房地產(chǎn)調(diào)研理論和實踐(文件)
【正文】 建筑空間布局 ? 項目平面總體規(guī)劃 ? 項目功能分區(qū)示意 2. 道路系統(tǒng)布局 ① 地塊周邊交通環(huán)境示意 ? 地塊周邊基本路網(wǎng) ? 項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r ② 項目道路設(shè)置 ? 項目主要出入口設(shè)置 ? 項目主要干道設(shè)置 ? 項目車輛分流情況說明 ? 項目停車場布置 ① 地塊周邊景觀環(huán)境 ? 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 ? 項目所屬地區(qū)市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 ② 項目環(huán)藝規(guī)劃及說明 ? 項目綠化景觀系統(tǒng)分析 ? 項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計 4. 公建與配套系統(tǒng) ① 項目配套功能配置及安排 ? 會所外立面設(shè)計提示 ? 公建平面設(shè)計提示 ? 物業(yè)管理公司、辦公室、售樓處等建筑外立面設(shè)計提示 ? 公共建筑設(shè)計風(fēng)格 ? 項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計 七廠大橋 產(chǎn)品研發(fā)階段決策模式 —— 產(chǎn)品表現(xiàn)研究 5. 建筑空間布局 ? 分期開發(fā)思路 ? 首期開發(fā)思路 ? 分組團(tuán)開發(fā)思路 二：建筑單體風(fēng)格建議 1. 項目總體建筑風(fēng)格 ? 項目總體建筑風(fēng)格構(gòu)思 ? 建筑色彩搭配 2. 建筑單體外立面設(shè)計 ? 多層、小高層、高層外立面設(shè)計 ? 不同組團(tuán)的外立面設(shè)計 ? 商用物業(yè)建筑風(fēng)格 ? 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計 ? 其他特殊設(shè)計 三：戶型間隔及配比研究 1. 住宅戶型設(shè)計提示 ? 項目戶型配置比例 ? 標(biāo)準(zhǔn)層住宅戶型設(shè)計 ? 躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計 ? 其他戶型設(shè)計 2. 商用物業(yè)戶型設(shè)計提示 ? 商業(yè)裙樓平面設(shè)計 ? 商場樓層平面設(shè)計 四：園林景觀研究 1. 項目總體環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思 ? 地塊自然環(huán)境利用 ? 人文環(huán)境營造 七廠大橋 產(chǎn)品研發(fā)階段決策模式 —— 產(chǎn)品表現(xiàn)研究 2. 項目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計 ? 組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計 ? 組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計 ? 組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計 ? 組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計 ? 導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)定 ? 項目主入口環(huán)境設(shè)計 ? 銷售中心外部環(huán)境設(shè)計 ? 會所外部環(huán)境設(shè)計 ? 樣板間沿線環(huán)境設(shè)計 ? 其他公共環(huán)境概念設(shè)計 五：配套設(shè)施研究 1. 日常生活配套 ? 交通 ? 商業(yè)、餐飲、金融 ? 教育 ? 娛樂、休閑 2. 增值配套 ? 高爾夫 ? 會所 ? 泳池、溫泉 ? 健身房 ? 棋牌室 七廠大橋 用圖表說話 6 未完待續(xù) 七廠大橋 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 例如：可以依據(jù)地域劃分，也可以根據(jù)購買動機(jī)劃分，還可以根據(jù)客戶特征劃分。 同時，結(jié)合項目確定下面市場研究的范圍，初步 明確產(chǎn)品類別及檔次定位 。這個年齡段是事業(yè)趨于成熟的時期，有條件對原來購置的過渡型住宅進(jìn)行更換，是值得尤其重視和關(guān)注的群體。通常包括以下指標(biāo)： 銷售率指標(biāo) 產(chǎn)品類別指標(biāo) 價格指標(biāo) 戶型指標(biāo) 客戶類別及推廣 板塊發(fā)展前景（宏觀、微觀、可能變量） 板塊居住條件（交通、就業(yè)、居住環(huán)境、商業(yè)、街區(qū)） 七廠大橋 房地產(chǎn)調(diào)研常用分析方法 —— 交叉分析法 通過變量的多重交叉、綜合分析得到一個全面結(jié)果。（如：所謂的 CBD商務(wù)中心區(qū)域，大連的西山板塊等）板塊的分析可以應(yīng)用在對板塊的炒作和策劃方面。 依據(jù)假設(shè)篩選資料 資料核查 證 偽 確定表達(dá)方式 文字表達(dá) 圖表 組合表達(dá) 證 實 七廠大橋 專項調(diào)研信息、資料的整理和分析 方法二：依據(jù)論據(jù)找論點 有的時候我們需要從大量的原始數(shù)據(jù)中找出論點。 例如：如果在人們在購買汽車時進(jìn)行調(diào)研，消費者最為重視因素的排序，安全性能往排在第一位，但在實際購買中卻發(fā)現(xiàn)，只要基本的保障達(dá)到了，消費者關(guān)心的往往是一些比如真皮座椅、衛(wèi)星導(dǎo)航等瑣碎的細(xì)節(jié)。（目的是獲取知曉深層次的動機(jī)及情緒心理） 將數(shù)據(jù)定量表示，并將結(jié)果從樣本推廣到所研究的總體 七廠大橋 定性研究與定量研究的區(qū)別 2 定性研究與定量研究在原理和方法上的不同 定性 定量 將顧客描述和理解成一個人 將顧客當(dāng)作群眾市場一分子來試驗和測量 使用小樣本 使用大樣本 無結(jié)構(gòu)限制，靈活的 一旦確認(rèn)后，有結(jié)構(gòu)限制，固定的 討論提綱或指南 固定形式的問卷 根據(jù)反應(yīng) 根據(jù)問題 七廠大橋 定性研究與定量研究的區(qū)別 3 定型研究告訴你 為什么 而定量研究告訴你 有多少 我們可以使用定性研究進(jìn)行認(rèn)識、發(fā)現(xiàn)、判斷、了解，而不能進(jìn)行測量、監(jiān)控、估計和預(yù)測，這方面的問題應(yīng)當(dāng)用定量研究的方法去解決。 首先我們要根據(jù)調(diào)研問題明確調(diào)研的目的，房地產(chǎn)調(diào)研目的將決定調(diào)查的內(nèi)容、規(guī)模和方式等 …… 七廠大橋 專項調(diào)研的方法 專項調(diào)研的方法很多，但歸納起來主要有兩大類； ? 定性研究 ? 定量研究 這兩種研究方法在原理、功能、回答或解決的問題、數(shù)據(jù)收集方式等方面有著明顯的區(qū)別。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，適用于專項調(diào)研的信息包括以下幾個方面： ? 地 塊 信 息 （地快性質(zhì)、現(xiàn)狀、周邊環(huán)境及配套 ? ） ? 目標(biāo)客戶信息 （已購 /潛在客戶的認(rèn)知、購買行為、生活特征、媒體接觸 ? ） ? 目標(biāo)市場信息 （市場背景、市場總量及分解、市場現(xiàn)狀及走勢 ? ） ? 競爭對手信息 （企業(yè)規(guī)模、發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)品類型、營銷模式、宣傳賣點 ? ） 七廠大橋 專項調(diào)研設(shè)計流程 調(diào)研問題 需決策問題 調(diào)研目的 調(diào)研方法 ① ② ③ ⑤ ④ 案頭調(diào)查 方案設(shè)計 ⑥ 解決問題 實施調(diào)研 解決問題 七廠大橋 專項調(diào)研設(shè)計流程 調(diào)研問題 需決策問題 調(diào)研目的 調(diào)研方法 ① ② ③ ④ 案頭調(diào)查 方案設(shè)計 解決問題 實施調(diào)研 解決問題 調(diào)研的最終目的是為決策者提供決策依據(jù)，因此在調(diào)研前必須準(zhǔn)確的把握需要決策的問題，以利于制定相應(yīng)的調(diào)研目的和計劃。 七廠大橋 案例 某市某月媒體廣告監(jiān)測 103621020406080100新城區(qū) 江南區(qū) 興寧區(qū) 城北區(qū) 海東區(qū)012345678910廣告投放量 見報樓盤數(shù)某區(qū)域廣告投放量及投放數(shù)統(tǒng)計 從上圖可知，新城區(qū)為樓盤競爭最激烈的區(qū)域，且樓盤供應(yīng)
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