【正文】 年至 2023年直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)有：合生地年直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)有：合生地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、萬科、華發(fā)、世茂房產(chǎn)、華潤置地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、萬科、華發(fā)、世茂房產(chǎn)、華潤置地、北辰實(shí)業(yè)等。、北辰實(shí)業(yè)等。o 直接上市要求企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，上市后成為公眾公司，直接上市要求企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，上市后成為公眾公司，要信息公開、財(cái)務(wù)透明，許多企業(yè)做不到，因而選要信息公開、財(cái)務(wù)透明，許多企業(yè)做不到，因而選擇借殼上市。擇借殼上市。o 2023年上半年，有浙江新湖、北京萬通、廣東粵泰年上半年，有浙江新湖、北京萬通、廣東粵泰、上海浦慶、中信地產(chǎn)、國美集團(tuán)、天津萬順等已、上海浦慶、中信地產(chǎn)、國美集團(tuán)、天津萬順等已經(jīng)或謀求借殼上市，還有多家上市公司愿意借殼給經(jīng)或謀求借殼上市，還有多家上市公司愿意借殼給房企。房企。房地產(chǎn)投資信托基金長足發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金長足發(fā)展 o 2023年籌集資金年籌集資金 110億元，比億元，比 2023年增長近一倍，年增長近一倍，o 2023年上半年融資年上半年融資 64億元，億元，o 2023年底更有人預(yù)言，今后幾年將有年底更有人預(yù)言，今后幾年將有 1600億美元的億美元的房地產(chǎn)投資信托基金上市；房地產(chǎn)投資信托基金上市；o 私募基金也暗流涌動(dòng)，首創(chuàng)、萬通、華遠(yuǎn)等都在積私募基金也暗流涌動(dòng)，首創(chuàng)、萬通、華遠(yuǎn)等都在積極運(yùn)作；極運(yùn)作；o 萬科于萬科于 2023年中與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司簽約組年中與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司簽約組建了合資公司；建了合資公司；o 中海地產(chǎn)于中海地產(chǎn)于 2023年向境外發(fā)行了年向境外發(fā)行了 3億美元債券（億美元債券（ 7年年期）。期）。正當(dāng)中央加強(qiáng)調(diào)控時(shí)，正當(dāng)中央加強(qiáng)調(diào)控時(shí)，外資卻大舉進(jìn)軍中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。外資卻大舉進(jìn)軍中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。 o 近年來進(jìn)入的外資機(jī)構(gòu)有：近年來進(jìn)入的外資機(jī)構(gòu)有：o 摩根斯坦利、摩根斯坦利、o 高盛、高盛、o 麥格理（澳）、麥格理（澳）、o 瑞銀、瑞銀、o 花旗、花旗、 ING（荷）、（荷）、o 美林、美林、o 瑞星思達(dá)（美）瑞星思達(dá)（美）o 、 RREEF（德）、（德）、o 華平投資（美）、華平投資（美）、o DIFA（德）、（德）、o 軟銀亞洲（日）、軟銀亞洲（日）、o 凱雷投資、凱雷投資、o 凱德置地（新）等，均為國際頂級(jí)公司。凱德置地（新）等，均為國際頂級(jí)公司。一是直接收購地產(chǎn)物業(yè)一是直接收購地產(chǎn)物業(yè) o 大摩大摩 2023年年 4月出資月出資 4億收購富力集團(tuán)在北京的一座億收購富力集團(tuán)在北京的一座寫字樓，寫字樓，o 6月出資月出資 8．． 5億收購上海廣場億收購上海廣場 4萬平米商業(yè)用房，萬平米商業(yè)用房，o 9月又出資月又出資 9000萬美元收購上海世貿(mào)大廈，萬美元收購上海世貿(mào)大廈， 32億收億收購上海明天廣場；購上海明天廣場；o 麥格理麥格理 2023年年 7月出資月出資 38億收購杭州等億收購杭州等 9城市的購物城市的購物中心，中心， 8億元收購上海新茂大廈，億元收購上海新茂大廈， 9月又以月又以 4億收購億收購上海城市酒店公寓；上海城市酒店公寓；o 高盛高盛 8．． 9億元購入上海百騰大廈；億元購入上海百騰大廈；o DIFA2023年年 8月月 7．． 2億收購上海華獅中心。億收購上海華獅中心。 二是入股或合資二是入股或合資o 商務(wù)部數(shù)據(jù)，商務(wù)部數(shù)據(jù)， 2023年房地產(chǎn)業(yè)外資合作項(xiàng)目年房地產(chǎn)業(yè)外資合作項(xiàng)目2119項(xiàng)，合同金額項(xiàng)，合同金額 194億美元，當(dāng)年實(shí)際利億美元，當(dāng)年實(shí)際利用用 54．． 18億美元。億美元。o 如華平投資與陽光如華平投資與陽光 100、富力地產(chǎn)、浙江綠、富力地產(chǎn)、浙江綠城、北京融科開展合作，累計(jì)出資城、北京融科開展合作，累計(jì)出資 10億美元億美元；；o 美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結(jié)成戰(zhàn)略合美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系；作伙伴關(guān)系；o 瑞星思達(dá)與中信合資投資山東地產(chǎn)項(xiàng)目。瑞星思達(dá)與中信合資投資山東地產(chǎn)項(xiàng)目。 三是注資三是注資o 如如 RREEF向珠海向珠海 ““ 中珠上城中珠上城 ”” 住宅項(xiàng)目注入住宅項(xiàng)目注入 2．． 25億美元；億美元；o 軟銀亞洲和凱雷投資聯(lián)合向順馳注資軟銀亞洲和凱雷投資聯(lián)合向順馳注資 4500萬萬美元；美元；o 麥格理、花旗等也都在尋找好項(xiàng)目投資。麥格理、花旗等也都在尋找好項(xiàng)目投資。 四是獨(dú)資四是獨(dú)資o 如凱德置地在北京設(shè)立開發(fā)企業(yè)如凱德置地在北京設(shè)立開發(fā)企業(yè)o 2023年上半年投資達(dá)年上半年投資達(dá) 78億人民幣。億人民幣。 五是進(jìn)入中國的外資銀行開展房貸業(yè)務(wù)五是進(jìn)入中國的外資銀行開展房貸業(yè)務(wù)o 如東亞銀行北京分行如東亞銀行北京分行 2023年業(yè)務(wù)量中，房貸年業(yè)務(wù)量中，房貸已占已占 30％；％；o 永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開展永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開展了房貸業(yè)務(wù)。了房貸業(yè)務(wù)。o 花旗銀行也于花旗銀行也于 2023年開始介入房貸。年開始介入房貸。銀行選擇風(fēng)險(xiǎn)低、銀行選擇風(fēng)險(xiǎn)低、 收益高的住房按揭貸款業(yè)務(wù)收益高的住房按揭貸款業(yè)務(wù)o 由于銀行資本金與業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，加之我國商業(yè)銀行收益與風(fēng)險(xiǎn)脫鉤的機(jī)制，造成了銀行選擇風(fēng)險(xiǎn)低、收益高的住房按揭貸款業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托基金浮出水面房地產(chǎn)信托基金浮出水面 o 金融危機(jī)爆發(fā)后，房地產(chǎn)開發(fā)商為了避免金融風(fēng)險(xiǎn)，開始選擇非銀行金融的融資渠道，力圖化解融資風(fēng)險(xiǎn)。o 所以房地產(chǎn)信托基金（ Refits（ ri:t）浮出水面，變成了大家翹首以盼的融資之路 。權(quán)益型的基金是必然的選擇權(quán)益型的基金是必然的選擇? 目前房地產(chǎn)金融的問題之一，是絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集目前房地產(chǎn)金融的問題之一，是絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上。中在銀行身上。? 房地產(chǎn)業(yè)如果要用信托基金的方式解決開發(fā)商的房地產(chǎn)業(yè)如果要用信托基金的方式解決開發(fā)商的融資問題，應(yīng)該建立，而不應(yīng)該是債權(quán)型的基金融資問題，應(yīng)該建立，而不應(yīng)該是債權(quán)型的基金，讓資金持有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)享受回報(bào)。，讓資金持有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)享受回報(bào)。? 用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金（基金（ REITs）才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持）才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。的重要融資方式。 國內(nèi)現(xiàn)有的信托主要是用于過橋籌款國內(nèi)現(xiàn)有的信托主要是用于過橋籌款1. 中國中國 REITs要進(jìn)一步發(fā)展，還需要要進(jìn)一步發(fā)展，還需要 5年的過年的過程。然而，在明年上半年就會(huì)出現(xiàn)一些在程。然而，在明年上半年就會(huì)出現(xiàn)一些在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司2. 國內(nèi)要推出真正意義上的國內(nèi)要推出真正意義上的 REITs，難度還是，難度還是比較大的。比較大的。ACM美國地產(chǎn)投資基金的數(shù)據(jù)“ACM美國地產(chǎn)投資基金資產(chǎn)分布 ” 的報(bào)告顯示，目前海外基金的資金投向中， 僅 14%投向地產(chǎn)發(fā)展。而投向地區(qū)性購物中心 (如麥格理收購大連萬達(dá) 9個(gè)商用物業(yè) )和寫字樓的則分別占 19%。海外基金對(duì)于住宅項(xiàng)目的興趣在減退，所占比例為 11%。項(xiàng)公舞劍 、意在沛公！o 如此短暫的時(shí)間內(nèi)，海外航母級(jí)資金機(jī)構(gòu)接二連三出手內(nèi)地購物中心項(xiàng)目，意欲何為？o 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是他們嘗試內(nèi)地物業(yè)打包海外上市的一大動(dòng)作。 探索理想的融資模式o “ 私募基金＋海外上市 ” 是最近不少擁有商業(yè)或辦公物業(yè)的發(fā)展商熱衷于探討的理想模式之一。 o 深國投高管也坦承，欲借與大摩、西蒙集團(tuán)合作之機(jī)，探索 “ 商業(yè)＋金融＋開發(fā) ” 的模式。 跳板在哪里？ 1. 新加坡和香港的市場可以作為大家融資的渠道之一，我認(rèn)為香港的市場更加的適合過的融資，2. 因?yàn)樾录悠掠姓Z言和地域的限制，新加坡的法律語言是英語，并不是華語，香港就比較接近內(nèi)地的市場，無論是語言還是地域。 ‘ 傍大款 ’ 如何？o 國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商就是應(yīng)該 ‘ 傍大款 ’—— 盯緊海外基金。o 深國投的事例值得國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商仔細(xì)研究：今年以來，深國投通過與海外巨頭的兩次合作，一躍成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的先鋒部隊(duì)。解決 “ 短板 ” 跑步前進(jìn)！o 在保證商業(yè)利潤的情況下，把后續(xù)運(yùn)營交給國外的在保證商業(yè)利潤的情況下，把后續(xù)運(yùn)營交給國外的基金和國外非常著名的商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)是一個(gè)很好的基金和國外非常著名的商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)是一個(gè)很好的選擇。選擇。o 一個(gè)先進(jìn)的思路，就是不把項(xiàng)目全部賣掉，而是通一個(gè)先進(jìn)的思路，就是不把項(xiàng)目全部賣掉，而是通過讓出一部分利潤與外資合作經(jīng)營，從而解決了目過讓出一部分利潤與外資合作經(jīng)營，從而解決了目前國內(nèi)開發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)一個(gè)共同的前國內(nèi)開發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)一個(gè)共同的 ““短板短板 ”——”—— 在項(xiàng)目的后期運(yùn)營和管理方面缺乏經(jīng)驗(yàn)在項(xiàng)目的后期運(yùn)營和管理方面缺乏經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。和專業(yè)的團(tuán)隊(duì)?！?傍大款 ’ 一定要得！o 傍大款的方式是具有現(xiàn)實(shí)性和充分的可行性：o 事實(shí)上，海外機(jī)構(gòu)對(duì)投資內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)也是熱情澎湃。o 兩方面的原因決定了海外基金對(duì)中國的商業(yè)物業(yè)非常感興趣。案例研討o 案例一：某大型商城已經(jīng) 100％完成了招商，但是，仍然有大批商戶等待入駐。如何解決？o 一、排隊(duì)候補(bǔ)o 二、擴(kuò)建增容o 三、維持現(xiàn)狀o 四、動(dòng)態(tài)招商宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)的鏡像o 這種轉(zhuǎn)變不僅是政策的微調(diào)，而是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須要實(shí)現(xiàn)三個(gè)層次的內(nèi)在轉(zhuǎn)變 :o 重新確立住宅消費(fèi)和投資理念；o 加快完善房地產(chǎn)發(fā)展的制度和政策；o 改變和完善住宅的生產(chǎn)銷售方式。o 而轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵是先搞清楚近幾年我國房地產(chǎn)發(fā)展中存在的各種錯(cuò)誤或偏離及其原因。 中國房地產(chǎn)業(yè)的十大謊言o 謊言一 :房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)和地方最大最重要的支柱產(chǎn)業(yè)。　　房地產(chǎn)的支柱性體現(xiàn)在消費(fèi)上，而不是投資上，政策要努力鼓勵(lì)的是房地產(chǎn)大眾消費(fèi)。在我們看來，房地產(chǎn)應(yīng)該是一種被動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，而不是主動(dòng)性的產(chǎn)業(yè)，即使它在結(jié)果上對(duì)經(jīng)濟(jì)起著支柱性的作用，但也是被動(dòng)的。謊言二 :大眾進(jìn)行房地產(chǎn)投資將會(huì)獲得相當(dāng)豐厚的投資回報(bào)o 這是一個(gè)理論上的錯(cuò)誤。o 房地產(chǎn)是大眾消費(fèi)品，絕不可能成為大眾投資品。o 大眾投資房地產(chǎn)不僅不會(huì)得到所謂的高回報(bào)，而且風(fēng)險(xiǎn)極大。o 因?yàn)橹灰沁@種情況發(fā)生，房市必然會(huì)出現(xiàn)泡沫，而且隨著參與的人越多，泡沫會(huì)越吹越大。o 試想一下，即從兩方面問一問自己，你就會(huì)放棄投資房地產(chǎn)賺大錢的荒謬想法。 有悖于經(jīng)濟(jì)學(xué)的原則o 一是在現(xiàn)今中國，房地產(chǎn)業(yè)利潤十分豐厚，而房地產(chǎn)并不是什么技術(shù)含量很高的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商能獲取如此豐厚的利潤，同時(shí)消費(fèi)者也能得到不菲的利潤，這有悖于經(jīng)濟(jì)學(xué)的原則。o 二是大眾投資房地產(chǎn)賺錢是不可能實(shí)現(xiàn)的。你僅買一套房子，房價(jià)大幅漲價(jià)了，如從你當(dāng)初購買時(shí)的50萬元漲到了現(xiàn)如今的 100萬元，你一定很美，覺得你賺錢了，實(shí)際上你沒有，說起來你可能不信，你賣出你的房子賺了 50萬元。但明天你還要花 100萬買回同樣的房子 (至少不能低于原來的面積和房屋質(zhì)量 )，你還要交一筆現(xiàn)在看來越來越多的交易費(fèi)。結(jié)果你一分沒賺。 夸大投資屬性來誤導(dǎo)消費(fèi)者o 那么，有人會(huì)說，我買兩套房子，賣出一套，那總能賺吧，是的，但這有個(gè)條件，即大家都不買第二套房子，只有你一個(gè)人很聰明地買了第二套或第三套房子，但實(shí)際上會(huì)有許多人與你有一樣的想法，有許多人買兩套房子，在大家都在買時(shí)房價(jià)肯定不斷上漲，等大家都想變現(xiàn)時(shí)，價(jià)格就會(huì)下跌。o 房地產(chǎn)是一個(gè)帶有一定的投資屬性的大眾型消費(fèi)品，問題就出在這一雙重屬性上，房地產(chǎn)商及大小炒家們就是通過夸大投資屬性來誤導(dǎo)消費(fèi)者的。謊言三 :利率高低是影響購房行為的重要因素，短期內(nèi)調(diào)升利率對(duì)房地產(chǎn)增長形成較大影響。o 這在今天的中國并不適用。o 理由是 :我們的利率是浮動(dòng)的，按揭貸款一般都在 20年，即房價(jià)的利率成本取決于 20年或 30年的平均利率水平，而不是某一個(gè)時(shí)段的利率高低。o 還有，真正的購房成本是房價(jià)的高低，高房價(jià)就是高成本，但我們的許多消費(fèi)者卻有意無意總是不愿考慮這一點(diǎn)。o 因此，我們的結(jié)論是如果你認(rèn)真設(shè)計(jì)或選擇，買房可以節(jié)省錢但不能賺大錢，而在房價(jià)大漲時(shí)購買房將會(huì)支出過多的成本，使其離 “ 負(fù)翁 ” 越來越近。o 房價(jià)是購房需求考慮的第一要素，而不要讓收益率的誘惑或利率因素沖昏你的頭腦?！≈e言四 :o 一些房地產(chǎn)商如是說，我不為大眾生產(chǎn)住房，僅為少數(shù)高收入階層造房，賺的是他們錢，不傷害窮人，而窮人的住房問題呢丟給政府管好了。市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是不斷滿足大眾化需求o 在我看來，是典型的打著市場經(jīng)濟(jì)的旗號(hào)發(fā)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的橫財(cái)。o 大家都清楚，從絕大多數(shù)消費(fèi)品來看，市場能夠滿足絕大多數(shù)人的市場需求，這才是市場經(jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)在我看來就是不斷滿足大眾化需求，盡可能低價(jià)銷售滿足大多數(shù)消費(fèi)者需求的產(chǎn)品是市場的一個(gè)最大原則，因?yàn)橛写蟊娀?，才有?guī)模，才有社會(huì)財(cái)富和福利的增加，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)才更有效率，也更為協(xié)調(diào)和穩(wěn)定。o 如果把大多數(shù)人的住房問題讓政府解決，那不就是又回到福利分房的計(jì)劃時(shí)代了嗎。如果一個(gè)行業(yè) (競爭性的 )無力滿足大多數(shù)的產(chǎn)品需求，那這個(gè)產(chǎn)業(yè)不僅不成熟，而且也不會(huì)成功。o 大眾化取向是市場經(jīng)濟(jì)的精髓，我再重復(fù)一遍。謊言五 :自住需求占多數(shù)就不出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫o 可以說，在地方和在什么時(shí)候自住需求都是占多數(shù)的，自住需求占多數(shù)構(gòu)成穩(wěn)定的市場結(jié)構(gòu)，就像坐莊鎖定籌碼一樣，造成價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的是流動(dòng)性強(qiáng)的那部分市場需求，它增加 1％可能造成 10％甚至更高的市場價(jià)格波動(dòng)。o 因?yàn)樽宰⌒枨蠡臼擎i定的，不流動(dòng)的，投機(jī)資金規(guī)模增減多少是決定泡沫有多大的根本因素，實(shí)際上是少數(shù)操