開封東京銀座商業(yè)綜合項(xiàng)目操盤策略案-147ppt(編輯修改稿)
2025-02-13 23:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 內(nèi)街進(jìn)深 12米，一層層高 ，二層層高，面寬 /，框架結(jié)構(gòu)。商鋪總面積： 8000㎡第四部分項(xiàng)目 SWOT分析最大化發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，最可能弱化項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇，避免或者減少威脅。 —— 精順操盤原則優(yōu) 勢(shì)n地段 —— 新區(qū)要地 ☆ ☆ ☆ n 產(chǎn)品 —— 自制蛋糕 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆n總價(jià) —— 最具競(jìng)爭(zhēng) ☆ ☆ ☆ ☆n 物業(yè) —— 皇冠五星（待定） ☆ ☆ ☆ ☆ ☆252。塑造產(chǎn)品個(gè)性，放大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。252。優(yōu)勢(shì)要 “ 芝麻子 ” 變 “ 西瓜 ” 。劣 勢(shì) n 開發(fā)商知名度不高： 供水公司前期雖有開發(fā)，但沒有高知名度和美譽(yù)度，客戶購買物業(yè)會(huì)存在疑慮。 ☆ ☆ ☆n 操作難度大： 本項(xiàng)目雖然規(guī)模不大，但是一個(gè)復(fù)合型多產(chǎn)品的物業(yè)。操盤難度要較單一型物業(yè)難度大。 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆n價(jià)格水平高。 （目前全市高價(jià)位項(xiàng)目之一） ☆ ☆ ☆ 對(duì)策： 提出 “ 創(chuàng)新地產(chǎn)的先行者 ” 這一地產(chǎn)公司理念，并加以推廣傳播，塑造供水公司創(chuàng)新的開發(fā)理念。借助本項(xiàng)目的政府背景優(yōu)勢(shì)，傳播項(xiàng)目政府開發(fā)的背景，消除廣大客戶對(duì) “ 小公司開發(fā) ” 的擔(dān)心。整合專業(yè)資源，尋求品牌物業(yè)或者知名設(shè)計(jì)公司或者知名施工單位合作，塑造項(xiàng)目開發(fā)實(shí)力和知名品牌的光環(huán)。n 鄭汴一體化 —— 省域規(guī)劃大機(jī)遇 ☆ ☆ ☆ n 西區(qū)宏偉規(guī)劃 —— 市政規(guī)劃機(jī)遇 ☆ ☆ ☆ ☆ n 符合潮流新 產(chǎn)品 —— 開封空白 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆n 待挖掘的大 需求 —— 鐵定需求 ☆ ☆ ☆ ☆ 利用機(jī)會(huì)， 制造機(jī)會(huì)， 放 大機(jī)會(huì)，抓住機(jī)會(huì)。機(jī) 會(huì)n 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 明：經(jīng)濟(jì)適用房（價(jià)格），暗：同類項(xiàng)目出現(xiàn)（產(chǎn)品）。 ☆ ☆ ☆ ☆ n 新產(chǎn)品市場(chǎng)接受程度 —— 特別是產(chǎn)權(quán)酒店。 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆n 國家政策變動(dòng)。銀行貸款政策，首付比例、購買對(duì)象限制、物業(yè)稅、交易稅等。 ☆ ☆ ☆ n 期房銷售 ☆ ☆ 對(duì)策：速度，速度，還是速度。 宣傳、宣傳、再宣傳（教育） 罰款不大小問題，資金回籠是關(guān)鍵威 脅S（優(yōu)勢(shì)）l地段l產(chǎn)品l總價(jià)l物業(yè)管理W（劣勢(shì)）l開發(fā)商知名度不高l操作難度大l價(jià)格水平O（機(jī)會(huì)）l鄭汴一體化 l西區(qū)規(guī)劃 l新產(chǎn)品l需求T（威脅）l競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手l新產(chǎn)品市場(chǎng)接受程度l國家政策變動(dòng)l期房銷售SWOT分析 SO 戰(zhàn)略S（優(yōu)勢(shì)）l地段l產(chǎn)品l總價(jià)l物業(yè)管理O（機(jī)會(huì)）l鄭汴一體化 l西區(qū)規(guī)劃 l新 產(chǎn)品l需求戰(zhàn)略 適時(shí)入市和強(qiáng)勢(shì)入市，引導(dǎo)和教育客戶 主打投資升值概念，塑造產(chǎn)品鮮明的投資個(gè)性 WO 戰(zhàn)略W（劣勢(shì)）l開發(fā)商知名度不高l操作難度大l價(jià)格水平O（機(jī)會(huì)）l鄭汴一體化 l西區(qū)規(guī)劃 l新 產(chǎn)品l需求戰(zhàn)略l以新產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)來刺激需求，以新產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)來弱化投資者對(duì)開發(fā)商的關(guān)注度；l以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、政策利好來弱化價(jià)格抗性l以專業(yè)化的操盤思路進(jìn)行推廣 ST 戰(zhàn)略S（優(yōu)勢(shì)）l地段l產(chǎn)品l總價(jià)l物業(yè)管理T（威脅）l競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手l新產(chǎn)品市場(chǎng)接受程度l國家政策變動(dòng)l期房銷售戰(zhàn)略l強(qiáng)化項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、總價(jià)優(yōu)勢(shì)和物業(yè)優(yōu)勢(shì)，以綜合優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以速度甩開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。l宣傳引導(dǎo)客戶、教育客戶、刺激客戶l以認(rèn)購等形式合理避開政策，靠關(guān)系弱化政策對(duì)本項(xiàng)目的影響。 WT 戰(zhàn)略W（劣勢(shì)）l開發(fā)商知名度不高l操作難度大l價(jià)格水平T（威脅）l競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手l新產(chǎn)品市場(chǎng)接受程度l國家政策變動(dòng)l期房銷售戰(zhàn)略l炒作、包裝；l銷售技巧運(yùn)用；l證言式；l個(gè)案化；l比較說明第五部分項(xiàng)目推廣策略萬事俱備整裝待發(fā)策略提綱?推廣案名及推廣語?推廣階段劃分及目標(biāo)?推廣策略?推廣創(chuàng)意思路?階段營銷推廣推廣案名案名東京銀座?借開封大宋都城 “ 東京汴梁 ” 之名而來， “ 東京 ” 二字順理成章；?銀座在目前被眾多城市的小戶型住宅開發(fā)商所借用，寓意都市中的繁華街區(qū)。?本案的東京銀座，重在復(fù)興昔日東京的繁華大都市街區(qū)榮耀，打造 開封現(xiàn)代版國際化 “ 京都 ” 生活。?備選案名東京國際她的東京，您的銀座主題推廣語此推廣語緊抓目標(biāo)客戶群 — 成功人士。雖有 “曖昧 ”之意，但貼切表現(xiàn)本項(xiàng)目酒店式小戶型和產(chǎn)權(quán)酒店的定位。容易讓人產(chǎn)生聯(lián)想和快速傳播。此推廣語可以在設(shè)計(jì)項(xiàng)目 LOGO時(shí)連帶案名一同設(shè)計(jì)，隨案名一同推廣。推廣階段劃分及目標(biāo)整體戰(zhàn)略推廣步驟 住宅推廣 酒店推廣 商鋪推廣元旦前 春節(jié)前后 春節(jié)后（ — ） （ — ） （ — ）推廣之前暗地積累客戶，明推小戶型，暗積累酒店客源推廣之前暗地積累客戶，明推產(chǎn)權(quán)酒店，暗積商鋪客源籌備期 引導(dǎo)期 認(rèn)購期開盤期調(diào)整期清盤期每個(gè)產(chǎn)品銷售過程 引 導(dǎo) 期 認(rèn)購 期 開 盤 期案名炒作 認(rèn)購 政策制定每個(gè)產(chǎn)品主要節(jié)奏與訴求：產(chǎn) 品介 紹投 資 引 導(dǎo)認(rèn)購 宣 傳 （ 優(yōu) 惠）認(rèn)購 控制開 盤 促 銷 宣 傳開 盤住宅小 戶 型推廣 節(jié) 點(diǎn)控制及目 標(biāo)完善備戰(zhàn) 造勢(shì)亮相 蓄水集客 促進(jìn)成交 促銷清盤籌備期 亮相期 蓄水期 認(rèn)購期 開盤期 清盤期（ 8— ） （ ） （ — ）甄別客戶（ —）（ ）（ — ）（ ）（ ） 工程六層工程配合銷 售目 標(biāo)重要 節(jié) 點(diǎn)積累意向客戶 800名轉(zhuǎn)化率達(dá)50%銷售率達(dá)80%銷售率達(dá)95%以上（ ） 產(chǎn)權(quán) 酒店推廣 節(jié) 點(diǎn)控制完善備戰(zhàn) 造勢(shì)亮相 蓄水集客 促進(jìn)成交 促銷清盤籌備期 亮相期、蓄水期 認(rèn)購期 開盤期 清盤期（ 12月前） （ ）（ — ）甄別客戶（ —）（ ）（ — ）（ ）工程結(jié)頂11月底動(dòng)工（ ）（ 9月 —10 月）重要 節(jié) 點(diǎn)工程配合銷 售目 標(biāo) 積累意向客 戶 400名 轉(zhuǎn)化率達(dá) 30% 銷售率達(dá) 80% 銷售率達(dá)95%以上商 鋪 推廣 節(jié) 點(diǎn)控制完善備戰(zhàn) 蓄水集客 促進(jìn)成交 促銷清盤籌備期 蓄水期 開盤期 清盤期（春節(jié)前） （ ） （ — ）甄別客戶（ —）（ ）（ — ）（ ）認(rèn)購期重要 節(jié) 點(diǎn)銷 售目 標(biāo) 積累意向客 戶 300名 轉(zhuǎn)化率達(dá) 30% 銷售率達(dá) 70% 銷售率達(dá)90%以上推廣策略p用速度和創(chuàng)新產(chǎn)品挖得第一桶金！p挖掘潛藏已久的需求把其釋放！撇脂策略策略一p用創(chuàng)新產(chǎn)品領(lǐng)先市場(chǎng)p用資源整合領(lǐng)先市場(chǎng)p以銷售速度領(lǐng)先市場(chǎng)領(lǐng)先策略策略二p組建最佳媒體組合，發(fā)揮整合
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