【正文】 牌運動傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運動o 傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變中國流通行業(yè)主力業(yè)態(tài)o （ 1）便利店（ convenience store）o （ 2）超市（包括食品超市和綜合超市）（ supermarket）o （ 3）大型超市（ hypermarket）o （ 4）倉儲式會員店（ warehouse club）o （ 5）百貨店（ department store）o （ 6）專業(yè)店（ speciality store）o （ 7）專賣店（ exclusive shop）o （ 8）家居建材商店（ home center）o （ 9）購物中心（ shopping center/shopping mall）o (10) 專業(yè)市場（ speciality mauket)中國批發(fā)市場起源o 從 80年代初期，大致由三個方面形成，o 一是原有農(nóng)貿(mào)市場和集貿(mào)市場基礎(chǔ)上發(fā)展起來的；o 二是在原有商業(yè)、糧食、物資、供銷等流通部門的購銷中心的基礎(chǔ)上形成的；o 三是為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求而興建的。 市場發(fā)展缺乏創(chuàng)新，發(fā)展后勁不足。市場投資主體對市場的管理僅僅停留在物業(yè)管理的層次上；o 三是交易方式落后，許多市場仍停留在原始的 “一手錢，一手貨 ”的交易模式上，攤位制仍是大多數(shù)市場普遍采用的辦法o 四是面對日益激烈的市場競爭，市場缺乏適應(yīng)性，對經(jīng)營品種不能及時作調(diào)整o 五是市場缺乏發(fā)展資金，不能及時有效地完善市場功能；o 六是市場管理機制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場競爭中仍采用過去老一套管理辦法和營銷方式。o 管理人員熟悉集貿(mào)市場的運作，對現(xiàn)代流通模式和現(xiàn)代企業(yè)管理方式了解得少。o 市場網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)緩慢，更是制約大多數(shù)市場發(fā)展的重大因素。o 批發(fā)市場與企業(yè)一樣，在激烈的市場競爭中，優(yōu)勝劣汰。提升商業(yè)地產(chǎn)價值的首要環(huán)節(jié)提升商業(yè)地產(chǎn)價值的首要環(huán)節(jié)一、選址工程的環(huán)節(jié)控制一、選址工程的環(huán)節(jié)控制o 所謂 [選址 ]，關(guān)鍵在于 “選 ” 因為選址是一項系統(tǒng)工程。o 包括交通、可視性、進(jìn)出、購物、環(huán)境，都要方便顧客到達(dá)、確認(rèn)、選購，一切以顧客為中心o 前瞻性：充分考慮和預(yù)測城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境 的變化，奪取市場先機o 購買力o 成本與投資測算o 效率與速度o 標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性，不急于求成市場發(fā)展缺乏創(chuàng)新，發(fā)展后勁不足。市場投資主體對市場的管理僅僅停留在物業(yè)管理的層次上；o 三是交易方式落后，許多市場仍停留在原始的 “一手錢，一手貨 ”的交易模式上，攤位制仍是大多數(shù)市場普遍采用的辦法o 四是面對日益激烈的市場競爭，市場缺乏適應(yīng)性，對經(jīng)營品種不能及時作調(diào)整o 五是市場缺乏發(fā)展資金，不能及時有效地完善市場功能；o 六是市場管理機制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場競爭中仍采用過去老一套管理辦法和營銷方式。o 管理人員熟悉集貿(mào)市場的運作，對現(xiàn)代流通模式和現(xiàn)代企業(yè)管理方式了解得少。o 市場網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)緩慢，更是制約大多數(shù)市場發(fā)展的重大因素。o 批發(fā)市場與企業(yè)一樣，在激烈的市場競爭中，優(yōu)勝劣汰。提升商業(yè)地產(chǎn)價值的首要環(huán)節(jié)提升商業(yè)地產(chǎn)價值的首要環(huán)節(jié)一、選址工程的環(huán)節(jié)控制一、選址工程的環(huán)節(jié)控制o 所謂 [選址 ]，關(guān)鍵在于 “選 ” 因為選址是一項系統(tǒng)工程。o 包括交通、可視性、進(jìn)出、購物、環(huán)境，都要方便顧客到達(dá)、確認(rèn)、選購，一切以顧客為中心o 前瞻性：充分考慮和預(yù)測城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境 的變化，奪取市場先機o 購買力o 成本與投資測算o 效率與速度o 標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性，不急于求成市場發(fā)展缺乏創(chuàng)新，發(fā)展后勁不足。市場投資主體對市場的管理僅僅停留在物業(yè)管理的層次上；o 三是交易方式落后，許多市場仍停留在原始的 “一手錢，一手貨 ”的交易模式上，攤位制仍是大多數(shù)市場普遍采用的辦法o 四是面對日益激烈的市場競爭，市場缺乏適應(yīng)性，對經(jīng)營品種不能及時作調(diào)整o 五是市場缺乏發(fā)展資金，不能及時有效地完善市場功能；o 六是市場管理機制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場競爭中仍采用過去老一套管理辦法和營銷方式。o 管理人員熟悉集貿(mào)市場的運作，對現(xiàn)代流通模式和現(xiàn)代企業(yè)管理方式了解得少。o 市場網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)緩慢，更是制約大多數(shù)市場發(fā)展的重大因素。o 批發(fā)市場與企業(yè)一樣，在激烈的市場競爭中，優(yōu)勝劣汰。提升商業(yè)地產(chǎn)價值的首要環(huán)節(jié)提升商業(yè)地產(chǎn)價值的首要環(huán)節(jié)一、選址工程的環(huán)節(jié)控制一、選址工程的環(huán)節(jié)控制o 所謂 [選址 ]，關(guān)鍵在于 “選 ” 因為選址是一項系統(tǒng)工程。o 包括交通、可視性、進(jìn)出、購物、環(huán)境，都要方便顧客到達(dá)、確認(rèn)、選購，一切以顧客為中心o 前瞻性：充分考慮和預(yù)測城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境 的變化，奪取市場先機o 購買力o 成本與投資測算o 效率與速度o 標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性，不急于求成市場發(fā)展缺乏創(chuàng)新，發(fā)展后勁不足。市場投資主體對市場的管理僅僅停留在物業(yè)管理的層次上；o 三是交易方式落后，許多市場仍停留在原始的 “一手錢，一手貨 ”的交易模式上，攤位制仍是大多數(shù)市場普遍采用的辦法o 四是面對日益激烈的市場競爭，市場缺乏適應(yīng)性，對經(jīng)營品種不能及時作調(diào)整o 五是市場缺乏發(fā)展資金，不能及時有效地完善市場功能；o 六是市場管理機制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場競爭中仍采用過去老一套管理辦法和營銷方式。o 管理人員熟悉集貿(mào)市場的運作，對現(xiàn)代流通模式和現(xiàn)代企業(yè)管理方式了解得少。o 市場網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)緩慢，更是制約大多數(shù)市場發(fā)展的重大因素。o 批發(fā)市場與企業(yè)一樣，在激烈的市場競爭中，優(yōu)勝劣汰。提升商業(yè)地產(chǎn)價值的首要環(huán)節(jié)提升商業(yè)地產(chǎn)價值的首要環(huán)節(jié)一、選址工程的環(huán)節(jié)控制一、選址工程的環(huán)節(jié)控制o 所謂 [選址 ]，關(guān)鍵在于 “選 ” 因為選址是一項系統(tǒng)工程。o 包括交通、可視性、進(jìn)出、購物、環(huán)境，都要方便顧客到達(dá)、確認(rèn)、選購，一切以顧客為中心o 前瞻性：充分考慮和預(yù)測城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境 的變化，奪取市場先機o 購買力o 成本與投資測算o 效率與速度o 標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性，不急于求成選址禁忌o （ 1）西曬o （ 2）風(fēng)口o （ 3）斜坡o （ 4）快車道、單行道o （ 5）門前障礙，如大樹、建筑物、構(gòu)筑物、立交橋、 人行天橋o （ 6）地基、路面有高差o （ 7）門臉太窄o （ 8）無門前廣場，頂街而建o （ 9）人居環(huán)境復(fù)雜，區(qū)域臟、亂、差，治安混亂， 幾不管商圈研究是核心o 商圈要素o 1）位置，是否商圈內(nèi)主要聚客點，人流是否會 被競爭對手截流，是否有自然障礙o （ 2）人口，人口數(shù)量、密度，人均收入，購買力o （ 3）道路、交通o （ 4）競爭店，商圈飽和度o （ 5）客流量o （ 6）商圈內(nèi)規(guī)劃變化的可能性商圈的設(shè)定方法 o 在實際動作中，超市主要可以通過實施來店顧客問卷調(diào)查的方法來設(shè)定商圈。o 將約 100～ 150份問卷所收集的住址在地圖上標(biāo)示畫線即使商圈的范圍自然展現(xiàn)。o 戶數(shù)乘以每月生活費用支出，即為一家店鋪營業(yè)額。商圈的劃分（不同業(yè)態(tài)的差異）第一商圈第一商圈以以 1km為半徑的，為半徑的，也叫做核心商圈也叫做核心商圈第二商圈第二商圈以以 3km為半徑的，為半徑的，也叫做次級商圈也叫做次級商圈第三商圈第三商圈以以 5km以上為半徑的，以上為半徑的，也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈商圈分析的內(nèi)容與步驟 (1)人口規(guī)模及特征： 人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入 。o o o o o o o 飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。 IRS＝ CRE ／ RFo C—— 商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；o 假設(shè)在商國內(nèi)有 10萬個家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有15個店鋪在商國內(nèi)，共有 144000平方米銷售面積。 IRS＝ 10000025 ／ 144000＝￥ 17． 36 這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。效益分析主要內(nèi)容o （ 1） 單位建設(shè)造價o （ 2） 建設(shè)總投資o （ 3） 外租面積經(jīng)營成本o （ 4） 投資內(nèi)部收益率o （ 5） 投資回收期o 附表二 ：項目在時間和費用上分析的幾項原則o （ 1）商鋪的銷售一般需要在基建期間內(nèi) （ 1 年左右時間）完成和總價 2%費用。 o （ 3）商鋪的興旺則需要 3年以上長期的時間和總價 9%費用。 o （ 2）租戶通過逐漸穩(wěn)定和增加批零業(yè)務(wù)能承擔(dān)較高水平租金（一般要 3年時間）。 o （ 4）開發(fā)商根據(jù)市場的租售承受力及自身旺場能力進(jìn)行綜合分析評價，制定出商鋪租、售價趨勢，再引導(dǎo)業(yè)主投資和管理租戶經(jīng)營。 o ③ 結(jié)合自身商鋪的產(chǎn)租能力進(jìn)行分析。o 準(zhǔn)確、正確的售價體系有利于項目的出售操作 。 （ 2）市場定價法 o ① 比較周邊商鋪的租價。 o ③ 開發(fā)商自身商場管理能力，旺場措施。o 準(zhǔn)確、正確的租價體系有利于項目的出租操作。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計 “ 七步走 ”對一般概念做出定義并且選擇一個合適的地點。確定業(yè)種業(yè)態(tài)組合，動態(tài)地與主力店招商工作結(jié)合并作調(diào)整。建筑方案確定和工程制圖。平面和空間設(shè)計及 設(shè)計評審工作內(nèi)容o 建筑設(shè)施：o o o o o 、寬度建議o o o 、車流的外部導(dǎo)向o o 工作內(nèi)容 2o 員工食堂的設(shè)置建議，是否設(shè)置，如設(shè)置，位置及大小的建議o 員工區(qū)設(shè)置的建議，具備哪些功能，位置和大小的建議o ，要便于日后使用中的維修和清潔o ，數(shù)量、位置、大小的建議o ，位置、大小以及交通的組織等的建議o 、出入口的設(shè)置建議，包括位置、項目內(nèi)部的車流、人流的交通組織等 工作內(nèi)容 管道井的設(shè)置建議工作內(nèi)容 4o 工程其他方面的設(shè)置建議o ，考慮各個位置的照明所需要的照度、需要的電量、布線方式是否利于日后維修、保養(yǎng)等；o ：綜合考慮項目出售主力百貨店等的空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)置，以及高層部分預(yù)留空調(diào)室外機位及空調(diào)走線的考慮o ，考慮緊急情況的廣播問題o ，包括需要增設(shè)的綜合布線機房的設(shè)置建議o ，包括監(jiān)視系統(tǒng)、安防報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)收銀系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)等的設(shè)置建議o 工作內(nèi)容 5o o o o 、排水系統(tǒng)的設(shè)置建議o o o 、貨梯、扶梯以及消防電梯的設(shè)置建議o 工作內(nèi)容 6o ，考慮供電量的估算、后備供電系統(tǒng)、供電線路等o .o o o o o o 以上部分的建議報告，要求結(jié)合文字說明以及圖紙介紹兩部分。 為招商實施打下良好的基礎(chǔ)o 招商工作開始后面臨許多實際的實施工作，在產(chǎn)品的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定 《 招商手冊 》 、制定媒體發(fā)布計劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等，必要的準(zhǔn)備將為招商實施打下良好的基礎(chǔ)。招商策略制定的內(nèi)涵o 招商目的o 項目介紹o 功能定位o 項目優(yōu)勢o 平面效果圖o 招商原則o 招商對象o 招商要求o 優(yōu)惠政策o 合作方式o 招商流程 招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵o 制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，o 一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。從長遠(yuǎn)發(fā)展角度看，招商應(yīng)配備以下幾方面人才：o 招商經(jīng)理 1人，需對本項目所在行業(yè)的市場營銷有實際操作經(jīng)驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。o 區(qū)域協(xié)銷經(jīng)理若干，主要職責(zé)是協(xié)助 開發(fā)市場，完成銷售。o 商務(wù)助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務(wù)組織等工作。 招商人員必須具備的基本素質(zhì)o 良好的心理素質(zhì)。具體表現(xiàn)為要具備o （ 1）崇高的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新，具有執(zhí)著的奉獻(xiàn)精神；o （ 2）強烈的責(zé)任感，是對工作