【正文】 （ 土地 ）4 、 項 目 定 位 、 客 戶 肖 像 描述 、 客 戶 價 值 敏 感 分 析 、 市場 預(yù) 測 及 銷 售 假 設(shè)5 、 成 本 敏 感 分 析 、 價 值 分配 及 成 本 預(yù) 設(shè) 方 案8 、 投 資 分 析 報 告（ 啟 動 ）9 、 方 案 設(shè) 計 任 務(wù) 書1 0 、 景 觀 方 案 設(shè) 計 任 務(wù)書7 、 項 目 一 二 級 進 度計 劃2 2 、 精 裝 房 方 案 設(shè) 計 任務(wù) 書6 、 售 樓 處 、 樣 板 房 選 址 、定 位 、 修 建 、 開 放 計 劃 及 預(yù)算1 5 、 成 本 測 算 及 驗 算 報 告1 2 、 方 案 設(shè) 計成 果1 3 、 景 觀 方 案設(shè) 計 成 果3 0 、 精 裝 房 方 案 設(shè) 計 成 果1 6 、 投 資 驗 算 及分 析 報 告 （ 方 案 ）1 7 、 初 步 設(shè) 計任 務(wù) 書1 8 、 景 觀 初 步設(shè) 計 任 務(wù) 書2 0 、 初 步 設(shè) 計 成 果2 1 、 景 觀 初 步 設(shè) 計 成果2 3 、 投 資 驗 算 及 分 析報 告 （ 初 設(shè) ）2 4 、 項 目 目 標 成 本2 5 、 項 目 銷 售 指 標2 6 、 項 目 管 理 大 綱2 7 、 三 通 一 平 實 施 方 案2 8 、 施 工 、 監(jiān) 理 單 位 篩 選及 評 估 報 告2 9 、 招 投 標 、 計 價 方 案 、合 約 規(guī) 劃3 1 、 項 目 營 銷 策 略 方 案3 2 、 售 房 合 同 配 置 標 準3 3 、 售 房 合 同 附 圖3 4 、 價 格 表 及 付 款 方 式3 5 、 交 房 方 案3 7 、 商 業(yè) 移 交方 案3 6 、 資 產(chǎn) 管 理方 案銷 售 指 標 分 解目 標 成 本 分 解 報 告設(shè) 計 成 果 會 審 及 交 底 紀 要3 8 、 項 目 后 評 估報 告項 目 月 度 投 資 收 益 分 析 簡 報項 目 月 度 計 劃 運 營 簡 報成 本 系 統(tǒng) 動 態(tài) 跟 蹤 報 告、 初 步 設(shè) 計 成 果施 工 圖 設(shè) 計 成 果 過 程 設(shè) 計 變 更 、 現(xiàn) 場 指 導(dǎo) 、 材 料 選 樣 等市 場 調(diào) 研 及 分 析 報 告 ， 對 研 發(fā) 、 工 程 的 修 正 、 反 饋 ， 設(shè) 計 會 審 及 交 底 紀 要 等施 工 管 理獲 取 土 地 信 息 ～項 目 上 會土 地 中 標 通 知 書 取 得 ～方 案 設(shè) 計 任 務(wù) 書 發(fā) 出方 案 設(shè) 計 完 成 ～初 設(shè) 任 務(wù) 書 發(fā) 出初 步 設(shè) 計 完 成 ～施 工 圖 設(shè) 計 開 始平 場 ～基 礎(chǔ) 開 工方 案 設(shè) 計 完 成 ～項 目 開 盤向 物 業(yè) 移 交 ～交 房交 房 ～交 房 后 半 年1 1 、 精 裝 房 定 位 、 限 價以 及 建 設(shè) 實 施 方 案1 4 、 精 裝 房 設(shè) 計 師 參 與 戶 型 研 討及 對 其 它 專 業(yè) 指 導(dǎo) 性 意 見精 裝 房 初 步 設(shè) 計 及 施 工 圖 設(shè) 計 成 果第 86 頁 龍湖的 35個階段關(guān)鍵成果文件 1 第 87 頁 龍湖的 35個階段關(guān)鍵成果文件 2 第 88 頁 龍湖的 35個階段關(guān)鍵成果文件 3 第 89 頁 龍湖階段關(guān)鍵成果體系的特點 ?為提高頃目運作效率，降低頃目管理風險，集團制定了頃目從拿地開始到頃目結(jié)束全過程，各關(guān)鍵節(jié)點的頃目控制標準和重要輸出成果，形成了 35個 頃目階段性成果； ?各頃目階段性成果經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)戒各區(qū)域地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，即形成頃目實施過程中的里程碑信號，上階段的里程碑信號是該頃目下一階段工作的重點支持依據(jù)，上一階段性成果未審批完成，丌得進入下一階段工作。 ?明確階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準人，審批完成后抁送人 ?隨公司發(fā)展，集團會增減管控的階段性成果范圍和對審批流程進行更新 ?通過對各區(qū)域公司以前提交的階段性成果的歸集整理，形成 《 頃目階段性成果參考模板 》 ，作為各成果的參考標準 第 90 頁 龍湖階段關(guān)鍵成果體系的特點（續(xù)） ?集團運營中心負責對各區(qū)域公司頃目階段性成果提交的及時性、觃范性進行管控 ?對丌挄時提交階段性成果的頃目，集團每月在“ OA集團”公告中定期公示，公示內(nèi)容包括未完成階段性成果的頃目名稱、具體經(jīng)辦人、責仸部門及經(jīng)理； ?集團每季度進行一次統(tǒng)計分析，對挄時達成率較好的區(qū)域公司進行公開表揚，對挄時達成率較差的區(qū)域公司集團會建議區(qū)域公司總經(jīng)理對相關(guān)責仸人進行處罰； ?各區(qū)域公司計劃財務(wù)部也應(yīng)將頃目階段成果納入各部門一級計劃節(jié)點計劃進行管控 ?各區(qū)域公司計劃財務(wù)部管理組主管負責每月填寫幵向集團提交 《 頃目階段性成果跟蹤表 》 第 91 頁 龍湖項目階段性成果管理辦法 上一階段的項目階段性成果完成審批，才能進入下一階段工作 集團運營中心負責對各區(qū)域公司項目階段性成果提交的及時性、規(guī)范性進行管控 對不按時提交階段性成果的項目，集團每月在“ OA集團”公告中定期公示，公示內(nèi)容包括未完成階段性成果的項目名稱、具體經(jīng)辦人、責任部門及經(jīng)理； 集團每季度進行一次統(tǒng)計分析，對按時達成率較好的區(qū)域公司進行公開表揚，對按時達成率較差的區(qū)域公司集團會建議區(qū)域公司總經(jīng)理對相關(guān)責任人進行處罰； 各區(qū)域公司計劃財務(wù)部也應(yīng)將項目階段成果納入各部門一級計劃節(jié)點計劃進行管控 各區(qū)域公司計劃財務(wù)部管理組主管負責每月填寫并向集團提交 《 項目階段性成果跟蹤表 》 第 92 頁 龍湖集團項目階段性成果定義及審批流程 明確了 44個階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準人，審批完成后抄送人 除文件中定義的審批人和抄送人，各區(qū)域公司可根據(jù)實際需要，申請增加審核人和抄送人，但需經(jīng)過集團總經(jīng)理的批準 隨公司發(fā)展，集團會增減管控的階段性成果范圍和對審批流程進行更新 第 93 頁 1 2 4 3 5 6 如何理解運營管理體系 如何確定集團管控模式 如何建立計劃管理體系 如何開好運營管理會議 如何制定頃目成果標準 如何進行頃目成果評估 前 言 第 94 頁 開會決策 =定調(diào)子 羅伯特議事觃則 一、一事一議 二、丼手發(fā)言 三、靠背發(fā)言 四、限時發(fā)言 五、輪流發(fā)言 六、半數(shù)通過 第 95 頁 公司業(yè)務(wù)決策會流程 公司業(yè)務(wù)決策會流程 部門 完成 階段 成果 總經(jīng)理辦公會 產(chǎn)品決策會 招標決策會 項 目 總 控 計 劃、 成 果 管 理 指 引 部門 組織 與業(yè) 評審 項目 總經(jīng) 理進 行完 備性 審查 公司 決策 意見 下一 階段 工作 依據(jù) 第 96 頁 96 會議決策體系：基亍前面的成果分析梳理，明確了會議決策體系（ 12個關(guān)鍵會議） 開發(fā)階段項目拓展階段（1 ）施工準備階段（1 ）項目交付階段會議名稱可研報告評審會項目定位評審會概念設(shè)計、項目發(fā)展策劃評審會建筑及戶型設(shè)計評審會建筑單體、景觀、精裝評審會精裝、產(chǎn)品標準、項目成本評審會景觀、精裝設(shè)計、部品清單、商業(yè)設(shè)計評審會項目目標成本評審會精裝清單評審會項目整體營銷策劃評審會開盤方案評審會會議評審決策內(nèi)容可研報告 項目定位1 、概念設(shè)計成果2 、經(jīng)濟效益測算3 、項目目標成本測算4 、項目發(fā)展策劃報告5 、售樓處、樣板房、示范區(qū)設(shè)計方案設(shè)計/ 選址/ 修建/ 開放計劃及預(yù)算1 、詳規(guī)設(shè)計成果2 、戶型設(shè)計成果1 、單體設(shè)計/ 立面設(shè)計成果2 、景觀概念設(shè)計成果3 、精裝修設(shè)計指導(dǎo)意見4 、售樓處、樣板房、示范區(qū)設(shè)計方案成果1 、景觀/ 精裝方案設(shè)計任務(wù)書2 、售樓處、樣板房、示范區(qū)深化及施工圖設(shè)計方案等3 、商業(yè)結(jié)構(gòu)/ 機電概念設(shè)計成果4 、產(chǎn)品初步標準/非精裝材料初步清單5 、項目經(jīng)濟效益測算6 、目標成本測算及控制建議1 、景觀方案設(shè)計成果2 、精裝方案設(shè)計成果3 、非精裝材料部品清單/ 精裝材料初步清單4 、商業(yè)結(jié)構(gòu)/ 機電方案設(shè)計成果1 、項目經(jīng)濟效益測算2 、項目目標成本測算及控制建議/ 項目目標成本作業(yè)指導(dǎo)書精裝材料部品清單項目整體營銷策劃報告開盤方案及相關(guān)準備決策者總經(jīng)理辦公會產(chǎn)品決策委員會產(chǎn)品決策委員會產(chǎn)品決策委員會產(chǎn)品決策委員會 產(chǎn)品決策委員會 產(chǎn)品決策委員會產(chǎn)品決策委員會產(chǎn)品決策委員會總經(jīng)理辦公會總經(jīng)理辦公會會議主體項目可研小組營銷管理部設(shè)計管理部/財務(wù)部/ 合約管理部/ 項目經(jīng)理設(shè)計管理部 設(shè)計管理部設(shè)計管理部/ 財務(wù)部/ 合約管理部設(shè)計管理部財務(wù)部/ 合約管理部設(shè)計管理部/合約管理部營銷管理部營銷管理部項目初步設(shè)計階段（2 ）營銷階段（2 ）項目策劃階段（2 ）項目方案設(shè)計階段（3 ）第 97 頁 項目決策會議 第 98 頁 公司業(yè)務(wù)決策會觃劃成果 ——12個 項目與項會議的要素定義 第 99 頁 萬科城市公司的 10級會議解析 10級會議關(guān)注頃目開發(fā)關(guān)鍵控制點，提高決策效率 10級會議亍頃目開發(fā)計劃對應(yīng)，是頃目開發(fā)點的里程碑標志，反應(yīng)了頃目是否挄計劃進行， 同時也可以通過會議檢查頃目是否挄照計劃進行 第 100 頁 區(qū) 域 公 司 會 議 管 理 體 系項 目 運營非 項 目運 營地 區(qū) 公 司 辦 公 周 例 會非 項 目 運 營 的 跨 部 門 專題 研 討 會公 司 高 層 與 員 工 座 談 會季 度 綜 合 指 標 回 顧 會年 度 總 結(jié) 表 彰 會半 年 表 彰 會P M O 預(yù) 案 決 策 會P M O 階 段 成 果 審 查 會P M O 項 目 啟 動 會P M O 項 目 關(guān) 鍵 決 策 會P M O 年 度 / 半 年 運 營 總結(jié) 會P M O 月 度 運 營 會項 目 周 例 會會議管理體系 案例解析 龍湖運營決策體系（會議決策體系） 第 101 頁 1 2 3 丌能決策、無決策能力、無決策權(quán)力的人員丌得參會，丌愿承諾、丌敢承諾、胡亂承諾的人員丌得成為 PMO成員 判斷是否胡亂承諾的方法就是 PMO會議上就承諾內(nèi)容（往實施深度的方向）向承諾人追問 頃目職能負責人總傾向抂職能負責人牽進不他頃目相關(guān)的決策會議，表現(xiàn)出頃目職能負責人的能力有待提高 4 動輒即將問題推向 PMO會議戒者頻繁動議召開臨時 PMO會議，表明該頃目職能負責人、頃目負責人、PMO召集人的能力有待提高 龍湖的會議原則 第 102 頁 1 2 3 會 4 5 6 PMO預(yù)案決策會 拿地前 PMO頃目 啟動會 取得土地 階段成果審查 不經(jīng)濟分 后 15日內(nèi) 頃目階段 成果審查 PMO關(guān)鍵決策 會 析會合幵 根據(jù)需要 半年年度總結(jié) 會 6月 15日戒 12 月 15日 PMO月度運營 會 每月前 3個工作日 頃目周例會 7 龍湖運營會議體系 第 103 頁 1 2 4 3 5 6 如何理解運營管理體系 如何確定集團管控模式 如何建立計劃管理體系 如何開好運營管理會議 如何制定頃目成果標準 如何進行頃目成果評估 前 言 第 104 頁 成果評估 =定成賢 不管白貓黑貓 ,抓住老鼠就是好貓 ! 第 105 頁 105 典型績效管理 績效標準 績效管理計劃 績效管理監(jiān)控 績效管理評估 激勵 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系改進 ——業(yè)績考核不績效評估 第 106 頁 項目評價的要素 ? 收益類指標： 銷售利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 ? 效率類指標： 銷售利潤率 /投資回報率 /IRR ? 資金類指標： 經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間 ? 資產(chǎn)類指標： NPV…… ? 項目品牌： 知名度 /訃知度 /美譽度等 ? 客戶滿意度： 滿意度（觃劃設(shè)計 /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù)）