成本管理第四章成本法(存儲版)
【正文】 利率折算成現(xiàn)值 ， 現(xiàn)值即為房地產(chǎn)價格 ㈡ 理論公式 房地產(chǎn)未來各年純收益 房地產(chǎn)未來各年還原利率 該公式有理論意義 ， 評估無法應(yīng)用 。 ㈠標準總收益條件 。 ㈢生產(chǎn)型房地產(chǎn) 總費用包括：生產(chǎn)成本 、 銷售費用 、 銷售稅金 、 管理費用 、 財務(wù)費用和廠商利潤 。 ㈣三者關(guān)系 若已知： PB、 PL、 i B 、 i L ， 求 i。 一般通過各種投資及風險 、 收益率排序 。試選用所給資料估算旅館價格 。 當?shù)赝瑩醮温灭^床位每天 45元，年平均空房率 20%,正常營業(yè)每月費用占每月總收入 30%。 風險調(diào)整值 安全利率：一年期定期存款利率 。 ㈡建筑物還原利率 ( i B ) 評估建筑物價格所采用利率 ， 對應(yīng)純收益應(yīng)是建筑物產(chǎn)生 。這些費用根據(jù)租賃契約規(guī)定租金涵義決定取舍 。 綜合分析房地產(chǎn)過去 、 現(xiàn)在 、 未來情況 ， 判定最有效 、 正常使用狀態(tài)下 ， 穩(wěn)定 、 安全 、 合理全部收益 。 二、收益還原基本原理 房地產(chǎn)是有收益性資產(chǎn) ， 如出租 、 商業(yè)經(jīng)營等 。 首先分析有價證券以及資本和利息之間的關(guān)系 。 在技術(shù)經(jīng)濟學(xué)中，常把利息、利率概念推廣，利息既可以是借貸利息，也可以是投資活動的利潤，這樣可用計算利息的方法來表示計算資金時間價值的方法。建筑物重置價950元 /m2， 土地市價 2023元 /m2，求 1994年 5月該房地產(chǎn)市價 。 ㈣實際觀察法 由估價人員親臨現(xiàn)場 ， 直接觀察建筑物的實際損耗程度或根據(jù)建筑物結(jié)構(gòu) 、 設(shè)備 、 裝修判定其綜合成新 該方法特點： 根據(jù)建筑物實際情況來判定折舊額 ， 可把握建筑物的狀態(tài) ， 同時要求估價人員有充分的技術(shù)知識與豐富的經(jīng)驗 。 該方法特點：概念清晰 ， 簡便易行 ， 操作性強 。 ㈡ 各類房屋的耐用年限及殘值率 (R) 房屋達到使用年限 ， 不能繼續(xù)使用 ， 經(jīng)拆除后的舊料價值減去清理費用即為殘余價值 ，殘余價值與房屋造價比率稱房屋殘值率 。 外墻清水墻 ， 沒有陽臺 ， 內(nèi)外設(shè)備不齊全的非單元式住宅或非住宅 。 可以通過改造費用計算折舊 。 以新建筑材料 、 建筑技術(shù)與工藝 ， 建造原建筑物具有同等效用新建筑物所需要價格 ， 稱重置價格 。 ㈡ 按規(guī)定不能計入成本的其他費用。利率由價格主管部門根據(jù)銀行同期貸款利息率綜合測定。 價格 : 。 商品住宅成本 ㈥開發(fā)商利潤 房 地 產(chǎn) 價 格 土地取得成本 開發(fā)成本 (土地和建筑物 ) 管理費用 財務(wù)費用 銷售稅金 開發(fā)商利潤 成本 稅金 利潤 三、理論依據(jù)及適用范圍 ㈠生產(chǎn)費用價值論及替代原理 分析賣 、 買雙方交易基礎(chǔ) 成本 。 ， 包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營業(yè)性的公共配套設(shè)施建設(shè)費用 。 。 基金 。 (舊城改造 ) ，土地取得成本包括 城市房屋拆遷安置補償費 和土地使用權(quán)出讓金等 ， 土地取得成本包括購買土地價款和買方繳納稅費等 。 要準確應(yīng)用成本法 ， 必須明確房地產(chǎn)合理成本 。 費 。 城市房屋拆遷安置補償費 構(gòu)成 : 。 包括可行性研究 、 規(guī)劃 、 地質(zhì)勘測 、 設(shè)計及三通一平等階段發(fā)生費用 。 ㈣財務(wù)費用 開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用 。 。 商品住宅差價 商品房價格制定原則 : 以合理成本為基礎(chǔ)，市場供求為導(dǎo)向，兼顧國家集體個人三者利益并考慮樓層、朝向、質(zhì)量等因素，實行差別定價。 三、稅金 按國家稅法規(guī)定執(zhí)行： 四、商品住宅房差價 ㈠ 樓位、樓層、朝向差價：由房屋開發(fā)經(jīng)營單位根據(jù)每期開發(fā)具體情況先確定樓位差率，再確定樓層差率，后確定朝向差率。 樓位差價 177。一般將建筑物折舊分為物理上、功能上和經(jīng)濟上折舊。 我國房屋折舊按四類七等劃分： 全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 。 結(jié)構(gòu)正規(guī) ， 材料較好 。 見下表： 房屋耐用年限和殘值率 類別等級 使用情況 耐用年限 (年 ) 殘值率 (%) 鋼筋混凝土 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 50 35 60 0 磚混一等 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 40 30 50 2 磚混二等 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 40 30 50 2 磚木一等 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 30 20 40 6 磚木二等 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 30 20 40 4 磚木三等 生產(chǎn)用房 受腐蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 30 20 40 3 簡易結(jié)構(gòu) 10 0 四、折舊額計算 ㈠直線折舊法 (定額法 ) 假定建筑物耐用年限內(nèi)每年折舊額相等 ，則年折舊額 : D=C (1－ R) ／ N C重置價 。 建筑物各年的價格： P1 =C – C d = C (1 – d) P2 = P1－ P1 d = P1 (1－ d) = C(1 – d) 2 P3 = P2－ P2 d = P2 (1－ d) = C(1 – d) 3 …………………
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1