成本管理第四章成本法-文庫吧在線文庫
【正文】 Pn = C (1 – d ) n 各年折舊額： D i = Pi1 d = C (1 – d) i1 d n年拆舊總額： C － P n = C (1－ (1－ d)n ) 折舊率： d = 1－ R1/N R殘值率 。 例 1. 某開發(fā)商購買一塊土地 ，價(jià)格 85萬元 /畝 ，規(guī)劃容積率 ，用途住宅 ， 估計(jì)前期工程費(fèi) 80元/m2， 建安工程費(fèi)650元 /m2， 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 100元 /m2，附屬設(shè)施費(fèi) 150元 /m2， 管理費(fèi) 30元 /m2， 利息 45元/m2， 銷售費(fèi)用 15元 /m2， 成本利潤率 8%， 稅率 %，用成本法估算商品房基價(jià) ? 解 : 1. 求單位地價(jià) 850000 / = /m2 2. 求樓面地價(jià) / = /m2 3. 成本 +80+650+150+100+30+45+15=/m2 4. 利潤 (+80+650+150+100) 8%= 元 /m2 5. 稅金 (+) %= /m2 ++＝ /m2 例 2. 有一建筑物 ，建筑總面積500平方米 ，已使用 10年 ，重置價(jià) 600元/平方米 ， 耐用年限 40年 ，殘值率 5%。 ⑵通過銀行借貸資金所付出或得到增值稱利息。 復(fù)利法以本金與累計(jì)利息之和為基數(shù)計(jì)算利息，即“利上加利” 。 n→∞( 紅利固定特殊股票 ) ???????????????????? niaiaiaiaP )1()1()1()1( 32 ?????? ???????????????????? niaiaiaia)1()1()1(1)1( 2 qqaSiqnn ????? 1)1(,)1(1掛號(hào)內(nèi)是等比數(shù)數(shù)列： ??????????? niia)1(11iaiiannn????????????? )1(11li m,，求極限 ㈡貨幣資本與利息收入 利息收入 =貨幣資本 利率 ， 貨幣資本 =利息收入 247。 niiii ???321 ,???????????????????????????? )1()1)(1()1)(1)(1()1)(1()1(21321321211nniiiaiiiaiiaiaPnaaaa ???321 , ㈢應(yīng)用公式 假設(shè)純收益每年不變 ， 還原利率每年不變 。 2. 具備良好意識(shí)與有正常使用能力者使用產(chǎn)生收益 。 第三節(jié)還原利率確定 ? 還原利率實(shí)質(zhì) ? 還原利率種類 ? 確定還原利率方法 一、還原利率實(shí)質(zhì) 國外研究觀點(diǎn)頗多 ， 相互差異較大 ，沒有定論 。 i。由低向高 ， 制成圖表 ， 擬合成一直線 ， 估價(jià)師再根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析判斷還原利率范圍 ， 確定風(fēng)險(xiǎn)值 。 解 :1. 年總收益 : 300 45 365 (1－ 20%)=萬元 2. 年總費(fèi)用 : 30%= 3. 年純收益 : － = 4. 旅館價(jià)格 : 247。 預(yù)計(jì)利用房地產(chǎn)正常情況下可每年獲凈收益 8萬元 ， 該類房地產(chǎn)還原利率 %，求該房地產(chǎn)價(jià)格 ? 解 : 該房地產(chǎn)價(jià)格 ??????????? niiaP)1(11 （萬元）%)81(11%8650?????????????P 例 2. 某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，旅館只有 300床位，平均每天每張床位50元，年平均空房率 30%，該旅館營業(yè)平均每月花費(fèi) 14萬元 。 ㈡安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 i=安全利率 177。 ) 評(píng)估房地為一整體價(jià)格所采用利率 ， 對(duì)應(yīng)純收益應(yīng)房地共同產(chǎn)生 。 ㈠ 出租型房地產(chǎn) 總費(fèi)用包括：維修費(fèi)用 、 管理費(fèi) 、 保險(xiǎn)費(fèi) 、 稅金 。 要區(qū)分客觀與實(shí)際收益 ， 那么總收益 、 總費(fèi)用則一定要有衡量標(biāo)準(zhǔn) 。 對(duì)于一項(xiàng)持續(xù)收益資產(chǎn)，可用資金時(shí)間價(jià)值或等值概念，將資產(chǎn)將來產(chǎn)生所有純收益折算成現(xiàn)值，該現(xiàn)值即為資產(chǎn)價(jià)格。 )1( niPF n ??年份 年初 欠款 年末欠利息 年末欠本利和 年初欠款 年末欠利息 年末欠本利和 1 1000 60 1060 1000 60 1060 2 1060 60 1120 1060 3 1120 60 1180 4 1180 60 1240 2 1262. 48 nn iPF )1( ?? 第二節(jié)基本原理 ? 收益與價(jià)格 ? 收益還原法基本原理 一、收益與價(jià)格 揭示資產(chǎn)收益與價(jià)格之間的客觀存在的規(guī)律 。 ⑵利率 單位時(shí)間利息與本金的比值稱利率。 d = 300000 (1－ )i－ 1 = 27960 － 1 D1 = 27960元 D2 = 25354元 D3 = 22991元 D4 = 20848元 D5 = 18905元 D6 = 17143元 D7 = 15545元 D8 = 14096元 D9 = 12782元 D10= 11591元 3. 折舊總額 C (1－ ( 1－ d )n ) = 30000( 1－ ( 1－ )10 )
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1