【正文】 93元人民幣 /平方米 [例如 ]某宗可比實(shí)例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價(jià)格為 1000美元 /平方米 ， 該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0﹒ 5%。 假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2023年 1月 30日為 1美元 =8﹒ 26元人民幣 ，2023年 9月 30日為 1美元 =8﹒ 29元人民幣 。試將可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到 2023年 9月 30日 。 [解 ]將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到 2023年 9月 30日為： 1000 8﹒ 29 （ 10﹒ 5%） 8=7964元人民幣 /平方米 ? 房地產(chǎn)狀況修正 —— 區(qū)位 、 權(quán)益 、 實(shí)物 區(qū)位狀況調(diào)整主要是繁華 、 交通 、 環(huán)境 、 和臨街的程度 權(quán)益調(diào)整主要是土地使用權(quán)限 、 城市規(guī)劃限制條件 實(shí)物調(diào)整主要土地面積 、 形狀 、 土地平整程度 、 地勢 、 地質(zhì) 、 水文 、 建筑物新舊 、 建筑規(guī)模 、 建筑面積 修正方法：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 差額修正法：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 177。 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 假設(shè)價(jià)格高低百分率為 177。 R%： 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 1/1177。 R =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 或者：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 100/100177。 R=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 1/1177。 R和 100/100177。 R是房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。 ? 具體修正有兩種方法： 直接比較修正： 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下價(jià)格 100/（ ） =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 （ 括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫數(shù)字 ， 為可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的得分 ） 間接比較修正 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 100/（ ） （ ） /100=在估價(jià)對(duì)象 房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 （ 上式位于分母的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字 ， 為可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分；位于分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字 ， 為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分 ） ? 使用年期修正 （分兩步） 計(jì)算使用年期修正系數(shù) K K={11/(1+r)m}/11/(1+r)n r:還原利率 m:待估對(duì)象使用年期； n:為比較對(duì)象使用年期。 利用 K時(shí)交易實(shí)例地價(jià)進(jìn)行修正 年期修正后的比較實(shí)例價(jià)格 =比較實(shí)例價(jià)格 K [例如 ]若選擇的比較案例成交地價(jià)為 500元 /平方米 ， 對(duì)應(yīng)使用年期為 30年 ， 而待估宗地出讓年期為 20年 ， 土地還原利率為 8%。 解：年期修正后的地價(jià) =500 {11/（ 1+8%）20}/{11/（ 1+8%） 30=436元 /平方米 ? 容積率修正 容積率修正后的比較實(shí)例價(jià)格 =比較實(shí)例價(jià)格 待估案例容積率修正系數(shù) /比較實(shí)例容積率修正系數(shù) 以待估對(duì)象為基準(zhǔn) ， 說可比實(shí)例的成交價(jià)格比其價(jià)格高低 S%， 則： 待估價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 1/（ 1177。 S%） 1/（ 1177。 S%） 為修正系數(shù) ? 求取比準(zhǔn)價(jià)格 求取比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期房地產(chǎn)狀況使用年限容積率 =可比實(shí)例價(jià)格 100/（ ） （ ）/100 100/（ ） 100/（ ） {11/(1+r)m}/11/(1+r)n ? 舉例應(yīng)用 經(jīng)過綜合修正后 ， 可得出若干個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 ，對(duì)于多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格如何最終確定待估對(duì)象的價(jià)格 ， 有三種方法： 簡單平均法：簡單算術(shù)平均 P=∑ IN=1Pi/n(Pi 為第三個(gè)比較實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格，n為可比實(shí)例數(shù) ) 加權(quán)平均法：對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，根據(jù)其反映真實(shí)價(jià)格的接近程度的大小賦予不同的權(quán)重，然后加權(quán)平均計(jì)算最后的綜合結(jié)果。 P=∑ IN=1Pifi(Pi為第三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格 ，n為可比實(shí)例數(shù) ， fi為權(quán)重 ∑ IN=1fi=1) 中位數(shù) 、 眾位法 步驟： ① 編制地價(jià)指數(shù)表 ② 計(jì)算各可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格 ③ 采用簡單算術(shù)平均法計(jì)算待估宗地 ，單位價(jià)格 例題 某宗房地產(chǎn) 1999年 2月 25日的價(jià)格為 1000美元 /m2,匯率為 1美元 = .該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減 %,則其 1999年 10月 25日的價(jià)格為 ( )人民幣 / m2 .1999年 10月 25日的匯率假定為 1美元= .( ) 解 :1000 ( 5%)8 =7964人民幣 / m2 市場比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)實(shí)例個(gè)別因素得 102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（ ） A、 B、 C、 解 :100/102 97/100= 某城市房地產(chǎn)交易中，賣買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的 6%和 3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方 2500元 / m2 ，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ ） 元 / m2。 A、 2660 B、 2294 C、 2425 D、 2427 解： 正常成交價(jià)格 =買方實(shí)際付出的價(jià)格 /（ 1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 =2500/（ 1+3%）=2427 元 / m2 運(yùn)用市場比較法估價(jià) D宗地時(shí)，選取比較實(shí)例 A、 B、 C，如表 37。 案例 成交價(jià)（元 / m2 ）交易時(shí)間 容積率 區(qū)域因素 使用年期 A 1500 +5% 50 B 1600 3% 45 C 1540 +2% 55 D 0 50 假設(shè)地 (房 )價(jià)指數(shù)以 96年 10月為基期 ,每月增長 (定期 )一個(gè)百分點(diǎn) ,容積率為 ,每增加或減少 ,地價(jià)增加或減少 5%,土地還原利率為 10%,表中“ +”表示比較案例優(yōu)于待估案例 ,要求 : (1) 編制地 (房 )價(jià)指數(shù)、容積率修正系數(shù)表； (2) 寫出待估案例 D的價(jià)格修正表達(dá)式（不要求計(jì)算結(jié)果）。 解 (1)分別修正地（房）價(jià) 指數(shù)表 交易時(shí)間 地（房）價(jià) 指數(shù) 100 102 105 108 115 118 容積率修正系數(shù)表 容積率 修正系數(shù) 90 95 100 105 110 115 120 125 (2)待估對(duì)象 D的綜合修正表達(dá)式 成交價(jià) (元 / m2) 日期修正 容積率修正 區(qū)域因素修正 年期修正 A 1500 118/102 100/110 100/105 K1 B 1600 118/118 100/90 100/97 K2 C 1540 118/108 100/120 100/102 K3 K1=[11/(1+10%)50]/[11/(1+10%)50] K2=[11/(1+10%)50]/[11/(1+10%)45] K3= [11/(1+10%)50]/[11/(1+10%)55] 5： 為評(píng)估某寫字樓 2023年 10月 31日的正常市場價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似寫字樓，有關(guān)資料如下表所示： 在上表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；不動(dòng)產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀 況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價(jià)格 5000（人民幣元 /平方米） 600（美元 /平方米） 5500（人民幣元 /平方米） 成交日期 2023年 1月 31日 2023年 3月 31日 2023年 7月 31日 交易情況 +2% +5% 3% 不動(dòng)產(chǎn)狀況 8% 4% +6% 另假設(shè)人民幣與美元的市場匯價(jià) 2023年 3月 31日為1:， 2023年 10月 31日為 1:；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格 2023年 1月 1日至 2023年 2月 31日基本保持不變， 2023年 2月 31日至 2023年 5月 31日平均每月比上月下降 1%，以后每月比上月上升 %。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓 2023年10月 31日的正常市場價(jià)格。 解： （ 1）計(jì)算公式： 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)不動(dòng)產(chǎn)狀況修正系數(shù) （ 2）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 平方米）（人民幣元）（）（比準(zhǔn)價(jià)格/8100100%%1121001005000 53??????????A平方米）（人民幣元）（）（比準(zhǔn)價(jià)格/4100100%%115100 52???????????B （ 3）求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格：將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為最終比準(zhǔn)價(jià)格。 平方米）（人民幣元）（比準(zhǔn)價(jià)格/ 26100100%3100100550 0 3????????C估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =（ ++） /3 = （人民幣元 /平方米） 習(xí)題： 需要評(píng)估某商品住宅 1995年 9月 31日的正常市場價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗已成交的類似住宅，有關(guān)資料如下表所示： 在上表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；不動(dòng)產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另知人民幣與美元的市場匯價(jià) 1995年 9月 31日之前為 1:， 1995年 9月 31日為 1:；該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的市場價(jià)格 1994年 6月 1日至 1995年 3月 31日平均每月比上月上升 1%， 1995年 3月 31日至 1995年 9月 31日平均每月比上月下降 %。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商品住宅 1995年 9月 31日的正常市場價(jià)格。（如需計(jì)算平均數(shù)，請(qǐng)用簡單算術(shù)平均） 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價(jià)格 4500（人民幣元 /平方米） 600（美元 /平方米） 5000（人民幣元 /平方米） 成交日期 1994年 11月 31日 1995年 3月 31日 1995年 6月 31日 交易情況 5% +3% 3% 不動(dòng)產(chǎn)狀況 +2% 4% +5% 第四章 成本逼近法 第一節(jié) 成本法的基本的原理 一、概念 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。 二、 理論依據(jù) ：“生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論”，即不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入。 ：替代原理，即買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該不動(dòng)產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)。 三、適用的對(duì)象和條件 適合于新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的不動(dòng)產(chǎn)，特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公樓等，以及有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的