【正文】 應(yīng)急處理方案 （一）電梯關(guān)人援救預(yù)案 工程維修部接到報(bào)告后，立即派人員前往電梯機(jī)房，切斷機(jī)房主電源，并對(duì)電引機(jī)進(jìn)行手動(dòng)操作，使電梯轎廂移至最近平層處，打開廳門、轎門放人或搬貨。在整個(gè)過(guò)程中應(yīng)保持與服務(wù)中心聯(lián)系。 （二）斷電預(yù)案 當(dāng)發(fā)現(xiàn)停電時(shí)，工程部應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電，應(yīng)立即進(jìn)行倒閘操作，將負(fù)荷切換到另一個(gè)供電回路上。如果是內(nèi)部跳閘，則先把分開關(guān)拉開，進(jìn)行檢查。沒有異常情況后試送總開關(guān)，再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)迅速派出維修人員進(jìn)行檢修。 （三）斷水預(yù)案 如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障需導(dǎo)致停水，工程維修部應(yīng)迅速派出人員檢修。關(guān)閉故障點(diǎn)供水閥門，切斷故障水源，并匯報(bào)客戶服務(wù)中心斷水區(qū)域。無(wú)法關(guān)閉水源，需切斷總供水閥門，進(jìn)行停水搶修，并匯報(bào)客戶服務(wù)中心。如果是外部停水，工程維修部應(yīng)立即通知水廠搶修。 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 第十章 弱電及智能化系統(tǒng)管理 一、智能化系統(tǒng)的配置 二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護(hù) 三、智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)程序 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 一、智能化系統(tǒng)的配置 消防控制系統(tǒng) 信息通信系統(tǒng) 周界防范管理系統(tǒng) 智能監(jiān)控系統(tǒng) 樓宇對(duì)講系統(tǒng) 安全防范報(bào)警系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 門禁管理系統(tǒng) 背景音響廣播系統(tǒng) 物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護(hù) 建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍 我們將從公司抽調(diào)多名專業(yè)技術(shù)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，以專業(yè)的弱電工程師為主體，提前介入熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。 管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 我們將對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。 建立設(shè)備技術(shù)檔案 我們將對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件、原始資料等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。 建立設(shè)備運(yùn)行檔案 我們將建立信息通信系統(tǒng)周界防范管理系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、安全防范報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、背景音響廣播系統(tǒng)、物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)等的實(shí)時(shí)運(yùn)行設(shè)備的臺(tái)帳，使操作人員對(duì)系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對(duì)系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。 建立供貨商檔案 我們將對(duì)所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位、原始檔案和技術(shù)參數(shù)等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。 日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來(lái)確保設(shè)備安全運(yùn)行。 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 三、智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)程序 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 第十一章 秩序維護(hù)管理 一、管理目標(biāo) 二、管理方式 三、安全管理內(nèi)容及要求 四、停車服務(wù)管理 五、消防管理 六、應(yīng)急方案或流程 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 一、管理目標(biāo) /二、管理方式 一、管理目標(biāo) 統(tǒng)一服裝，文明值勤。 指揮車輛遵章行駛，有序停放；確保出入口暢通，維護(hù)交通安全。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)重大刑事責(zé)任案件、無(wú)重大道路交通責(zé)任事故、無(wú)重大火災(zāi)責(zé)任事故。 二、管理方式 在客戶服務(wù)中心設(shè)置秩序維護(hù)部，由秩序維護(hù)部主管負(fù)責(zé)整個(gè)園區(qū)的安全管理。管理方式實(shí)行三班三運(yùn)轉(zhuǎn)，由公司總部安全管理員和客戶服務(wù)中心雙層管理。 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 三、安全管理內(nèi)容及要求 （一）安全防范 園區(qū)的安全管理工作是物管工作的重中之重。我司將通過(guò)配置的智能化系統(tǒng)和成熟的秩序維護(hù)措施，采取“人防”與“技防”相結(jié)合的管理模式，實(shí)施全天候秩序維護(hù)管理，維護(hù)園區(qū)及業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 管理內(nèi)容 常規(guī)防范 采取 24小時(shí)門崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，并設(shè)置專職車場(chǎng)管理員進(jìn)行車輛停放管理，以協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，防止和制止任何危及或影響園區(qū)安全的行為。 技術(shù)防范 運(yùn)用園區(qū)報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)園區(qū)內(nèi)的安全情況實(shí)施 24小時(shí)監(jiān)控。 管理要求 實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，制定各項(xiàng)秩序維護(hù)管理制度和獎(jiǎng)懲措施。 做好培訓(xùn)工作，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)。 加強(qiáng)對(duì)駐守秩序維護(hù)人員法制教育和行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語(yǔ)文明，舉止得當(dāng)。 嚴(yán)格執(zhí)行秩序維護(hù)巡邏制度，確保安全防范質(zhì)量。 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 三、安全管理內(nèi)容及要求 （二）道路交通管理 管理內(nèi)容 引導(dǎo)車輛安全行駛和停放，確保地面、停車庫(kù)和消防通道暢通，制止無(wú)故使用車載報(bào)警器或隨意鳴喇叭； 巡視車輛停放情況，如發(fā)現(xiàn)車輛門、窗未關(guān)好，及時(shí)通知車主，以防車內(nèi)物品失竊； 秩序維護(hù)員對(duì)園區(qū)內(nèi)部車輛實(shí)施全面管理，建立詳細(xì)的車輛管理檔案。對(duì)臨時(shí)在地面泊位停放的車輛，執(zhí)勤門崗應(yīng)做好詢問和登記工作，并發(fā)放臨時(shí)出入證。 管理措施 制訂車輛交通管理辦法； 做好園區(qū)交通管理宣傳工作； 建立完善的車輛管理檔案。 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 四、停車服務(wù)管理 管理內(nèi)容 保持良好的秩序，明確園區(qū)內(nèi)車輛停放區(qū)域； 地面及地下停車庫(kù)設(shè)立完善的車輛行駛標(biāo)識(shí)和警示牌（含：行駛方向、行駛路線、限速、限高、禁鳴、禁煙火標(biāo)識(shí)等）； 對(duì)地下停車庫(kù)中業(yè)主專用的車位，車場(chǎng)管理員應(yīng)做好相關(guān)標(biāo)識(shí)，阻止和勸誡其它車輛不得占用此車位。 管理措施 建立地面、地下停車場(chǎng)管理規(guī)定； 設(shè)置車輛管理員（地面泊位由巡邏保安兼管）； 做好園區(qū)車輛停放管理宣傳工作。 車輛損壞設(shè)施設(shè)備事故處理措施 應(yīng)立即通報(bào)秩序維護(hù)部主管，并記錄駕駛?cè)说男彰Ⅰ{駛執(zhí)照號(hào)碼、身份證號(hào)碼、住址及車牌號(hào)碼。 記錄旁證人姓名、住址及聯(lián)系方式。如有條件可拍照留證。 詳細(xì)記錄駕駛?cè)藫p壞設(shè)施設(shè)備的經(jīng)過(guò)。 通知工程維修人員到場(chǎng)結(jié)算修復(fù)受損設(shè)施設(shè)備所需資金的數(shù)額。 讓駕駛?cè)藭娲_認(rèn)責(zé)任及承諾賠償?shù)姆绞郊邦A(yù)付保證金。 如有必要，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后報(bào)警處理。 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 五、消防管理 管理內(nèi)容 加強(qiáng)消防監(jiān)控的管理； 保持消防通道的暢通； 嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品； 做好園區(qū)消防器材的管理和維護(hù)； 防止電器短路、超負(fù)荷用電等引發(fā)火災(zāi)因素； 嚴(yán)格執(zhí)行防火管理制度； 對(duì)機(jī)房等園區(qū)消防重點(diǎn)部位做好消防管理工作； 制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度，并加強(qiáng)對(duì)其的管理； 加強(qiáng)與消防部門的聯(lián)系。 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 五、消防管理 管理措施 制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制度，做到責(zé)任落實(shí)、器材落實(shí)、檢查落實(shí)。 制訂消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程，防患于未然。 建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)。 定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除。 嚴(yán)格落實(shí)防火管理制度，充分做好各項(xiàng)防范措施。 制訂園區(qū)各消防重點(diǎn)部位消防管理制度，并根據(jù)“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的消防原則，消除一切火險(xiǎn)隱患。 針對(duì)各消防設(shè)施設(shè)備、器材，制訂各類型系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并狠抓落實(shí)，使之始終處于完好狀態(tài)。 積極開展消防安全宣傳教育，定期向業(yè)主（使用人）傳授消防常識(shí)。 發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織撲救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 六、應(yīng)急方案及流程 （一）斗毆等暴力事件的處理預(yù)案 處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵。 巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)或其他最快的方式報(bào)告客戶服務(wù)中心和秩序維護(hù)部，簡(jiǎn)要說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無(wú)使用武器）。如能處理的，即時(shí)處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待客戶服務(wù)中心和秩序維護(hù)部的指令。 秩序維護(hù)部接報(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的秩序維護(hù)員立即到場(chǎng)制止，將肇事者帶往辦公室接受調(diào)查。如場(chǎng)面無(wú)法控制，應(yīng)盡快報(bào)公安機(jī)關(guān)。 斗毆事件中如園區(qū)的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。 如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)立案處理。 事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 六、應(yīng)急方案及流程 （二）盜竊等破壞事件的處理預(yù)案 巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)園區(qū)內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人。如力量不夠，用對(duì)講機(jī)、消防電話或其他方式盡快報(bào)告秩序維護(hù)部，簡(jiǎn)要說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)情況，監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等待秩序維護(hù)部的指令。 秩序維護(hù)部接報(bào)后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量的秩序維護(hù)人員到場(chǎng)制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往辦公室調(diào)查處理。 事件中如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄像，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，做詳細(xì)調(diào)查，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償。 如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)立案處理。 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 六、應(yīng)急方案及流程 治安情況處理流程 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 第十二章 綠化管理 一、管理方式 二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 三、景觀小品維護(hù) 四、管理流程 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 一、管理方式 配置專業(yè)綠化工，由環(huán)境管理部進(jìn)行管理。以“三查”形式對(duì)綠化工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查，“三查”指：綠化工自查、管理員巡查、項(xiàng)目經(jīng)理抽查。 按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。 加強(qiáng)綠化工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能。 抓好綠化工的行為規(guī)范管理，要求統(tǒng)一著裝、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 綠化是園區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)園區(qū)的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案： 管理內(nèi)容 綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。 根據(jù)氣候，給花木適量澆水。 根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土。 及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗。 制定預(yù)防措施，防治病蟲害。 做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作。 定期修剪草坪，使其生長(zhǎng)茂盛，平整美觀。 管理標(biāo)準(zhǔn) 及時(shí)養(yǎng)護(hù)，保持綠化的正常生長(zhǎng)。 保持公共綠地整潔。 喬、灌、草等保存率 95%以上，大喬木保有率 98%以上。 新建綠地中，植物成活率 95%以上。 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)程 （一）灌溉與排水 栽植的樹木應(yīng)根據(jù)天氣，立地條件和樹種的抗旱能力，進(jìn)行適量的灌溉，保持土壤中的有效水分。 綠地中已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差、土壤十分干燥時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取灌溉措施。 灌溉時(shí)間：夏季灌溉宜在早晚進(jìn)行。冬季灌溉應(yīng)在中午進(jìn)行。灌溉要一次澆透，尤其是春夏兩季。 暴雨后要注意排水，新栽樹木周圍的積水尤其要排出。對(duì)于地下水位較高苗木，應(yīng)采取有效排水措施。 灌溉用水不能采用有害污水。灌溉時(shí)，要注意保護(hù)木根部的土壤不被沖刷。 泰安銀座城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案 二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) （二）中耕除草 各類綠地中影響植物景觀的直立性雜草必須清除對(duì)影響樹木生長(zhǎng)的各類野生藤蔓，應(yīng)及進(jìn)清除。 樹木根部附近的土壤要保持疏松，中耕深度為 1020厘米，以不影響根系生長(zhǎng)為限。 （三）施肥