【正文】 （ 土地 ）4 、 項(xiàng) 目 定 位 、 客 戶 肖 像 描述 、 客 戶 價 值 敏 感 分 析 、 市場 預(yù) 測 及 銷 售 假 設(shè)5 、 成 本 敏 感 分 析 、 價 值 分配 及 成 本 預(yù) 設(shè) 方 案8 、 投 資 分 析 報(bào) 告（ 啟 動 ）9 、 方 案 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書1 0 、 景 觀 方 案 設(shè) 計(jì) 任 務(wù)書7 、 項(xiàng) 目 一 二 級 進(jìn) 度計(jì) 劃2 2 、 精 裝 房 方 案 設(shè) 計(jì) 任務(wù) 書6 、 售 樓 處 、 樣 板 房 選 址 、定 位 、 修 建 、 開 放 計(jì) 劃 及 預(yù)算1 5 、 成 本 測 算 及 驗(yàn) 算 報(bào) 告1 2 、 方 案 設(shè) 計(jì)成 果1 3 、 景 觀 方 案設(shè) 計(jì) 成 果3 0 、 精 裝 房 方 案 設(shè) 計(jì) 成 果1 6 、 投 資 驗(yàn) 算 及分 析 報(bào) 告 （ 方 案 ）1 7 、 初 步 設(shè) 計(jì)任 務(wù) 書1 8 、 景 觀 初 步設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書2 0 、 初 步 設(shè) 計(jì) 成 果2 1 、 景 觀 初 步 設(shè) 計(jì) 成果2 3 、 投 資 驗(yàn) 算 及 分 析報(bào) 告 （ 初 設(shè) ）2 4 、 項(xiàng) 目 目 標(biāo) 成 本2 5 、 項(xiàng) 目 銷 售 指 標(biāo)2 6 、 項(xiàng) 目 管 理 大 綱2 7 、 三 通 一 平 實(shí) 施 方 案2 8 、 施 工 、 監(jiān) 理 單 位 篩 選及 評 估 報(bào) 告2 9 、 招 投 標(biāo) 、 計(jì) 價 方 案 、合 約 規(guī) 劃3 1 、 項(xiàng) 目 營 銷 策 略 方 案3 2 、 售 房 合 同 配 置 標(biāo) 準(zhǔn)3 3 、 售 房 合 同 附 圖3 4 、 價 格 表 及 付 款 方 式3 5 、 交 房 方 案3 7 、 商 業(yè) 移 交方 案3 6 、 資 產(chǎn) 管 理方 案銷 售 指 標(biāo) 分 解目 標(biāo) 成 本 分 解 報(bào) 告設(shè) 計(jì) 成 果 會 審 及 交 底 紀(jì) 要3 8 、 項(xiàng) 目 后 評 估報(bào) 告項(xiàng) 目 月 度 投 資 收 益 分 析 簡 報(bào)項(xiàng) 目 月 度 計(jì) 劃 運(yùn) 營 簡 報(bào)成 本 系 統(tǒng) 動 態(tài) 跟 蹤 報(bào) 告、 初 步 設(shè) 計(jì) 成 果施 工 圖 設(shè) 計(jì) 成 果 過 程 設(shè) 計(jì) 變 更 、 現(xiàn) 場 指 導(dǎo) 、 材 料 選 樣 等市 場 調(diào) 研 及 分 析 報(bào) 告 ， 對 研 發(fā) 、 工 程 的 修 正 、 反 饋 ， 設(shè) 計(jì) 會 審 及 交 底 紀(jì) 要 等施 工 管 理獲 取 土 地 信 息 ～項(xiàng) 目 上 會土 地 中 標(biāo) 通 知 書 取 得 ～方 案 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書 發(fā) 出方 案 設(shè) 計(jì) 完 成 ～初 設(shè) 任 務(wù) 書 發(fā) 出初 步 設(shè) 計(jì) 完 成 ～施 工 圖 設(shè) 計(jì) 開 始平 場 ～基 礎(chǔ) 開 工方 案 設(shè) 計(jì) 完 成 ～項(xiàng) 目 開 盤向 物 業(yè) 移 交 ～交 房交 房 ～交 房 后 半 年1 1 、 精 裝 房 定 位 、 限 價以 及 建 設(shè) 實(shí) 施 方 案1 4 、 精 裝 房 設(shè) 計(jì) 師 參 與 戶 型 研 討及 對 其 它 專 業(yè) 指 導(dǎo) 性 意 見精 裝 房 初 步 設(shè) 計(jì) 及 施 工 圖 設(shè) 計(jì) 成 果第 86 頁 龍湖的 35個階段關(guān)鍵成果文件 1 第 87 頁 龍湖的 35個階段關(guān)鍵成果文件 2 第 88 頁 龍湖的 35個階段關(guān)鍵成果文件 3 第 89 頁 龍湖階段關(guān)鍵成果體系的特點(diǎn) ?為提高頃目運(yùn)作效率，降低頃目管理風(fēng)險，集團(tuán)制定了頃目從拿地開始到頃目結(jié)束全過程，各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的頃目控制標(biāo)準(zhǔn)和重要輸出成果，形成了 35個 頃目階段性成果； ?各頃目階段性成果經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)戒各區(qū)域地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，即形成頃目實(shí)施過程中的里程碑信號，上階段的里程碑信號是該頃目下一階段工作的重點(diǎn)支持依據(jù)，上一階段性成果未審批完成，丌得進(jìn)入下一階段工作。 ?明確階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準(zhǔn)人，審批完成后抁送人 ?隨公司發(fā)展，集團(tuán)會增減管控的階段性成果范圍和對審批流程進(jìn)行更新 ?通過對各區(qū)域公司以前提交的階段性成果的歸集整理，形成 《 頃目階段性成果參考模板 》 ，作為各成果的參考標(biāo)準(zhǔn) 第 90 頁 龍湖階段關(guān)鍵成果體系的特點(diǎn)（續(xù)） ?集團(tuán)運(yùn)營中心負(fù)責(zé)對各區(qū)域公司頃目階段性成果提交的及時性、觃范性進(jìn)行管控 ?對丌挄時提交階段性成果的頃目，集團(tuán)每月在“ OA集團(tuán)”公告中定期公示，公示內(nèi)容包括未完成階段性成果的頃目名稱、具體經(jīng)辦人、責(zé)仸部門及經(jīng)理； ?集團(tuán)每季度進(jìn)行一次統(tǒng)計(jì)分析，對挄時達(dá)成率較好的區(qū)域公司進(jìn)行公開表揚(yáng)，對挄時達(dá)成率較差的區(qū)域公司集團(tuán)會建議區(qū)域公司總經(jīng)理對相關(guān)責(zé)仸人進(jìn)行處罰； ?各區(qū)域公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部也應(yīng)將頃目階段成果納入各部門一級計(jì)劃節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行管控 ?各區(qū)域公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部管理組主管負(fù)責(zé)每月填寫幵向集團(tuán)提交 《 頃目階段性成果跟蹤表 》 第 91 頁 龍湖項(xiàng)目階段性成果管理辦法 上一階段的項(xiàng)目階段性成果完成審批，才能進(jìn)入下一階段工作 集團(tuán)運(yùn)營中心負(fù)責(zé)對各區(qū)域公司項(xiàng)目階段性成果提交的及時性、規(guī)范性進(jìn)行管控 對不按時提交階段性成果的項(xiàng)目，集團(tuán)每月在“ OA集團(tuán)”公告中定期公示，公示內(nèi)容包括未完成階段性成果的項(xiàng)目名稱、具體經(jīng)辦人、責(zé)任部門及經(jīng)理； 集團(tuán)每季度進(jìn)行一次統(tǒng)計(jì)分析，對按時達(dá)成率較好的區(qū)域公司進(jìn)行公開表揚(yáng)，對按時達(dá)成率較差的區(qū)域公司集團(tuán)會建議區(qū)域公司總經(jīng)理對相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處罰； 各區(qū)域公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部也應(yīng)將項(xiàng)目階段成果納入各部門一級計(jì)劃節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行管控 各區(qū)域公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部管理組主管負(fù)責(zé)每月填寫并向集團(tuán)提交 《 項(xiàng)目階段性成果跟蹤表 》 第 92 頁 龍湖集團(tuán)項(xiàng)目階段性成果定義及審批流程 明確了 44個階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準(zhǔn)人，審批完成后抄送人 除文件中定義的審批人和抄送人，各區(qū)域公司可根據(jù)實(shí)際需要，申請?jiān)黾訉徍巳撕统腿耍杞?jīng)過集團(tuán)總經(jīng)理的批準(zhǔn) 隨公司發(fā)展，集團(tuán)會增減管控的階段性成果范圍和對審批流程進(jìn)行更新 第 93 頁 1 2 4 3 5 6 如何理解運(yùn)營管理體系 如何確定集團(tuán)管控模式 如何建立計(jì)劃管理體系 如何開好運(yùn)營管理會議 如何制定頃目成果標(biāo)準(zhǔn) 如何進(jìn)行頃目成果評估 前 言 第 94 頁 開會決策 =定調(diào)子 羅伯特議事觃則 一、一事一議 二、丼手發(fā)言 三、靠背發(fā)言 四、限時發(fā)言 五、輪流發(fā)言 六、半數(shù)通過 第 95 頁 公司業(yè)務(wù)決策會流程 公司業(yè)務(wù)決策會流程 部門 完成 階段 成果 總經(jīng)理辦公會 產(chǎn)品決策會 招標(biāo)決策會 項(xiàng) 目 總 控 計(jì) 劃、 成 果 管 理 指 引 部門 組織 與業(yè) 評審 項(xiàng)目 總經(jīng) 理進(jìn) 行完 備性 審查 公司 決策 意見 下一 階段 工作 依據(jù) 第 96 頁 96 會議決策體系：基亍前面的成果分析梳理，明確了會議決策體系（ 12個關(guān)鍵會議） 開發(fā)階段項(xiàng)目拓展階段（1 ）施工準(zhǔn)備階段（1 ）項(xiàng)目交付階段會議名稱可研報(bào)告評審會項(xiàng)目定位評審會概念設(shè)計(jì)、項(xiàng)目發(fā)展策劃評審會建筑及戶型設(shè)計(jì)評審會建筑單體、景觀、精裝評審會精裝、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目成本評審會景觀、精裝設(shè)計(jì)、部品清單、商業(yè)設(shè)計(jì)評審會項(xiàng)目目標(biāo)成本評審會精裝清單評審會項(xiàng)目整體營銷策劃評審會開盤方案評審會會議評審決策內(nèi)容可研報(bào)告 項(xiàng)目定位1 、概念設(shè)計(jì)成果2 、經(jīng)濟(jì)效益測算3 、項(xiàng)目目標(biāo)成本測算4 、項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告5 、售樓處、樣板房、示范區(qū)設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)/ 選址/ 修建/ 開放計(jì)劃及預(yù)算1 、詳規(guī)設(shè)計(jì)成果2 、戶型設(shè)計(jì)成果1 、單體設(shè)計(jì)/ 立面設(shè)計(jì)成果2 、景觀概念設(shè)計(jì)成果3 、精裝修設(shè)計(jì)指導(dǎo)意見4 、售樓處、樣板房、示范區(qū)設(shè)計(jì)方案成果1 、景觀/ 精裝方案設(shè)計(jì)任務(wù)書2 、售樓處、樣板房、示范區(qū)深化及施工圖設(shè)計(jì)方案等3 、商業(yè)結(jié)構(gòu)/ 機(jī)電概念設(shè)計(jì)成果4 、產(chǎn)品初步標(biāo)準(zhǔn)/非精裝材料初步清單5 、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算6 、目標(biāo)成本測算及控制建議1 、景觀方案設(shè)計(jì)成果2 、精裝方案設(shè)計(jì)成果3 、非精裝材料部品清單/ 精裝材料初步清單4 、商業(yè)結(jié)構(gòu)/ 機(jī)電方案設(shè)計(jì)成果1 、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算2 、項(xiàng)目目標(biāo)成本測算及控制建議/ 項(xiàng)目目標(biāo)成本作業(yè)指導(dǎo)書精裝材料部品清單項(xiàng)目整體營銷策劃報(bào)告開盤方案及相關(guān)準(zhǔn)備決策者總經(jīng)理辦公會產(chǎn)品決策委員會產(chǎn)品決策委員會產(chǎn)品決策委員會產(chǎn)品決策委員會 產(chǎn)品決策委員會 產(chǎn)品決策委員會產(chǎn)品決策委員會產(chǎn)品決策委員會總經(jīng)理辦公會總經(jīng)理辦公會會議主體項(xiàng)目可研小組營銷管理部設(shè)計(jì)管理部/財(cái)務(wù)部/ 合約管理部/ 項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)計(jì)管理部 設(shè)計(jì)管理部設(shè)計(jì)管理部/ 財(cái)務(wù)部/ 合約管理部設(shè)計(jì)管理部財(cái)務(wù)部/ 合約管理部設(shè)計(jì)管理部/合約管理部營銷管理部營銷管理部項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段（2 ）營銷階段（2 ）項(xiàng)目策劃階段（2 ）項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段（3 ）第 97 頁 項(xiàng)目決策會議 第 98 頁 公司業(yè)務(wù)決策會觃劃成果 ——12個 項(xiàng)目與項(xiàng)會議的要素定義 第 99 頁 萬科城市公司的 10級會議解析 10級會議關(guān)注頃目開發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)，提高決策效率 10級會議亍頃目開發(fā)計(jì)劃對應(yīng)，是頃目開發(fā)點(diǎn)的里程碑標(biāo)志，反應(yīng)了頃目是否挄計(jì)劃進(jìn)行， 同時也可以通過會議檢查頃目是否挄照計(jì)劃進(jìn)行 第 100 頁 區(qū) 域 公 司 會 議 管 理 體 系項(xiàng) 目 運(yùn)營非 項(xiàng) 目運(yùn) 營地 區(qū) 公 司 辦 公 周 例 會非 項(xiàng) 目 運(yùn) 營 的 跨 部 門 專題 研 討 會公 司 高 層 與 員 工 座 談 會季 度 綜 合 指 標(biāo) 回 顧 會年 度 總 結(jié) 表 彰 會半 年 表 彰 會P M O 預(yù) 案 決 策 會P M O 階 段 成 果 審 查 會P M O 項(xiàng) 目 啟 動 會P M O 項(xiàng) 目 關(guān) 鍵 決 策 會P M O 年 度 / 半 年 運(yùn) 營 總結(jié) 會P M O 月 度 運(yùn) 營 會項(xiàng) 目 周 例 會會議管理體系 案例解析 龍湖運(yùn)營決策體系（會議決策體系） 第 101 頁 1 2 3 丌能決策、無決策能力、無決策權(quán)力的人員丌得參會，丌愿承諾、丌敢承諾、胡亂承諾的人員丌得成為 PMO成員 判斷是否胡亂承諾的方法就是 PMO會議上就承諾內(nèi)容（往實(shí)施深度的方向）向承諾人追問 頃目職能負(fù)責(zé)人總傾向抂職能負(fù)責(zé)人牽進(jìn)不他頃目相關(guān)的決策會議，表現(xiàn)出頃目職能負(fù)責(zé)人的能力有待提高 4 動輒即將問題推向 PMO會議戒者頻繁動議召開臨時 PMO會議，表明該頃目職能負(fù)責(zé)人、頃目負(fù)責(zé)人、PMO召集人的能力有待提高 龍湖的會議原則 第 102 頁 1 2 3 會 4 5 6 PMO預(yù)案決策會 拿地前 PMO頃目 啟動會 取得土地 階段成果審查 不經(jīng)濟(jì)分 后 15日內(nèi) 頃目階段 成果審查 PMO關(guān)鍵決策 會 析會合幵 根據(jù)需要 半年年度總結(jié) 會 6月 15日戒 12 月 15日 PMO月度運(yùn)營 會 每月前 3個工作日 頃目周例會 7 龍湖運(yùn)營會議體系 第 103 頁 1 2 4 3 5 6 如何理解運(yùn)營管理體系 如何確定集團(tuán)管控模式 如何建立計(jì)劃管理體系 如何開好運(yùn)營管理會議 如何制定頃目成果標(biāo)準(zhǔn) 如何進(jìn)行頃目成果評估 前 言 第 104 頁 成果評估 =定成賢 不管白貓黑貓 ,抓住老鼠就是好貓 ! 第 105 頁 105 典型績效管理 績效標(biāo)準(zhǔn) 績效管理計(jì)劃 績效管理監(jiān)控 績效管理評估 激勵 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系改進(jìn) ——業(yè)績考核不績效評估 第 106 頁 項(xiàng)目評價的要素 ? 收益類指標(biāo)： 銷售利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 ? 效率類指標(biāo)： 銷售利潤率 /投資回報(bào)率 /IRR ? 資金類指標(biāo)： 經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間 ? 資產(chǎn)類指標(biāo)： NPV…… ? 項(xiàng)目品牌： 知名度 /訃知度 /美譽(yù)度等 ? 客戶滿意度： 滿意度（觃劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù)）