橋匯房？ 答：是涉外銷售心。 1國(guó)有土地使用證？使用年限？起始年月？ 答：國(guó)有土地使用證年限是 70 年，即 － 。 1房屋所有權(quán)？ 答：有。 1建設(shè)用地規(guī)劃許可證？建筑工程規(guī)劃許可證？商品房預(yù)售許可證？ 答：有。 1本基地的規(guī)劃情形如何？住宅，辦公，商住，別墅?? 答：小區(qū)規(guī)劃建設(shè) 20 幢，其中 17 幢多層， 3 幢小高層。其功能為住宅。 本基地各棟建筑物的面積、層數(shù)、高度、正面寬度及深度，相互間距是多少？ 答：每幢均為 7 層，樓高一般都在 21 米，樓間距為 1： 。 2本建筑在造型、設(shè)計(jì)上的突出之處是什么？ 答：建筑立面設(shè)計(jì)為現(xiàn)代歐式風(fēng)格，主要通過外立面構(gòu)筑物、法式陽臺(tái)及飄窗體現(xiàn)建筑外立 面通過紅、黃、藍(lán)三種本色與灰色相搭配，形成每幢樓的個(gè)性化色彩，使業(yè)主所屬物業(yè)有認(rèn)知感和歸屬感。 2何時(shí)開工、完工及工作天數(shù)？現(xiàn)在進(jìn)度如何？ 答：交房時(shí)間： 1－ 3 幢在 2020 年 8 月 28 日； 5 幢在 2020 年 10 月 28 日； 6－ 8 幢在 2020 年 12 月 28 日。 當(dāng)前進(jìn)度： 13 幢年底結(jié)構(gòu)封頂 2依規(guī)劃類別不同分別有多少戶？現(xiàn)在進(jìn)度如何？總戶數(shù)如何？ 答：總戶數(shù)為 1000 戶，其中一期推出 321 戶，二期正在規(guī)劃設(shè)計(jì)中。 2每一個(gè)樓面有幾戶人家？ 答：不同樓棟戶數(shù)不一樣。（標(biāo)準(zhǔn)層大多為八戶，其余為六戶與十戶）。 2不同層次不同單元的朝向景觀、日照情況如何？ 答：全部戶型均為南北朝向，通風(fēng)采光良好，一梯兩戶，景觀均好。 2樓盤有多少種格局？分別有多少戶？ 答：小區(qū)戶型多達(dá) 35 種。擁有平層、錯(cuò)層、躍層及兩代居。 2樓盤有多少種面積？分別有多少戶？ 答：面積在 87． 98— 278．９７Ｍ ２ 都有。 2每套單元的客廳、餐廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、存儲(chǔ)間、陽臺(tái)??凈面面積分別是多少？ 答：根據(jù)每個(gè)客戶具體選定的房型，可從圖紙上算。 2得房率為多少？ 答：約 90%。 建筑物的結(jié)構(gòu)如何？ 答：全現(xiàn)澆鋼筋混凝土異形柱框架結(jié)構(gòu)。 3地下室的高度、每層的高度及室內(nèi)凈高各為多少？ 答：地下室層高 2． 5 米；房屋層高 2． 9 米，樓板厚度 12— 15CM。3公共設(shè)施有幼兒園、保健中心、老年活動(dòng)中心、糧油站、儲(chǔ)蓄、郵電、商業(yè)中心、配電房、煤氣調(diào)壓站、公廁、垃圾站。 3有無公共設(shè)施？如何規(guī)劃？如何使用？ 答：中庭面積接近 1 萬平方米。 3中庭面積、基地零星空白面積及其美化情形如何？ 答：中庭面積接近 1 萬平方米。 3公共面積和公共設(shè)施的使用權(quán)、所有權(quán)問題？ 答：公共面積 8 公共配套設(shè)施的所有權(quán)屬：公共走廊、樓梯。 3公攤面積主要包含哪些地方？如何計(jì)算？ 答：計(jì)算以樓棟為單元，按面積比例分?jǐn)偂? 3社區(qū)配套設(shè)施是否和大樓一起竣工、一交付使用？ 答：查原答客問附 1。 3車位：停車場(chǎng)設(shè)置在什么地方？地上車位、地下車位、露天車位分別有多少個(gè)？一共有多少個(gè)？車位的面積有多少？長(zhǎng)多少？寬多少？回車道有多少？車位是租或售？?jī)r(jià)格如何？ 答：自行車位采用配售的方式；機(jī)動(dòng)車位為露天停車場(chǎng)，采用租用方式，租金為：月 租 120 元 /月，二期有地下車庫，但銷售方式未定。 3建材設(shè)備及其品牌：門窗、地面、內(nèi)墻、浴廁、廚房、屋頂、前后陽臺(tái)；外立面、大堂、地坪、電梯、電梯間、電梯箱、樓梯間；照明、防火防盜設(shè)備、煤氣設(shè)備、給排水設(shè)備、電視、電話暗管，室內(nèi)電器設(shè)備、其他附屬設(shè)備?? 答：品牌待定。 3室內(nèi)裝修究竟到什么程度？可否自己裝修？ 答：交房為毛坯房，自己裝修。 房屋設(shè)計(jì)是不可以變更？有什么限制和手續(xù)？ 答：可以變更，內(nèi)墻可以任意隔，但不能破壞外墻承重結(jié)構(gòu)及立面構(gòu)架。 4房屋交付使用后，水、電、煤、 電話、電視接線等能否同時(shí)到位？ 答：可以同時(shí)到位。 4房屋購買后是否有保修期？ 答：有保修期。 4保修期內(nèi)外，房屋維修應(yīng)該如何分別處理？ 答：保修期內(nèi)如出現(xiàn)問題按“八項(xiàng)承諾”處理；保修期以外則由物管公司維修，但要 另行收費(fèi)。 4業(yè)主委員會(huì)何時(shí)成立？業(yè)主的意見如何為業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司所接受？ 答：入住率達(dá) 50％時(shí)成立小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)。 4這個(gè)產(chǎn)品的特點(diǎn)如何？ 答：列入“國(guó)家康居示范工程”；綠化率達(dá) 55％；建筑單體設(shè)計(jì)個(gè)性化；采用異形框架柱結(jié)構(gòu)，有利于家居布置；保留中庭“原生態(tài)”樹木 ；低容積率 ；人車分流，車位率達(dá) 51％；參加“‘放心房’承諾”活動(dòng)；采用 ALC 新型墻體材料；廣泛采用建筑節(jié)能新技術(shù)。 三、價(jià)格情況 4本樓盤的價(jià)格如何？起售單價(jià)是多少？最高單價(jià)是多少？棟與棟之間的差價(jià)是多少？平面之間的差價(jià)是多少？樓層之間的差價(jià)是多少？最小總價(jià)是多少？最高總價(jià)是多少？ 答：起售價(jià)： 2888 元 /M2； 最高價(jià)： 元 /M2； 起售價(jià)（最低價(jià)）： 元 /M2； 最小總價(jià)： 元； 最高總價(jià)： 元（不含半地下自行車庫）。 棟與棟之間、平 面之間的差價(jià)在 100 元以內(nèi)，就整幢樓而言， 4 層的價(jià)格比其它樓 層高 100 元左右， 5 層的價(jià)格相同， 1 層的價(jià)格最低， 6 層介于 2 層之間。 4現(xiàn)房的租金是多少？因此計(jì)算投資回報(bào)率是多少？ 答：、小區(qū)現(xiàn)在全是期房。 4付款方式有幾種？每一種付款方式的折扣為多少？ 答：有 3 種付款方式。一次性付款打 97 折；銀行按揭打 99 折；建筑分期沒有折扣。 4借款銀行名稱？貸款額度？貸款年限？貸款利率？ 答：中國(guó)銀行和建設(shè)銀行商業(yè)性貸款。最高可貸 80%，公積金貸款最高可貸 70％，最長(zhǎng)年限為 30 年，商 業(yè)性貸款年利率 5 年以下為 %， 5 年以上為 %；公積金貸款年利率 5 年以下為 %， 5 年以上為 4. 59%。 50、發(fā)展商有無自行提供貸款？貸款額度？貸款年限？貸款利率？ 答：沒有。 5貸款利率是否會(huì)隨利率調(diào)整而調(diào)整？ 答：會(huì)。每年 1 月 1 日調(diào)整 1 次。 5 10 貸款 10 萬元，期限 10 年，每月應(yīng)付款為多少？ 答：商業(yè)性貸款： 元 /月；公積金貸款： 元 /月。 5可否用人民幣以外的其他幣種來付款？如何計(jì)算？ 答：可以，按當(dāng)日國(guó)家公布牌價(jià)。 5付款的匯 款到發(fā)展商什么開戶行？哪個(gè)帳號(hào)？ 答：開戶行：中行南分；賬號(hào)： 044260116210809301。 5結(jié)算方式有什么限制？ 答：一次性付款在 1 個(gè)月之內(nèi)付清 95%，最后交房時(shí)付 5%；銀行按揭付首期，余額每月還；建筑分期是首付清 30%，建完二層付 40%，結(jié)構(gòu)封頂付 25%，交房時(shí)付 5%。 5成交以后，稅費(fèi)有哪幾種？額度有多少？由誰負(fù)擔(dān)？ 答：稅費(fèi)明細(xì)： A 契稅 2%(辦理鑒證時(shí)收 ) B 維修基金 2% C 交易服務(wù)費(fèi) 3? D 綜合服務(wù)費(fèi) 3? (B、 C、 D 均為入住時(shí)收 )。 5 物業(yè)管理費(fèi)具體為多少？主要包括哪幾項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目？ 答：暫定為 0． 8 元，但最后以物價(jià)局核定為準(zhǔn)。服務(wù)項(xiàng)目主要包括物業(yè)建設(shè)中的前期跟蹤；物業(yè)驗(yàn)收及檔案管理；業(yè)主入住管理；警衛(wèi)與安全保衛(wèi)工作；道路交通及公共部位的清潔工作及大樓外觀整潔的保持；公共綠化管理工作；設(shè)備的正常維修及檢修；會(huì)所的管理及服務(wù)。 5交屋時(shí)，煤氣、電話、電視天線、物業(yè)維修等是否還另行收費(fèi)？費(fèi)用多少？ 答：交房時(shí)代收費(fèi)用大概在 5000 元左右。包括管道煤氣費(fèi) 3250 元、電表押金 350 元、水表押金 150 元、裝修垃圾費(fèi) 200 元、裝璜保證金 1000（向施工單位收?。?。 5這樣的價(jià)格似乎貴了一點(diǎn)？ 答：其實(shí)“月安花園”目前的房?jī)r(jià)是偏低的，完全物超所值，當(dāng)前是極好的購買時(shí)機(jī)。 因?yàn)椋瑯潜P地處河西開發(fā)區(qū)核心地段，目前又正值開發(fā)初期，所以極具升值潛力；項(xiàng)目列入“國(guó)家康居示范工程”，廣泛采用新材料、新技術(shù)、新工藝，為產(chǎn)品質(zhì)量和內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；小區(qū)景觀規(guī)劃一流和物業(yè)管理高水準(zhǔn)是物業(yè)增值保值的重要前提；項(xiàng)目施工管理嚴(yán)密，確保產(chǎn)品質(zhì)量上乘。 四、政策法規(guī) 60、買受人在身份上有什么限定？ 答：沒有限定。 6簽訂預(yù)售合同或出售合同需 要哪些證件？ 答：身份證。 6預(yù)售合同登記需要哪些證件？ 答：本人到場(chǎng)需帶身份證原件，如不能到場(chǎng)，需出示委托書和身份證復(fù)印件。 6委托他人簽訂合同需要準(zhǔn)備哪些證件？ 答：買方身份證復(fù)印件，代理人身份證原件、授權(quán)委托書。 6在預(yù)售期間，戶名可否作內(nèi)部交換？有什么條件？ 答：在鑒證前無條件變更。 6產(chǎn)權(quán)登記后，戶名可否作變換？有什么條件和稅費(fèi)？ 答：可以，但需繳納房款的 6?的手續(xù)費(fèi)。 6房屋貸款人在身份上有什么限定？ 答：有合法的居民身份，年齡在 18 歲以上法定退休年齡以下 。 6貸款程序如何？需要哪些證件？產(chǎn)生哪些費(fèi)用？ 答：需提供證件有：貸款申請(qǐng)表、商品房買契約原件及復(fù)印件二份、首付款收據(jù)復(fù)印件叁份、借款人身份證復(fù)印件伍份、配偶身份證復(fù)印件一份、借款人及配偶戶口簿復(fù)印件一份、借款人及配偶月收入原件、結(jié)婚證復(fù)印證一份。費(fèi)用有：抵押貸款公證費(fèi)、抵押（住房）登記費(fèi)、抵押住房保險(xiǎn)費(fèi)、律師代理服務(wù)費(fèi)。 6預(yù)售合同或出售合同是否需要公證？ 答：不需要。 6公證程度如何？需要哪些證件？產(chǎn)生哪些費(fèi)用？ 交房時(shí)水、電、氣、電話及有線電視布線到戶，繳費(fèi)既通。