【正文】 加大或被迫降價(jià) ? 今年以來，部分地區(qū)已開始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。多位開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士向記者表示，國(guó)稅總局此次明確土地增值稅的清算有關(guān)細(xì)節(jié)，可能意味著將加緊推進(jìn)相關(guān)工作，這無疑會(huì)使那些沒有準(zhǔn)備的開發(fā)商現(xiàn)金流迅速收緊 ? “在樓市成交量大跌的情況下，土地增值稅清算對(duì)開發(fā)商而言可謂雪上加霜?！北本╆?yáng)光 100常務(wù)副總裁范小沖說。他向記者直言，如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行這一政策，開發(fā)商的現(xiàn)金壓力勢(shì)必大大增加，一些沒有準(zhǔn)備的中小開發(fā)商境遇將更難。 ? 世聯(lián)地產(chǎn)的分析師認(rèn)為，土地增值稅清算再加上房產(chǎn)稅的醞釀，可能意味著未來房地產(chǎn)調(diào)控將由稅收擔(dān)綱。嚴(yán)格征收土地增值稅，將會(huì)增加開發(fā)商囤地和捂盤的成本，對(duì)開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生壓力，從而促使開發(fā)商加大開發(fā)力度、調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)、加快市場(chǎng)供給。 ? 中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，土地增值稅清算將加速開發(fā)商現(xiàn)金流失，為此一些開發(fā)商可能不得不選擇降價(jià)促銷，以回籠資金?！伴_發(fā)商成本增加，可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁一部分給消費(fèi)者，不過北京等地的細(xì)則中已指出，清算和稽查的范圍是定價(jià)過高、漲幅過快的開發(fā)項(xiàng)目，看來主要目的還是打壓虛高的房?jī)r(jià)?！笔缆?lián)地產(chǎn)有關(guān)分析師表示。 ? 此前，廣西、河南、廈門、重慶、北京等地相關(guān)部門已陸續(xù)出臺(tái)措施，要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算，有的還提高土地增值稅預(yù)征率、將核定征收改為查賬征收等。 ? 天相投資分析師表示，去年樓市銷售火爆， 2023年初開發(fā)商資金較為充裕，但這一局面未必能持續(xù)。“影響開發(fā)商資金鏈的，除了銷售回款的進(jìn)度和拿地外，還有政府后續(xù)對(duì)于開發(fā)商資金管理的政策。如果政府嚴(yán)格要求開發(fā)商將預(yù)售賬款進(jìn)行專戶管理，并只用于對(duì)工程款的支付，也就是說開發(fā)商無法再占?jí)航ㄖ痰墓こ炭?，那么開發(fā)商即使不拿地，也有可能在三季度出現(xiàn)資金面緊張的局面?！? 第七節(jié) 契稅 ? 一、基本情況 ? 契稅是以權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向不動(dòng)產(chǎn)承受人征收的一種稅。 ? 基本特點(diǎn)： ? ； ? ； ? 。 ? 納稅人：在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋，承受的各類企業(yè)、單位、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和其他個(gè)人為契稅的納稅人。 ? 房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移行為不屬于契稅征收范圍，不應(yīng)征收契稅。 ? 二、征稅范圍和計(jì)稅依據(jù) ? 征稅范圍： ? ； ? ，包括出售、贈(zèng)與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移； ? ； ? ； ? 。 ? 計(jì)稅依據(jù)： ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)； ? 土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定； ? 土地使用權(quán)交換、房屋交換、為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。 ? 三、稅率 ? 契稅稅率為 3%5%。 ? 契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。 ? 四、減免條件 ? 1．國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。 ? 2．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅。 ? 3．因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情減免。 ? 、免征契稅的項(xiàng)目。 ? 五、其他規(guī)定 ? 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。 ? 納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起 10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。 鄭州市民買經(jīng)濟(jì)適用房小戶型告鄭州市財(cái)政局多收稅款 是誤解 ? 鄭州市民王女士買了套經(jīng)適房小戶型，市財(cái)政局按 2%收契稅，王女士認(rèn)為多收了一倍，遂將財(cái)政局告至法院。 6月 21日，鄭州市二七區(qū)法院一身判決，王女士敗訴。 據(jù)原告鄭州市民王女士訴稱：她于 2023年2月購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房一套 , 面積 。在繳納契稅時(shí)，被征收機(jī)關(guān)鄭州市財(cái)政局告知，應(yīng)按 2%的稅率繳納稅款。 ? 原告認(rèn)為，按照我省契稅法規(guī)和政策規(guī)定，我省契稅稅率為 4%，單套住宅面積等于或小于 144平方米的，稅率減半。由于原告所購(gòu)房屋面積在 144平方米以下，且為經(jīng)濟(jì)適用房，因此，按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 》 （財(cái)稅 〔 2023〕 24號(hào)）第一條第（六）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。故其應(yīng)繳納的稅率應(yīng)在 4%減半即 2%的基礎(chǔ)上應(yīng)再減半征收，即按 1%征收，而不應(yīng)該與普通商品房一樣適用 2%的稅率。故原告提起訴訟，請(qǐng)求依法判令被告退還多征收的契稅 . ? 鄭州市財(cái)政局辯稱：鄭州市財(cái)政局（鄭州市契稅征收管理中心）向原告王女士所購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房按照 2%的優(yōu)惠稅率征收契稅，是合法的。 《 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 》 （ 1997年國(guó)務(wù)院令第 224號(hào)）第三條規(guī)定：契稅稅率為 3%5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。 《 河南省契稅實(shí)施辦法 》 （ 1999年省政府令第 50號(hào)）第五條規(guī)定，契稅稅率為 4%。 ? 河南省財(cái)政廳 《 河南省契稅征管程序 》 第三條第一款第（二）項(xiàng)第 14目規(guī)定，契稅征收?qǐng)?zhí)行4%稅率；對(duì)單套住宅面積等于或小于 144平方米的按 4%稅率減半征收，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 》 （財(cái)稅 〔 2023〕 24號(hào)）第一條第（六）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。 ? 按照上述規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅，也就是按照 2%征收，是優(yōu)惠稅率，是稅收優(yōu)惠。對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，是在法定稅率 4%基礎(chǔ)上減半征收契稅，而不是在優(yōu)惠稅率2%基礎(chǔ)上減半征收契稅。原告王女士認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照 1%的稅率征收契稅，是對(duì)政策的誤解。被告鄭州市財(cái)政局（鄭州市契稅征收管理中心）向原告王女士所購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房按照 2%的優(yōu)惠稅率征收契稅是合法的，請(qǐng)求予以維持。 ? 鄭州市二七區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，河南省法定的契稅稅率為 4%。按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 》 的規(guī)定，對(duì)原告購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房在法定稅率 4%的基礎(chǔ)上減半征收，并無不當(dāng)。原告主張應(yīng)按 4%法定稅率的優(yōu)惠稅在法定稅率 4%的基礎(chǔ)上減半征收，并無不當(dāng)。原告主張應(yīng)按 4%法定稅率的優(yōu)惠稅率即 2%的基礎(chǔ)上再減半收取 1%，系對(duì)法律規(guī)定的誤解，且沒有法律依據(jù)，遂依法作出上述判決。 第八節(jié) 其他稅收 ? 二、印花稅 ? 印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅。 ? 印花稅基本特點(diǎn)： ? ； ? ； ? ； ? 。 ? 納稅人：中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，具體包括： ? ； ? ； ? ； ? 。 ? 現(xiàn)行印花稅只對(duì)印花稅調(diào)理列舉的憑證征稅，具體有五類：經(jīng)濟(jì)合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。 ? 土地租賃合同不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，不繳納印花稅。 ? 印花稅根據(jù)不同征稅項(xiàng)目，分別實(shí)行從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征兩種征收方式。 ? （一）從價(jià)計(jì)稅情況下計(jì)稅依據(jù)的確定。 ? 各類經(jīng)濟(jì)合同，以合同上記載的金額、收入或費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)； ? 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)以書據(jù)中所載的金額為計(jì)稅依據(jù)； ? 記載資金的營(yíng)業(yè)賬簿，以實(shí)收資本和資本公積兩項(xiàng)合計(jì)的金額為計(jì)稅依據(jù)。 ? （二）從量計(jì)稅情況下計(jì)稅依據(jù)的確定。實(shí)行從量計(jì)稅的其他營(yíng)業(yè)賬簿和權(quán)利、許可證照，以計(jì)稅數(shù)量為計(jì)稅依據(jù)。 ? 比例稅率有五檔，即千分之一、千分之四、萬分之五、萬分之三和萬分之零點(diǎn)五。房地產(chǎn)開發(fā)采用萬分之三的稅率。 ? 印花稅實(shí)行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購(gòu)買并一次貼足印花稅票的繳納辦法。印花稅票是繳納印花稅的完稅憑證，由國(guó)家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)監(jiān)制。 免稅情況 ? 已經(jīng)繳納印花稅憑證的副本或者抄本；財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府，社會(huì)福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)；無息貸款、貼息貸款合同；外國(guó)政府，國(guó)際金融組織向中國(guó)政府和國(guó)家金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款書立的合同；農(nóng)林作物、牧業(yè)畜類保險(xiǎn)合同，可以免稅。 ? 三、兩稅一費(fèi) ? （一）營(yíng)業(yè)稅 ? 營(yíng)業(yè)稅 (Business tax)，是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。 ? 營(yíng)業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種。 ? 基本特點(diǎn)： ? ； ? ； ? ? 納稅人：中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供給應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。 ? 營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為各種應(yīng)稅勞務(wù)收入的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額、銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額（三者統(tǒng)稱為營(yíng)業(yè)額），它是納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和在價(jià)款之外取得的一切費(fèi)用，如手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、基金等。不同行業(yè)開征的營(yíng)業(yè)稅稅率不同，銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%。 ? 應(yīng)納稅額 =營(yíng)業(yè)額 稅率 ? （二）城市維護(hù)建設(shè)稅 ? 城建稅 ,是我國(guó)為了加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來源，對(duì)有經(jīng)營(yíng)收入的單位和個(gè)人征收的一個(gè)稅種。 ? 繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收，不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。 ? 城市維護(hù)建設(shè)稅的基本特點(diǎn)： ? ； ? ； ? 。 ? 納稅人： 繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位（不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和進(jìn)口貨物者）和個(gè)人為城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人。 ? 征稅范圍： 城市維護(hù)建設(shè)稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及稅法規(guī)定征稅的其他地區(qū)。城市、縣城、建制鎮(zhèn)的范圍應(yīng)根據(jù)行政區(qū)劃作為劃分標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意擴(kuò)大或縮小各行政區(qū)域的管轄范圍。 ? 稅率按納稅人所在地分別規(guī)定為： ? 市區(qū) 7%，縣城和鎮(zhèn) 5%，鄉(xiāng)村 1%。 ? 大中型工礦企業(yè)所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 5%。 ? 公式：應(yīng)納稅額 =（增值稅 消費(fèi)稅 營(yíng)業(yè)稅） *適用稅率 （三）教育費(fèi)附加 ? 教育費(fèi)附加是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種附加費(fèi)。 ? 作用：發(fā)展地方性教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)費(fèi)的資金來源。 ? ? 教育費(fèi)附加征收率：根據(jù)國(guó)務(wù)院 《 關(guān)于教育費(fèi)附加征收問題的緊急通知 》 的精神，教育費(fèi)附加征收率為“三稅”稅額的 3%。 ? 應(yīng)納教育費(fèi)附加＝（實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅三稅稅額） 3％ 四、個(gè)人所得稅 ? (一 )、納稅義務(wù)人： ? 出售自有住房取得所得的個(gè)人 ? （二）、納稅范圍： ? 個(gè)人出售自有住房取得的所得。 ? （三）、適用稅目、稅率 ? 根據(jù)現(xiàn)行 《 中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法 》 規(guī)定，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，適用比例稅率，稅率為 20%。 ? （四）、應(yīng)納稅額 ? 應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅所得額 *適用稅率（ 20%） ? （五）、應(yīng)納稅所得額 ? 應(yīng)納稅所得額 =住房轉(zhuǎn)讓收入 房屋原值 轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金 合理費(fèi)用 ? 住房轉(zhuǎn)讓收入是指：個(gè)人出售自有住房取得的全部收入。在征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。若納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。 ? 對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅