開封東京銀座商業(yè)綜合項(xiàng)目操盤策略案-147ppt-資料下載頁
2025-01-26 23:12本頁面
【正文】 活動(dòng)認(rèn)購宣傳認(rèn)購期的廣告安排戶外廣告 單頁派發(fā)報(bào)紙廣告主題同上（ 6萬份）同上 （ ）把握您的 “第一次 ”要求戶外看板更換公交車更換城管協(xié)調(diào) +派報(bào)培訓(xùn)整版，體現(xiàn)實(shí)力短信廣告 認(rèn)購信息 移動(dòng)合作 100元以上認(rèn)購方案另行提供 完善備戰(zhàn) 造勢亮相 蓄水集客 促進(jìn)成交 促銷清盤籌備期 亮相期 認(rèn)購期 開盤期 清盤期（ 8— ） （ ）（ — ） （ — ）甄別客戶（ —）（ — ）蓄水期重點(diǎn)工作合同準(zhǔn)備開盤儀式邀請客戶簽約開盤期的廣告安排戶外廣告 單頁派發(fā)報(bào)紙廣告主題同上（ 2萬份）同上 （ ）開啟您的 “第一次 ”要求戶外看板更換城管協(xié)調(diào) +派報(bào)培訓(xùn)189。版，豎版 開盤期的促銷政策折扣優(yōu)惠，一次性 3%，按揭 1%簽訂合同抽大獎(jiǎng)，中獎(jiǎng)率 11%簽訂合同送精美禮品開盤方案另行提供 完善備戰(zhàn) 造勢亮相 蓄水集客 促進(jìn)成交 促銷清盤籌備期 亮相期 認(rèn)購期 開盤期 清盤期（ 8— ） （ ）（ — ） （ — ）甄別客戶（ —）（ — ）蓄水期重點(diǎn)工作促銷 剩余樓盤檢點(diǎn)一口價(jià)老帶新限時(shí)搶……B:產(chǎn)權(quán)酒店推廣部分（春節(jié)前后）（一 ） 、產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)運(yùn)營模式依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權(quán)式酒店依據(jù)其投資收益和運(yùn)營方式的不同，主要可以歸納為兩類 — 純產(chǎn)權(quán)式酒店、返租式產(chǎn)權(quán)酒店 純產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作模式 又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購買者所有，購買者通過酒店的經(jīng)營盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營）購買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時(shí)間以及監(jiān)督運(yùn)營的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運(yùn)營模式如下： 純產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作模式 （ 1）、聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營 （ 2）、開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務(wù) （ 3）、在業(yè)主大會(huì)監(jiān)督下成立業(yè)主委員會(huì)或直接委托開發(fā)商進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管 （ 4）、對 “營業(yè)收入 — 全部營業(yè)成本和營業(yè)費(fèi)用 ”后的純利進(jìn)行分紅 （ 5）、分紅周期以每個(gè)季度為最短期限，最長不超過一年 （ 6）、每季財(cái)務(wù)報(bào)告受監(jiān)督者認(rèn)可授權(quán)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)格審核 （ 7）、開發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購買者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受收益： 收益的計(jì)算方式為： 分紅總額 ╳該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計(jì)算方式：房間面積 /營業(yè)總面積或房間總價(jià)款 /全部房間總價(jià)款 （ 8）、購買者只享受收益、不對虧損負(fù)責(zé)，營業(yè)虧損由開發(fā)商負(fù)責(zé)或由酒店經(jīng)營管理公司轉(zhuǎn)嫁 （ 9）、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負(fù)責(zé)酒店第一期經(jīng)營啟動(dòng)所須的全部投入 （ 10）、酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商進(jìn)行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進(jìn)對酒店經(jīng)營管理公司的聘用合同。 純產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作模式 此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤，購買者多為個(gè)人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營（招待）成本，適合與不以酒店經(jīng)營管理為主而專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、在酒店經(jīng)營、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢的開發(fā)商。我們?yōu)楣┧康禺a(chǎn)公司選用的就是這種模式。 返租式產(chǎn) 權(quán)式酒店運(yùn)作模式 其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營收益為依托，以利潤為總分紅標(biāo)的，購買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營業(yè)績好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營沒有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報(bào)（一般為 6—8% 為 /年）為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購買者的收益計(jì)算辦法一般為：房產(chǎn)總價(jià) 事先約定的年回報(bào)比例（一般為 6—8% ）。 返租式產(chǎn) 權(quán)式酒店運(yùn)作模式 以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，賺取酒店正常的經(jīng)營管理利潤，其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。因此，此類開發(fā)模式不適合供水房地產(chǎn)公司。（二）、東京銀座產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)作模式 營業(yè)利潤分紅 +固定返租（ 35年）兼容純產(chǎn)權(quán)酒店和返租式產(chǎn)權(quán)酒店之模式解除開發(fā)商承諾之累贅 迎合投資者之擔(dān)心（三）、關(guān)于酒店管理公司的選定 中州酒店管理公司是首選借其名成我名增強(qiáng)購資者信心提升產(chǎn)品附加值解決經(jīng)營客源問題為整個(gè)小區(qū)增光添彩形成獨(dú)一無二的競爭武器（四）、關(guān)于酒店合作模式建議 管理顧問模式（暫 2年期）（自己組建銀座酒店管理公司）主要服務(wù)內(nèi)容品牌使用產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議開業(yè)籌備人員培訓(xùn)管理顧問前期 后期（五）、產(chǎn)權(quán)酒店推廣前提條件酒店管理（顧問）公司合同簽訂銷售模式確定宣傳資料準(zhǔn)備到位 （六）、產(chǎn)權(quán)酒店推廣策略C:底層商鋪推廣部分（春節(jié)后）主力店意向招商確定 3—5 家主力店展開推廣詳案第六部分項(xiàng)目價(jià)格策略（一）、價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成 住宅公寓 產(chǎn)權(quán)酒店 商鋪控制均價(jià) 2300元 4100元 4500元市場表現(xiàn)價(jià) 2400元 4500元 4800元起價(jià) 2023元 3800元 4000元最高價(jià) 2500元 4600元 5500元總價(jià) 6萬 —10 萬 12萬 30—50 萬漲幅價(jià) 20—50 元 50—100 元 100—500 元（二）、價(jià)格控制一房一價(jià)低開高走樓層差價(jià)、朝向差價(jià)、面積差價(jià)、樓棟、位置差價(jià)推廣階段差價(jià)、景觀差價(jià)等以低價(jià)格吸引人氣，以高價(jià)格實(shí)現(xiàn)利潤。讓先到者先得 “利 ”。（三）、付款方式一次性付款分期付款銀行按揭優(yōu)惠 3—5%優(yōu)惠 1—3%（四）、收款方式階段 收款方式銷售許可證取得前小定金 1000元，簽訂《小定金協(xié)議》，保留房源 3天；大定金 1—2 萬元，簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》，原則不退。銷售許可證取得后小定金 500—1000 元，簽訂《小定金協(xié)議》，保留房源 3天；大定金 1萬元以上，簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》，定金不退；簽訂合同，交首付款。（五）、控制執(zhí)行客源控制房源控制階段控制工程進(jìn)度控制促銷控制銷售過程中自行控制
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