【正文】 人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。 ? 房屋原值是指：出售方取得該房屋時(shí)所支付的購置價(jià)款或建造費(fèi)用以及其他有關(guān)費(fèi)用。 ? 房屋原值具體分為： ? 商品房：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。 ? 自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。 ? 經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。 ? 已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)單位 交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。 ? 比如市民甲有一套面積為 120平米的公有住房，共有住房面積為 90平米，每平米為 2023元，超過的 30平米，價(jià)格為 5000元 /平方米，其向財(cái)政部門繳納的受益及相關(guān)稅費(fèi)為 2萬元，那么甲某的住房原值為90X2023+30X5000+20230=350000元。 ? 城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù) 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》（國務(wù)院令第 305號(hào)）和 《 建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見 的通知 》 （建住房 [2023]234號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為： ? ?、房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置改房屋實(shí)際支付的房價(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)； ? ?、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 》 注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)； ? ?、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為 《 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 》 注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額； ? ?、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換的房屋，又支付部分貨幣，所調(diào)換的房屋原值為《 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 》 注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。 ? 轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指： ? 納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅 (房屋原值的 5%)、城市維護(hù)建設(shè)稅 (營業(yè)稅 ７ %)、教育費(fèi)附加(營業(yè)稅 ３ %)、土地增值稅 (該稅是自建房者繳納的 )、印花稅等稅金。 ? 合理費(fèi)用是指，納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。 ? 。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除： ? (1)已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的 15%； ? (2)商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的 10%。 ? 。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。 ? 、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。 ? 個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策： ? 對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。 五、企業(yè)所得稅 ? 企業(yè)所得稅是對(duì)我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 ? 特別需要說明的是，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不使用本法，這兩類企業(yè)征收個(gè)人所得稅即可，這樣能消除重復(fù)征稅。 ? 企業(yè)所得稅的稅率為 25%的比例稅率。 (符合規(guī)定條件的企業(yè)，可以減按 20%或者 15%的稅率繳納企業(yè)所得稅 ) ? 企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。 ? 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括： （一）銷售貨物收入； （二）提供勞務(wù)收入； （三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入； （四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益； ? （五）利息收入； （六）租金收入； （七）特許權(quán)使用費(fèi)收入； （八）接受捐贈(zèng)收入； （九）其他收入。 ? 收入總額中的下列收入為不征稅收入： （一）財(cái)政撥款； （二）依法收取并納入財(cái)政管理的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金； （三）國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。 ? 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 ? 在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除： （一）向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)； （二）企業(yè)所得稅稅款； （三）稅收滯納金； （四）罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失； ? （五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈(zèng)支出； （六）贊助支出； （七）未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出； （八）與取得收入無關(guān)的其他支出。 ? 企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 ? 在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)按照規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊，準(zhǔn)予扣除。 下列固定資產(chǎn)不得計(jì)算折舊扣除： （一）房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)； （二）以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)； （三）以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)； ? （四）已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)； （五）與經(jīng)營活動(dòng)無關(guān)的固定資產(chǎn)； （六）單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地； （七）其他不得計(jì)算折舊扣除的固定資產(chǎn)。 ? 企業(yè)所得稅實(shí)行按納稅年度計(jì)算，分月或者分季預(yù)繳，月份或者季度終了后 15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了之日起 5個(gè)月內(nèi)匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。 第九節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用 ? 一、土地取得費(fèi) ? 土地取得費(fèi)包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥? ? 土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況： ? 其一，國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。 ? 安置補(bǔ)助費(fèi) :是為保證被征地農(nóng)業(yè)人口在失去其生產(chǎn)資料后的生活水平不致降低而設(shè)立的，因而也可以看成具有從被征土地未來產(chǎn)生的增值收益中提取部分作為補(bǔ)償?shù)暮x。 ? 青苗補(bǔ)償費(fèi)： 青苗是指正處于生長階段尚不能收獲的農(nóng)作物，青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征地當(dāng)年或當(dāng)季農(nóng)作物的補(bǔ)償，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 ? 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)： 是指原土地所有人或使用人投入勞動(dòng)和資金所建的依附在地上的工程物體，如水井、曬谷場(chǎng)、水渠管線、房屋等的補(bǔ)償費(fèi)。附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 ? 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征地單位已投入土地而未收回的資金的補(bǔ)償，類似地租中所包含的投資補(bǔ)償部分。 ? 征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前 3年平均產(chǎn)值的 610倍； ? 征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，是按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。 ? 每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地征收前三年平均年產(chǎn)值的 46倍，但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍。 ? 征用 其他土地 的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 ? 被征用土地上的 附著物和青苗 的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 ? 征用城市郊區(qū)的 菜地 ，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 ? 按照以上規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的綜合不得超過土地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 30倍。 ? 其二，為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。這是對(duì)原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各地均有具體規(guī)定。 二、開發(fā)成本 ? 房地產(chǎn)的開發(fā)成本主要包括： ? 其一，前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目前期工程所發(fā)生地各項(xiàng)費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi) (含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi) )，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。 ? “三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水 (含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用 )、供電、道路 (含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi) )等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用 (包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi) )等。 ? 其二，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生地各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供電、供水、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。 ? 其三、建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生地各種建筑安裝工程費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生地列入開發(fā)項(xiàng)目工程施工圖預(yù)算的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? （ 1）直接工程費(fèi) 構(gòu)成工程實(shí)體的各種費(fèi)用 ? ①人工費(fèi) ②材料費(fèi) ③施工機(jī)械使用費(fèi) ? （ 2）措施費(fèi) 為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。 ? ①環(huán)境保護(hù)費(fèi) ②文明施工費(fèi) ③安全施工費(fèi) ④臨時(shí)設(shè)施費(fèi) ⑤夜間施工費(fèi) ⑥二次搬運(yùn)費(fèi) ⑦大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及安拆費(fèi) ⑧混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費(fèi) ⑨腳手架費(fèi) ⑩已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi) ⑾施工排水、降水費(fèi) ? 其四、公共配套設(shè)施費(fèi)。公共配套設(shè)施費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生地獨(dú)立的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出。 ? 其五、開發(fā)間接費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生地各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等，不包括企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生地管理費(fèi)用。 ? 三、期間費(fèi)用 ? 期間費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生地，不屬于開發(fā)成本，直接列入當(dāng)期損益的費(fèi)用，包括管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。 ? 由于這三項(xiàng)費(fèi)用均屬房地產(chǎn)開發(fā)中不可缺少而必然發(fā)生的，故在新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格中將其列入。 ? 四、投資利息 ? 投資利息是資金所有者由于向國家借出資金而取得的報(bào)酬，它來自生產(chǎn)者使用該筆資金發(fā)揮營運(yùn)職能而形成的利潤的一部分。是指貨幣資金在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)部門注入并回流時(shí)所帶來的增值額。 投資利息依據(jù)投入資金所占用的時(shí)間計(jì)算，投資利息的利息率以銀行貸款利率為準(zhǔn)。 ? 五、稅金 ? 稅金包括耕地占用稅、房產(chǎn)稅、車船使用費(fèi)、土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、產(chǎn)品稅等。 ? 六、正常利潤 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤在此是指企業(yè)在新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所獲得的純收益。投資利潤率應(yīng)以當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均利潤率預(yù)測(cè)計(jì)算。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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