【正文】 的價(jià)格的差額。 ? 房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移行為不屬于契稅征收范圍，不應(yīng)征收契稅。 ? 基本特點(diǎn)： ? ； ? ； ? 。如果政府嚴(yán)格要求開發(fā)商將預(yù)售賬款進(jìn)行專戶管理，并只用于對(duì)工程款的支付，也就是說開發(fā)商無法再占?jí)航ㄖ痰墓こ炭?，那么開發(fā)商即使不拿地，也有可能在三季度出現(xiàn)資金面緊張的局面。 ? 天相投資分析師表示，去年樓市銷售火爆， 2023年初開發(fā)商資金較為充裕，但這一局面未必能持續(xù)?！笔缆?lián)地產(chǎn)有關(guān)分析師表示。 ? 中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，土地增值稅清算將加速開發(fā)商現(xiàn)金流失，為此一些開發(fā)商可能不得不選擇降價(jià)促銷，以回籠資金。 ? 世聯(lián)地產(chǎn)的分析師認(rèn)為，土地增值稅清算再加上房產(chǎn)稅的醞釀，可能意味著未來房地產(chǎn)調(diào)控將由稅收擔(dān)綱。”北京陽(yáng)光 100常務(wù)副總裁范小沖說。 ? 開發(fā)商資金壓力加大或被迫降價(jià) ? 今年以來，部分地區(qū)已開始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。 ? 北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉則認(rèn)為，嚴(yán)格征收土地增值稅對(duì)控制房?jī)r(jià)上漲不一定有效，要控制房?jī)r(jià)過快上漲還應(yīng)從根本上解決供需矛盾問題。另外，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高要繳納 60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機(jī)會(huì)成本，將可能使開發(fā)商囤地陷入無利可圖的境地。 ? 北京科技大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究組 4月份曾呼吁嚴(yán)征土地增值稅，遏制新一輪樓市泡沫，并指出：從嚴(yán)征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，起到調(diào)節(jié)收入分配的作用；可以有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過熱，減少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地沖動(dòng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加普通住房供給。為何在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，土地增值稅清算會(huì)先于住房保有環(huán)節(jié)稅收登場(chǎng)，并成為調(diào)控的利器呢？有關(guān)專家指出，這主要還是由稅制現(xiàn)狀決定的，因?yàn)橥恋卦鲋刀惗愔圃O(shè)計(jì)比較完善，只要加強(qiáng)征管就可以，而在住房保有環(huán)節(jié)征稅，涉及條例的修改或者立法，從程序上來看仍需要一定時(shí)間。 ? 而此次下發(fā)的 《 通知 》 ，則是對(duì)土地增值稅清算中要注意的細(xì)節(jié)問題進(jìn)行明確，與 2023年底國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的通知并不沖突，也就是說， 2023年國(guó)稅總局下發(fā)的通知至今仍然適用。其中列出了七種必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，項(xiàng)目銷售率已達(dá) 85%，項(xiàng)目三年未銷售完畢等。 ? 事實(shí)上，在上一輪房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，有關(guān)部門便出臺(tái)了土地增值稅清算這一措施。 ? 此外， 《 通知 》 還明確了質(zhì)量保證金、安置房費(fèi)用、土地閑置費(fèi)、契稅等稅費(fèi)的扣除問題。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。隨后，重慶等地陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則，也紛紛提到要加緊土地增值稅清算。 ? 在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，土地增值稅又一次進(jìn)入公眾視野。有關(guān)專家指出，土地增值稅將和土地、信貸等方面的政策措施一起，形成房地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳。 ＝ ％ ? 應(yīng)納稅額＝ 30％＝ 土地增值稅細(xì)節(jié)明確 有望成房地產(chǎn)調(diào)控利器 ? 國(guó)家通過土地增值稅清算來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的思路日漸明晰。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 20％加計(jì)扣除。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅共計(jì) 。 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1998年 1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入 3800萬(wàn)元。 ? 其計(jì)算公式為： ? 應(yīng)納稅額＝增值額 適用稅率－扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) ? 四、減免條件 ? 房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額 20%的，免征土地增值稅。 ? 應(yīng)納稅額計(jì)算公式為： ? 應(yīng)納稅額 =∑ （增值額 適用稅率） ? 三、稅率 ? 土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。再按照增值額超過扣除項(xiàng)目金額的比例，分別確定增值額中各個(gè)部分的適用稅率，依此計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。 ? 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收： ? 其一，隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； ? 其二，提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； ? 其三，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。 ? 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可以按照上述第一項(xiàng)、第二項(xiàng)金額之和加計(jì) 20%的扣除額。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育附加費(fèi)，也可視同稅金予以扣除。 ? 第五，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 ? 第四，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可將不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率所支付的利息據(jù)實(shí)扣除外，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按房地產(chǎn)成本之和的 5%的比例計(jì)算扣除金額。這是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。這些成本允許按發(fā)生額扣除。 ? 第二，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。 ? 這包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。其價(jià)值需要進(jìn)行專門的評(píng)估。 ? 其他收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的無形資產(chǎn)收入或其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。 ? 實(shí)物收入，一般是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。 ? 貨幣收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。 ? 要確定增值額，必須把握住兩個(gè)關(guān)鍵要素： ? 第一個(gè)要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入； ? 第二個(gè)要素是計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。 ? 計(jì)稅依據(jù)： 以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物所取得的 增值額 為計(jì)稅依據(jù)。 二、納稅范圍和計(jì)稅依據(jù) ? 課稅對(duì)象：土地增值稅的課稅對(duì)象是 有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物所取得的 增值額 。 補(bǔ)充： ? 預(yù)征，就是為了保障財(cái)政收入均衡入庫(kù)，對(duì)某些稅種先按照某種方法（多數(shù)是按照規(guī)定的征收率）把稅款提前征收，最后再進(jìn)行稅款清算，預(yù)征的稅款雖然要先繳納，但是這并不是最終的稅款，清算后要多退少補(bǔ)。以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可根據(jù)收款日期來確定具體的納稅期限。 ? 納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。 ? 納稅人： 以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的各類企業(yè)、單位、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和其他個(gè)人。以一套價(jià)值 100萬(wàn)元的物業(yè)為例，如果開發(fā)商增加實(shí)際費(fèi)用為 10萬(wàn)元的裝修，總價(jià) 110萬(wàn)元。 ? ； ? 。 第六節(jié) 土地增值稅 ? 一、基本情況 ? 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的企業(yè)、單位和個(gè)人征收的稅。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為 %。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為 30%。 ? 從租計(jì)征的 (即房產(chǎn)出租的 )，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。 ? 重慶、上海以外的其他城市，在房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大尚未推行的情況下，還是按照以前的征收標(biāo)準(zhǔn)征收。我個(gè)人認(rèn)為稅種將來還要進(jìn)行一定的、更大范圍的討論，有必要的時(shí)候還要經(jīng)過全國(guó)人大來討論，所以我們今年擴(kuò)大到什么程度，在什么地方擴(kuò)大試點(diǎn)還在研究中。 ” ? 不過，汪康也表示，房產(chǎn)稅這幾年在上海、重慶試點(diǎn)情況良好，也取得了一定的經(jīng)驗(yàn)，下一步房產(chǎn)稅要積極地?cái)U(kuò)大試點(diǎn)，但汪康未明確試點(diǎn)擴(kuò)容的城市及具體時(shí)間表。在 1月 12日召開的在國(guó)研中心企業(yè)所中國(guó)企業(yè)發(fā)展高層論壇上，國(guó)家稅務(wù)總局總會(huì)計(jì)師汪康透露房產(chǎn)稅今年是否擴(kuò)大試點(diǎn)仍未有定論。受訪專家認(rèn)為，當(dāng)前的改革方案還有待進(jìn)一步完善，向存量房征稅是大勢(shì)所趨，并可考慮先對(duì)小產(chǎn)權(quán)房課稅。屆時(shí)重慶試點(diǎn)方案將成為重要參考。據(jù)悉，該 5萬(wàn)套住房中，2023年認(rèn)定 2萬(wàn)余套， 2023年約 3萬(wàn)套。其中 80%以上的購(gòu)房家庭是本地戶籍，應(yīng)稅住房比例約占 20%。若低于或等于該水平，則征收 %的稅率。 ? 據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)， 2023年上海市新建商品住宅平均銷售價(jià)為 13870元 /平方米。4倍 (含 4倍 )以上的稅率為 %。即高檔住房建面交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)成交建面均價(jià) 3倍以下的，稅率為 %。 ? 日前，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局宣布，自2023年 1月 1日起，高檔住房應(yīng)稅價(jià)格已經(jīng)開始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)稅價(jià)格起點(diǎn)從 2023年的 12152元 /平方米提高為 12779元 /平方米，上漲幅度為%。 2023房產(chǎn)稅如何征收 曝各城市房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn) ? 編者按：進(jìn)入 2023年，在房產(chǎn)稅上大家比較關(guān)心的問題，自然是 2023房產(chǎn)稅如何征收了。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)稅實(shí)行按年征收，分期繳納。納稅人應(yīng)根據(jù)稅法的規(guī)定，將現(xiàn)有房屋的坐落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、面積、原值、出租收入等情況，據(jù)實(shí)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。 ? 依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)計(jì)稅余值 % ? 依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的應(yīng)納稅額 =年租金收入 12% ? 三、稅率 ? ，年稅率為 %； ? ，稅率為 12%。主要有：暖氣 ,衛(wèi)生 ,通風(fēng)等，納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計(jì)稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。 ? 從價(jià)計(jì)征： 按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征； ? 房產(chǎn)稅依照 房產(chǎn)原值 一次減除 10%～ 30%后的余值計(jì)算繳納。 外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)、外籍個(gè)人、海外華僑、港澳臺(tái)同胞所擁有的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅。 ? 無租使用其他房產(chǎn)的問題。 ? 產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。 ? 基本特點(diǎn)： ? ，其征稅對(duì)象是房屋； ? ，對(duì)于經(jīng)營(yíng)自用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租、出典的房屋按租金收入征稅； ? ，分期繳納。 ? 據(jù)證券日?qǐng)?bào) 2023年 7月 22日?qǐng)?bào)道，有消息稱，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于 2023年開始推行。 ? 其他土地均為四級(jí)地段。 ? 二級(jí)地段為：東風(fēng)路 — 東風(fēng)東路 — 七里河 — 航海路 — 桐柏路 — 建設(shè)路 — 嵩山北路 — 翠花路 —沙口路 — 東風(fēng)路的環(huán)形區(qū)域內(nèi)除一級(jí)外的土地。 ? 鄭州市各縣（市）及上街區(qū)每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅的年稅額標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為２元到１２元，土地等級(jí)設(shè)為三級(jí)。 ? 本次調(diào)整將鄭州市內(nèi)５區(qū)（不含上街區(qū)）和鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、鄭東新區(qū)的土地等級(jí)由原來６個(gè)等級(jí)調(diào)整為４個(gè)等級(jí)。 鄭州上調(diào)城鎮(zhèn)土地使用稅標(biāo)準(zhǔn) 一級(jí)地段 18/㎡ ? 鄭州 市政府８月１１日公布，提高城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，并調(diào)整了土地等級(jí)。 征收管理與納稅申報(bào) ? 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 ? 從當(dāng)月起交稅的，如填海、開荒山整治的土地和廢棄地的用地自使用之日起開始。 ? 計(jì)稅依據(jù) ：城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅面積，按照規(guī)定的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 ? ，其實(shí)際使用人為納稅人； ? ，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅 ? 例如：幾個(gè)單位共有一塊土地使用權(quán)，一方占 60％，另兩方各占 20％，如果算出的稅額為 100萬(wàn)，則分別按 60、 20的數(shù)額負(fù)擔(dān)土地使用稅。 ? 。 納稅人 ? 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地