房地產(chǎn)調(diào)研理論和實踐-資料下載頁
2025-01-23 18:17本頁面
【正文】 效益分析 項目風險評估 七廠大橋 案例 XX地塊財務可行性評估模塊 1. 投資估算 ，然后進行匯總，主要內(nèi)容： ? 土地費用 ? 前期工程費用 ? 基礎設施建設費用 ? 建筑安裝工程費用 ? 公共配套設施建設費用 ? 開發(fā)間接費用 ? 管理費用 ? 銷售費用 ? 財務費用 ? 開發(fā)期內(nèi)各種稅費支出 ? 其他成本支出估算 ? 不可預見費用 2. 收入預測 基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 房產(chǎn)租售價格 租售進度及付款計劃（附：項目各類物業(yè)租售計劃表） 稅費率（附：稅費率表） 租售收入與成本費用估算 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 3. 融資方案 ? 資金籌集計劃 ? 資金使用計劃 七廠大橋 案例 XX地塊財務可行性評估模塊 4. 財務評價 編制財務評價報表 ? 項目損益表 ? 財務現(xiàn)金流量表（全部投資） ? 資本金投資現(xiàn)金流量表 ? 資金來源與運用表 ? 資產(chǎn)負債表 靜態(tài)獲利性分析 ? 利潤總額 ? 可分配利潤 ? 可交納稅金（經(jīng)營稅金 +企業(yè)所得稅 +土地增值稅） ? 投資利潤率 ? 資本利潤率 動態(tài)獲利性分析 ? 稅前 FIRR/稅前 FNFV/稅前投資回收期 ? 稅后 FIRR/稅后 FNFV/稅后投資回收期 ? 資本金內(nèi)部收益率 /FNPV 不確定性分析 ? 敏感性分析 ? 盈虧平衡分析 ? 市場風險分析 ? 經(jīng)營管理風險分析 ? 金融財務風險分析 6. 綜合評價 ? 經(jīng)濟評價 ? 社會、環(huán)境評價 ? 存在問題與建議 ? 總體結(jié)論及建議 七廠大橋 產(chǎn)品研發(fā)階段決策模式 對于產(chǎn)品研發(fā)階段，需要重點關注的是： ? 客戶、客戶的需求 ? 產(chǎn)品的價值及核心價值 ? 產(chǎn)品表現(xiàn) 市場調(diào)研 產(chǎn)品定位策劃 設計任務書 項目規(guī)劃設計 客戶需求 產(chǎn)品決策 產(chǎn)品價值 七廠大橋 產(chǎn)品研發(fā)階段決策模式 —— 客戶及客戶需求研究 一：客戶構(gòu)成研究 客戶構(gòu)成研究就是對客戶群的細分和定義，這個過程中我們必須注意的是客戶類型的 劃分依據(jù)。 例如：可以依據(jù)地域劃分，也可以根據(jù)購買動機劃分，還可以根據(jù)客戶特征劃分。 核心客戶 重要客戶 輔助客戶 其他客戶 七廠大橋 產(chǎn)品研發(fā)階段決策模式 —— 客戶及客戶需求研究 二：目標客戶描繪 這里主要是指通過對核心客戶和重要客戶的年齡、職業(yè)、地域等基本屬性和生活習慣、消費行為以及家庭結(jié)構(gòu)和收入等方面進行明確定義來描繪出目標客戶的主要特征。 客戶生活區(qū)域 客戶年齡區(qū)間 目標客戶特征描述 客戶文化程度 客戶職業(yè)特性 客戶家庭結(jié)構(gòu) 客戶收入特征 客戶行為分析 客戶消費習慣 客戶交通工具 客戶日常活動 客戶 …… 目標客戶畫像 七廠大橋 產(chǎn)品研發(fā)階段決策模式 —— 客戶及客戶需求研究 三：目標客戶需求研究 目標客戶需求研究 置業(yè)動機 生活方式 戶型及總價需求 建筑風格 設計要素 居住 度假 投資 首次置業(yè) 改善型 給父母 功能需求 …… 七廠大橋 產(chǎn)品研發(fā)階段決策模式 —— 客戶及客戶需求研究 四：項目核心價值體系評估 從樓盤競爭角度 從對客戶吸引力角度 ? 競爭樓盤確定 ? 競爭樓盤分析 ? 競爭樓盤競爭力評估 ? 本項目競爭力評估 ? 優(yōu)劣勢分析 ? 目標客戶需求 ? 影響客戶購買因素分析 ? 核心價值影響能力評估 七廠大橋 產(chǎn)品研發(fā)階段決策模式 —— 產(chǎn)品表現(xiàn)研究 一：總體規(guī)劃及布局研究 ? 建筑空間布局 ? 項目平面總體規(guī)劃 ? 項目功能分區(qū)示意 2. 道路系統(tǒng)布局 ① 地塊周邊交通環(huán)境示意 ? 地塊周邊基本路網(wǎng) ? 項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況 ② 項目道路設置 ? 項目主要出入口設置 ? 項目主要干道設置 ? 項目車輛分流情況說明 ? 項目停車場布置 ① 地塊周邊景觀環(huán)境 ? 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 ? 項目所屬地區(qū)市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 ② 項目環(huán)藝規(guī)劃及說明 ? 項目綠化景觀系統(tǒng)分析 ? 項目主要公共場所的環(huán)藝設計 4. 公建與配套系統(tǒng) ① 項目配套功能配置及安排 ? 會所外立面設計提示 ? 公建平面設計提示 ? 物業(yè)管理公司、辦公室、售樓處等建筑外立面設計提示 ? 公共建筑設計風格 ? 項目公共建筑外部環(huán)境概念設計 七廠大橋 產(chǎn)品研發(fā)階段決策模式 —— 產(chǎn)品表現(xiàn)研究 5. 建筑空間布局 ? 分期開發(fā)思路 ? 首期開發(fā)思路 ? 分組團開發(fā)思路 二：建筑單體風格建議 1. 項目總體建筑風格 ? 項目總體建筑風格構(gòu)思 ? 建筑色彩搭配 2. 建筑單體外立面設計 ? 多層、小高層、高層外立面設計 ? 不同組團的外立面設計 ? 商用物業(yè)建筑風格 ? 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計 ? 其他特殊設計 三：戶型間隔及配比研究 1. 住宅戶型設計提示 ? 項目戶型配置比例 ? 標準層住宅戶型設計 ? 躍式、復式、躍復式戶型設計 ? 其他戶型設計 2. 商用物業(yè)戶型設計提示 ? 商業(yè)裙樓平面設計 ? 商場樓層平面設計 四：園林景觀研究 1. 項目總體環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思 ? 地塊自然環(huán)境利用 ? 人文環(huán)境營造 七廠大橋 產(chǎn)品研發(fā)階段決策模式 —— 產(chǎn)品表現(xiàn)研究 2. 項目各組團環(huán)境概念設計 ? 組團內(nèi)綠化及園藝設計 ? 組團內(nèi)共享空間設計 ? 組團內(nèi)雕塑小品設計 ? 組團內(nèi)椅凳造型設計 ? 導示系統(tǒng)設定 ? 項目主入口環(huán)境設計 ? 銷售中心外部環(huán)境設計 ? 會所外部環(huán)境設計 ? 樣板間沿線環(huán)境設計 ? 其他公共環(huán)境概念設計 五：配套設施研究 1. 日常生活配套 ? 交通 ? 商業(yè)、餐飲、金融 ? 教育 ? 娛樂、休閑 2. 增值配套 ? 高爾夫 ? 會所 ? 泳池、溫泉 ? 健身房 ? 棋牌室 七廠大橋 用圖表說話 6 未完待續(xù) 七廠大橋 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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