【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際。操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)我司所掌握的沙頭角海濱區(qū)規(guī)劃，如果方案得以實(shí)行，沙頭角則會(huì)顯現(xiàn)出極強(qiáng)的國際性特點(diǎn)，整個(gè)片區(qū)的環(huán)境及競爭力將極。但由于拆遷工作涉及面廣，投入資金較大，整個(gè)計(jì)劃有所延誤。角作為鹽田區(qū)的門戶所在，必將成為整個(gè)規(guī)劃實(shí)施的重點(diǎn)區(qū)域，片區(qū)面貌將有新的改變。通道和鹽田港區(qū)疏港交通的重要組成部分。方案路線總長約公里，按計(jì)算行車速度80公里/小時(shí)的雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)修建。20億元，預(yù)計(jì)明年初動(dòng)工，20xx年底交付使用。作為東部地區(qū)沿海高速的重要組成部分，該項(xiàng)目將極大地網(wǎng)絡(luò)版促。頭角鎮(zhèn)的車輛出口通道和林場處設(shè)置往市區(qū)的車輛進(jìn)口通道來實(shí)現(xiàn)。通過在東港區(qū)附近規(guī)劃的北山立交設(shè)置車輛進(jìn)出通道，方便鹽田坳片區(qū)居民與沙頭角鎮(zhèn)、目的規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)上加以規(guī)避。

　　

【正文】 大的改變沙頭角的區(qū)域形象及競爭力。而由市政路分割自然形成的南北兩大房地產(chǎn)發(fā)展不均衡的現(xiàn)象必將有所改變。 本項(xiàng)目所蘊(yùn)含的豪宅氣質(zhì)將日益凸顯 。 與此同時(shí)，第二通道雖由本項(xiàng)目附近通過，會(huì)產(chǎn)生一定的噪音影響，但其所產(chǎn)生的交通便利優(yōu)勢將大于其負(fù)面影響，而第二通道所產(chǎn)生的 噪音問題，則可通過本項(xiàng)目的規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)加以規(guī)避 。 從市場供應(yīng)競爭來看 通過 20xx、 20xx 年的集中供應(yīng)階段，沙頭角在售項(xiàng)目基本處于中后 期營銷，預(yù)售項(xiàng)目只有瀚海東岸，而其他潛在競爭項(xiàng)目，特別是大規(guī)模項(xiàng)目的后續(xù)項(xiàng)目，均在整體規(guī)劃階段。根據(jù)本司所掌握的資料，雖然潛在供應(yīng)較大，但從銷售期的角度出發(fā)，與本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競爭的項(xiàng)目較少，整體推盤量較小，為 本項(xiàng)目提供了一定的市場機(jī)遇 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 39 同時(shí)，由于本片區(qū)周邊競爭區(qū)域的日漸成熟，特別是梅沙片區(qū)所提供的中高檔度假產(chǎn)品及鹽田港所提供的中檔居家產(chǎn)品，都一定程度上分流了沙頭角區(qū)域的客戶。在內(nèi)部競爭相對較小的同時(shí)，沙頭角面臨著較為嚴(yán)峻的外部競爭。 從產(chǎn)品特征來看 由于區(qū)域的封閉性，沙頭角目前產(chǎn)品呈現(xiàn)出 舒居型居家 +度假居所 的特征。具體表現(xiàn)在，平面戶型集中在 3 房，面積集中在70110 平方米之間。其中部分 2 房由于面積適中，自然景觀較好，通過兩套打通合并而受到二次置業(yè)者的親睞。而沙頭角獨(dú)特的山、海景自然景觀優(yōu)勢及口岸通關(guān)優(yōu)勢，也形成了片區(qū)中高檔樓盤度假居所特點(diǎn)。產(chǎn)品中高檔次的獨(dú)立別墅 /PENHOUSE 比重較大，而中高檔別墅產(chǎn)品如 TOHO/疊加別墅比重則較小。其 中性價(jià)比較高的疊加別墅市場較少供應(yīng) 。 由于片區(qū)歷史供應(yīng)量較少，片區(qū)樓盤產(chǎn)品創(chuàng)新較少，戶型基本中規(guī)中矩。而 20xx 年預(yù)售項(xiàng)目瀚海東岸的戶型設(shè)計(jì)則將整個(gè)片區(qū)的 平面 產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶入新的局面 。瀚海東岸三層錯(cuò)復(fù)式單位、 米高廳及 12 平方米觀景露臺設(shè)計(jì)形成項(xiàng)目極大亮點(diǎn)。而由于該項(xiàng)目與本項(xiàng)目產(chǎn)品定位較為類似，成為本項(xiàng)目的直接競爭對手。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 40 從深圳市豪宅市場分析來看 隨著豪宅客戶置業(yè)經(jīng)歷的增加及對生活各項(xiàng)質(zhì)數(shù)的整體提高， 住宅中景觀及功能的均好性特征也日益明顯，而對健康居住、生態(tài)居住的要求也不斷提高 。反映在整體產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上，板式住宅的增多、入戶花園的盛行、贈(zèng)送結(jié)構(gòu)面積的普遍都成為市場的主要特征。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 41 第二部分 戶型設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目整體定 位 （一）、項(xiàng)目的競爭分析 項(xiàng)目所處區(qū)域競爭態(tài)勢分析 競爭項(xiàng)目 片區(qū)在售項(xiàng)目 片區(qū)預(yù)售項(xiàng)目 代表樓盤 東埔海景、碧桐海苑 瀚海東岸、東埔海景三期、倚山花園三期等 競爭分析 片區(qū)目前主要的在售項(xiàng)目整體銷售已到尾聲，基本不會(huì)在項(xiàng)目正式銷售時(shí)對項(xiàng)目造成直接競爭，但是由于這些樓盤是片區(qū)較早入市的項(xiàng)目，市場形象已經(jīng)奠定；因此這類項(xiàng)目的價(jià)格、檔次等方面將會(huì)成為今后項(xiàng)目市場對比的一個(gè)重要參照體系，將會(huì)影響今后客戶對項(xiàng)目銷售價(jià)格的接受程度。片區(qū)內(nèi)山景、海景兩大項(xiàng)目陣營比拼形成。 目前片區(qū)待售項(xiàng)目只有瀚海東岸，其他競 爭項(xiàng)目均在整體規(guī)劃當(dāng)中。但由于瀚海東岸在整體定位及戶型設(shè)計(jì)上都有較好表現(xiàn)，特別在戶型比例上與本項(xiàng)目有部分重合。所以在正式銷售時(shí)勢必吸引了較多目標(biāo)客戶，對本項(xiàng)目造成直接競爭。而東埔海景三期、倚山花園三期由于是片區(qū)內(nèi)大規(guī)模樓盤的后期項(xiàng)目，在市場形象及規(guī)模優(yōu)勢較有優(yōu)勢。 應(yīng)對策略 ? 最大化利用項(xiàng)目山景優(yōu)勢資源； ? 產(chǎn)品積極創(chuàng)新，在產(chǎn)品品質(zhì)、檔次的積極提升； ? 差異化營銷，塑造項(xiàng)目良好的市場形象及區(qū)域形象。 ? 營造產(chǎn)品內(nèi)涵，提升附加值； ? 產(chǎn)品差異化，塑造個(gè)性特征。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 42 項(xiàng)目外部競爭態(tài)勢分析 競爭區(qū)域 梅沙片區(qū) 鹽田 港片區(qū) 代表樓盤 萬科東海岸、心海伽藍(lán) 金港盛世 本項(xiàng)目競爭優(yōu)勢 成熟生活氛圍、便利交通 成熟片區(qū)、產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目形象 分流客戶 吸引本地客戶，截流旅游休閑客戶 截流鹽田港港務(wù)及中高層管理客戶 應(yīng)對策略 ? 依托片區(qū)的發(fā)展，展現(xiàn)片區(qū)的潛在價(jià)值及成熟氛圍； ? 發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢和學(xué)校教育優(yōu)勢； ? 產(chǎn)品積極創(chuàng)新。 ? 依托成熟片區(qū)氛圍； ? 發(fā)揮教育資源優(yōu)勢； ? 產(chǎn)品積極創(chuàng)新。 項(xiàng)目綜合評價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略 1）、項(xiàng)目綜合評價(jià) ? 項(xiàng)目所處區(qū)域山景資源優(yōu)勢明顯； ? 良好的生活居住氛圍； ? 充分整合片區(qū)良好的教育資源和人文資源，將 有利與項(xiàng)目產(chǎn)品附加值的提高； ? 確定本項(xiàng)目市場定位，落實(shí)完善相關(guān)配套設(shè)施，打造有競爭力的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 43 2）、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 通過產(chǎn)品創(chuàng)新取勝 （二）、項(xiàng)目定位 沙頭角片區(qū)品質(zhì)社區(qū)新代言人 ——以森林公園資源為基礎(chǔ) ——以休閑、康體、運(yùn)動(dòng)、生態(tài)設(shè)施為依托 ——開發(fā)中高檔次的中大戶住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 44 （三） 、目標(biāo)客戶定位 游離 偶得客戶 重點(diǎn)客戶 核心客戶 ? 沙頭角中高收入階層 ? 以沙頭角為主的公務(wù)員、銀行金融從業(yè)人員、國有企業(yè)單位員工等中高端客戶 ? 鹽田港、鹽田保稅區(qū)、沙頭角保稅區(qū)中高層管理人員 ? 香港 “三緣 ”（地緣、親緣、工作緣） 港客 ? 科技 園年輕中等收入白領(lǐng) ? 需解決子女教育問題的客戶、退休養(yǎng)老客戶 ? 喜歡自然、登山及濱海生活，看重生活情趣的客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 45 二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 根據(jù)我司對沙頭角市場、深圳豪宅市場的統(tǒng)計(jì)和分析，通過對目標(biāo)客戶需求心理的研究， 創(chuàng)新、實(shí)用、寬松、景觀最大化、均好 的生活空 間是本項(xiàng)目戶型定位的基本出發(fā)點(diǎn)。而項(xiàng)目的檔次定位則確定了本項(xiàng)目在戶型性能上，需要 引入高品質(zhì)高檔次的產(chǎn)品 來提升樓盤整體檔次，以此達(dá)到在形象、價(jià)格上的杠桿作用。 結(jié)合以上分析，得出以下戶型定位： 戶型配比： 戶型 面積區(qū)間 面積比例 疊加別墅 200 5% 四房 140 22% 三房 11695 44% 二房 7870 29% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 46 建筑形態(tài)： 板式結(jié)構(gòu) 參考案例：中信紅樹灣 （中信紅樹灣建筑采用了世界灣區(qū)物業(yè)大同的“ 全板式斜列布局 ”結(jié)構(gòu)，所有住宅平面成“ L形 ”、 “Z形 ”格局，首層全 部架空，最小樓間距也達(dá)到 40 多米，視線完全開向外空間，讓后層建筑擁有觀景的優(yōu)越角度，保證戶戶朝南為入住中信紅樹灣的每一位業(yè)主能夠最大限度地享受這份景觀資源，完全沒有對視 ） 。 注：具體平面規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)見附件。 戶型平面： （ 1）、 24 房：可 引入入戶花園、單偶數(shù)贈(zèng)送大露臺、主臥大凸窗或露臺 等市場上創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)元素。 參考案例：蘭溪谷、中信紅樹灣 注：具體平面規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)見附件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 47 （ 2）、疊加別墅： 參考案例 1： 熙園疊加 4 房、 5 房戶型 戶型解析： 一梯兩戶，南北通透，多層帶電梯 ，功能分區(qū)合理； 多層形式，別墅的戶型；戶型不但多樣，選擇性強(qiáng)，而且均好性皆優(yōu)； 底層戶型附送地下室與私家花園；中間層戶型是 40 ㎡露臺花園，雙套房設(shè)計(jì)，四臥朝南向； 頂層戶型屋頂花園，頂層陽光室，坡屋頂設(shè)計(jì)；客廳開間 6 米，主臥開間 米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 48 參考案例 2： 中旅國際公館疊加 5 房戶型 【 191194 ㎡ 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 1 工】 【 230233 ㎡ 4 房 3 廳 3 衛(wèi) 1 工】 戶型解析： 復(fù)躍式設(shè)計(jì)，一層設(shè)臥房，空間實(shí)用，客廳挑空，有車位，一層送花園，二層外走樓梯，送大露臺，家庭廳實(shí)用性強(qiáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 49 —— THE END——