【正文】 資本，除了維持產(chǎn)品的質(zhì)素，迎合潮流，還要注重裝修，櫥窗陳列，燈光，形象，以及售貨員的服務(wù)水平等等；以建立消費(fèi)者對(duì)此商場(chǎng)的商家及貨品的信心，所以選擇商家方面，除了租金回報(bào)外，還要作多方面的考慮。 ? 發(fā)展商必須清楚的認(rèn)識(shí)到，要把好的經(jīng)營者請(qǐng)來進(jìn)駐商場(chǎng)作為『旗艦商家』，必須把租賃條件盡量放寬，盡量去迎合有號(hào)召力商家的需要，讓他們先落實(shí)進(jìn)駐，再利用知名商家的號(hào)召力去吸引其它經(jīng)營資源。 ? 唯有準(zhǔn)確的定位、合理租金和正確的營銷推廣策略，才有機(jī)會(huì)將所有鋪面全部租出，并成功開業(yè)，提升商場(chǎng)的整體價(jià)值。 ? 一個(gè)商場(chǎng)的成功，發(fā)展商乃最高的決策人，必須認(rèn)清成功的關(guān)鍵，深思熟慮，不能急功近利，以期望一個(gè)物業(yè)長遠(yuǎn)性的成長過程，獲取最大回報(bào)，實(shí)現(xiàn)商鋪的升值和商鋪銷售的價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 四、運(yùn)營管理的環(huán)節(jié)控制 運(yùn)營成果決定著項(xiàng)目投資的成敗 ! ? 品牌統(tǒng)一 ? 管理統(tǒng)一 ? 信息統(tǒng)一 ? 資源統(tǒng)一 五、靈魂的環(huán)節(jié)控制 — 資本運(yùn)營 ? 做“價(jià)值”而不是做“價(jià)格”。 ? 多次融資功能是最佳的選擇。 ? 單元化產(chǎn)權(quán)、預(yù)留戰(zhàn)略融資空間。 ? 典押式融資應(yīng)當(dāng)避免新項(xiàng)目的投資。 ? 運(yùn)營商的現(xiàn)金流是永遠(yuǎn)的幸福！ 商業(yè)地產(chǎn)的金融化時(shí)代已經(jīng)到來 資金短缺加?。? 國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段更加嚴(yán)厲，信托行業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)信貸的業(yè)務(wù)受到更嚴(yán)格的限制，房地產(chǎn)信貸資金更加短缺。 外資和熱錢大舉進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的 70％～ 80％直接或間接來源于銀行，而國外開發(fā)資金中銀行資金一般只占 20％。 ? 近些年中央的系列調(diào)控措施，收緊了房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈，迫使開發(fā)商把目光轉(zhuǎn)向資本市場(chǎng)和海外市場(chǎng)。 ? 直接上市、借殼上市、信托投資公司、各類基金（公募、私募）、發(fā)債、外資合資、外資入股、海外投資銀行等等，日益多元化了。 熱錢主要是賭人民幣升值 ? 除了投資機(jī)構(gòu)，海外游資即熱錢也紛紛涌入。 ? 熱錢主要是賭人民幣升值，從各種渠道入境后，相當(dāng)數(shù)量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，謀求雙重套利。 熱錢屬短期投機(jī)性質(zhì)，很少進(jìn)入實(shí)業(yè)， 主要是買房賣房，大進(jìn)大出 ? 2023年，有說 380億美元，有說 750億美元； ? 2023年有說 600億美元，有說 700億美元，有說 800億美元，發(fā)改委估算是 1000億美元，最高的估算是 1132億美元； ? 2023年，看到的數(shù)據(jù)是 400億美元； ? 2023年上半年的數(shù)據(jù)，所見為 232億美元。 ? 幾年下來累計(jì)，低的估算約 1300億美元，高估算為2023至 3000億美元。 ? 至去年下半年以前，股市冷清，熱錢主要進(jìn)入房地產(chǎn)。 ? 據(jù)建設(shè)部有關(guān)研究， 2023年海外熱錢投入中國房市至少 700億美元。 上市成為潮流 ? 2023年至 2023年直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)有：合生地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、萬科、華發(fā)、世茂房產(chǎn)、華潤置地、北辰實(shí)業(yè)等。 ? 直接上市要求企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，上市后成為公眾公司，要信息公開、財(cái)務(wù)透明，許多企業(yè)做不到，因而選擇借殼上市。 ? 2023年上半年，有浙江新湖、北京萬通、廣東粵泰、上海浦慶、中信地產(chǎn)、國美集團(tuán)、天津萬順等已經(jīng)或謀求借殼上市，還有多家上市公司愿意借殼給房企。 房地產(chǎn)投資信托基金長足發(fā)展 ? 2023年籌集資金 110億元，比 2023年增長近一倍， ? 2023年上半年融資 64億元， ? 2023年底更有人預(yù)言，今后幾年將有 1600億美元的房地產(chǎn)投資信托基金上市； ? 私募基金也暗流涌動(dòng)，首創(chuàng)、萬通、華遠(yuǎn)等都在積極運(yùn)作； ? 萬科于 2023年中與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司簽約組建了合資公司； ? 中海地產(chǎn)于 2023年向境外發(fā)行了 3億美元債券（ 7年期）。 正當(dāng)中央加強(qiáng)調(diào)控時(shí)， 外資卻大舉進(jìn)軍中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ? 近年來進(jìn)入的外資機(jī)構(gòu)有： ? 摩根斯坦利、 ? 高盛、 ? 麥格理（澳）、 ? 瑞銀、 ? 花旗、 ING（荷）、 ? 美林、 ? 瑞星思達(dá)（美） ? 、 RREEF（德）、 ? 華平投資（美）、 ? DIFA（德）、 ? 軟銀亞洲（日）、 ? 凱雷投資、 ? 凱德置地（新）等，均為國際頂級(jí)公司。 一是直接收購地產(chǎn)物業(yè) ? 大摩 2023年 4月出資 4億收購富力集團(tuán)在北京的一座寫字樓， ? 6月出資 8． 5億收購上海廣場(chǎng) 4萬平米商業(yè)用房， ? 9月又出資 9000萬美元收購上海世貿(mào)大廈， 32億收購上海明天廣場(chǎng)； ? 麥格理 2023年 7月出資 38億收購杭州等 9城市的購物中心， 8億元收購上海新茂大廈， 9月又以 4億收購上海城市酒店公寓； ? 高盛 8． 9億元購入上海百騰大廈； ? DIFA2023年 8月 7． 2億收購上海華獅中心。 二是入股或合資 ? 商務(wù)部數(shù)據(jù)， 2023年房地產(chǎn)業(yè)外資合作項(xiàng)目2119項(xiàng)，合同金額 194億美元，當(dāng)年實(shí)際利用 54． 18億美元。 ? 如華平投資與陽光 100、富力地產(chǎn)、浙江綠城、北京融科開展合作，累計(jì)出資 10億美元； ? 美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系； ? 瑞星思達(dá)與中信合資投資山東地產(chǎn)項(xiàng)目。 三是注資 ? 如 RREEF向珠?！爸兄樯铣恰弊≌?xiàng)目注入2． 25億美元； ? 軟銀亞洲和凱雷投資聯(lián)合向順馳注資 4500萬美元； ? 麥格理、花旗等也都在尋找好項(xiàng)目投資。 四是獨(dú)資 ? 如凱德置地在北京設(shè)立開發(fā)企業(yè) ? 2023年上半年投資達(dá) 78億人民幣。 五是進(jìn)入中國的外資銀行開展房貸業(yè)務(wù) ? 如東亞銀行北京分行 2023年業(yè)務(wù)量中，房貸已占 30％； ? 永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開展了房貸業(yè)務(wù)。 ? 花旗銀行也于 2023年開始介入房貸。 銀行選擇風(fēng)險(xiǎn)低、 收益高的住房按揭貸款業(yè)務(wù) ? 由于銀行資本金與業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，加之我國商業(yè)銀行收益與風(fēng)險(xiǎn)脫鉤的機(jī)制，造成了銀行選擇風(fēng)險(xiǎn)低、收益高的住房按揭貸款業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)信托基金浮出水面 ? 金融危機(jī)爆發(fā)后，房地產(chǎn)開發(fā)商為了避免金融風(fēng)險(xiǎn)，開始選擇非銀行金融的融資渠道，力圖化解融資風(fēng)險(xiǎn)。 ? 所以房地產(chǎn)信托基金（ Refits（ ri:t）浮出水面，變成了大家翹首以盼的融資之路 。 權(quán)益型的基金是必然的選擇 ? 目前房地產(chǎn)金融的問題之一，是絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上。 ? 房地產(chǎn)業(yè)如果要用信托基金的方式解決開發(fā)商的融資問題，應(yīng)該建立，而不應(yīng)該是債權(quán)型的基金，讓資金持有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)享受回報(bào)。 ? 用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來源的重要融資方式。 國內(nèi)現(xiàn)有的信托主要是用于過橋籌款 1. 中國 REITs要進(jìn)一步發(fā)展 ， 還需要 5年的過程 。 然而 ， 在明年上半年就會(huì)出現(xiàn)一些在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司 2. 國內(nèi)要推出真正意義上的 REITs， 難度還是比較大的 。 ACM美國地產(chǎn)投資基金的數(shù)據(jù) “ ACM美國地產(chǎn)投資基金資產(chǎn)分布 ” 的報(bào)告顯示，目前海外基金的資金投向中， 僅 14%投向地產(chǎn)發(fā)展。而投向地區(qū)性購物中心 (如麥格理收購大連萬達(dá) 9個(gè)商用物業(yè) )和寫字樓的則分別占 19%。海外基金對(duì)于住宅項(xiàng)目的興趣在減退，所占比例為 11%。 項(xiàng)公舞劍 、意在沛公！ ? 如此短暫的時(shí)間內(nèi)，海外航母級(jí)資金機(jī)構(gòu)接二連三出手內(nèi)地購物中心項(xiàng)目，意欲何為？ ? 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是他們嘗試內(nèi)地物業(yè)打包海外上市的一大動(dòng)作。 探索理想的融資模式 ? “ 私募基金＋海外上市 ” 是最近不少擁有商業(yè)或辦公物業(yè)的發(fā)展商熱衷于探討的理想模式之一。 ? 深國投高管也坦承，欲借與大摩、西蒙集團(tuán)合作之機(jī)，探索 “ 商業(yè)＋金融＋開發(fā) ” 的模式。 跳板在哪里？ 1. 新加坡和香港的市場(chǎng)可以作為大家融資的渠道之一，我認(rèn)為香港的市場(chǎng)更加的適合過的融資， 2. 因?yàn)樾录悠掠姓Z言和地域的限制，新加坡的法律語言是英語，并不是華語，香港就比較接近內(nèi)地的市場(chǎng)，無論是語言還是地域。 ‘ 傍大款 ’如何？ ? 國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商就是應(yīng)該 ‘ 傍大款 ’ —— 盯緊海外基金。 ? 深國投的事例值得國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商仔細(xì)研究：今年以來，深國投通過與海外巨頭的兩次合作，一躍成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的先鋒部隊(duì)。 解決?短板? 跑步前進(jìn)！ ? 在保證商業(yè)利潤的情況下，把后續(xù)運(yùn)營交給國外的基金和國外非常著名的商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)是一個(gè)很好的選擇。 ? 一個(gè)先進(jìn)的思路，就是不把項(xiàng)目全部賣掉，而是通過讓出一部分利潤與外資合作經(jīng)營，從而解決了目前國內(nèi)開發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)一個(gè)共同的“ 短板 ” —— 在項(xiàng)目的后期運(yùn)營和管理方面缺乏經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。 ‘ 傍大款 ’一定要得！ ? 傍大款的方式是具有現(xiàn)實(shí)性和充分的可行性： ? 事實(shí)上，海外機(jī)構(gòu)對(duì)投資內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)也是熱情澎湃。 ? 兩方面的原因決定了海外基金對(duì)中國的商業(yè)物業(yè)非常感興趣。 案例研討 ? 案例一：某大型商城已經(jīng) 100％完成了招商，但是，仍然有大批商戶等待入駐。如何解決？ ? 一、排隊(duì)候補(bǔ) ? 二、擴(kuò)建增容 ? 三、維持現(xiàn)狀 ? 四、動(dòng)態(tài)招商 宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)的鏡像 ? 這種轉(zhuǎn)變不僅是政策的微調(diào)，而是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須要實(shí)現(xiàn)三個(gè)層次的內(nèi)在轉(zhuǎn)變 : ? 重新確立住宅消費(fèi)和投資理念； ? 加快完善房地產(chǎn)發(fā)展的制度和政策； ? 改變和完善住宅的生產(chǎn)銷售方式。 ? 而轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵是先搞清楚近幾年我國房地產(chǎn)發(fā)展中存在的各種錯(cuò)誤或偏離及其原因。 中國房地產(chǎn)業(yè)的十大謊言 ? 謊言一 :房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)和地方最大最重要的支柱產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)的支柱性體現(xiàn)在消費(fèi)上，而不是投資上，政策要努力鼓勵(lì)的是房地產(chǎn)大眾消費(fèi)。在我們看來，房地產(chǎn)應(yīng)該是一種被動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，而不是主動(dòng)性的產(chǎn)業(yè)，即使它在結(jié)果上對(duì)經(jīng)濟(jì)起著支柱性的作用，但也是被動(dòng)的。 謊言二 : 大眾進(jìn)行房地產(chǎn)投資將會(huì)獲得相當(dāng)豐厚的投資回報(bào) ? 這是一個(gè)理論上的錯(cuò)誤。 ? 房地產(chǎn)是大眾消費(fèi)品，絕不可能成為大眾投資品。 ? 大眾投資房地產(chǎn)不僅不會(huì)得到所謂的高回報(bào)，而且風(fēng)險(xiǎn)極大。 ? 因?yàn)橹灰沁@種情況發(fā)生，房市必然會(huì)出現(xiàn)泡沫，而且隨著參與的人越多，泡沫會(huì)越吹越大。 ? 試想一下，即從兩方面問一問自己，你就會(huì)放棄投資房地產(chǎn)賺大錢的荒謬想法。 有悖于經(jīng)濟(jì)學(xué)的原則 ? 一是在現(xiàn)今中國，房地產(chǎn)業(yè)利潤十分豐厚，而房地產(chǎn)并不是什么技術(shù)含量很高的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商能獲取如此豐厚的利潤，同時(shí)消費(fèi)者也能得到不菲的利潤，這有悖于經(jīng)濟(jì)學(xué)的原則。 ? 二是大眾投資房地產(chǎn)賺錢是不可能實(shí)現(xiàn)的。你僅買一套房子，房價(jià)大幅漲價(jià)了，如從你當(dāng)初購買時(shí)的50萬元漲到了現(xiàn)如今的 100萬元，你一定很美，覺得你賺錢了，實(shí)際上你沒有，說起來你可能不信，你賣出你的房子賺了 50萬元。但明天你還要花 100萬買回同樣的房子 (至少不能低于原來的面積和房屋質(zhì)量 )，你還要交一筆現(xiàn)在看來越來越多的交易費(fèi)。結(jié)果你一分沒賺。 夸大投資屬性來誤導(dǎo)消費(fèi)者 ? 那么，有人會(huì)說，我買兩套房子，賣出一套，那總能賺吧，是的，但這有個(gè)條件，即大家都不買第二套房子，只有你一個(gè)人很聰明地買了第二套或第三套房子，但實(shí)際上會(huì)有許多人與你有一樣的想法，有許多人買兩套房子，在大家都在買時(shí)房價(jià)肯定不斷上漲，等大家都想變現(xiàn)時(shí)，價(jià)格就會(huì)下跌。 ? 房地產(chǎn)是一個(gè)帶有一定的投資屬性的大眾型消費(fèi)品，問題就出在這一雙重屬性上，房地產(chǎn)商及大小炒家們就是通過夸大投資屬性來誤導(dǎo)消費(fèi)者的。 謊言三 : 利率高低是影響購房行為的重要因素， 短期內(nèi)調(diào)升利率對(duì)房地產(chǎn)增長形成較大影響。 ? 這在今天的中國并不適用。 ? 理由是 :我們的利率是浮動(dòng)的，按揭貸款一般都在 20年，即房價(jià)的利率成本取決于 20年或 30年的平均利率水平，而不是某一個(gè)時(shí)段的利率高低。 ? 還有，真正的購房成本是房價(jià)的高低，高房價(jià)就是高成本，但我們的許多消費(fèi)者卻有意無意總是不愿考慮這一點(diǎn)。 ? 因此，我們的結(jié)論是如果你認(rèn)真設(shè)計(jì)或選擇，買房可以節(jié)省錢但不能賺大錢，而在房價(jià)大漲時(shí)購買房將會(huì)支出過多的成本，使其離“負(fù)翁”越來越近。 ? 房價(jià)是購房需求考慮的第一要素，而不要讓收益率的誘惑或利率因素沖昏你的頭腦。 謊言四 : ? 一些房地產(chǎn)商如是說，我不為大眾生產(chǎn)住房，僅為少數(shù)高收入階層造房，賺的是他們錢，不傷害窮人，而窮人的住房問題呢丟給政府管好了。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是不斷滿足大眾化