【正文】 度還是比較大的。比較大的。ACM美國(guó)地產(chǎn)投資基金的數(shù)據(jù)“ ACM美國(guó)地產(chǎn)投資基金資產(chǎn)分布 ”的報(bào)告顯示，目前海外基金的資金投向中， 僅 14%投向地產(chǎn)發(fā)展。而投向地區(qū)性購(gòu)物中心 (如麥格理收購(gòu)大連萬(wàn)達(dá) 9個(gè)商用物業(yè) )和寫(xiě)字樓的則分別占 19%。海外基金對(duì)于住宅項(xiàng)目的興趣在減退，所占比例為 11%。項(xiàng)公舞劍 、意在沛公！o 如此短暫的時(shí)間內(nèi)，海外航母級(jí)資金機(jī)構(gòu)接二連三出手內(nèi)地購(gòu)物中心項(xiàng)目，意欲何為？o 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是他們嘗試內(nèi)地物業(yè)打包海外上市的一大動(dòng)作。 探索理想的融資模式o “私募基金＋海外上市 ”是最近不少擁有商業(yè)或辦公物業(yè)的發(fā)展商熱衷于探討的理想模式之一。 o 深國(guó)投高管也坦承，欲借與大摩、西蒙集團(tuán)合作之機(jī)，探索 “商業(yè)＋金融＋開(kāi)發(fā) ”的模式。 跳板在哪里？ 1. 新加坡和香港的市場(chǎng)可以作為大家融資的渠道之一，我認(rèn)為香港的市場(chǎng)更加的適合過(guò)的融資，2. 因?yàn)樾录悠掠姓Z(yǔ)言和地域的限制，新加坡的法律語(yǔ)言是英語(yǔ)，并不是華語(yǔ)，香港就比較接近內(nèi)地的市場(chǎng)，無(wú)論是語(yǔ)言還是地域。 ‘傍大款 ’如何？o 國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商就是應(yīng)該 ‘傍大款 ’—— 盯緊海外基金。o 深國(guó)投的事例值得國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商仔細(xì)研究：今年以來(lái)，深國(guó)投通過(guò)與海外巨頭的兩次合作，一躍成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的先鋒部隊(duì)。解決 “短板 ” 跑步前進(jìn)！o 在保證商業(yè)利潤(rùn)的情況下，把后續(xù)運(yùn)營(yíng)交給國(guó)外的在保證商業(yè)利潤(rùn)的情況下，把后續(xù)運(yùn)營(yíng)交給國(guó)外的基金和國(guó)外非常著名的商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)是一個(gè)很好的基金和國(guó)外非常著名的商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)是一個(gè)很好的選擇。選擇。o 一個(gè)先進(jìn)的思路，就是不把項(xiàng)目全部賣(mài)掉，而是通一個(gè)先進(jìn)的思路，就是不把項(xiàng)目全部賣(mài)掉，而是通過(guò)讓出一部分利潤(rùn)與外資合作經(jīng)營(yíng)，從而解決了目過(guò)讓出一部分利潤(rùn)與外資合作經(jīng)營(yíng)，從而解決了目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)一個(gè)共同的前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)一個(gè)共同的 “短板短板 ”———— 在項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)和管理方面缺乏經(jīng)驗(yàn)在項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)和管理方面缺乏經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。和專業(yè)的團(tuán)隊(duì)?！罂?’一定要得！o 傍大款的方式是具有現(xiàn)實(shí)性和充分的可行性：o 事實(shí)上，海外機(jī)構(gòu)對(duì)投資內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)也是熱情澎湃。o 兩方面的原因決定了海外基金對(duì)中國(guó)的商業(yè)物業(yè)非常感興趣。頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)策劃與流程管理o 一 . 市場(chǎng)調(diào)研：：　 　 　 （媒介偏好 /消費(fèi)習(xí)慣 /消費(fèi)承受力等）　 　 o 　 ，消費(fèi)動(dòng)機(jī)　 　 o 　 　 　 　 二 .項(xiàng)目定位o 　 （賣(mài)點(diǎn)）分析　 （問(wèn)題及機(jī)會(huì)）　 　 （購(gòu)買(mǎi)者及承租者）三 .基本 VI（品牌視覺(jué)形象設(shè)計(jì)）o 包括基本元素：名稱 /顏色 /標(biāo)準(zhǔn)字 /標(biāo)簽 /吉祥物等o 應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊(cè) /招商廣告 /銷(xiāo)售手冊(cè) /形象手冊(cè) /名片 /禮品 /信箋 /服裝 /店面形象等招商與銷(xiāo)售策略的構(gòu)建o 四 .招商策略o 五 .銷(xiāo)售策略品牌形象與促銷(xiāo)策略o 一 .品牌形象完善o 二 .促銷(xiāo)策略以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。o 三 .開(kāi)業(yè)策略開(kāi)業(yè)活動(dòng)、開(kāi)幕酒會(huì)儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會(huì)等。o 四 .公開(kāi)策略借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場(chǎng)關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷(xiāo)售。o 五 .氣氛策略店內(nèi) /店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛 /季節(jié)節(jié)日氣氛 /促銷(xiāo)等活動(dòng)氣氛。o 六 .服務(wù)策略服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。o 七 .管理策略導(dǎo)入 ISO質(zhì)量認(rèn)證。o 八 .媒介策略全年媒介配合策略 DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。業(yè)態(tài)規(guī)劃與店鋪劃分是根本o ／進(jìn)行市場(chǎng)分析 o ／市場(chǎng)戰(zhàn)略分析o o 商場(chǎng)定位o 商場(chǎng)總面積建意o 業(yè)態(tài)規(guī)劃o 租戶選配o 店鋪劃分項(xiàng)目商業(yè)定位的內(nèi)涵o 項(xiàng)目市場(chǎng)定位　o 項(xiàng)目主題定位　o 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位　o 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位o 項(xiàng)目檔次定位　o 項(xiàng)目形象定位　o 經(jīng)營(yíng)方式定位　o 項(xiàng)目功能定位專業(yè)市場(chǎng)前期排期控制o 排期表案例： XXX商業(yè)步行街招商策略o招商策略目錄o 招商目的項(xiàng)目介紹功能定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)平面效果圖招商原則招商對(duì)象招商要求 優(yōu)惠政策合作方式招商流程 一 ,招商目的o XXX商業(yè)步行街是以休閑娛樂(lè)為主 ,即餐飲 ,娛樂(lè) ,休閑 ,購(gòu)物的體驗(yàn)式動(dòng)感主題街區(qū) .由 XXX市東方元順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè) ,200年 月 日開(kāi)業(yè) .為了確保 XXX商業(yè)步行街建成后順利運(yùn)營(yíng)和開(kāi)業(yè) ,使 XXX商業(yè)步行街事業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展 .招商工作是200年的中心任務(wù) .o 目前 ,公司正在用全新的運(yùn)作模式和經(jīng)營(yíng)理念 ,分階段分步驟地全面推進(jìn)招商工作 ,通過(guò)各種渠道和形式在全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域城市開(kāi)展有針對(duì)性的卓有成效的招商 ,一方面要走出 XXX現(xiàn)有的商圈 ,在突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)上做文章 ,突出個(gè)性化 ,差異化的經(jīng)營(yíng)特色 ,另一方面著力于 XXX商業(yè)步行街的品牌構(gòu)建和推廣 ,整合有利于自身發(fā)展的社全優(yōu)勢(shì)資源 ,最終形成 XXX商業(yè)步行街長(zhǎng)效發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ,以推動(dòng) XXX步行街步人良性的發(fā)展軌道 .二 ,項(xiàng)目介紹o XXX商業(yè)步行街為 XXX市重點(diǎn)工程 ,東臨火車(chē)站 ,西臨城市主幍 道中華大街 ,處于 XXX市黃金商圈中心 ,位置極其優(yōu)越 ,交通極為便利 ,該區(qū)域?yàn)?XXX市商業(yè)發(fā)源地之一 ,極具開(kāi)發(fā)價(jià)值 .o 項(xiàng)目總占地面積 63萬(wàn)平方米 ,總建筑面積達(dá)到 14萬(wàn)平方米 ,東西步行街長(zhǎng)約 800米 .以 4層商用建筑為主 ,配以三棟高層商用公寓 ,功能分布合理 ,人流車(chē)流暢通 ,城市配套齊全 ,規(guī)劃有 550個(gè)車(chē)位的大型停車(chē)場(chǎng)和 4個(gè)總面積為 4000多平方的休閑廣場(chǎng) ,構(gòu)造一個(gè)公園式的開(kāi)放街區(qū) ,錯(cuò)落分布餐飲 ,休閑 ,娛樂(lè) ,購(gòu)物等多種業(yè)態(tài) ,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 一站式休閑娛樂(lè) ,休閑中購(gòu)物 . 三 ,功能定位以餐飲 ,娛樂(lè) ,休閑為主 ,購(gòu)物為輔 ,打造特色時(shí)尚動(dòng)感主題街區(qū) .市場(chǎng)定位 : 本市所有人群的特定消費(fèi) ,以規(guī)模和特色取勝 ,重點(diǎn)突出 15\35歲年輕消費(fèi)群體 ,與橋西其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成鼎足之勢(shì) ,互補(bǔ)互動(dòng) .1,餐飲在檔次上以中檔餐飲為主 ,突出特色餐飲 ,休閑餐飲 .2,娛樂(lè)以時(shí)尚娛樂(lè)為主 ,體現(xiàn)年輕人的新奇 ,新潮 ,刺激 . 3,休閑以本地市場(chǎng)認(rèn)可的業(yè)態(tài)為主 .如網(wǎng)吧 ,茶樓 ,咖啡廳 .4,購(gòu)物以時(shí)尚服飾 ,運(yùn)動(dòng)服飾 ,飾品為主 ,便利店為輔四 ,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)o 1,位置優(yōu)勢(shì) :“XXX商業(yè)文化街 ”東臨火車(chē)站 ,西接青年街市場(chǎng) ,北望東方購(gòu)物中心 ,南到自強(qiáng)路金融商務(wù)區(qū) ,處于東購(gòu)商圈的中心 ,位置極其優(yōu)越 ,交通極為便利 .o 2,管理優(yōu)勢(shì) : XXX東方城市廣場(chǎng)有限公司 入駐本案 ,負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理3,政策優(yōu)勢(shì) :該項(xiàng)目為 XXX市橋西區(qū)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目 .4,定位優(yōu)勢(shì) :5,品牌優(yōu)勢(shì) :6,設(shè)備優(yōu)勢(shì)o 1) 國(guó)內(nèi)知名品牌 “訊達(dá) ”扶梯八部 ,室內(nèi)六部 ,室外兩部2) 國(guó)際知名品牌 “奧的斯 ”直梯九部 ,其中兩部為觀光梯3) 寬帶網(wǎng)直接接入高層公寓 ,采用光纖接入 ,讓每位用戶暢游在高速的網(wǎng)絡(luò)世界里 ,同時(shí)酒吧 ,咖啡廳可按商家要求接入寬帶端口 ,以滿足不同人士的需求o 根據(jù)人流分為四個(gè)小型廣場(chǎng) ,可供商家舉辦促銷(xiāo)活動(dòng) ,顧客休息 ,娛樂(lè)配備火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) ,有線電視系統(tǒng) ,安全防范系統(tǒng) ,綜合布線系統(tǒng)及停車(chē)場(chǎng)記費(fèi)管理系統(tǒng) 供電指標(biāo) :低壓電電壓為 380/22V總設(shè)備容量 :3508KW總計(jì)算容量 :2769KW 中央空調(diào)指標(biāo) :空調(diào)冷負(fù)荷為 Q冷 =5008K/W冷指標(biāo) :167W/平方米熱負(fù)荷 :Q熱 =3060KW熱指標(biāo) :85W/平方米環(huán)保 :設(shè)備采用低噪聲 ,設(shè)備基礎(chǔ)采用隔震處理 ,管道與設(shè)備接口采用軟接口 ,并根據(jù)需要安裝消聲裝置 .消防 :耐火等級(jí) :高級(jí)公寓 ,商店 ,地下車(chē)庫(kù)等耐火等級(jí)均為一級(jí) . 節(jié)能 :在建筑設(shè)計(jì)中加強(qiáng) ,改善了建筑物 周?chē)木G化 五 ,平面效果圖 1,步行街效果圖2,一期效果圖4,內(nèi)街效果圖5,西入口效果圖6,一層平面圖7,二層平面圖8,三層平面圖9,四層平面圖六 ,招商原則o 實(shí)行 “二個(gè)重點(diǎn)四個(gè)優(yōu)先 ”的原則o (―) 二個(gè)重點(diǎn)1,重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外有影響 ,有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟合作 。2,對(duì)名家 ,名品 ,名企 ,名人重點(diǎn)招商 .o (二 )四個(gè)優(yōu)先1,廠家優(yōu)先 :廠家直接合作優(yōu)先答約 。2,名優(yōu)品牌優(yōu)先 :國(guó)內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn) 。3,獨(dú)家經(jīng)營(yíng)優(yōu)先 :品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的優(yōu)先引進(jìn) 。4,特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先 :擁有特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn) .七 ,招商對(duì)象l,國(guó)內(nèi)外名優(yōu)品牌生產(chǎn)廠家 ,2,國(guó)內(nèi)外有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力 ,大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商業(yè)機(jī)構(gòu) 。3,有豐富營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的地區(qū)級(jí)品牌代理商 :4,有一定實(shí)力的研發(fā)機(jī)構(gòu)或生產(chǎn)廠家 .八 ,招商要求 1,各廠商必須持有工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ,稅務(wù)登記證 ,生產(chǎn)許可證 ,產(chǎn)品合格證及其它相關(guān)證件 ,并符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定 。2,經(jīng)營(yíng)范圍中有涉及國(guó)家法律 ,行政法規(guī)規(guī)定的 ,須提交有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件 。3,實(shí)行商品保真經(jīng)營(yíng) .嚴(yán)禁假冒偽劣商品入場(chǎng) 。4,所有業(yè)主經(jīng)營(yíng)戶或經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)均須按招商流程順序入場(chǎng) . 九 ,優(yōu)惠政策十 ,合作方式 l,買(mǎi)斷經(jīng)營(yíng) :一次性買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)的方式 . 2,租賃經(jīng)營(yíng) :交納租金和相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi) ,招商經(jīng)營(yíng)自主 ,內(nèi)部自行管理 ,外部由物管公司統(tǒng) ― 管理 ,公用部分使用按 XXX步行街經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定執(zhí)行 .3,保底經(jīng)營(yíng) :以保底租金確定合作經(jīng)營(yíng)的方式 .① 以租賃總價(jià)確定保底租金 。② 根據(jù)銷(xiāo)售額測(cè)算分或比例 。案例分享o 目 錄o 第一部分 項(xiàng)目綜合評(píng)估……………………………………………………………………… P3o o o o 第二部分 項(xiàng)目定位…………………………………………………………………………… P8o o o o o 第三部分 租金價(jià)格定位 …………………………………………………………………… P13o o o o 第四部分 招商方案優(yōu)選 …………………………………………………………………… P17o o o o o o o 第五部份 招商準(zhǔn)備工作 …………………………………………………………………… P23o o o o o o o 第六部份 招商計(jì)劃及實(shí)施 ………………………………………………………………… P26o o o 商城成功的因素一個(gè)商城的成功所需要的幾方面配合商城成功基本要素商城外部條件商城 市場(chǎng)定位商城營(yíng)銷(xiāo)推廣策略商城管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力成功的商城關(guān)注要點(diǎn)o 商場(chǎng)管理服務(wù)素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)者是否具有實(shí)力、有信譽(yù)的商家乃商場(chǎng)成敗的關(guān)鍵因素。 各商家投入資本，除了維持產(chǎn)品的質(zhì)素，迎合潮流，還要注重裝修，櫥窗陳列，燈光，形象，以及售貨員的服務(wù)水平等等；以建立消費(fèi)者對(duì)此商場(chǎng)的商家及貨品的信心，所以選擇商家方面，除了租金回報(bào)外，還要作多方面的考慮。o 發(fā)展商必須清楚的認(rèn)識(shí)到，要把好的經(jīng)營(yíng)者請(qǐng)來(lái)進(jìn)駐商場(chǎng)作為『 旗艦商家 』 ，必須把租賃條件盡量放寬，盡量去迎合有號(hào)召力商家的需要，讓他們先落實(shí)進(jìn)駐，再利用知名商家的號(hào)召力去吸引其它經(jīng)營(yíng)資源。o 唯有準(zhǔn)確的定位、合理租金和正確的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，才有機(jī)會(huì)將所有鋪面全部租出，并成功開(kāi)業(yè)，提升商場(chǎng)的整體價(jià)值。o 一個(gè)商場(chǎng)的成功，發(fā)展商乃最高的決策人，必須認(rèn)清成功的關(guān)鍵，深思熟慮，不能急功近利，以期望一個(gè)物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)性的成長(zhǎng)過(guò)程，獲取最大回報(bào)，實(shí)現(xiàn)商鋪的升值和商鋪銷(xiāo)售的價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。案例研討o 案例一：某大型商城已經(jīng) 100％完成了招商，但是，仍然有大批商戶等待入駐。如何解決？o 一、排隊(duì)候補(bǔ)？o 二、擴(kuò)建增容？o 三、維持現(xiàn)狀？o 四、動(dòng)態(tài)招商？謝 謝擋不住的誘惑擋不住的誘惑 ———— 商業(yè)地產(chǎn)！商業(yè)地產(chǎn)！謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAI