【正文】 、生態(tài)平衡 的建筑環(huán)境 生態(tài)建筑 —— 排水噪音處理系統(tǒng) 排水噪音系統(tǒng) —— 同層排水 隔層排水 ：排水支管穿過樓板，在下層住戶的天花板上與立管相連。（如圖） 同層排水 ：同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上。（如圖） 系統(tǒng)組成 HDPE管道系統(tǒng)。 隱蔽式系統(tǒng)安裝組件。 與同層排水相配套的衛(wèi)生器具。 存水彎。 物業(yè)升值建議 中水處理系統(tǒng) 將生活污水作為水源，經(jīng)過適當處理后作雜用水，其水質(zhì)指標間于上水和下水之間，稱為中水。經(jīng)處理后的中水 可用到廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔、城市噴泉等 。對于淡水資源缺乏，城市供水嚴重不足的缺水地區(qū)，采用中水技術既能節(jié)約水源，又能使污水無害化，是防治水污染的重要途徑 食物垃圾處理系統(tǒng) 城市垃圾中占有相當大比例的食物垃圾不僅影響室內(nèi)環(huán)境，也是居室蟲害滋生源和疾病傳播源。 食物垃圾處理系統(tǒng)是一個純國外引進的產(chǎn)品，在 90年代初期才由極少數(shù)的國外制造商引入中國。 目前北京包括鋒尚國際、萬科、奧林匹克花園、華新國際、珠江帝景等在內(nèi)的不少高檔精裝修房已使用了食物垃圾處理系統(tǒng)。 每天產(chǎn)生的大量食物垃圾通過廚房的洗池排水口下安裝的食物垃圾處理器，直接進入化糞池 。 屋面雨水系統(tǒng) 虹吸式雨水系統(tǒng)是當今國際上較為先進的屋面排放系統(tǒng)，該系統(tǒng)誕生至今已經(jīng)有 20多年的歷史，它被廣泛應用于各種復雜的屋面工程中。 虹吸式雨水系統(tǒng)是利用不同高度的勢能差，使得管道系統(tǒng)內(nèi)部局部產(chǎn)生真空，從而通過虹吸作用達到快速排放雨水的目的。 小區(qū)智能化系統(tǒng) 小區(qū)智能化系統(tǒng)的“一、二、三” 一個平臺：小區(qū)智能化系統(tǒng)集成管理網(wǎng)絡平臺 二個基礎：控制網(wǎng)絡和信息網(wǎng)絡 三個分支：安全防范系統(tǒng)、設備管理系統(tǒng)和信息管理系統(tǒng) 小區(qū)智能抄表系統(tǒng)的優(yōu)勢： ? 節(jié)省時間、人力、物力、提高工作效率，降低物業(yè)成本 ? 設置多級加密功能，定義訪問權限，增加系統(tǒng)的保密性 ? 防泄漏報警可以免除住戶因家中只有老人、孩子而擔心煤氣的泄漏與觸電現(xiàn)象的發(fā)生。 ? 杜絕抄表擾民問題，并簡化管理手段減輕物業(yè)管理負擔。 小區(qū)自動抄表系統(tǒng)的四個層次結構： ：采集水、電、氣、熱的脈沖數(shù) （ SSU）：計數(shù)裝置，對脈沖信號取樣，當斷線時向物業(yè)管理中心報警，防止偷用現(xiàn)象。 （ FMU）：處理各信號采集器的測量信息，計算費用。月底自動生成各用戶使用量及計費報表 ：通過軟件管理人員隨時查詢小區(qū)各住戶的歷史使用情況。 項目定位 案名建議 價格建議 經(jīng)濟測算 營銷推廣 駕馭市場，獲取利益 第三篇 馭勢 本案整體定位為： 石林新城 20萬平米 歐式生態(tài)宅邸 項目定位 項目形象定位 石林首席 雙寬景 歐式生活典范 支撐點：石林城市化進程，石林新城的潛在發(fā)展價值，交通、配套等等。 一、項目如上所述，城市生活的打造正適如其分。 二、與買家心理有關。 從買家心理看城市發(fā)展，交通、區(qū)域配套、未來物業(yè)投資回報、居住價值等，是關注點。 三、買家對新城發(fā)展的認識。 項目地處新城未來核心， 在現(xiàn)在與未來所打造的城市生活，形成了買家買點 —— 買家關心的是城市生活能給他們帶來什么方便。 在此定位下，我們能給予買家的生活 —— 第一賣 城市生活 關鍵詞：便捷、多彩、質(zhì)量、潮流 十分鐘，從繁華步入經(jīng)典 支撐點：濕地公園、內(nèi)部精致園林景觀。 濕地公園是外部條件 項目內(nèi)精致景觀是內(nèi)部條件，二者無縫對接，形成最具市場競爭力的復合差異化賣點，是我們界定的目標人群心理需求的核心點。 第二賣 自然生態(tài)的健康生活 關鍵詞：健康、低碳、和諧 城市中央的生態(tài)藝術時光！ 支撐點：巴洛克建筑的精雕細琢、藝術景觀小品的個性浪漫。 歐州所體現(xiàn)的休閑浪漫生活，是小城市買家最迫切向往的生活方式。因此，我們賣給買家的，不僅是一處簡約巴洛克式建筑及景觀園林，而是與公園融為一體的、非常休閑舒適、藝術的、精致的、個性的異國城市生活。 第三賣 歐洲異國生活 關鍵詞：品味、時尚、奢華、藝術、浪漫、精致 開啟一座城市的歐洲生活夢想！ 以上是我們推廣的線索，也是我們必須始終不渝執(zhí)行的內(nèi)容，在推廣方面，都要以此為原則，以此為主干，其它為枝葉。 區(qū)域認同 —— 產(chǎn)品價值 —— 對接生活方式 主推案名： 案名建議 輔推案名： 意郡馨都 百川 逸景花香 珍珠嵐堡灣 廣告語開發(fā) —— 有了準確定位，有了好案名，我們還需要一個很生活化，很指標性，很城市很自然的廣告口號，來與買家生活價值對接！ 典貴，源自巴洛克的藝術脈息！ 園景，品聆自然的個人收藏！ 視界，融情天地的波瀾盛宴！ 高層住宅： 4000元 /㎡ 花園洋房： 5000元 /㎡ SOHO公寓： 4200元 /㎡ （簡裝） 商鋪： 一層： 7500 二層： 5500 三層： 4000 商鋪均價：5600元 /㎡ 價格建議 業(yè)態(tài) 物業(yè)類型 面積區(qū)間 總戶數(shù) 贈送面積區(qū)間 總建筑面積（㎡） 單價（元 /㎡ ） 總貨值 (萬元 ) 商業(yè) 安置戶商業(yè) 4000 4480（商業(yè)價 80%） 17920230 底商 2080 —— 16000 5600 89600000 SOHO 公寓 5089 350 35 22023 4200 92400000 高層住宅 高層 95— 140 700 25 84000 4000 336000000 安置用房 高層 90110 580 0 60000 2500 150000000 花園洋房 洋房 120160 240 820 33000 5000 165000000 幼兒園 1780 車庫 2023 50000 合計 220230 850920230 注：地上總貨值約為 （不包含地下車位、車庫） 經(jīng)濟測算 A、總貨值預估 項目 面積 單價 成本 土地成本 600000元 /畝 55000000 設計費 220230㎡ 30元 /㎡ 6600000 前期費用 220230㎡ 150元 /㎡ 33000000 建安成本 220230㎡ 1800元 /㎡ 396000000 基礎設施及配套 220230㎡ 250元 /㎡ 55000000 其他費用 20230000 稅前成本 2570元 /㎡ 565600000 稅費 31108000 稅后總成本 2700元 /㎡ 596708000 B、開發(fā)成本預估 項目 費用（元） 說明 銷售總貨值 850920230 開發(fā)綜合成本 596708000 254212023 稅費 63553000 稅率 25% 剩余利潤 190659000 本項目利潤理想值約為： （注：此利潤值不包含地下車庫、車位銷售利潤） C、收益預算 一、銷售周期 本項目銷售周期力爭保底（即最長周期） “ 10個月”完成總體量的 90%以上！ 計算周期從項目開盤當月起后推 10個月。 營銷推廣 二、銷售周期模擬分解 6—7月 9—10月 11—12月 4—5月 銷售目標 2023年 完成途徑 銷售部籌建完畢正式開放預約登記 認籌卡發(fā)售 1000張以上 實現(xiàn)住宅銷售至 70% 商業(yè)銷售至 50% 戶外路牌、道旗出街 項目營銷事件的分解，持續(xù)的開展各種營銷事件、活動，并開展各種體驗活動。 1月 —3月 項目動工 前期籌備 認籌 銷售部開放開始蓄水 1—3月 8月 開盤 強銷期 持續(xù)熱銷 2023年 4—5月 尾盤 住宅銷售至 95% 商業(yè)銷售至 80% 實現(xiàn)住宅銷售至 85% 商業(yè)銷售至 70% 回款 目標 可實現(xiàn)回款 可實現(xiàn)回款 實現(xiàn)回款 啟動團購及安置房銷售 總回款至 三、階段性推廣策略 四個階段 第一階段：形象導入期（亮相市場，制造炒作懸念） 第二階段：蓄水期（開盤公告與現(xiàn)場營銷氣氛、視覺營造） 第三階段：開盤熱銷期（現(xiàn)場渲染、活動造勢） 第四階段：持續(xù)銷售期（實體景觀、即刻享受成品價值） 第一階段：形象亮相期 （ 2023年 4—5月） 目的：建立形象，利用形象區(qū)隔市場，提升項目價值，迅速形成市場對項目的認知度。 推廣范圍：石林縣城內(nèi)及石林大道。 手段：戶外廣告牌、工地圍墻、導視牌、道旗 內(nèi)容：項目定位及廣告口號方向下的前期炒作主題。 示意圖 第二階段：蓄水期 （ 2023年 6—7月） 目的：開始蓄水，利用現(xiàn)場形象、銷售部包裝感動客戶。 推廣范圍：石林縣城內(nèi)及石林大道。 手段：戶外廣告牌、工地圍墻、導示牌、道旗、網(wǎng)絡。 內(nèi)容：項目形象差異升華，即將開盤信息告知。 售樓處策略 ：工地現(xiàn)場、售樓現(xiàn)場、樣板房、宣傳物料設計及制作一定要達到“攻心”為上的標準，一定要精致并且大氣，顯出品質(zhì)感，一定要與項目賣點絲絲入扣，要形成打造的生態(tài)歐式城市生活感。 示意圖 第三階段：開盤熱銷期 （ 2023年 8—10月） 目的：形象吸引，以品質(zhì)感與產(chǎn)品差異化打動買家。 售樓處形象策略：以戶型、價格策略為主、并制造所剩不多的市場印象。 媒體：戶外廣告為主，活動為輔。 開盤活動非常重要，建議開盤抽大獎，港澳 5日游抽獎活動，在業(yè)主中產(chǎn)生幸運者，并通過手機短信告之買家（事件營銷）。 示意圖 第四階段：持續(xù)銷售期 （ 2023年 11月 —2023年 3月） 工程結點：樣板間及景觀示范區(qū)開放 目的：利用樣板間、景觀示范區(qū)實景感動人，激發(fā)客戶購買欲望，利用一定的促銷手段促進購買。 主要手段：戶外廣告牌、道旗、手機短信、 DM派單。 內(nèi)容：現(xiàn)場實景說服，內(nèi)容以樣板間及景觀示范區(qū)實景為主。 示意圖 本次匯報僅圍繞物業(yè)發(fā)展方向及產(chǎn)品定位展開，具體的營銷策略及戰(zhàn)術將在后期確定產(chǎn)品規(guī)劃的匯報中具體呈現(xiàn)。 如您能親至官房廣場 9D——10B, 我們已備好清茶薄酒 , 愿與您一起聊聊。 提報結束，謝謝聆聽。