【文章內(nèi)容簡介】 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 138 mm 222 復(fù)式 5 房 2 廳 3 衛(wèi) 168 mm 222 花園洋房 190 mm 222 TOHO 200 mm 222 獨(dú)立別墅、 penhouse 350480 mm 222 550880 mm 222 小結(jié)： 1 房、 4 房、復(fù)式、花園洋房、 TOHO 面積區(qū)間比較集中，分別在 40 ㎡、 138 ㎡、 168 ㎡、 190 ㎡、 200 ㎡左右； 2 房面積在 6078 ㎡之間； 3 房 2 廳 1 衛(wèi)面積在 87106 ㎡之間， 3 房 2 廳 2 衛(wèi)面積在 94127 ㎡之間； 各戶型面積區(qū)間明顯，只有 3 房存在一定的交叉。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 21 （四）、建筑風(fēng)格及內(nèi)部配 套分析 項(xiàng)目 建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格 會(huì)所 瀚海東岸 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 架空層園林約 3000 mm 222 泛會(huì)所 碧桐海苑 現(xiàn)代風(fēng)格 架空層園林 東埔海景 海洋風(fēng)格 4000 mm 222 濱海園林 澳洲風(fēng)情豪華會(huì)所 倚山花園 亞熱帶風(fēng)格 泰國棕櫚島 地中海風(fēng)情會(huì)所 云深處 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 精致園林 皇家海灣公館 海洋豪華風(fēng)格 以私家園林為主 會(huì)所及游艇會(huì)（報(bào)批中） 小結(jié)： 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡約風(fēng)格或海洋風(fēng)格為主 園林風(fēng)格多為東南亞海洋風(fēng)格，符合本地區(qū)的生態(tài)氣候條件。架空層園林作為提高綠化 率的手段運(yùn)用普遍。 中、高端產(chǎn)品多配有會(huì)所；低端產(chǎn)品一般無會(huì)所 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 22 六、 片區(qū)暢銷、滯銷戶型案例分析 （一）、暢銷戶型 碧桐海苑：一房一廳 5457 ㎡ 東埔海景： 二房二廳 78 ㎡ 戶型解析： 空間通透，布局緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)用 戶型解析： 空間布局合理，實(shí)用率高 外露式浴缸設(shè)計(jì)，增添浪漫色彩 雙凸窗設(shè)計(jì)，提升附加值 大陽臺(tái)，陽光室設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 23 瀚海東岸：三房二廳二衛(wèi) 114116 ㎡ 心海伽藍(lán)： TOHO 戶型解析： 約 12 ㎡超大陽臺(tái)設(shè)計(jì) 戶型解析： 獨(dú)立花園，私人泳池，豪華大氣 4． 75m 高度客廳，自由組合功能空間 客廳寬大闊綽，錯(cuò)躍結(jié)合，立體分層 廳、房 60 ㎝ 寬大落地窗，盡情享受獨(dú)特空間 景觀大露臺(tái)，天井花園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 24 （二）、滯銷戶型 心海伽藍(lán)一房一廳：復(fù)式 ㎡ 戶型解析： 實(shí)用率低 一房面積太大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 25 心海伽藍(lán)二房二廳：復(fù)式二房 mm 222 倚山花園二期二房二廳： 78 mm 222 戶型解析： 面積太大 戶型解析： 戶型設(shè)計(jì)無創(chuàng)新 實(shí)用率不高 實(shí)用率低 陽臺(tái)不規(guī)則 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 26 心海伽藍(lán)三房二廳一衛(wèi)：復(fù)式 ㎡ 東埔海景二期三房二廳一衛(wèi)： 106 ㎡ 戶型解析： 實(shí)用率低 戶型解析： 朝向景觀條件較差 面積較大 主人房面積較小，采光不足 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 27 片區(qū)暢銷戶型小結(jié)及客戶認(rèn)同點(diǎn)： 片區(qū)滯銷戶型小結(jié)及客戶不認(rèn)同點(diǎn)： 戶型 面積 滯銷指數(shù) 客戶不認(rèn)同點(diǎn) 一房一廳 復(fù)式 ㎡ ★★★★ 面積太大，實(shí)用率不高 二房二廳 復(fù)式二 ㎡ ★★ 面積太大，實(shí)用率不高，陽臺(tái)不規(guī)則 二房二廳 78 ㎡ ★★★ 無創(chuàng)新，實(shí)用率低 三房二廳一衛(wèi) 復(fù)式 ㎡ ★★ 面積較大，一衛(wèi)設(shè)計(jì)功能較少 三房二廳一衛(wèi) 106 ㎡ ★★★ 主人房小，采光不足 戶型 面積 暢銷指數(shù) 客戶認(rèn)同點(diǎn) 一房一廳 5457 ㎡ ★★★★ 大陽臺(tái)，外露式浴缸，高實(shí)用率 二房二廳 78 ㎡ ★★★ 雙凸窗，高實(shí)用率 三房二廳 114116 ㎡ ★★★★★ 面積適中，高廳，大陽臺(tái)，高實(shí)用率 Townhouse 200 ㎡ ★★★★★ 多次置業(yè)的終端，市場供應(yīng)少 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 28 七、戶型需求分析 年齡 居住環(huán)境 收入水平 置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 置業(yè)目的 戶型需求 關(guān)注因素 本地村民 跨度大 二 /三代同屋 中等 較少 以改善居住狀況為主 3 房及以上 戶型、價(jià)格、配套 本地公務(wù)員 2530 歲 二代同屋 中等 中等 由家庭結(jié)構(gòu)的變化產(chǎn)生置業(yè)需求，如結(jié)婚、生育造成的家庭人口數(shù)增加。 2 房、 3 房 價(jià)格、戶型、配套 中英街居民 跨度大 二 /三代同屋 較高 尚可 2 房、 3 房 戶型、景觀、質(zhì)素、位置 沙頭角保稅區(qū)企業(yè) 跨度大 / 高 為過渡性質(zhì) 多為外資企業(yè)為高級(jí)職員購置 1 房 3 房 價(jià)格適中 香港客戶 跨度大 二代同屋 高 豐富 / 3 房 交通、位置、海景、配套 市區(qū)內(nèi)客戶 35 歲以上 23 人 高 豐富 / 1 房為主 交通、景觀 鹽田港中高級(jí)職員 3035 歲 12 人 高 中等 / 23 房，中等面積 戶型、價(jià)格、配套、位置 小結(jié)： 100 ㎡左右的 3 房和 140 ㎡左右的 4 房比較符合當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨螅? 對(duì)戶型的功能配置、景觀非?？粗?；朝向不好的戶型銷售較為困難；有戶型創(chuàng)新的戶型銷售情況最好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 29 八、深圳市豪宅市場主流項(xiàng)目 及產(chǎn)品分析 （一）、中信紅樹灣 樓盤名稱 地址 占地面積(m2)/ 建筑面積 (m2) 容積率 總戶數(shù) 車位比 規(guī)模類型 建筑規(guī)劃 環(huán)境設(shè)計(jì) 戶型 /面積 /比例 銷售價(jià)格 元 / m2 銷售率 中信紅樹灣 白石路/沙河?xùn)|路 163000/ 650000 580 1： 4棟高層、 2組團(tuán)TOWNHOUSE 澳大利亞柏濤（墨爾本） 貝爾高林 2房： 91— 98m2， 9% 3房： 154－ 173m2， 18% 4房： 164－ 245m2， 56% 復(fù)式： 165m2， 14% TOWNHOUSE：， 3% 9300 75% 鳥瞰圖 整體平面圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 30 暢銷戶型示例： 二房二廳一衛(wèi)： 9198 平方米 四房二廳三衛(wèi)： 200207 平方米 戶型解析： 入戶花園、生活陽臺(tái)