成本管理第四章成本法-資料下載頁
2025-02-13 16:36本頁面
【正文】 ， 將其未來產(chǎn)出的純收益以適當還原利率折算成現(xiàn)值 ， 現(xiàn)值即為房地產(chǎn)價格 ㈡ 理論公式 房地產(chǎn)未來各年純收益 房地產(chǎn)未來各年還原利率 該公式有理論意義 ， 評估無法應用 。 niiii ???321 ,???????????????????????????? )1()1)(1()1)(1)(1()1)(1()1(21321321211nniiiaiiiaiiaiaPnaaaa ???321 , ㈢應用公式 假設純收益每年不變 ， 還原利率每年不變 。則： n→∞ n≠∞ ㈣適用范圍 適用于有收益性房地產(chǎn)估價 。 ??????????? niiaP)1(11ia? 第二節(jié)房地產(chǎn)純收益求取 ? 純收益計算公式 ? 總收益計算 ? 總費用計算 一、純收益計算公式 純收益是應用房地產(chǎn)所獲得總收益扣除總費用 。 純收益 =總收益－總費用 (年 ) 純收益有： ； 還原法應該選用客觀收益 。 要區(qū)分客觀與實際收益 ， 那么總收益 、 總費用則一定要有衡量標準 。 綜合分析房地產(chǎn)過去 、 現(xiàn)在 、 未來情況 ， 判定最有效 、 正常使用狀態(tài)下 ， 穩(wěn)定 、 安全 、 合理全部收益 。 二、總收益計算 總收益 由房地產(chǎn)、勞動、經(jīng)營、資金等共同作用產(chǎn)生。 ㈠標準總收益條件 。 2. 具備良好意識與有正常使用能力者使用產(chǎn)生收益 。 3. 收益必須能夠持續(xù)且有規(guī)則地產(chǎn)生 。 。 綜合分析房地產(chǎn)過去 、 現(xiàn)在 、 未來情況 ，判定最有效 、 正常使用狀態(tài)下 ， 穩(wěn)定 、 安全 、合理全部收益 三、 總費用計算 總費用以正常經(jīng)營所必須支付直接費用為限 。 ㈠ 出租型房地產(chǎn) 總費用包括：維修費用 、 管理費 、 保險費 、 稅金 。這些費用根據(jù)租賃契約規(guī)定租金涵義決定取舍 。 ㈡經(jīng)營型房地產(chǎn) 總費用包括：銷售成本 、 經(jīng)營費用 、 稅金 、 管理費用 、 財務費用和商業(yè)利潤 。 ㈢生產(chǎn)型房地產(chǎn) 總費用包括：生產(chǎn)成本 、 銷售費用 、 銷售稅金 、 管理費用 、 財務費用和廠商利潤 。 第三節(jié)還原利率確定 ? 還原利率實質 ? 還原利率種類 ? 確定還原利率方法 一、還原利率實質 國外研究觀點頗多 ， 相互差異較大 ，沒有定論 。 國內普遍采用接受觀點是： i 是一種資本投資收益率 。 i 與投資風險成正比 ， 風險大 ， 收益率高 ， 反之收益率低 。 (基本規(guī)律 ) 二、還原利率種類 ㈠ 綜合還原利率 ( i 。 ) 評估房地為一整體價格所采用利率 ， 對應純收益應房地共同產(chǎn)生 。 ㈡建筑物還原利率 ( i B ) 評估建筑物價格所采用利率 ， 對應純收益應是建筑物產(chǎn)生 。 ㈢土地還原利率 ( i i ) 評估土地價格所采用利率 ， 對應純收益應是土地產(chǎn)生 。 ㈣三者關系 若已知： PB、 PL、 i B 、 i L ， 求 i。 i。 =( i B PB+ PL i L)/( PB+PL ) 若改變條件 ， 求 i B、 i L 三、確定還原利率方法 ㈠實例法 利用公式 ， 通過市場收集相同或類似房地產(chǎn)純收益 、價格資料 ， 反求還原利率 。 注意不同用途 、 地區(qū) 、 時間房地產(chǎn) ， i不盡相同 ， 所以不存在一個統(tǒng)一不變 i。選擇實例要多宗 。 ㈡安全利率加風險調整值 i=安全利率 177。 風險調整值 安全利率：一年期定期存款利率 。 風險調整值：根據(jù)影響估價對象社會 、 經(jīng)濟 、 環(huán)境等因素確定 。 一般通過各種投資及風險 、 收益率排序 。由低向高 ， 制成圖表 ， 擬合成一直線 ， 估價師再根據(jù)經(jīng)驗分析判斷還原利率范圍 ， 確定風險值 。 ㈢實質利率 簡便易行 ， 有一定理論依據(jù) 。 實質利率 =一年期定期存款利率 /物價指數(shù) (1－ 10%) 實質利率 : 土地還原利率，加 2%則可作為建筑物還原利率。 例 1. 某房地產(chǎn)是政府有償出讓土地開發(fā)建造 ， 土地使用權50年 ， 土地已使用 6年 。 預計利用房地產(chǎn)正常情況下可每年獲凈收益 8萬元 ， 該類房地產(chǎn)還原利率 %，求該房地產(chǎn)價格 ? 解 : 該房地產(chǎn)價格 ??????????? niiaP)1(11 （萬元）%)81(11%8650?????????????P 例 2. 某旅館需要估價，據(jù)調查，旅館只有 300床位，平均每天每張床位50元，年平均空房率 30%，該旅館營業(yè)平均每月花費 14萬元 。 當?shù)赝瑩醮温灭^床位每天 45元，年平均空房率 20%,正常營業(yè)每月費用占每月總收入 30%。該房地產(chǎn)還原利率10%。試選用所給資料估算旅館價格 。 解 :1. 年總收益 : 300 45 365 (1－ 20%)=萬元 2. 年總費用 : 30%= 3. 年純收益 : － = 4. 旅館價格 : 247。 10%= 演講完畢，謝謝觀看！
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